Pourquoi faut-il se méfier des rendements trop beaux ?

Pourquoi faut-il se méfier des rendements trop beaux ?

 

Sur les dernières années, nous assistons à une course au rendement dans tous les domaines : bourse, cryptomonnaies, immobilier, SCPI, produits exotiques, …

Avec du recul, ces opérations se finissent souvent par une perte de confiance des investisseurs. En regardant de plus près, l’un des problèmes majeurs est la promesse irrationnelle d’un rendement trop attractif sur le papier.

N’oublions jamais que TOUT rendement comporte un risque à un moment ou un autre.

 

La plus belle opportunité sur le papier …. Mais en vrai ?

 

Si la solution miracle existait, un rendement de 6-7% avec un risque quasi-nul, ne verrait-on pas une ruée de tous les investisseurs ? Pourtant, les belles plaquettes commerciales avec des rendements faramineux fusent sur internet.

Chaque année, de nombreuses « opportunités » avec une garantie totale, un produit beau sur le papier et la promesse d’avoir un retour sur investissement immédiat, apparaissent via les réseaux sociaux ou moteurs de recherche. Nous nous souvenons encore des vaches laitières, lithium, nouvelles cryptomonnaies, etc.

Dans une situation où les investisseurs institutionnels cherchent à placer du cash sur autre chose que des obligations à taux négatifs, une solution garantie à 3% voire 7% sur certaines plaquettes apparaît comme déraisonnable. Pourquoi le livret A et les comptes à terme ne rapportent que 0,5% sur des courtes durées ?

De la même manière, le rêve du cash-flow positif en immobilier persiste dans un contexte de taux bas, parfois même sur Paris intra-muros qui compte une des rentabilités les plus faibles en France.

Rappelez-vous qu’au-delà de la simple mensualité de crédit, il y a aussi des charges annexes non négligeables…

Illustrons cela par un exemple chiffré :

Je souhaite acquérir un studio parisien bien positionné de 20m². Le prix moyen au m² grimpe aujourd’hui à 12000€/m² soit 240 000€.

Pour un appartement refait à neuf, comptez 800€ au m² en moyenne soit 16 000€. Rajoutez 19 200€ de frais de Notaire et 10 000€ pour le mobilier (cela peut être moins mais privilégiez la qualité du mobilier).

Nous sommes donc à une enveloppe totale de 285 209€.

En apportant les frais de Notaire et le capital emprunté sur 25 ans, il vous reste 265 000€ à financer. En partant sur un taux à 1,5%, cela donne une mensualité de 1280€ par mois.

Ainsi voici le tableau de flux :

 

ANNUALITES CREDITS sur 25 ans 15 360€
TAXE FONCIERE 600€
CHARGES COPROPRIETE 600€
FRAIS DE GESTION AGENCE 600€
CFE 500€
FRAIS DE COMPTABILITE 650€
CHARGES TOTALES ANNUELLES 12 410€
CHARGES TOTALES MENSUELLES 1034€

 

Ainsi pour avoir une opération blanche sur Paris, il faudrait un loyer de 1034€ pour un 20m² ce qui au vu des contraintes règlementaires (le plafonnement des loyers est de plus en plus contrôlé) semble compliqué. Bien entendu, vous aurez sûrement de la demande, mais beaucoup moins que dans le cadre d’un rendement de marché.

Quid en cas de difficultés économiques ? De confinement ? Avec le Grand Paris, un locataire n’a-t-il pas plutôt intérêt à s’excentrer de la capitale ? Pour le même loyer, à 10 min de différences, ce même locataire aura probablement une surface plus importante…

Le doux rêve de l’immobilier facile autofinancé qui n’empiète pas sur la capacité d’emprunt est illusoire et totalement irrationnel dans un contexte de taux d’intérêt inférieur à 1,5%.

Un rendement de marché sur les grandes villes avoisinerait aujourd’hui les 4- 4,5%. Dans les quartiers les plus cotés, comptez plutôt 3 ou 3,5%…

 

Choisir entre rendement avec volatilité ou valeur patrimoniale 

 

Faut-il privilégier un produit patrimonial solide peu rémunérateur ou à l’inverse un rendement important en contrepartie d’une qualité moindre ? Ce constat s’applique pour plusieurs classes d’actifs :

 

  • Investir dans une action volatile qui verse un dividende annuel de 6-7% : oui mais attendez vous à des secousses terribles en cas de turbulence des marchés.

A l’inverse une action patrimoniale comme les GAFAM en 2020, est solide dans sa valeur, mais ne verse aucun dividende.

 

  • Investir dans un bien immobilier avec une rémunération basse mais sur un actif de qualité ou privilégier un rendement en faisant le moins de travaux possibles et avec des prestations moins intéressantes ?

Dans le premier cas, vous n’aurez aucun mal à vendre le bien ou à avoir un patrimoine résilient sur la durée. Dans le second cas, des secousses comme nous en avons connues dernièrement impacteront fortement votre investissement.

