Les clés pour réussir son investissement en location meublée
Les clés pour réussir son investissement en location meublée :
La demande locative
C’est LE point essentiel à prendre en considération dans un investissement immobilier à but locatif, car sans locataire il n’y a pas de loyer. C’est donc simple à comprendre : le succès d’une résidence est lié à son taux d’occupation.
La résidence doit donc être en adéquation en tout point avec la cible de locataires visée notamment au niveau de son implantation. En effet, si l’on prend l’exemple des résidences seniors qui s’adressent à des retraités encore très actifs, ils voudront être proches des commodités telles que les commerces et les transports tout en profitant des services de la résidence. Une résidence de belle qualité, même dans une grande ville, ne sera pas forcément un bon placement si le quartier n’est pas dynamique et bien desservi.
Il en va de même pour les résidences étudiantes, où la proximité avec un campus et la notoriété de la ville pour ses structures d’enseignements supérieurs seront un atout majeur. Enfin, la résidence tourisme en bord de mer ou au pied des pistes se louera bien mieux que celle située à plusieurs kilomètres des points d’intérêt des vacanciers. L’Ehpad est la seule exception : la localisation centrale est moins importante car les locataires sont souvent âgés de plus de 80 ans et ne peuvent que très rarement se déplacer seuls.
La qualité de l’exploitant
La gestion de ces résidences n’est pas confiée à une agence immobilière classique mais à un exploitant professionnel dédié.
Cet exploitant est engagé envers le propriétaire via un bail commercial et s’occupe d’encaisser les loyers, d’entretenir les parties communes, d’effectuer les réparations nécessaires, de trouver des locataires, etc.
L’investisseur ne s’occupe de rien et se contente d’encaisser des loyers garantis et nets de charges chaque mois ou chaque trimestre.
Schéma idéal non ? Oui, si le gestionnaire respecte certains ratios qui pérenniseront son exploitation. Un bon indicateur est de vérifier que le taux d’effort de l’exploitant pour le paiement des loyers aux propriétaires soit de 20% du chiffre d’affaire en Ehpad, et 35 à 45 % maximum dans les autres résidences. Si le ratio loyers/chiffres d’affaires est supérieur, il y a de forts risques pour qu’à moyen terme, l’exploitant n’ait plus assez de ressources pour faire face aux charges, et envisage une baisse de loyer.
Le contrat de bail
Le bail commercial est signé pour une durée de 9 à 12 ans entre l’acheteur et l’exploitant.
En contrepartie, l’investisseur doit toucher un loyer net de charges garanti, même en l’absence de locataire.
Attention quand même, car les parties sont assez libres pour rédiger ce type de bail et les baux peuvent être très variables d’un exploitant à l’autre. Etudier et comparer le contrat est donc indispensable car l’investisseur est ensuite lié à l’exploitant pendant au moins 9 ans.
Voici les points essentiels à analyser dans un bail commercial :
- Le fonctionnement de la location, le montant des loyers promis et leur modalité de révision
- La répartition des charges ainsi que les travaux courants et les réparations qui doivent être à la charge de l’exploitant.
Le rendement
Le marché actuel propose des rendements à environ 4% net de charges ce qui est déjà significatif en comparaison à la rentabilité de l’immobilier classique, autour de 4% elle aussi mais brute.
Il ne faut pas se laisser aveugler par un projet qui promet une rentabilité exceptionnelle, car un rendement garanti trop élevé laisse à penser que les loyers sont en déconnexion avec le marché et que tôt ou tard, l’investisseur devra faire face à une révision à la baisse.
Le marché de la revente
Si acheter est une bonne chose, s’assurer de pouvoir revendre ledit bien est encore mieux. Il existe d’ailleurs un réel marché secondaire de revente sur ce type de bien.
Le succès de la revente reposera sur le type de résidence et de son implantation, autrement dit les mêmes questions que le premier investisseur s’est posé à l’achat du bien.
Un bien avec une forte demande à l’entrée a toutes ses chances d’avoir un point de sortie optimisé. Un investisseur sur le second marché recherchera exactement les mêmes critères que l’investisseur initial.
