Donation: liquidités, titres ou immobilier ?

Le niveau d’épargne en France est aujourd’hui particulièrement important. De nombreux épargnants se posent la question de commencer à transmettre leur patrimoine à leurs enfants, en profitant des nombreux abattements prévus par la loi.

Si le choix le plus évident semble être le don d’une somme d’argent, donner une partie de son patrimoine investi peut être une solution efficace et fiscalement attractive.

 

Donner une somme d’argent ? Oui dans une certaine mesure

 

Pour une donation de sommes d’argent, l’administration fiscale a mis en place un abattement spécial pour le don de sommes d’argent.

Ce dispositif vous permet de donner à chacun de vos descendants une somme d’argent dans la limite de 31 865€ tous les 15 ans.

Pour pouvoir s’appliquer, le donateur (celui qui donne) doit être âgé de moins de 80 ans et le donataire (celui qui reçoit) doit être âgé de plus de 18 ans.

Si les 2 conditions sont réunies, vous n’avez aucune raison de ne pas utiliser cet abattement en lieu et place de l’abattement de droit commun de 100 000€, d’autant plus que ces abattements sont cumulables.

N’oubliez pas qu’une donation sauf exception est irrévocable. Si vous donnez la totalité de votre épargne, cela pourrait vous pénaliser en cas de coups durs ou besoins de trésorerie (travaux, voiture, vacances, etc.), ce qui n’est pas le cas pour la donation d’un bien que nous évoquerons plus bas.

 

Donner de l’immobilier ou des actions ? Une opportunité pratique et fiscale

 

La donation d’un bien immobilier ou d’actions de votre compte-titres a plusieurs avantages.

D’un point de vue utile, il s’agit de la transmission d’un patrimoine que vous souhaitez conserver dans la famille ou le transmettre de manière transgénérationnelle (à vos petits-enfants).

Pour votre enfant ou petit-enfant, cela lui permet également de percevoir des revenus complémentaires, que ce soit via des loyers pour un bien immobilier ou des dividendes/intérêts pour des titres.

D’un point de vue fiscal, une donation n’est pas assimilée à une cession enclenchant la plus-value de cession.

Prenons un exemple : Vous avez acheté des actions pour 80 000€. 5 ans plus tard, ces actions sont valorisées 100 000€. Si vous les cédez pour donner les fonds, vous subissez la flat tax à 30% sur la plus-value soit 20 000€ x 30% = 6 000€.

Si vous donnez directement les actions à votre enfant, avec l’abattement de 100 000€, vous ne payez aucun impôt, puisque cela n’enclenche pas la plus-value.

Attention tout de même, la donation doit nécessairement se produire avant la cession par vos enfants si l’objectif est de vendre les titres ou l’immobilier.

Par ailleurs, cela concerne uniquement la plus-value de cession. Dans le cas d’une donation de stocks options ou d’actions gratuites, la plus-value d’attribution sera quant à elle taxée.

 

Donner ses abattements de 100 000€ en somme d’argent ? Pourquoi ?

 

L’abattement de 100 000€ s’utilise sur tout son patrimoine. Mais est-ce réellement intéressant pour une somme d’argent dans une optique d’épargne ? Un enfant qui a par exemple un projet immobilier peut avoir besoin immédiatement de cash.

Cependant dans l’hypothèse de revenus complémentaires, donner un bien immobilier est beaucoup plus opportun. En effet, pourquoi donner des liquidités qui seraient laissées inutilement sur un compte courant non rémunérateur ?

Pourquoi ne pas tout simplement donner des biens qui seront conservés voir transmis ultérieurement aux générations suivantes ?

 

Quelle stratégie efficace pour une donation ?

 

Pour apporter une synergie totale à votre transmission, cumulez les abattements dans la mesure du possible et synthétisez votre patrimoine.

La facilité conduirait à épuiser tous ses abattements en somme d’argent. Mais cela vous priverait de la capacité à transmettre les autres actifs.

Ainsi, pour une stratégie optimale, il conviendrait de :

  • Donner à hauteur de 31 865€ dans le dispositif don de somme d’argent ;
  • Optimiser ses abattements en assurance-vie.
  • Transmettre ses comptes-titres/immobilier via l’abattement de 100 000€. Si besoin n’hésitez pas à démembrer les biens.

Transmission : Assurance-vie ou contrat de capitalisation après 70 ans ?

Transmission : Assurance-vie ou contrat de capitalisation après 70 ans ?

L’assurance-vie est souvent vue comme le placement principal sur lequel verser avant 70 ans. En effet, la fiscalité successorale est plus avantageuse que celle de droit civil. Cependant après 70 ans, les avantages peuvent apparaître comme moins attrayants. Est-ce réellement le cas ?

Par ailleurs, le contrat de capitalisation, oublié depuis la disparition de l’ISF au profit de l’IFI, bénéficie de caractéristiques intéressantes pour accompagner votre transmission patrimoniale.