 

Qu’en est-il du private equity ? Initialement réservée aux institutionnels, cette classe d’actifs se démocratise de plus en plus. Flirtant avec des rendements parfois supérieurs à 10%, le private equity n’en reste pas moins risqué. C’est d’ailleurs pour cela qu’il est déconseillé d’y investir plus de 15-20% de son patrimoine voir moins de 10% selon les projets.

Au-delà du risque de perte en capital, la forte rentabilité provient également d’un horizon de placement extrêmement long (supérieur à 8 ans et pouvant allant jusqu’à 12-13 ans sur certains fonds).

La sélection des fonds doit se faire de manière très précise. La belle plaquette ne doit pas détourner l’attention de l’investisseur qui doit analyser tous les tenants et aboutissants avant de prendre sa décision.

 

Promettre une plus-value est impossible dans le contexte actuel

 

Attention également aux belles promesses de plus-values quasi-certaines. L’adage « les arbres ne montent pas jusqu’au ciel » s’applique aussi bien sur les actifs immobiliers que financiers.

Les investisseurs se ruaient sur les petites surfaces immobilières en 2019, sans même analyser les produits immobiliers (certaines offres se faisaient au prix sans visite et informations annexes…).

En 2020 nous avons vu une ruée sur les marchés actions qui ont subi le mois de mars avec un confinement mondial. En 2021, la cryptomonnaie bat des records jour après jour…

Nous constatons toujours la même chose : il y a tôt ou tard des inflexions de prix, des difficultés et des krachs…

Bien malin est la personne qui peut prédire une plus-value à venir. Les marchés sont-ils trop hauts en ce début d’année ou sous-valorisés ? Les indices tendent vers le haut et pourtant nous voyons tous les jours des annonces difficiles liés au contexte sanitaire, politique ou social.

Il faut recentrer ses priorités d’investissement et adopter une stratégie patrimoniale structurée pour avoir une résilience face aux diverses crises. L’investisseur doit faire preuve de rationalité dans ses choix d’investissements et définir clairement ses objectifs.

 

 

 

Avec la Covid-19, la vigilance est de mise sur le fonds euros et les SCPI

Avec la Covid-19, la vigilance est de mise sur le fonds euros et les SCPI

La pandémie de la covid-19 chamboule le monde de l’investissement. Après une année 2019 florissante dans le monde de la gestion de patrimoine (immobilier en hausse, bourse qui atteint des scores historiques, regain de confiance sur la croissance, etc.), l’année 2020 se voit marquée par un net coup d’arrêt avec des confinements multiples.

Certains actifs, vus jusque-là comme des valeurs sures (nous ne rappellerons jamais assez qu’il n’existe aucun placement miracle !), se retrouvent aujourd’hui en difficultés.

LE FONDS EUROS

Plébiscité pendant plus de 20 ans, le fonds euros est aujourd’hui un actif très anxiogène pour les assureurs.

Si dans les années 2000, sa rémunération comprise entre 4 et 5% était un véritable atout pour les investisseurs, mais sa baisse progressive pour descendre en dessous de 1% sur de nombreux contrats va contraindre les épargnants à changer de stratégie.

Cette baisse est logique dans la mesure où cet actif, majoritairement composé d’obligations d’Etats, a subi de plein fouet la baisse des taux d’intérêts qui sont du pain béni pour les emprunteurs mais une véritable spoliation pour les épargnants.

Plusieurs éléments sont à surveiller sur vos avoirs investis sur ces fonds euros :

La solidité de l’assureur :

N’oublions pas que les rémunérations du fonds euros ont été constituées par la participation aux bénéfices et aux réserves effectuées par les assureurs. Compte tenu du fait que les obligations d’Etat sont à la limite voir en dessous du seuil négatif, une rémunération comprise entre 1 et 2% ne peut être constituée selon les lois du marché. Cette utilisation des réserves peut poser la question d’un rachat massif chez l’assureur en cas de difficultés. Cela permettrait en théorie de saisir le Haut Conseil de Stabilité Financière pour bloquer temporairement les rachats grâce à la loi Sapin 2.

L’exposition globale au fonds euros :

De nombreux assureurs sont exposés en grande partie sur des fonds euros garantis à 100%. Cela peut expliquer aujourd’hui que sur la majorité des contrats, le 100% Fonds Euros n’est plus permis pour les futurs versements et arbitrages.

Le pourcentage de garantie :

Certains fonds euros ne sont plus garantis à 100%. Face à la difficulté de maintenir ces actifs en l’état, la garantie du fonds euros a été abaissée jusqu’à parfois 90%.

L’offre financière de la totalité du contrat :

Si je dois sortir du fonds euros, ai-je un choix dans la sélection des fonds ou dois-je changer de contrat ?