L’idéal est de choisir en amont un produit qui soit modifiable en logement meublé classique au terme du bail commercial. Les résidences étudiantes, seniors et tourismes étant considérées comme des logements par le Code de l’urbanisme, il n’est pas nécessaire d’obtenir un changement de destination (ce qui ne sera pas possible avec un Ehpad).
Les avantages fiscaux
En achetant un bien locatif dans une résidence de services, l’investisseur bénéficiera du régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Ce régime permet de déduire, en optant pour le régime réel, tous ses frais à l’euro près. En plus, il est possible d’amortir le bien pendant trente ans et donc de déduire de ses revenus fonciers annuels entre 2,5 et 3% du prix hors taxe. Cela revient à percevoir une rente pas ou peu fiscalisée pendant cette période. Pour être plus précis, l’expert-comptable procédera à un amortissement par composant de l’immeuble, assurant de bénéficier de la majeure partie des amortissements sur les 15 premières années.
Moins intéressant dans la majorité des cas, il est également possible de bénéficier d’un abattement de 50% sur ses revenus si ceux-ci sont inférieurs à 33 200 € (régime du micro-BIC, bénéfices industriels et commerciaux). A savoir aussi que l’administration fiscale rembourse le montant de la TVA, l’année suivant l’achat du bien en résidence services. En revanche, la TVA n’est vraiment acquise dans sa globalité qu’au bout de vingt ans de bail commercial écoulés. Si avant, l’investisseur souhaite se séparer de son bien, il faudra le revendre avec le bien commercial sous peine de devoir rembourser la TVA au prorata.
Les critères par résidence
Résidence seniors :
Les centres villes uniquement !
Senior ne veut pas dire dépendant et inactif.
En tenant compte de l’allongement de la durée de vie et des progrès de la médecine, les sexagénaires d’aujourd’hui sont très actifs. D’après l’Insee, on estime que le nombre de seniors autonomes va augmenter de 2 millions d’ici 2030.
Pour s’assurer du succès d’une résidence seniors, il faut allier qualité de la résidence, proximité des commerces et des transports (à pied), des loisirs et des centres culturels. Ces résidences doivent permettre aux résidents de conserver leur autonomie tout en bénéficiant d’un environnement sécurisé.
Ehpad :
Une forte demande à ne pas négliger
Les besoins de logement pour les personnes âgées dépendantes sont très importants et le seront d’autant plus dans les prochaines années.
Aujourd’hui, un français sur dix a plus de 80 ans et le nombre de personnes âgées dépendantes ne fait qu’augmenter. Or, le nombre d’Ehpad est d’environ 7 500 (publics et résidences privées) en France. En clair, il y a beaucoup plus de demandes que d’offres. Ce type d’investissement est donc assez peu risqué en termes de carence locative. L’emplacement n’est pas le critère le plus important, il faut surtout viser la qualité de l’exploitant. Une soixantaine d’Ehpad devraient bientôt voir le jour grâce à la nouvelle loi de financement de la Sécurité sociale ce qui devrait donner rapidement plus de choix aux investisseurs.
Résidences étudiantes :
Un marché en pénurie
C’est un fait, il est toujours compliqué de se loger pour un étudiant entre le déficit de biens et le prix du foncier élevé à la location… Les résidences étudiantes sont une réelle alternative pour les étudiants qui recherchent un logement à prix abordable.
En 2018, on estimait le nombre d’étudiants dans le supérieur à 2,6 millions alors qu’il n’y avait que 340 000 chambres qui leur étaient dédiées (Crous et résidences privées).
Il faut donc viser les villes souffrant d’un déficit de logement pour les étudiants.
Tourisme :
Choisissez le haut de gamme
Depuis les années 1980, la France est la première destination touristique au monde. Elle accueille chaque année plus de 80 millions de touristes étrangers.
La France bénéficie d’atouts uniques et inégalés à travers le monde et le marché du tourisme national repose ainsi sur des composantes immuables. Il s’inscrit dans la génétique de notre territoire et offre une lisibilité exceptionnelle.
Les résidences loisirs se situent généralement en bord de mer ou à la montagne. La particularité de ces résidences est que le propriétaire a généralement la possibilité d’occuper son logement quelques semaines par an.
L’activité touristique, longtemps considérée comme accessoire et pourtant essentielle à la bonne santé de l’économie, revient au cœur des préoccupations gouvernementales.