Les avantages de l’assurance-vie après 70 ans

Pour tous les versements effectués après 70 ans, l’assurance-vie est soumise au régime de l’article 757 B du Code Général des impôts qui prévoit que les primes versées sont taxées aux droits de mutation à titre gratuit (NDLR : droits de succession) après un abattement de 30 500€ pour l’ENSEMBLE des bénéficiaires.

Exemple : Vous versez 500 000€ sur une assurance-vie à l’âge de 72 ans et désignez 3 bénéficiaires. Au moment du décès quelques années plus tard, le contrat vaut 700 000€. La somme taxée aux droits de successions est de 500 000 – 30 500 = 469 500€. Cette somme est réintégrée au patrimoine successoral du défunt.

Le gain peut être massif si vous envisagez par exemple d’inclure des actifs à fort rendement type Private Equity.

 

Le contrat de capitalisation, un outil de transmission parfois mal maitrisé

Avant 2017, le contrat de capitalisation était utilisé pour réduire l’ISF puisque seules les primes versées étaient taxées à l’ISF. Depuis le remplacement par l’IFI, le contrat de capitalisation a été laissé à l’abandon parfois à tort.

En effet, il n’est pas rare que vous souhaitiez par exemple gérer un patrimoine familial en commun (voir par exemple :  https://www.wagram-patrimoine.com/blog/financier/comment-gerer-son-patrimoine-familial-avec-un-contrat-luxembourgeois/ ) .

Contrairement à l’assurance-vie, le décès ne met pas fin au contrat de capitalisation, celui-ci se transmet aux héritiers et est taxé aux droits de succession.

Cette caractéristique vue comme un inconvénient peut cependant servir de levier complémentaire pour réduire la facture fiscale. En effet, une stratégie peut consister à transmettre en nue-propriété le contrat de capitalisation. Pour rappel, l’article 669 du Code général des impôts prévoit une « décote » selon l’âge de l’usufruitier.

Exemple : Vous avez 75 ans et avez aujourd’hui 1 million d’euros sur votre compte courant suite à une vente immobilière. Vous souhaitez générer un revenu complémentaire à la retraite tout en anticipant la transmission aux enfants. Si vous ne faites rien, aucun revenu complémentaire n’est généré et le compte courant sera taxé entièrement aux droits de succession.

En souscrivant un contrat de capitalisation qui sera démembré au profit de vos 3 enfants, vous ne transmettez fiscalement que 700 000€. Dans le cas où votre patrimoine total est taxé à 30, 40 ou 45% aux droits de succession, le gain peut se compter en centaines de milliers d’euros.

Même chose pour la holding familiale qui peut souscrire un contrat de capitalisation. Lorsque vous transmettrez en nue-propriété ou en direct vos parts de société, le contrat sera transmis également.  

Quel intérêt par rapport au compte-titres ?

Il n’est pas rare que vous hésitiez à vendre des titres en raison de l’impôt sur la plus-value qui va s’appliquer. De la même manière, vous percevez chaque année des dividendes qui seront imposés à la flat tax. L’avantage du contrat de capitalisation est qu’il va permettre de capitaliser sans subir immédiatement la fiscalité. Ce n’est qu’au moment du retrait que vous payerez la fiscalité au prorata de ce qui est retiré. Vous avez donc une maitrise totale de la fiscalité, qui sera par ailleurs effacée au moment de la transmission aux héritiers (hors prélèvements sociaux qui s’appliqueront).

Un exemple chiffré : Contrat de capitalisation / Assurance-vie / Compte-titres

Monsieur D . a 75 ans et est marié en séparation de biens. Son patrimoine est le suivant :

  • Résidence principale de 800 000€.
  • Epargne totale pour 2 000 000€ hors assurance-vie suite à la vente de parts sociales.

Monsieur et Madame D. ont 3 enfants communs.

La famille D. souhaite placer 1 million d’euros afin de générer des revenus complémentaires et transmettre le patrimoine par la même occasion.

Comparons maintenant les 3 solutions suivantes pour déterminer quelle est l’option la plus intéressante. Nous partirons sur une hypothèse de 3% de rendement annuel et d’un décès 3 ans plus tard.

  • Si rien n’est fait : Les droits de succession au premier décès s’élèvent à 400 329€ environ.
  • En souscrivant une assurance-vie pour 1 million d’euros après 70 ans avec les 3 enfants bénéficiaires : le contrat a généré 92 000 € d’intérêts et les droits de succession sont à 464 136 € soit un gain total de 28 193 €. Cependant dans cette hypothèse, les enfants reçoivent une part plus importante si la clause les définit bénéficiaires en totalité.
  • En souscrivant un contrat de capitalisation pour 1 million d’euros après 70 ans donné en nue-propriété : le contrat a généré 92 000 € d’intérêts et les droits de succession sont à 374 136 € soit un gain de quasiment 119 000 € par rapport à la première hypothèse (droits de succession + intérêts).
  • En souscrivant un compte-titres qui est démembré : même chose que le contrat de capitalisation, mais les dividendes sont imposés chaque année à leur perception et tout arbitrage entraîne une plus-value imposable dès la cession d’un titre.

