Quelle plus-value immobilière allez-vous payer en cas de vente ?

Quelle plus-value immobilière allez-vous payer en cas de vente ?

 

Le marché immobilier connait depuis quelques années une ascension fulgurante. La Covid-19 a poussé les épargnants à arbitrer leur patrimoine vers d’autres actifs : financiers, résidence secondaire, maisons, etc.

La plus-value immobilière est un élément à prendre en compte dans la somme que vous allez percevoir à la fin.

Dans cet article nous traiterons uniquement de la plus-value en direct par un particulier (pour une société le schéma est un peu plus technique).

 

La plus-value en bref : comment la calculer ?

 

La plus-value immobilière sera taxable en cas de vente, apport, échange ou partage. Cela exclut de facto les donations et successions (ce qui peut être une stratégie pour purger ses plus-values).

Dans certains cas, la plus-value immobilière ne sera pas imposable :

 

  • La résidence principale : l’administration fiscale vérifiera bien entendu qu’il s’agit bien de votre lieu de vie habituel, réception des courriers, centre d’intérêt, etc.

 

  • Pour un montant de cession inférieur à 15 000€, par exemple un garage ou parking.

 

  • Les non-résidents ayant la nationalité d’un pays de l’Union Européenne.

 

  • Les cessions réalisées pour réaliser un logement social (sous conditions).

 

  • Un cas assez peu connu et pourtant très fréquent : lorsque vous cédez un bien autre que votre résidence principale pour acheter la résidence principale dans les 24 mois. Cette exonération est pratique si votre premier achat était une résidence secondaire ou un investissement locatif.

 

D’autres exonérations existent : titulaire d’une pension de vieillesse, droit de surélévation, etc.

 

 

Pour une calculer la plus-value, la formule est assez simple sur le papier :

 

Prix de cession – Prix d’acquisition

 

 

La stratégie d’optimisation de la plus-value est de diminuer au maximum le prix de cession et augmenter au maximum le prix d’acquisition.

 

  • Le prix de cession correspond au prix auquel vous vendez le bien majoré des indemnités et charges perçues par le vendeur (clause d’indexation, indemnité d’éviction payée par l’acquéreur, etc.). Les frais payés par le vendeur doivent être déduits du prix : rémunération agent immobilier, diagnostics, honoraires architecte, mainlevée hypothèque, etc.

 

  • Le prix d’acquisition est le prix auquel le vendeur avait acheté le bien. Le prix est majoré des frais d’acquisition (hors intérêts d’emprunt), frais de Notaire, charges payées à l’acquisition travaux, … Si le bien a été perçu par donation ou succession, il faut prendre en compte le prix indiqué dans l’acte.

 

En lieu et place des travaux, il est possible d’appliquer un forfait de 15% si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans. A défaut, pour tous les travaux déduits, il faut justifier des dépenses effectuées et du bon paiement par le cédant.

Attention, les simples dépenses locatives et d’entretien ne sont pas à prendre en compte, puisque ce sont des charges locatives.  De la même manière, toutes les dépenses déjà déduites de votre impôt sur le revenu (par exemple déficit foncier) ne pourront pas majorer le prix d’acquisition.

 

Pour les frais d’acquisition, vous pouvez appliquer directement un forfait de 7,5% au lieu des frais de Notaire réellement payés.

 

Dans la pratique, le calcul entre les forfaits applicables et les frais réellement payés est à réaliser systématiquement.

 

Les abattements et le taux d’imposition à appliquer

 

La plus-value calculée va être imposée à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

A partir de 5 années de détention, un abattement pour durée de détention va s’appliquer :

 

  • Pour l’impôt sur le revenu : Entre la 6eme année (incluse) et la 21 ème (incluse), il faut appliquer 6% par an. La 22ème année, un abattement de 4% est appliqué. Au-delà de 22 années de détention, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu.
  • Pour les prélèvements sociaux : Entre 6 et 21 années (incluses), il faut appliquer 1,65% par an. La 22ème année, il faut appliquer 1,60%. Entre la 23ème année (incluse) et la 30ème, il faut appliquer 9% par an. Au-delà de 30 années de détention, les prélèvements sociaux ne s’appliquent plus sur la plus-value.

 

Une fois le calcul effectué, il faut appliquer le taux d’imposition de 19% pour l’impôt sur le revenu et 17,2% pour les prélèvements sociaux (taux en vigueur en 2021).

 

Par ailleurs, si votre plus-value est supérieure à 50 000€, vous devez payer une surtaxe correspondant à un barème progressif (la plus-value est celle après abattement) :

 


De 50 001 à 60 000 €		 2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20
De 60 001 à 100 000 € 2 % PV
De 100 001 à 110 000 € 3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10
De 110 001 à 150 000 € 3 % PV
De 150 001 à 160 000 € 4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100
De 160 001 à 200 000 € 4 % PV
De 200 001 à 210 000 € 5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100
De 210 001 à 250 000 € 5 % PV
De 250 001 à 260 000 € 6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100
Supérieur à 260 000 € 6 % PV

Source : BOFIP

 

Un exemple ?

 

Un bien est acheté 300 000€ en 2012 et a nécessité 20 000€ de travaux qui n’ont pas été déduits de l’impôt sur le revenu. Les frais d’acquisition étaient de 30 000€.

Le bien est vendu en 2021 pour 650 000€ incluant 20 000€ de frais d’agence à la charge du vendeur.

 

 

Prix de cession

 

  

Prix d’acquisition
 

Prix de vente hors honoraires = 630 000€

 

Honoraires = 20 000€

 

 

  

Prix d’acquisition = 300 000€

 

Frais d’acquisition = 7,5% soit 22 500€ ou 30 000€ pour les frais réellement payés. Il vaut mieux retenir les frais réellement payés.

 

Travaux = 15% soit 45 000€ ou 20 000€ pour les travaux réellement payés. Le forfait est plus avantageux.

 

Le calcul le plus avantageux pour le vendeur est donc :

 

(650 000 – 20 000) – (300 000 + 30 000 + 45 000) = 255 000€

 

Le bien est détenu depuis plus de 9 années.

 

Pour l’impôt sur le revenu :

 

Application d’un abattement de 6% pour les années 6 à 9 soit 24%.

La plus-value imposable est de 255 000 – (255 000 x 24%) = 193 800€ imposés à 19%.

L’impôt dû est donc de 36 822€.

 

Pour les prélèvements sociaux :

Application d’un abattement de 1,65% pour les années 6 à 9 soit 6,6%.

La plus-value imposable est de 255 000 – (255 000 x 6,6%) = 238 170€ à 17,2%.

L’impôt dû est donc de 40 965€.

 

Pour la surtaxe (plus-value supérieure à 50 000€) :

 

La plus-value après abattement est de 193 800€.

D’après la formule donnée précédemment il faut appliquer 4% soit 7752€ .

 

 

Au total, la plus-value est imposée à hauteur de 85 539€.

Comment optimiser son taux d’endettement face au resserrage des crédits ?

L’octroi de crédits immobiliers est devenu plus difficile depuis début 2020 après les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Il était de plus en plus difficile de déroger au fameux taux d’endettement de 33% sauf de rares exceptions.