Aujourd’hui, verser sur un nouveau contrat est intéressant grâce à la flat tax, par rapport au barème antérieur. Cependant, cela peut poser des difficultés si vous avez dépassé l’âge de 70 ans puisque vous perdriez les avantages de l’assurance-vie avant 70 ans.

Il est alors nécessaire pour vos nouveaux versements de déterminer dès maintenant le contrat le mieux adapté et bénéficiant de l’offre financière la plus large.

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LES SCPI DE BUREAUX ET DE COMMERCE

Véritable institution depuis des années, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (ou SCPI) ont eu le vent en poupe pendant près de 10 ans. Avec des montants de collecte toujours plus importants atteignant plusieurs milliards, ce placement pouvait s’apparenter à une bulle spéculative.

Les revalorisations à la hausse ont été nombreuses pour un rendement similaire. La masse de liquidités à investir ayant augmenté, il est nécessaire de rechercher des actifs toujours aussi rémunérateurs mais plus risqués (le couple rendement/risque s’applique bien évidemment aux SCPI…).

Si les chiffres 2020 ne sont pas encore connus ou définitifs, les confinements à travers le monde risquent d’avoir un impact significatif sur les SCPI investis en bureaux et commerces.

N’oublions pas également qu’une SCPI est un placement immobilier… dont la liquidité n’est pas garantie ! Certes une poche de cash est présente (en moyenne de 5 à 10%) mais serait-elle suffisante en cas de retrait massif des épargnants ?

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QUELLE STRATEGIE ADOPTER DANS CE CAS POUR UN PORTEFEUILLE DEFENSIF ?

Il n’y a pas de miracle dans cette période, la diversification d’actifs et l’analyse détaillée de vos produits sont la clé pour protéger votre patrimoine. Un accompagnement global par un professionnel du patrimoine est nécessaire pour déceler toutes les subtilités de vos placements et vérifier des axes d’amélioration.

Si la covid-19 apporte son lot d’incertitudes dans votre prise de décision d’investissement, il faut garder en tête les objectifs initiaux :

  • Préparer la retraite.
  • Optimiser la transmission.
  • Revenus complémentaires.
  • Valorisation à long terme du capital.
  • Etc.

L’immobilier pour sécuriser son épargne et préserver sa rentabilité

L’immobilier pour sécuriser son épargne et préserver sa rentabilité

 

Nous vivons actuellement dans un environnement économique et financier complexe et plein d’incertitudes. Taux d’intérêt au plus bas, faiblesse des primes de risque sur le marché obligataire, tensions commerciales et géopolitiques, incertitudes politiques… En même temps, il est devenu indispensable d’épargner pour assurer son avenir. Dans ce contexte, la question est de savoir quels supports d’investissement privilégier.

Comment générer une rentabilité élevée tout en sécurisant son épargne ?

L’immobilier est une réponse naturelle à cette question. En effet, il présente le triple avantage d’être un actif tangible, d’offrir des niveaux de rendement élevés et de permettre d’utiliser l’effet de levier du crédit.

Au sein de cette classe d’actifs, on peut distinguer différents types de sous-jacents : 

  • l’immobilier résidentiel, l’immobilier au sein de résidences de services et l’immobilier professionnel (bureaux, murs commerciaux et immobilier d’entreprise).

Chacun présente un niveau de risque différent. L’objectif n’est pas de privilégier en soi un type d’investissement plus qu’un autre. Il est de mettre en adéquation les besoins de l’investisseur, son horizon d’investissement et son niveau de tolérance au risque.

Lors de l’achat direct d’un bien, on peut distinguer plusieurs types de fiscalité :

– La LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) offre la possibilité de percevoir des revenus non fiscalisés. En résidences de services, sécurité, visibilité et tranquillité viennent s’ajouter à cette fiscalité avantageuse. Notamment grâce à la prise à bail par un exploitant professionnel sur une durée minimale de 9 ans.

– Le dispositif Pinel accorde, suite à l’achat d’un bien neuf et en contrepartie d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du prix d’acquisition. Couplé, en sortie de période de défiscalisation, à un passage en location meublée, l’investissement peut offrir un taux de rendement optimisé.

– Le démembrement temporaire de propriété permet d’acquérir un bien neuf en nue-propriété avec une forte décote (de 30 à 45%) en étant totalement déchargé de la gestion du bien pendant 15 à 20 ans, l’usufruitier assumant l’ensemble des charges et la remise en état du bien au terme de la convention de démembrement.

Investir dans l’immobilier direct permet de choisir son bien (emplacement et typologie), de jouir de rendements attractifs (de 3 à 5% par an), d’utiliser l’effet de levier du crédit, de générer des revenus complémentaires et de se constituer un patrimoine immobilier.

 

Ceci ne doit pas faire oublier toutes les règles de bon sens pour réussir son investissement. En dehors de toute considération fiscale : l’emplacement, le prix et la demande locative.