 

Synthèse de la comparaison

 

 

 

 

 

 

  

ASSURANCE-VIE

  

CONTRAT DE CAPITALISATION

  

COMPTE-TITRES

Donation en nue-propriété

 Impossible Possible Possible

Dividendes

 Capitalisés dans le contrat Capitalisés dans le contrat Taxés chaque année à la flat tax

En cas d’arbitrage

 Aucune fiscalité Aucune fiscalité Taxation aux plus-values dès la cession d’un titre
 

Clause bénéficiaire pour répartir les sommes

 

  

Oui

  

Non

  

Non

Au regard de ces éléments, le contrat de capitalisation est un moyen de réduire les droits si vous transmettez immédiatement les sommes en nue-propriété. L’assurance-vie est intéressante pour répartir les sommes grâce à la clause bénéficiaire.

Le compte-titres reste le moins intéressant du vivant d’un épargnant dans le sens où il va vous bloquer pour de futures opérations.

Les conséquences de l’acceptation d’une clause bénéficiaire

Les conséquences de l’acceptation d’une clause bénéficiaire

La clause bénéficiaire d’une assurance-vie est la clé de voute d’une transmission patrimoniale réussie. Au-delà des abattements en fonction de l’âge du souscripteur (voir en ce sens : https://www.wagram-patrimoine.com/blog/financier/pourquoi-verser-en-assurance-vie-au-dela-de-152-500e-est-il-interessant-avant-70-ans/), elle permet de définir avec précision la répartition de liquidités au profit des bénéficiaires.

Lorsqu’un bénéficiaire est désigné, il peut émettre l’acceptation de cette clause avec autorisation du souscripteur . Si le process est simple à mettre en place, il n’en est pas moins lourd de conséquences pour le souscripteur.

Accepter une clause bénéficiaire ne se résume pas à dire « oui » au moment de la transmission

L’acceptation d’une clause bénéficiaire suppose un certain formalisme pour pouvoir être valable. Elle est soumise à un avenant au contrat d’assurance-vie obligatoirement signé par le bénéficiaire, l’assureur et le souscripteur. 

Ainsi, il n’est plus possible d’accepter une clause sans l’accord express du souscripteur. L’acceptation prend la forme d’un avenant au contrat ou d’un contrat entre le bénéficiaire et le souscripteur. Bien que conseillée, la forme authentique n’est pas obligatoire.

Il est possible que vous ayez accepté une clause bénéficiaire avant le 18 décembre 2007. Dans ce cas il n’y avait pas de condition pour accepter une clause bénéficiaire.

Accepter une clause bénéficiaire prive le souscripteur de certains droits sur son contrat

Lorsqu’une acceptation est formalisée, le souscripteur du contrat ne peut plus réaliser de demande d’avance ou de nantissement de contrat sans l’accord du bénéficiaire de rachat.

Il s’agit donc de priver le souscripteur de ses droits unilatéraux dans une optique de protection du bénéficiaire acceptant.

Cependant, cette stratégie patrimoniale est  intéressante notamment pour s’assurer qu’une somme donnée à son enfant soit conservée par celui-ci.

Exemple :

Je donne une somme à un enfant mais ne souhaite pas que cette somme soit rachetée à n’importe quel instant. Dans ce cas, il est possible d’être désigné bénéficiaire et d’accepter la clause.

Si le souscripteur souhaitait revenir sur son choix, le bénéficiaire acceptant doit y consentir dans les mêmes conditions. Cependant quelques exceptions sont prévues : inexécution des charges prévues par le donateur, cas de révocation des libéralités tels que divorce, ingratitude, survenance d’enfants, etc.

Le prédécès du bénéficiaire acceptant remet en cause la stratégie de transmission

Si le bénéficiaire acceptant est décédé avant l’assuré, alors les bénéficiaires en second rang n’ont aucun droit. Le contrat est dénoué au profit des héritiers du bénéficiaire acceptant.

Dans ce cas, la stratégie de transmission peut être remise en cause puisque de son vivant, le souscripteur a voulu d’une part déterminer avec précision sa dévolution successorale et d’autre part profiter des abattements fiscaux propres à l’assurance-vie. 

En effet, si les sommes de l’assurance-vie tombent dans la succession, ce n’est plus l’abattement de 152 500€ par bénéficiaire qui s’applique, mais uniquement le droit commun des successions.

L’acceptation de clause est-elle vraiment nécessaire ?