De la même manière, le HCSF a préconisé une durée maximale de 25 ans pour les crédits contre 30 ans auparavant, ce qui a de facto exclu de nombreux ménages.

Le Ministre de l’Economie Bruno Le Maire a demandé en décembre 2020 un assouplissement pour relancer l’activité immobilière en passant notamment le taux d’endettement à 35%, en allongeant la durée à 27 ans lorsqu’il y a un différé et en augmentant le pourcentage de dérogations accordées.

Le HCSF s’est cependant prononcé le 15 juin sur la suite à donner à ces directives, qui vont entraîner un potentiel durcissement des conditions d’octroi de crédit.

Pour les épargnants, il va être nécessaire d’adapter son taux d’endettement pour poursuivre son achat immobilier.

 

Rappel sur le calcul de votre taux d’endettement

 

Pour le calcul de votre taux d’endettement il faut appliquer la formule suivante :

 

Total des revenus du ménage / Total des charges

 

Voici en bref la liste de ce qui est pris en compte (liste non exhaustive) :

 

REVENUS

 

  

CHARGES

 
 

 

Salaires

 

Rémunération du dirigeant d’entreprise (en général la banque demandera 3 années de recul)

 

Primes si récurrentes sur 3 ans

 

Loyers des biens locatifs : attention la banque va très souvent les pondérer entre 60 et 80%

 

Toute autre source de revenus récurrente qui n’a pas de caractère exceptionnel

 

  

 

Loyers si locataire

 

Crédits en cours

 

Pensions alimentaires versées

 

Pour le moment, l’impôt sur le revenu n’est pas encore pris en compte

 

Si vous financez un nouveau bien, il faut intégrer dans le taux d’endettement les crédits et revenus de ce nouveau bien.

Notons que les banques n’appliquent plus la technique dite du différentiel c’est-à-dire pour un bien locatif d’inscrire uniquement la différence entre les charges et revenus.

Concrètement : Pour un bien qui génère 500€ de loyers par mois et 600€ de mensualités de crédit.

 

 

Sans différentiel

  

Avec différentiel 

 
 

Vous déclarez 500€ x 70% = 350€ en revenus et 600€ en mensualités.

 

 

  

Vous déclarez 500€ x 70% – 600€ = 250€ en charges

 

 

Cette méthode a permis pendant des années de diminuer le taux d’endettement de manière importante.

Certaines banques l’appliquent encore mais dès septembre, il y a fort à parier que le différentiel disparaisse définitivement.

 

Le non-respect des conditions d’octroi va devenir sanctionnable

 

Le HCSF va inscrire les normes de conditions d’octroi des crédits comme juridiquement contraignantes. La portée peut sembler faible mais pour les banques, cela signifie des sanctions possibles si ces normes de sont pas respectées.

A l’heure actuelle, les recommandations du HCSF ne s’imposent juridiquement pas mais les banques commencent à les suivre de plus près.

Les conditions « en vigueur » à aujourd’hui sont les suivantes :

 

  • Pas plus de 35% d’endettement ;
  • Durée d’emprunt maximale : 25 ans (27 ans possible sur les ventes dans le neuf en incluant le différé) ;
  • Possibilité de déroger pour la banque jusqu’à 20% des dossiers.

 

Si les conditions définitives ne sont pas encore confirmées, il serait étonnant de voir le HCSF changer totalement sa feuille de route.

 

Mais alors comment optimiser son taux d’endettement pour l’adapter à ces contraintes ?

 

  • Etendre la durée de crédit lorsque cela est possible :

 

Compte tenu des taux d’intérêt qui restent très bas, la différence de coût entre 20 et 25 ans est aujourd’hui quasi anecdotique. Cela réduira drastiquement la mensualité de crédit pour vous donner plus de souplesse pour un nouvel emprunt.

 

Par ailleurs, vous pourrez toujours rembourser par anticipation votre crédit (les indemnités étant aujourd’hui très faibles), moduler à la hausse vos mensualités et diminuer la durée de crédit. Les offres de prêt prévoient facilement ces conditions à l’heure actuelle.

 

 

  • Rembourser par anticipation les crédits les plus contraignants :

 

Si vous devez rembourser par anticipation certains crédits, privilégiez les crédits personnels, souvent souscrits sur de courtes périodes et avec des conditions financières moins attractives.

 

Par ailleurs, si vous hésitez entre le remboursement par anticipation de la résidence principale et un bien locatif, le premier choix est celui du crédit de votre habitation, puisque vous ne pouvez déduire aucune charge.

 

  • Maximiser l’apport sur les frais annexes :

 

Le financement à 110% peut-il disparaître totalement ? Il est en tout cas beaucoup moins pratiqué qu’en 2018-2019. De nombreuses banques demandent aujourd’hui a minima les frais de Notaire et frais annexes (frais de crédit logement, courtage, etc.).

 

Comptez un apport de 10% environ, mais certains établissements demandent un complément.

Par ailleurs, assurez-vous de conserver une épargne liquide après l’opération, ce qui sera vérifié dans l’octroi de votre dossier.

 

 

  • Pour vos biens locatifs, demandez plusieurs évaluations :

 

Il n’est pas rare que votre loyer ne soit pas à sa juste valeur. N’hésitez pas à mettre en avant une étude locative pour votre bien afin de justifier du loyer perçu et diminuer le taux d’endettement.

 

  • Présenter un dossier de crédit synthétique et complet :

 

« La forme c’est le fonds qui remonte à la surface », Victor Hugo.

Pour que votre dossier rassure votre établissement bancaire, présentez une synthèse claire et détaillée de votre patrimoine, revenus, charges, reste à vivre, apport, etc.

Joignez des justificatifs récents pour chaque flux récurrent de votre compte. Une mensualité de crédit revolving qui apparaît sera à justifier par exemple.

Cas pratique : la rentabilité du LMNP vs le déficit foncier

Cas pratique : la rentabilité du LMNP vs le déficit foncier

Le déficit foncier est encore le régime fiscal le plus plébiscité par les investisseurs. Cependant, en regardant plus précisément sa rentabilité, on peut se rendre compte que ce n’est pas forcément le plus efficient. La location meublée non professionnelle (LMNP), plus discrète, commence petit à petit à se faire connaître pour un contribuable qui souhaite constituer une rente défiscalisée pendant une quinzaine ou vingtaine d’années.

Dans cet article, après avoir rappelé le fonctionnement de chaque dispositif, nous chiffrerons un cas pratique concret que nous avons eu à mettre en œuvre.

Le fonctionnement du déficit foncier :

Le déficit foncier consiste à acheter un bien, réaliser des travaux et le louer nu. Ce déficit est constaté lorsque les charges sont supérieures aux loyers perçus.

Si les charges HORS intérêts d’emprunt sont supérieures aux loyers, alors le propriétaire peut les imputer jusqu’à 10 700€ par an sur son revenu global.

Le déficit foncier éventuellement non imputé, peut être reporté pendant 10 ans sur vos revenus fonciers futurs à savoir la différence entre vos loyers et les charges supportées.

Ce régime fiscal est intéressant pour un bien non adapté à de la location meublée comme les grandes surfaces T3/T4/T5 (même si un T3 se prête à de la location en colocation). Il faut également que le montant des travaux soit significatif et que le foncier ait été acquis avec une décote importante.

Le fonctionnement du statut de LMNP :

Dans le cadre du loueur meublé non professionnel, les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC. 

En complément des charges imputées traditionnellement dans la location nue, vous pouvez imputer une charge comptable d’investissement.  Il s’agit d’une dépréciation fictive de votre bien (hors quote-part du terrain qui n’est pas amortissable). 

Vous ne défiscalisez donc pas votre revenu global mais uniquement vos BIC.

Le régime du LMNP est parfait pour une détention long terme et des surfaces T1/T2 voire T3 dans certaines situations.

Exemple de rentabilité sur 20 ans (sur la base d’un dossier réellement constitué) d’un bien acquis au 01/12/2020 pour un client imposé à 41%:

 

 

 

 

  

 

Déficit foncier

 

  

 

Location meublée non professionnelle

 

 
 

Achat immobilier

 

  

159 650€

 

  

159 650€

 
 

 

Travaux

 

 

  

 

31 200€

  

 

31 200€
 

 

Mobilier

 

 

  

 

 

  

 

8500€
 

 

 
 

 

Loyer

 

 

  

 

6600€

  

 

6600€
 

 

 

 

Taxe foncière + charges de copropriété + frais de gestion

 

 

 

 

  

 

 

 

1510€

  

 

 

 

1710€ (il faut rajouter les frais comptables non récupérables)
 

 

 

 

 

 

 

Impôt sur le revenu

 

 

  

 

0€ jusqu’en 2025 sur les revenus fonciers

Gain de 4387€ (41% x 10 700 imputable sur le revenu global)

A partir de 2026-2027, imposition à 41% +17,2% de prélèvements sociaux sur le résultat foncier soit 2963€.

 

 

  

 

 

 

 

 

0€ jusqu’en 2041

 

 
 

 

 

 

 

Rentabilité nette après IR (mobilier inclus si meublé)

 

 

 

 

 

  

 

La première année avec l’avantage fiscal = 2,72%

Pendant 5 ans  = 2,66%

A partir de 2026 = 1,11%.

 

SOIT UNE RENTABILITE MOYENNE DE 1,69% sur la durée totale

  

 

 

Rentabilité pendant 20 ans = 2,50%

 

 

 

SOIT UNE RENTABILITE MOYENNE DE 2,50% sur la durée totale

En conclusion :

Il n’y a pas vraiment de meilleur dispositif par rapport à l’autre. Tout dépend du type de bien que vous souhaitiez mettre en location. Si la location meublée est plus intéressante pour une petite surface, elle n’est pas forcément pertinente pour un T4 ou plus. Elle a cependant une rentabilité bien supérieure pendant la durée de vie du bien.

A l’inverse le déficit foncier suppose de réalise régulièrement des travaux pour maintenir l’avantage fiscal, ce qui vient s’ajouter au coût global du projet. Par ailleurs, il n’est pas acquis que 10 000€ de travaux valorise votre bien de 10 000€.

Une des solutions pourrait être de combiner les 2 systèmes en optant tout d’abord pour le déficit foncier puis à basculer ultérieurement en meublé.

 

 

 

Quel droit légal au logement selon son statut marital ?

Quel droit légal au logement selon son statut marital

Le statut de la résidence principale est un enjeu patrimonial important pour un couple puisqu’il assure au survivant un toit au-dessus de sa tête en cas de décès. La loi est plus ou moins protectrice selon le statut marital et il convient d’anticiper toutes les conséquences d’un décès dans une stratégie patrimoniale.

Le concubinage n’assure qu’une protection légère sur le logement principal

Le concubinage est le régime le moins protecteur du logement puisqu’il s’agit d’une relation de fait non régie par le Code civil. Cependant, la loi de 1989 relative aux baux d’habitation prévoit une certaine protection pour le concubin survivant selon que le couplé est locataire ou propriétaire.

 

Les concubins sont locataires 

  

Les concubins sont propriétaires
Cas n° 1 :

Seul le défunt est titulaire du bail

 Cas n° 2 :

Les deux concubins sont sur le bail

 Cas n° 3 :

Seul le défunt est propriétaire

 Cas n°4 :

Les deux concubins sont propriétaires
L’article 14 de la loi de 89 permet un transfert du contrat de bail au profit du concubin notoire. Le contrat continue au profit du concubin survivant. La résidence principale tombe dans la succession sans aucun bénéfice pour le concubin. La résidence principale tombe en   indivision avec les héritiers du défunt.

Si la situation 1 et 2 ne sont pas nécessairement gênantes si le concubin survivant peut assurer la continuité du bail, les numéros 3 et 4 peuvent s’avérer délicates.

Dans la situation n°3, il n’y a absolument aucune protection au profit du concubin qui peut donc être contraint de quitter le logement par les héritiers.

Dans la situation n°4, la situation met en place une incertitude au profit du survivant :

  • L’article 815-9 du Code civil instaure la règle suivante : « Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. »

Le concubin survivant n’est donc par défaut pas exonéré d’indemnité d’occupation.

  • L’article 815 du Code civil est sans aucun doute la plus grande incertitude de l’indivision puisque « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention».

Cette règle est ce qui pousse généralement à acquérir le logement via une société civile même si la protection demeure relative.

Un leg pourrait être certes consenti au profit du concubin survivant, mais cela entraînerait l’application des droits de succession entre tiers… qui s’élèvent à 60%.

Une notion souvent oubliée est permise par le Code civil : l’attribution éliminatoire. Prévue par l’article 824 après la réforme du droit des successions, l’article prévoit que « Si des indivisaires entendent demeurer dans l’indivision, le tribunal peut, à la demande de l’un ou de plusieurs d’entre eux, en fonction des intérêts en présence et sans préjudice de l’application des articles 831 à 832-3, attribuer sa part à celui qui a demandé le partage.

S’il n’existe pas dans l’indivision une somme suffisante, le complément est versé par ceux des indivisaires qui ont concouru à la demande, sans préjudice de la possibilité pour les autres indivisaires d’y participer, s’ils en expriment la volonté. La part de chacun dans l’indivision est augmentée à proportion de son versement. »

Dans cette hypothèse, il est donc nécessaire d’anticiper une succession en allouant une somme suffisante pour payer cette partie. Une assurance-vie par exemple permet de protéger le concubin survivant en lui transmettant une somme nette de droits (grâce aux abattements pour versements avant 70 ans).  

Le PACS, une protection relative…et fiscale

L’article 1751 et la loi de 1989 instaurent un régime très protecteur également pour le partenaire pacsé lorsque les partenaires sont locataires :

Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Lorsque les époux sont propriétaires, il faut distinguer plusieurs droits :

  • Sauf testament contraire, le partenaire pacsé peut jouir gratuitement du logement pendant 1 an qui appartient uniquement au défunt.
  • Si les partenaires sont co-propriétaires, ce droit demeure mais il est également possible de se voir appliquer l’article 831-3 du Code civil qui prévoit une attribution préférentielle du logement si un testament le stipule.

N’oublions pas également que le partenaire de PACS est exonéré de droits de succession depuis la loi TEPA. Il est donc intéressant d’organiser sa succession en réalisant un testament, de préférence par devant Notaire, afin de régler le sort de cette résidence principale.