Dans le cas où le choix du bénéficiaire s’effectue au moment du décès, est-il vraiment utile de se verrouiller en acceptant tout de suite une clause bénéficiaire ? Ne vaut-il pas mieux adapter sa stratégie patrimoniale au fur et à mesure et à pouvoir changer librement ses bénéficiaires pour disposer de son capital ?

Bien entendu, cela peut avoir pour effet de protéger à coup sûr une personne et d’éviter toute contestation future. Mais le professionnel qui conseille une acceptation de clause bénéficiaire engage néanmoins sa responsabilité s’il n’informe pas le souscripteur des conséquences vues ci-dessus.

Un des autres intérêts serait d’empêcher le rachat par le souscripteur qui a reçu une somme. A manier avec précaution pour éviter toute requalification successorale et fiscale.

Comment gérer son patrimoine familial avec un contrat luxembourgeois ?

Comment gérer son patrimoine familial avec un contrat luxembourgeois ?

Lors d’une cession d’entreprise, d’un héritage ou la vente de stocks-options/actions gratuites, un épargnant peut se retrouver avec des liquidités importantes et devoir multiplier les enveloppes d’investissement pour placer son épargne. Le contrat luxembourgeois, outil dédié aux patrimoines importants est un outil de planification patrimoniale et successorale puissant.

Protéger et planifier son patrimoine via une gestion administrative simple

Le contrat luxembourgeois ressemble dans son fonctionnement à l’architecture d’un compte-titres ou d’un PEA. Lors de la souscription, pour chaque unité de compte crée dans le contrat, vous choisissez une banque dépositaire. Cela vous permet de diversifier vos avoirs dans plusieurs banques, sans avoir de multiples interlocuteurs et plusieurs enveloppes d’épargne. Tout est géré via le même contrat.

Lors d’un changement dans la gestion ou la stratégie patrimoniale, vous pouvez conserver la même enveloppe sans avoir à liquider différents plans. De la même manière, en cas d’expatriation, le principe du contrat est la neutralité fiscale c’est-à-dire que le contrat s’adapte à votre pays de résidence fiscale. Par exemple, si votre résidence fiscale est en France, le contrat luxembourgeois adopte les règles fiscales de l’assurance-vie, aussi bien pendant la durée du contrat qu’à son extinction. 

Le contrat est donc parfaitement adapté pour transmettre vos actifs avec la fiscalité successorale de l’assurance-vie. De la même manière, la version capitalisation est très bien pour transmettre en nue-propriété avec tous les avantages de la décote de l’article 669 du CGI.

Le fonds d’assurance spécialisé : l’accès à l’univers d’investissement sur mesure

Appelé couramment « FAS », il s’agit d’une unité de compte sur mesure, auprès d’une banque dépositaire déterminée, gérée par le souscripteur avec ou sans assistance d’un conseil.

L’avantage d’un FAS n’est pas limité au duo « Fonds Euros/UC » d’une assurance-vie classique. L’architecture 100% ouverte permet à la fois de diversifier les fonds mais aussi d’intégrer d’autres actifs normalement inaccessibles dans des enveloppes assurantielles :

  • ETF et OPCVM sans limites.
  • Titres vifs : actions ou obligations.
  • Produits structurés sur mesure : Contrairement aux produits généralement proposés par les réseaux, il est possible de créer sa structure sur mesure et de l’intégrer dans la police d’assurance.
  • Fonds immobiliers.
  • Actions non cotées : participations financières, holding, etc.
  • Capital investissement.
  • Titres de créance.
  • Fonds alternatifs.

Vous avez donc la possibilité de vous constituer un véritable portefeuille sur mesure pour gérer votre patrimoine. Mieux encore, dans la version capitalisation du contrat, vous pouvez organiser une stratégie de transmission intergénérationnelle pour conserver ces actifs.

Autre avantage : limiter le risque de change. Il n’est pas rare que des épargnants aient un compte en devises à l’étranger. Dans le cadre luxembourgeois, vous pouvez conserver cette diversité de devises dans le contrat en ouvrant un compte pour chaque devise souhaitée. Vous pouvez également libeller le FAS en devise choisie, généralement Euros, Dollars, Livres et CHF.

Le fonds interne dédié : bénéficier de l’expérience d’un gérant d’actif spécialisé

Si la délégation de gestion est importante pour vous ou que vous souhaitez bénéficier de l’expertise d’un établissement reconnu, le fonds interne dédié également appelé « FID » permet de confier une stratégie précise à un gérant qui la mettra en œuvre via une gestion discrétionnaire. Dans le cadre du FID, il est recommandé d’en mettre plusieurs en place pour bénéficier du meilleur auprès des différents établissements.

Plus individualisée qu’une gestion sous mandat et beaucoup plus large, le FID est une stratégie long terme auprès d’un prestataire de services en investissement. Elle garantit une adéquation à votre profil investisseur.

Pour rappel, un PSI doit avoir les accréditations nécessaires auprès des organismes correspondant. En France, il doit être agrée auprès de l’Autorité des marchés financiers pour exercer sa profession.

Le nantissement d’actifs : une stratégie patrimoniale redoutable pour lever des capitaux

Les contrats luxembourgeois et les fonds spécialisés sont de puissants outils patrimoniaux pour mettre en place des crédits via un nantissement.

Très utilisés par les plus importants patrimoines pour éviter l’imposition des revenus via le système de plafonnement et réduire l’impôt sur la fortune, le découvert patrimonial lorsqu’il est bien utilisé, permet de créer facilement des ressources pour financer des projets, dégager des revenus ou donner du levier à son patrimoine. (voir en ce sens : https://www.wagram-patrimoine.com/blog/financier/quelles-strategies-pour-reduire-son-ifi/)

Pourquoi verser en assurance-vie au-delà de 152 500€ est-il intéressant avant 70 ans

Pourquoi verser en assurance-vie au-delà de 152.500€ est-il intéressant avant 70 ans

L’assurance-vie, malgré ses déconvenues en 2020, reste le placement n°1 en France. Au-delà de la diversification de son épargne dans un cadre privilégié, elle reste l’un des outils les plus efficaces pour transmettre son patrimoine avec un cadre fiscal privilégié. Dans l’idée générale, beaucoup d’épargnants ne versent plus sur l’assurance-vie au-delà de l’abattement de 152 500€.

Cependant, malgré cette limite, l’assurance-vie a d’autres atouts de transmission.

152 500€… par bénéficiaire désigné !

L’article 990 I du Code Général des impôts prévoit que pour les versements effectués avant 70 ans, le capital est exonéré de droits de succession dans la limite de 152 500€ par bénéficiaire désigné dans la clause. Il n’est exigé aucun lien de parenté avec les bénéficiaires. Vous pouvez donc gratifier qui vous souhaitez dans le respect de cet abattement et de la réserve héréditaire de vos héritiers (enfants et à défaut le conjoint).

Lorsque vous avez plusieurs bénéficiaires, les abattements de 152 500€ se cumulent. C’est là tout l’intérêt de la stratégie. Il est par exemple possible de désigner vos enfants bénéficiaires et vos petits-enfants. Vous pouvez également désigner des personnes à gratifier et pour lesquelles le barème successoral peut apparaître comme punitif… comme un concubin, un ami, un neveu ou nièce, parent, etc.

Au-delà de 152 500€, un barème avantageux

Il ne faut pas oublier que le barème successoral français est l’un des plus importants au monde. Si nous prenons en exemple le barème de transmission en ligne directe (de parent à enfant) :

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F14198

Au-delà de 652 324€ par enfant (soit 552 324€ après abattement de 100 000e), votre enfant payera 30% sur chaque euro complémentaire perçu. Le constat est encore plus dur pour les tranches suivantes qui s’élèvent à 40 et 45%…

Dans le cas où il est bénéficiaire d’une assurance-vie, il est imposé de la manière suivante :

  • 152 500€ d’abattement.
  • Entre 152 501 et 852 500€ : imposition à 20%.
  • Au-delà : imposition à 31,25%.

L’imposition est donc extrêmement attractive et incitative à un versement sur assurance-vie malgré le dépassement de l’abattement.

Sur d’autres liens de parenté comme les neveux/nièces, frères/sœurs, tierces personnes et concubins, le barème de l’assurance-vie devient quasiment indispensable. Entre tierces personnes, la transmission est à 60%.

Faut-il démembrer sa clause ?

Lorsque les abattements sont dépassés, un démembrement de clause bénéficiaire permet de répartir dès maintenant des sommes au profit des bénéficiaires, tout en permettant à un autre bénéficiaire (généralement le conjoint et/ou enfant) de l’utilisation de la rente, à charge pour ce bénéficiaire de rembourser sur sa propre succession.

Dans ce cas, l’abattement s’applique au prorata des droits reçus, généralement grâce à l’article 669 du Code Général des Impôts. Le démembrement est en général pertinent lorsque vos montants en assurance-vie sont significatifs.

Les montages possibles étant nombreux, voici un exemple de démembrement très simple :

Âge de versement Avant 70 ans Avant 70 ans
Âge de décès Après 71 ans Après 71 ans
Sommes en assurance-vie 1 000 000€ 1 000 000€
Bénéficiaires 2 enfants 2 enfants en nue-propriété et conjoint en pleine propriété
Impôt à payer par chaque enfant 69 500€ 48 650€

L’assurance-vie est un outil de planification successorale

Pour conclure, il est clair que l’assurance-vie ne se limite pas ce simple abattement de 152 500€. La clause bénéficiaire lorsqu’elle est bien optimisée, vient diminuer drastiquement l’impact fiscal d’une succession. Elle permet également de décider exactement comment sont réparties les sommes entre divers héritiers, sans tenir compte d’un lien de parenté.