Le mariage institue un droit légal au logement

L’article 763 du Code civil instaure une protection importante au profit du conjoint survivant, sans tenir compte du régime matrimonial :

  • Le droit de jouissance pendant 1 an est d’ordre public et un époux ne peut en être privé par testament.
  • Ce droit ne vient pas diminuer la part du conjoint survivant dans la succession.

Mais au-delà du droit temporaire est instauré depuis 2001 un droit viager au logement qui accorde ce droit de jouissance jusqu’au décès du conjoint survivant. Cependant le droit viager vient en diminution de sa part dans la succession.

Ces règles de l’article 764 peuvent cependant être dérogées et le conjoint peut être privé de ce droit par un testament par acte public devant deux Notaires ou un Notaire et 2 témoins.

Il est également possible d’effectuer un leg ou une donation intégrale au conjoint survivant pour le protéger.

Avec la Covid-19, la vigilance est de mise sur le fonds euros et les SCPI

Avec la Covid-19, la vigilance est de mise sur le fonds euros et les SCPI

La pandémie de la covid-19 chamboule le monde de l’investissement. Après une année 2019 florissante dans le monde de la gestion de patrimoine (immobilier en hausse, bourse qui atteint des scores historiques, regain de confiance sur la croissance, etc.), l’année 2020 se voit marquée par un net coup d’arrêt avec des confinements multiples.

Certains actifs, vus jusque-là comme des valeurs sures (nous ne rappellerons jamais assez qu’il n’existe aucun placement miracle !), se retrouvent aujourd’hui en difficultés.

LE FONDS EUROS

Plébiscité pendant plus de 20 ans, le fonds euros est aujourd’hui un actif très anxiogène pour les assureurs.

Si dans les années 2000, sa rémunération comprise entre 4 et 5% était un véritable atout pour les investisseurs, mais sa baisse progressive pour descendre en dessous de 1% sur de nombreux contrats va contraindre les épargnants à changer de stratégie.

Cette baisse est logique dans la mesure où cet actif, majoritairement composé d’obligations d’Etats, a subi de plein fouet la baisse des taux d’intérêts qui sont du pain béni pour les emprunteurs mais une véritable spoliation pour les épargnants.

Plusieurs éléments sont à surveiller sur vos avoirs investis sur ces fonds euros :

La solidité de l’assureur :

N’oublions pas que les rémunérations du fonds euros ont été constituées par la participation aux bénéfices et aux réserves effectuées par les assureurs. Compte tenu du fait que les obligations d’Etat sont à la limite voir en dessous du seuil négatif, une rémunération comprise entre 1 et 2% ne peut être constituée selon les lois du marché. Cette utilisation des réserves peut poser la question d’un rachat massif chez l’assureur en cas de difficultés. Cela permettrait en théorie de saisir le Haut Conseil de Stabilité Financière pour bloquer temporairement les rachats grâce à la loi Sapin 2.

L’exposition globale au fonds euros :

De nombreux assureurs sont exposés en grande partie sur des fonds euros garantis à 100%. Cela peut expliquer aujourd’hui que sur la majorité des contrats, le 100% Fonds Euros n’est plus permis pour les futurs versements et arbitrages.

Le pourcentage de garantie :

Certains fonds euros ne sont plus garantis à 100%. Face à la difficulté de maintenir ces actifs en l’état, la garantie du fonds euros a été abaissée jusqu’à parfois 90%.

L’offre financière de la totalité du contrat :

Si je dois sortir du fonds euros, ai-je un choix dans la sélection des fonds ou dois-je changer de contrat ?

Aujourd’hui, verser sur un nouveau contrat est intéressant grâce à la flat tax, par rapport au barème antérieur. Cependant, cela peut poser des difficultés si vous avez dépassé l’âge de 70 ans puisque vous perdriez les avantages de l’assurance-vie avant 70 ans.

Il est alors nécessaire pour vos nouveaux versements de déterminer dès maintenant le contrat le mieux adapté et bénéficiant de l’offre financière la plus large.

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LES SCPI DE BUREAUX ET DE COMMERCE

Véritable institution depuis des années, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (ou SCPI) ont eu le vent en poupe pendant près de 10 ans. Avec des montants de collecte toujours plus importants atteignant plusieurs milliards, ce placement pouvait s’apparenter à une bulle spéculative.

Les revalorisations à la hausse ont été nombreuses pour un rendement similaire. La masse de liquidités à investir ayant augmenté, il est nécessaire de rechercher des actifs toujours aussi rémunérateurs mais plus risqués (le couple rendement/risque s’applique bien évidemment aux SCPI…).

Si les chiffres 2020 ne sont pas encore connus ou définitifs, les confinements à travers le monde risquent d’avoir un impact significatif sur les SCPI investis en bureaux et commerces.

N’oublions pas également qu’une SCPI est un placement immobilier… dont la liquidité n’est pas garantie ! Certes une poche de cash est présente (en moyenne de 5 à 10%) mais serait-elle suffisante en cas de retrait massif des épargnants ?

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QUELLE STRATEGIE ADOPTER DANS CE CAS POUR UN PORTEFEUILLE DEFENSIF ?

Il n’y a pas de miracle dans cette période, la diversification d’actifs et l’analyse détaillée de vos produits sont la clé pour protéger votre patrimoine. Un accompagnement global par un professionnel du patrimoine est nécessaire pour déceler toutes les subtilités de vos placements et vérifier des axes d’amélioration.

Si la covid-19 apporte son lot d’incertitudes dans votre prise de décision d’investissement, il faut garder en tête les objectifs initiaux :

  • Préparer la retraite.
  • Optimiser la transmission.
  • Revenus complémentaires.
  • Valorisation à long terme du capital.
  • Etc.

Cas pratique : comment transmettre un patrimoine immobilier important en limitant l’impact fiscal

Cas pratique : comment transmettre un patrimoine immobilier important en limitant l’impact fiscal

Au moment du départ à la retraite ou ultérieurement, il est fréquent de s’interroger sur sa stratégie de transmission. Cela est d’autant plus vrai lorsque vous avez acquis un patrimoine immobilier important, intégralement financé à crédit et peu ou pas assez de liquidités pour que vos héritiers s’acquittent d’éventuels droits de donation.

A ce titre, notre métier d’ingénierie patrimoniale consiste à trouver la stratégie qui peut s’adapter à la situation et aux objectifs du client.

Voici ci-dessous un cas pratique sur lequel nous pouvons être sollicités :

Bien évidemment, les solutions à proposer ne sont pas uniques et peuvent être adaptées et/ou changées.

 

Monsieur et Madame D ont 68 ans et sont mariés sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts (sans contrat de mariage). Ils ont 2 enfants communs de 34 et 36 ans.

Ils ont constitué durant leur carrière professionnelle un patrimoine immobilier important et ont hérité également de biens parisiens qui ont vu leur prix augmenter depuis des décennies.

Voici l’état de leur patrimoine financé entièrement par la communauté :

  • Une résidence principale d’une valeur 1 200 000€.
  • Une résidence secondaire d’une valeur de 500 000€.
  • Un patrimoine locatif loué nu pour 3 000 000€ générant 120 000€ de revenus fonciers. La plus-value imposable est de 1 000 000€ et l’immobilier a été acquis il y a 20 ans.
  • Des liquidités pour 200 000€.
  • Une assurance-vie pour 150 000€ souscrite par Monsieur avec la clause standard « Mon conjoint ».
  • Toutes les dettes ont été remboursées.