Il faut bien sûr prendre en compte la notion de primes excessives dans le patrimoine global, mais cette notion s’apprécie au cas par cas. Un audit global de vos avoirs peut être nécessaire pour identifier les risques fiscaux potentiels.

Cas pratique : comment transmettre un patrimoine immobilier important en limitant l’impact fiscal

Cas pratique : comment transmettre un patrimoine immobilier important en limitant l’impact fiscal

Au moment du départ à la retraite ou ultérieurement, il est fréquent de s’interroger sur sa stratégie de transmission. Cela est d’autant plus vrai lorsque vous avez acquis un patrimoine immobilier important, intégralement financé à crédit et peu ou pas assez de liquidités pour que vos héritiers s’acquittent d’éventuels droits de donation.

A ce titre, notre métier d’ingénierie patrimoniale consiste à trouver la stratégie qui peut s’adapter à la situation et aux objectifs du client.

Voici ci-dessous un cas pratique sur lequel nous pouvons être sollicités :

Bien évidemment, les solutions à proposer ne sont pas uniques et peuvent être adaptées et/ou changées.

 

Monsieur et Madame D ont 68 ans et sont mariés sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts (sans contrat de mariage). Ils ont 2 enfants communs de 34 et 36 ans.

Ils ont constitué durant leur carrière professionnelle un patrimoine immobilier important et ont hérité également de biens parisiens qui ont vu leur prix augmenter depuis des décennies.

Voici l’état de leur patrimoine financé entièrement par la communauté :

  • Une résidence principale d’une valeur 1 200 000€.
  • Une résidence secondaire d’une valeur de 500 000€.
  • Un patrimoine locatif loué nu pour 3 000 000€ générant 120 000€ de revenus fonciers. La plus-value imposable est de 1 000 000€ et l’immobilier a été acquis il y a 20 ans.
  • Des liquidités pour 200 000€.
  • Une assurance-vie pour 150 000€ souscrite par Monsieur avec la clause standard « Mon conjoint ».
  • Toutes les dettes ont été remboursées.

 SOIT UN PATRIMOINE DE 5 050 000€.

 

Au regard de ces éléments, en cas de décès de l’un ou l’autre des conjoints, deux hypothèses sont à envisager si rien n’est fait (les chiffres sont arrondis) :

Option du conjoint survivant Droits de succession au premier décès Droits de succession au second décès TOTAL Patrimoine reçu par chaque enfant au second décès
         
Quart en pleine propriété 400 000€ 975 000€ 1 375 000€ 1 837 500€

 
100% en usufruit 290 000€ 718 000€ 1 008 000€ 2 021 000€

 

Dans cet exemple, nous pouvons observer plusieurs difficultés :

  • Au premier décès, les liquidités ne sont pas suffisantes pour permettre aux enfants de payer les droits de donation.
  • Au second décès, la situation devient encore plus délicate puisque les droits augmentent drastiquement.

Ce type de situation amène souvent à vendre en catastrophe le patrimoine immobilier. Pour rappel, vous bénéficiez en théorie de 6 mois pour payer les droits (même si vous pouvez demander un différé sous certaines conditions).

  • Dans le cas où le conjoint survivant opte pour la totalité en usufruit, les héritiers vont devoir payer des droits en ne recevant que la nue-propriété.

Quelle stratégie pourrait être appliquée pour optimiser ce patrimoine ?

1 – Donner en nue-propriété la résidence principale et secondaire. Cela permet de conserver la jouissance de ces biens de votre vivant et d’anticiper la transmission en bénéficiant d’une décote en fonction de votre âge (cf : https://www.linkedin.com/pulse/comment-fonctionne-la-d%C3%A9c%C3%B4te-si-je-donne-dun-bien-damien-argento/) 

Les parents usufruitiers ayant 68 ans, la décote appliquée est de 40% (article 669 du Code Général des impôts). Ils transmettent donc fiscalement 1 020 000€ soit 510 000€ chacun (255 000€ pour chaque enfant et par parent).

Chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000€ par parent soit une taxation d’environ 40 000€ au global.

Le patrimoine immobilier de jouissance est transmis pour 40 000€.

2- Passer l’immobilier locatif en meublé pour profiter du statut de Loueur en meublé non professionnel ou professionnel. Cela va vous permettre de louer les biens en profitant de la fiscalité avantageuse de la location meublée.

3 – Créer la SARL de famille D qui va acquérir l’immobilier locatif des époux D. Pour se faire, un emprunt de 3 240 000€ (inculant les frais d’enregistrement de 8%) va être consenti au profit de la SARL en in fine (Vous ne remboursez qu’à la fin).  Cela enclenche l’imposition de la plus-value immobilière que nous estimons à 83 000€ (IR + prélèvements sociaux à 17,2%) et de 240 000€ de frais d’acquisition.

Le patrimoine locatif est transmis en s’acquittant de 323 000€.  