 SOIT UN PATRIMOINE DE 5 050 000€.

 

Au regard de ces éléments, en cas de décès de l’un ou l’autre des conjoints, deux hypothèses sont à envisager si rien n’est fait (les chiffres sont arrondis) :

Option du conjoint survivant Droits de succession au premier décès Droits de succession au second décès TOTAL Patrimoine reçu par chaque enfant au second décès
         
Quart en pleine propriété 400 000€ 975 000€ 1 375 000€ 1 837 500€

 
100% en usufruit 290 000€ 718 000€ 1 008 000€ 2 021 000€

 

Dans cet exemple, nous pouvons observer plusieurs difficultés :

  • Au premier décès, les liquidités ne sont pas suffisantes pour permettre aux enfants de payer les droits de donation.
  • Au second décès, la situation devient encore plus délicate puisque les droits augmentent drastiquement.

Ce type de situation amène souvent à vendre en catastrophe le patrimoine immobilier. Pour rappel, vous bénéficiez en théorie de 6 mois pour payer les droits (même si vous pouvez demander un différé sous certaines conditions).

  • Dans le cas où le conjoint survivant opte pour la totalité en usufruit, les héritiers vont devoir payer des droits en ne recevant que la nue-propriété.

Quelle stratégie pourrait être appliquée pour optimiser ce patrimoine ?

1 – Donner en nue-propriété la résidence principale et secondaire. Cela permet de conserver la jouissance de ces biens de votre vivant et d’anticiper la transmission en bénéficiant d’une décote en fonction de votre âge (cf : https://www.linkedin.com/pulse/comment-fonctionne-la-d%C3%A9c%C3%B4te-si-je-donne-dun-bien-damien-argento/) 

Les parents usufruitiers ayant 68 ans, la décote appliquée est de 40% (article 669 du Code Général des impôts). Ils transmettent donc fiscalement 1 020 000€ soit 510 000€ chacun (255 000€ pour chaque enfant et par parent).

Chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000€ par parent soit une taxation d’environ 40 000€ au global.

Le patrimoine immobilier de jouissance est transmis pour 40 000€.

2- Passer l’immobilier locatif en meublé pour profiter du statut de Loueur en meublé non professionnel ou professionnel. Cela va vous permettre de louer les biens en profitant de la fiscalité avantageuse de la location meublée.

3 – Créer la SARL de famille D qui va acquérir l’immobilier locatif des époux D. Pour se faire, un emprunt de 3 240 000€ (inculant les frais d’enregistrement de 8%) va être consenti au profit de la SARL en in fine (Vous ne remboursez qu’à la fin).  Cela enclenche l’imposition de la plus-value immobilière que nous estimons à 83 000€ (IR + prélèvements sociaux à 17,2%) et de 240 000€ de frais d’acquisition.

Le patrimoine locatif est transmis en s’acquittant de 323 000€.  

 

4- Les liquidités nettes dégagées par la vente soit 2 917 000€ sont placées sur 2 contrats d’assurance-vie pour chaque époux avec une clause bénéficiaire au profit des enfants. Les versements ayant été faits avant 70 ans, ils bénéficient de l’abattement et barème de l’article 990 I. Pour les 2 contrats, les droits de transmission sont estimés à 470 000 euros. 

5- Les liquidités de 200 000€ sont transmises moyennant les droits de donation (en admettant que 15 ans se soient écoulés, cela n’entraînera pas de droits complémentaires).

Pour résumer :

TRANSMISSION DROITS DE TRANSMISSION
Résidence principale + secondaire 40 000€
Immobilier locatif 323 000€
Assurances-vie 470 000€
Liquidités restantes (hypothèse pessimiste à 20%) 40 000€
TOTAL= 873 000€

Avec cette stratégie, vous avez donc :

Organisé la transmission du patrimoine commun.

Dégagé des liquidités complémentaires de près de 2 700 000€.

Réduit de plus de 20% les droits de succession.

Conservé la totalité du patrimoine familial sans besoin de le vendre en dernier recours.

Les clés pour réussir son investissement en location meublée

Les clés pour réussir son investissement en location meublée

Les clés pour réussir son investissement en location meublée : 

La demande locative

C’est LE point essentiel à prendre en considération dans un investissement immobilier à but locatif, car sans locataire il n’y a pas de loyer. C’est donc simple à comprendre : le succès d’une résidence est lié à son taux d’occupation. 

La résidence doit donc être en adéquation en tout point avec la cible de locataires visée notamment au niveau de son implantation. En effet, si l’on prend l’exemple des résidences seniors qui s’adressent à des retraités encore très actifs, ils voudront être proches des commodités telles que les commerces et les transports tout en profitant des services de la résidence. Une résidence de belle qualité, même dans une grande ville, ne sera pas forcément un bon placement si le quartier n’est pas dynamique et bien desservi. 

Il en va de même pour les résidences étudiantes, où la proximité avec un campus et la notoriété de la ville pour ses structures d’enseignements supérieurs seront un atout majeur. Enfin, la résidence tourisme en bord de mer ou au pied des pistes se louera bien mieux que celle située à plusieurs kilomètres des points d’intérêt des vacanciers. L’Ehpad est la seule exception : la localisation centrale est moins importante car les locataires sont souvent âgés de plus de 80 ans et ne peuvent que très rarement se déplacer seuls.

La qualité de l’exploitant

La gestion de ces résidences n’est pas confiée à une agence immobilière classique mais à un exploitant professionnel dédié. 

Cet exploitant est engagé envers le propriétaire via un bail commercial et s’occupe d’encaisser les loyers, d’entretenir les parties communes, d’effectuer les réparations nécessaires, de trouver des locataires, etc. 

L’investisseur ne s’occupe de rien et se contente d’encaisser des loyers garantis et nets de charges chaque mois ou chaque trimestre. 

Schéma idéal non ? Oui, si le gestionnaire respecte certains ratios qui pérenniseront son exploitation. Un bon indicateur est de vérifier que le taux d’effort de l’exploitant pour le paiement des loyers aux propriétaires soit de 20% du chiffre d’affaire en Ehpad, et 35 à 45 % maximum dans les autres résidences. Si le ratio loyers/chiffres d’affaires est supérieur, il y a de forts risques pour qu’à moyen terme, l’exploitant n’ait plus assez de ressources pour faire face aux charges, et envisage une baisse de loyer.

Le contrat de bail

Le bail commercial est signé pour une durée de 9 à 12 ans entre l’acheteur et l’exploitant.

En contrepartie, l’investisseur doit toucher un loyer net de charges garanti, même en l’absence de locataire. 

Attention quand même, car les parties sont assez libres pour rédiger ce type de bail et les baux peuvent être très variables d’un exploitant à l’autre. Etudier et comparer le contrat est donc indispensable car l’investisseur est ensuite lié à l’exploitant pendant au moins 9 ans. 

Voici les points essentiels à analyser dans un bail commercial : 

  • Le fonctionnement de la location, le montant des loyers promis et leur modalité de révision
  • La répartition des charges ainsi que les travaux courants et les réparations qui doivent être à la charge de l’exploitant.

Le rendement

Le marché actuel propose des rendements à environ 4% net de charges ce qui est déjà significatif en comparaison à la rentabilité de l’immobilier classique, autour de 4% elle aussi mais brute. 

Il ne faut pas se laisser aveugler par un projet qui promet une rentabilité exceptionnelle, car un rendement garanti trop élevé laisse à penser que les loyers sont en déconnexion avec le marché et que tôt ou tard, l’investisseur devra faire face à une révision à la baisse.

Le marché de la revente

Si acheter est une bonne chose, s’assurer de pouvoir revendre ledit bien est encore mieux. Il existe d’ailleurs un réel marché secondaire de revente sur ce type de bien.

Le succès de la revente reposera sur le type de résidence et de son implantation, autrement dit les mêmes questions que le premier investisseur s’est posé à l’achat du bien.  

Un bien avec une forte demande à l’entrée a toutes ses chances d’avoir un point de sortie optimisé. Un investisseur sur le second marché recherchera exactement les mêmes critères que l’investisseur initial.

L’idéal est de choisir en amont un produit qui soit modifiable en logement meublé classique au terme du bail commercial. Les résidences étudiantes, seniors et tourismes étant considérées comme des logements par le Code de l’urbanisme, il n’est pas nécessaire d’obtenir un changement de destination (ce qui ne sera pas possible avec un Ehpad). 

Les avantages fiscaux

En achetant un bien locatif dans une résidence de services, l’investisseur bénéficiera du régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Ce régime permet de déduire, en optant pour le régime réel, tous ses frais à l’euro près.  En plus, il est possible d’amortir le bien pendant trente ans et donc de déduire de ses revenus fonciers annuels entre 2,5 et 3% du prix hors taxe. Cela revient à percevoir une rente pas ou peu fiscalisée pendant cette période. Pour être plus précis, l’expert-comptable procédera à un amortissement par composant de l’immeuble, assurant de bénéficier de la majeure partie des amortissements sur les 15 premières années.

Moins intéressant dans la majorité des cas, il est également possible de bénéficier d’un abattement de 50% sur ses revenus si ceux-ci sont inférieurs à 33 200 € (régime du micro-BIC, bénéfices industriels et commerciaux). A savoir aussi que l’administration fiscale rembourse le montant de la TVA, l’année suivant l’achat du bien en résidence services. En revanche, la TVA n’est vraiment acquise dans sa globalité qu’au bout de vingt ans de bail commercial écoulés. Si avant, l’investisseur souhaite se séparer de son bien, il faudra le revendre avec le bien commercial sous peine de devoir rembourser la TVA au prorata. 

Les critères par résidence  

Résidence seniors :

Les centres villes uniquement !

Senior ne veut pas dire dépendant et inactif. 

En tenant compte de l’allongement de la durée de vie et des progrès de la médecine, les sexagénaires d’aujourd’hui sont très actifs. D’après l’Insee, on estime que le nombre de seniors autonomes va augmenter de 2 millions d’ici 2030. 

Pour s’assurer du succès d’une résidence seniors, il faut allier qualité de la résidence, proximité des commerces et des transports (à pied), des loisirs et des centres culturels. Ces résidences doivent permettre aux résidents de conserver leur autonomie tout en bénéficiant d’un environnement sécurisé.

Ehpad : 

Une forte demande à ne pas négliger

Les besoins de logement pour les personnes âgées dépendantes sont très importants et le seront d’autant plus dans les prochaines années. 

Aujourd’hui, un français sur dix a plus de 80 ans et le nombre de personnes âgées dépendantes ne fait qu’augmenter. Or, le nombre d’Ehpad est d’environ 7 500 (publics et résidences privées) en France. En clair, il y a beaucoup plus de demandes que d’offres. Ce type d’investissement est donc assez peu risqué en termes de carence locative. L’emplacement n’est pas le critère le plus important, il faut surtout viser la qualité de l’exploitant. Une soixantaine d’Ehpad devraient bientôt voir le jour grâce à la nouvelle loi de financement de la Sécurité sociale ce qui devrait donner rapidement plus de choix aux investisseurs. 

Résidences étudiantes : 

Un marché en pénurie

C’est un fait, il est toujours compliqué de se loger pour un étudiant entre le déficit de biens et le prix du foncier élevé à la location… Les résidences étudiantes sont une réelle alternative pour les étudiants qui recherchent un logement à prix abordable.
En 2018, on estimait le nombre d’étudiants dans le supérieur à 2,6 millions alors qu’il n’y avait que 340 000 chambres qui leur étaient dédiées (Crous et résidences privées). 
Il faut donc viser les villes souffrant d’un déficit de logement pour les étudiants. 

Tourisme : 

Choisissez le haut de gamme

Depuis les années 1980, la France est la première destination touristique au monde. Elle accueille chaque année plus de 80 millions de touristes étrangers.
La France bénéficie d’atouts uniques et inégalés à travers le monde et le marché du tourisme national repose ainsi sur des composantes immuables. Il s’inscrit dans la génétique de notre territoire et offre une lisibilité exceptionnelle.

Les résidences loisirs  se situent généralement en bord de mer ou à la montagne. La particularité de ces résidences est que le propriétaire a généralement la possibilité d’occuper son logement quelques semaines par an. 

L’activité touristique, longtemps considérée comme accessoire et pourtant essentielle à la bonne santé de l’économie, revient au cœur des préoccupations gouvernementales.

L’immobilier, un actif résilient face à la crise

L’immobilier, un actif résilient face à la crise

La crise que nous traversons actuellement, liée au Coronavirus, indépendamment de ses effets sur la population, affecte l’économie au niveau mondial, de manière rapide et inédite.

Nous avons déjà connu des crises par le passé mais rarement aussi globales et nécessitant des mesures aussi rapides et aussi impactantes. Les Etats en prennent désormais la mesure, et des décisions fortes (Chine, Italie, …) sont prises pour tenter d’en limiter la propagation et les effets. Le président de la république a annoncé plusieurs mesures d’aides massives aux entreprises, tandis que la BCE lance un programme d’urgence de 750 milliards d’euros. L’objectif affiché est clair : limiter les effets dévastateurs de la crise du coronavirus sur l’économie et les marchés européens, pour mieux accompagner la reprise qui s’en suivra.

Notre expérience, aux côtés de nos partenaires et clients, nous permet de ne pas céder à un vent de panique mais de privilégier une approche moyen/long terme et lucide, fondamentale dans cette période trouble. Notre rôle, loin de subir cette situation très conjoncturelle, consiste aussi à prévoir et anticiper les défis annoncés par cette crise, sanitaire à l’origine mais depuis quelques jours à la fois économique et financière, et d’accompagner au mieux nos clients dans ce contexte.

Défi n°1 : nous adapter à un ralentissement économique conjoncturel

Nous le constatons déjà, l’activité économique est fortement touchée dans certains secteurs et le gouvernement a déjà pris des mesures en faveur des entreprises, concernant notamment les charges sociales et les impôts. Cette situation impacte des pans entiers de l’économie et a déjà des effets terribles dans la sphère financière. Le secteur de l’immobilier au global ne sera pas épargné : les chantiers de construction seront bloqués, les approvisionnements aussi et le travail des exploitants et des promoteurs va être bouleversé pendant la durée de cette crise. 