 

4- Les liquidités nettes dégagées par la vente soit 2 917 000€ sont placées sur 2 contrats d’assurance-vie pour chaque époux avec une clause bénéficiaire au profit des enfants. Les versements ayant été faits avant 70 ans, ils bénéficient de l’abattement et barème de l’article 990 I. Pour les 2 contrats, les droits de transmission sont estimés à 470 000 euros. 

5- Les liquidités de 200 000€ sont transmises moyennant les droits de donation (en admettant que 15 ans se soient écoulés, cela n’entraînera pas de droits complémentaires).

Pour résumer :

TRANSMISSION DROITS DE TRANSMISSION
Résidence principale + secondaire 40 000€
Immobilier locatif 323 000€
Assurances-vie 470 000€
Liquidités restantes (hypothèse pessimiste à 20%) 40 000€
TOTAL= 873 000€

Avec cette stratégie, vous avez donc :

Organisé la transmission du patrimoine commun.

Dégagé des liquidités complémentaires de près de 2 700 000€.

Réduit de plus de 20% les droits de succession.

Conservé la totalité du patrimoine familial sans besoin de le vendre en dernier recours.

4 outils pour optimiser la transmission de son patrimoine

4 outils pour optimiser la transmission de son patrimoine

Utiliser les abattements sur les dons de sommes d’argent

Les parents peuvent chacun donner jusqu’à 31 865€ en sommes d’argent par enfant tous les quinze ans.

Ce dispositif prévu par le Code Général des impôts s’applique également aux donations de sommes d’argent entre grands-parents et petits-enfants. Ainsi chaque grand-parent peut également donner jusqu’à 31 865€ par petit-enfant tous les quinze ans.

Sur la base de ce simple dispositif, chaque donataire peut donc recevoir :

  • 31 865€ par parent.
  • 31 865€ par grand-parent.

Soit un total de 191 190 € nets de droits de donation tous les quinze ans (en partant du principe que les 2 parents et 4 grands-parents effectuent chacun une donation).

Quelles sont les conditions ?

  • Le parent ou le grand-parent donateur doit avoir moins de 80 ans au jour de la donation.
  • L’enfant ou petit-enfant donataire doit quant à lui être âgé de plus de 18 ans au jour de la donation.

Quelle est la formalité ?

L’enfant ou petit-enfant donataire doit simplement déposer un formulaire 2735-SD appelé également « Déclaration de dons manuels et de sommes d’argent » au centre d’impôts de son domicile dans un délai d’un mois à compter de la donation (au moment du transfert d’argent).

Donner en nue-propriété ses biens patrimoniaux

En plus du don manuel de 31 865 €, il est possible de transmettre pour chaque parent à chaque enfant 100 000 € tous les 15 ans.

Les abattements de 100 000€ peuvent être combinés à un démembrement de votre bien immobilier ce qui signifie que vous ne donnez que la nue-propriété à vos enfants. De votre vivant, vous pouvez utiliser le bien et en percevoir les fruits. A votre décès, l’usufruit s’éteint sans droits complémentaires.

Pour rappel, voici comment fonctionne la pleine-propriété d’un bien :

Grâce à cette solution, vous bénéficiez d’une « décote » en fonction de l’âge de l’usufruitier prévue à l’article 669 du code général des impôts.

Attention aux donations des locations meublées : l’amortissement est acquis par le nu-propriétaire mais l’usufruitier est celui qui perçoit les loyers et qui a besoin de ces amortissements. Dans cette situation, vous pouvez soit attendre d’épuiser votre stock d’amortissements si celui-ci est faible soit opter pour la stratégie de SARL de famille que nous allons détailler dans le paragraphe suivant.

Transmettre un patrimoine meublé grâce à l’EURL ou SARL de famille

On entend très souvent que la SCI est le meilleur moyen pour éviter la fiscalité sur les loyers et en même temps optimiser la transmission. Certes la SCI peut être pratique pour transmettre simplement un patrimoine immobilier mais conserve un double inconvénient : vous ne payez pas d’impôt sur les sociétés mais vous paierez l’impôt sur le revenu en cas de sortie de cash. De plus, la plus-value imposable sera augmentée de tous les amortissements pratiqués (ce qui n’est pas le cas pour la location meublée en direct).

Un type de structure très peu connu mais efficace permet à la fois de bénéficier en direct du régime de la location meublée, d’être soumis au statut de la plus-value des particuliers et de transmettre à moindre coût. Il s’agit de l’EURL (dans le cas d’une personne seule) ou d’une SARL de famille.

La particularité est que contrairement à une SARL traditionnelle, il est possible d’opter pour l’impôt sur le revenu sans limite de durée. Par ailleurs, en cas de plus-value sur la vente d’un bien, celle-ci subit le régime des particuliers et seule la plus-value réellement réalisée est imposable.

En cas de donation en nue-propriété, c’est bien l’usufruitier qui bénéficie d’un amortissement puisque la valeur amortie va être celle des parts sociales.