Défi n°2 : relancer l’économie

Une fois passée la pandémie (sous quel délai ?), le 2ème défi majeur sera de relever l’économie.

Quel autre choix qu’un plan de relance par l’Etat et la BCE, qui fera la part belle aux facilités de financement et assurera la liquidité ?

Nous anticipons un assouplissement général du crédit et de nouvelles mesures d’incitations pour soutenir l’investissement. Une telle crise laissera néanmoins des traces et le monde de demain sera différent de l’actuel…

L’immobilier d’investissement

Evidemment certains secteurs seront touchés : les opérateurs de résidences pour étudiants, de résidences de tourisme de loisirs et de tourisme d’affaires vont connaitre un creux d’activité à l’instar du reste de l’ensemble de l’économie.

Sur le volet touristique, que ce soit pour les vacanciers comme pour les cadres en déplacement, les réservations sont évidemment en forte baisse actuellement. A court terme, tout comme pour le marché étudiant qui va subir les fermetures d’écoles et d’universités, des décalages ou des suspensions de loyers pour cas de force majeure seront très probablement à envisager afin de préserver la santé financière des exploitants. Il s’agit clairement d’une problématique temporaire, dans un contexte exceptionnel, qu’il convient de replacer sur le long terme pour les propriétaires. Les actifs acquis garderont leur résistance patrimoniale dans le temps et resteront en tout état de cause moins volatiles que les produits financiers actuellement.  

L’immobilier, plus que jamais en période de crise, conserve tout son caractère résilient. Les éventuels décalages de loyer à anticiper aujourd’hui ne remettent en cause ni le modèle de gestion, ni le niveau des loyers prévu initialement et encore moins le caractère protecteur du sous-jacent. Quoi qu’il arrive dans les prochaines semaines, nos jeunes continueront d’étudier, nous repartirons en vacances et nos ainés devront trouver des solutions d’hébergement adaptées.

Ainsi, qu’ils s’agisse d’immobilier d’habitation classique ou d’immobilier géré en résidences services, dès lors que les objectifs de création de revenus futurs, de développement patrimonial ou de protection familiale restent inchangés, les fondamentaux demeurent sains :

  • les rendements locatifs sont compétitifs,
  • les taux sont bas,
  • l’immobilier reste un actif réel et tangible 
  • et la baisse des pensions des régimes obligatoires de retraite crée un besoin de revenus complémentaires, qu’il faut anticiper.

Inutile dans ce contexte de parler de la notion de «valeur refuge» de la pierre.

Profitez de la baisse des marchés

Profiter de la baisse des marchés pour multiplier les points d’entrée : les moyennes à la baisse

Malgré des rendements estimés en 2019 entre 1.30% et 1.40%, les fonds euros connaissent un vrai succès auprès des particuliers. Néanmoins, depuis plusieurs mois maintenant, l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) attire l’attention des investisseurs et des assureurs sur la pérennité des fonds euros. En cause, la baisse continue du taux de rendement des obligations, principale classe d’actifs composant les fonds en euros classiques de l’assurance vie.

La conséquence : ce support garanti ne rapporte plus, ni à l’épargnant, ni à l’assureur.

Face à la chute des valeurs boursières, il peut être tentant pour les personnes déjà investies en Unités de compte (UC) de tout faire basculer sur le fonds euros. Cela nous paraît prématuré, à moins de vouloir matérialiser une moins-value.

L’assurance vie se prête mal au « day trading ». Une diversification sur les UC doit s’envisager sur le long terme et nécessite de « garder le cap ». Pour ceux qui ont décidé de diversifier leurs investissements sur les UC, il faut privilégier l’investissement progressif pour lisser les points d’entrée sur les marchés.

Pratique du fractionnement et de l’investissement progressif

En quoi consiste cette stratégie ?

Il s’agit d’investir le même montant, à intervalle régulier, sur des titres ou des fonds considérés à fort potentiel de croissance. La logique est simple : ne sachant pas, dans le contexte actuel, si vous investissez vraiment au meilleur moment, vous allez investir votre capital petit à petit au lieu de le faire en une seule fois.

L’objectif : consolider vos achats et résoudre la question du « market timing ».

Sur une longue période, l’investissement progressif est souvent payant et il permet dans tous les cas de « lisser son risque ».

Cette stratégie s’applique aussi bien pour les petites enveloppes d’épargne que pour de plus gros investissements, qui, au lieu d’être injectés « one shot », gagneront à être investis de manière fractionnée sur un an ou plus, tout en lissant la volatilité. Attention toutefois, pour les mouvements de taille modeste, à ne pas démultiplier les frais fixes d’arbitrage, qui pourraient alors amputer de manière significative les gains potentiels de cette stratégie.

Les moyennes à la baisse

Une technique plus offensive consiste à acheter d’avantage un actif après sa baisse : nous parlons alors de « moyenne à la baisse ».

La stratégie de moyenne à la baisse trouve tout son sens dans ce contexte : lorsqu’un investisseur achète un actif, que le prix de l’actif chute et que l’investisseur en achète davantage, on dit qu’il moyenne à la baisse .

Voici un exemple vous permettant d’apprécier l’intérêt de cette stratégie :

Vous décidez d’acheter 100 actions « A » à 40€ en misant sur une hausse du titre à 50€ dans les prochaines semaines. Dans cette opération, vous avez donc dépensé 100 x 40 = 4 000€.

Une semaine plus tard, l’action a chuté et vaut 35€. La perte latente supportée est donc de 4 000 – 3 500, soit 500€. Etant convaincu qu’un scénario haussier va se préciser, vous décidez de racheter des actions à 35€ en vous disant que votre prix de revient va baisser, et votre perte diminuer.

Vous faites donc l’acquisition de 50 nouvelles actions à 35€ soit 1750€. Vous avez donc en votre possession 150 titres pour un prix de revient de 4 000 + 1 750 = 5 750€.

Le prix de revient par action est donc de 5 750 / 150 = 38.3€ au lieu de 40 déboursé lors du premier achat.

Une semaine plus tard, l’action est cotée à 30€. Vous vous dites alors qu’il n’est pas envisageable de vendre vos titres puisque cela entraînerait une perte de (150 x 30) – 5 750 = – 1250 ! Vous décidez donc une nouvelle fois de faire l’acquisition des titres sur une base de prix à 30 pour faire de nouveau baisser le prix de revient. Et cette procédure peut se faire autant de fois que souhaité.

Si les cours finissent par remonter, cette opération s’avère très intéressante.

En effet, dans notre exemple, si le cours de l’action « A » remonte à 40 €, alors que vous avez réinvesti dans 50 actions à 30 €, vendre vos titres reviendrait à un bénéfice de (200 x 40) – (4 000 + 1750 + 1500) = 750 €.

Néanmoins, cette stratégie peut comporter un risque puisqu’elle peut également démultiplier les pertes : si les cours ne remontent jamais, l’investisseur se retrouve alors avec une importante quantité de titres qui ont perdu de la valeur, et donc une perte latente plus importante.

Diversifier vos allocations

Autre stratégie incontournable en termes de placement : la diversification. Elle se doit d’être multidimensionnelle afin de réduire au mieux le risque.

En investissant par exemple dans des fonds diversifiés (Sicav ou fonds commun de placement) vous disposez d’une trentaine de lignes composées à la fois d’actions et d’obligations exposées dans différentes zones géographiques et dans différents secteurs d’activité.

Voici donc quelques pistes à suivre :

1. Sélectionner différentes classes d’actif     

Il est nécessaire de diversifier son portefeuille en investissant sur diverses classes d’actifs (actions, obligations, immobilier, investissements non cotés, etc.). En effet, lorsque vous investissez sur une variété de placements non corrélés, vos positions n’évoluent pas toutes de la même façon. C’est ainsi que vous réduisez le risque global de votre portefeuille                                                                                                                      

2. Se diversifier sur différentes zones géographiques 

Les positions détenues au sein de votre portefeuille doivent inclure des investissements dans différentes régions du monde en fonction de divers paramètres tels que les relations géopolitiques, les perspectives de croissance mondiale et le cycle économique.

3. Tenir compte des secteurs d’activités

Il est important de s’attarder sur les différents secteurs économiques et favoriser les industries à fort potentiel de croissance ainsi que les modes de consommation. A titre d’exemple, nous proposons dans nos allocations des fonds dits « verts » qui tiennent compte des évolutions environnementales, énergétiques et écologiques. Ces fonds sont labélisés en tant qu’investissement socialement responsable (ISR).

4. Diversifier ses placements sur des critères de liquidité

Selon le type de placement, le niveau de liquidité peut varier. Par exemple, un placement de cash sur des dépôts à terme est particulièrement liquide, l’immobilier ou investissement non coté doivent quant à eux s’apprécier sur un horizon plus long terme.

5. Faire attention à la qualité de vos investissements

Il est indispensable de s’attarder sur la qualité des investissements réalisés, qui reste l’élément fondamental de tout placement. Qu’il s’agisse d’actifs en actions, en obligations ou en immobiliers, les sous-jacents ont une importance majeure au sein d’une allocation.

Conclusion

En l’absence de visibilité, il est primordial d’opter pour une bonne diversification entre les différents supports d’investissement permettant ainsi à l’investisseur de ne pas céder à la panique.

Pour de nombreux experts, si la crise du Coronavirus impacte l’économie mondiale, les fondamentaux du système économique restent solides. La chute des marchés financiers est la conséquence d’une cause externe et transitoire et ceux-ci devraient repartir à la hausse dès la fin de l’épidémie.

Notre conseil : ne pas se précipiter et investir progressivement sur les marchés. La durée de la crise n’étant pas connue, nous ne savons pas non plus si le niveau le plus bas a été atteint.

Nous nous tenons à votre disposition pour vous conseiller dans le choix des supports d’investissement.

Ouvrir un PERP en 2020

Pourquoi profiter de 2020 pour ouvrir un PERP ?

2020 marquera définitivement la fin des anciennes enveloppes. En effet, les assureurs auront l’impossibilité de commercialiser les anciennes versions des produits de retraite (PERP/Madelin) à compter du 1er octobre 2020.

Certains assureurs ont même fait le choix d’arrêter l’ouverture de ces enveloppes dès le début du second semestre. 

Vous avez donc tout intérêt à ouvrir dès maintenant un PERP, même avec le minimum requis (sommes inférieures à 1 000 € sans obligation de versement complémentaire chez la plupart des assureurs), quitte à le transformer ultérieurement en PER. 

Pour rappel, le PERP est un plan d’épargne retraite qui permet, tout comme le nouveau dispositif, de déduire les sommes versées de vos revenus imposables. 

La différence majeure entre le PERP et le PER est que capital retiré de son PERP est uniquement imposé à 14,9% (7,5% + prélèvements sociaux de 7,4%) là où le capital retiré du PER est fiscalisé selon votre tranche d’imposition.

Ainsi, même si le PER permet une sortie totale en capital (contre 20% maximum avec le PERP), il s’agit d’un « différé » de fiscalité alors que le PERP bénéficie d’un levier fiscal.

Pourquoi verser de nouveau en 2020 sur un contrat retraite ?

Pour rappel :

Le mécanisme anti-optimisation avait été créé en 2018 avec le système de l’année blanche suite à la mise en place du prélèvement à la source. Si vous aviez versé une somme en 2017 et une somme inférieure en 2018, vous ne pouviez déduire en 2019 que la moyenne des versements 2018/2019.

Le système repart à zéro dès le 1er janvier 2020, puisque toutes les sommes versées sur un produit retraite (PERP, Madelin, PER…) sont déductibles à 100% de vos revenus dans la limite des plafonds en vigueur.

C’est donc le bon moment pour ouvrir un PERP et le dernier ! 

Comment savoir quelle est votre limite de versement déductible sur un PERP ?

Il correspond à 10% de votre revenu imposable de l’année N-1 dans la limite de 8 PASS (PASS 2019 = 40 524 €). Il est également possible de rattraper les plafonds non utilisés des 3 années précédentes et de mutualiser son plafond avec celui de son conjoint.

Votre disponible « épargne retraite » est normalement indiqué à la fin de votre dernier avis d’IR, même si avec le prélèvement à la source, l’administration a parfois omis de le mentionner. Il peut donc être utile de le recalculer.

 

Faut-il tout de suite transformer son PERP en PER ? 

Le mécanisme de transformation de PERP en PER n’est, à ce jour, pas limité dans le temps. Il n’y a donc aucune urgence à passer d’un contrat à l’autre.

En effet, pourquoi précipiter immédiatement la transposition sur le nouveau dispositif si vous ne savez pas encore quelle sortie privilégier au moment de la retraite (capital fiscalisé ou rente défiscalisée) ?

 

 Dans quels cas est-il judicieux de procéder à la transformation ? 

Si et seulement si vous avez besoin de liquidités dans les 2 cas suivants :

  • Dans le cas d’un achat de résidence principale : déblocage partiel ou total du capital (fiscalisé selon votre tranche d’imposition) 
  • Au départ à la retraite : choix de la répartition rente/capital plus flexible avec le PER (mais toujours avec une sortie en capital fiscalisée selon votre tranche d’imposition). 

Attention ! 

Pour certains contrats, vous allez être informés en début d’année de la transformation automatique de votre contrat.
Vous aurez bien entendu la possibilité d’y renoncer via un courrier à adresser à l’assureur mais prenez garde à vérifier que vous avez bien effectué les démarches si vous souhaitez garder votre PERP.

Comment choisir l’enveloppe et l’assureur ? 

Plusieurs facteurs sont à prendre en compte pour faire votre choix dans le dispositif et la compagnie d’assurance : 

Votre stratégie :

  • objectifs
  • horizon de placement
  • âge de départ à la retraite

Les conditions proposées par l’assureur :

  • Les frais d’entrée pratiqués,
  • de gestion,
  • de transfert,
  • d’arrérage,

Un accompagnement sur mesure est donc judicieux. 

Nous nous tenons à votre disposition pour vous conseiller dans le choix du dispositif et de l’enveloppe correspondante après avoir établi un bilan de votre situation.