Voici un bref détail du schéma d’investissement qui peut pousser à la création d’une telle structure :

1- Le(s) investisseur(s) crée(nt) une EURL ou SARL de famille. Cette société pourrait être constituée, par exemple, avec un capital social de 5000€. La société réalise un investissement de 500 000€ financés par un emprunt (et/ou compte courant d’associé).

2- La SARL dispose d’un actif de 500 000 € (les biens immobiliers acquis) et d’un passif de 500 000 € (l’emprunt et/ou compte courant d’associé). Sa situation nette est quasi-nulle.

3- Les parts détenues par le(s) associé(s) de la société feront l’objet dans un second temps d’un démembrement de propriété. La nue-propriété est transmise aux enfants et le(s) parent(s) conserve(nt) l’usufruit.

4- Le coût du démembrement est calculé sur la valeur des parts démembrées, diminuant grandement l’assiette de la transmission.

5- Du vivant du (des) parent(s), ceux-ci vont percevoir les revenus générés par les biens.

6- Au décès du (des) parent(s), les enfants récupéreront la pleine propriété des parts sans droits complémentaires.

En tant qu’associé gérant d’une SARL, vous êtes amenés à cotiser à la sécurité sociale des indépendants (SSI). Si vous pratiquez le système des amortissements dans le cadre de la location meublée, votre résultat foncier est proche de zéro. Dans ce cas, vous cotisez tout de même au forfait minimum pour l’année en cours (proche des 1600€ en 2020).

Pour optimiser ce sujet, 2 autres possibilités sont possibles pour optimiser la détention familiale du patrimoine :

  • Nommer un gérant non associé pour la SARL. Dans ce cas, il n’y aura aucune cotisation au SSI.
  • Dans le cas où l’un des membres du couple ne travaille pas, le nommer gérant de la SARL. Cela aura pour conséquence de lui faire cotiser au régime de retraite, et ainsi de lui faire compléter des trimestres, et de bénéficier d’une couverture sociale.

Travailler les clauses bénéficiaires de son assurance-vie

Au-delà d’une simple enveloppe épargne, l’assurance-vie est l’un des outils les plus puissants pour transmettre efficacement son patrimoine.

Pour tous les versements effectués avant 70 ans, chaque bénéficiaire désigné dans la clause a un abattement de 152 500€.

Au-delà de cet abattement, vous bénéficiez d’une taxation à 20% pour chaque bénéficiaire jusqu’à 700 000 € et 31,25% pour la tranche au-dessus.

Pour les versements après 70 ans, seules les primes sont imposées. Les intérêts quant à eux sont totalement exonérés. Par ailleurs, l’ensemble des bénéficiaires jouit d’un abattement de 30500€ sur les primes versées. Exemple : Monsieur X verse 100 000 € à 71 ans et nomme 2 bénéficiaires. A son décès, son contrat est valorisé à 140 000 €.

Dans ce schéma :

  • 40 000 € sont exonérés
  • Un abattement de 30 500 € s’applique au 100 000 € de versement, soit une assiette de 69 500 € est soumise aux droits de succession, soit un abattement global, dans cet exemple de        140 000 – 69 500 = 70 500 €.

Dans ce contexte, nous conseillons de séparer les versements avant et après 70 ans sur 2 contrats différents.

Optimiser vos clauses bénéficiaires est indispensable dans ce contexte puisqu’elles sont la clé de voute de votre planification successorale.

Il est même possible d’aller encore plus loin dans l’optimisation :

  • La clause bénéficiaire « à tiroir » (ou à options) : vous laissez le choix aux bénéficiaires de premier rang de choisir leur quotité. Les bénéficiaires de second rang bénéficient dans ce cas du reliquat. C’est une clause très pratique pour par exemple protéger le conjoint survivant qui aura alors le choix de laisser une quotité aux enfants du couple en fonction de ses besoins au moment du décès.
  • La clause bénéficiaire démembrée : transmettre la nue-propriété d’un bien immobilier est intéressant pour « verrouiller » la valeur du bien au moment la donation en bénéficiant de la décote prévue par le code général des impôts. Mais une clause bénéficiaire d’assurance-vie peut être démembrée. Dans ce cas, au décès de l’assuré(e), l’usufruitier désigné peut jouir du capital investi en assurance-vie et les bénéficiaires nu-propriétaire auront une créance de restitution déductible du patrimoine de la succession au second décès. Cette technique est efficace pour protéger le conjoint survivant ou effectuer une transmission transgénérationnelle (par exemple auprès d’enfants et petits-enfants).

Bien entendu, avant la mise en place de l’une de ces solutions, il est indispensable d’établir en amont un bilan patrimonial détaillé reprenant votre situation et vos objectifs. Nous vous proposons à ce titre de réaliser un premier rendez-vous pour réaliser cet audit et vous accompagner dans ces démarches.