Comment optimiser son taux d’endettement face au resserrage des crédits ?

L’octroi de crédits immobiliers est devenu plus difficile depuis début 2020 après les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Il était de plus en plus difficile de déroger au fameux taux d’endettement de 33% sauf de rares exceptions.

De la même manière, le HCSF a préconisé une durée maximale de 25 ans pour les crédits contre 30 ans auparavant, ce qui a de facto exclu de nombreux ménages.

Le Ministre de l’Economie Bruno Le Maire a demandé en décembre 2020 un assouplissement pour relancer l’activité immobilière en passant notamment le taux d’endettement à 35%, en allongeant la durée à 27 ans lorsqu’il y a un différé et en augmentant le pourcentage de dérogations accordées.

Le HCSF s’est cependant prononcé le 15 juin sur la suite à donner à ces directives, qui vont entraîner un potentiel durcissement des conditions d’octroi de crédit.

Pour les épargnants, il va être nécessaire d’adapter son taux d’endettement pour poursuivre son achat immobilier.

 

Rappel sur le calcul de votre taux d’endettement

 

Pour le calcul de votre taux d’endettement il faut appliquer la formule suivante :

 

Total des revenus du ménage / Total des charges

 

Voici en bref la liste de ce qui est pris en compte (liste non exhaustive) :

 

REVENUS

 

 

CHARGES

 

 

 

Salaires

 

Rémunération du dirigeant d’entreprise (en général la banque demandera 3 années de recul)

 

Primes si récurrentes sur 3 ans

 

Loyers des biens locatifs : attention la banque va très souvent les pondérer entre 60 et 80%

 

Toute autre source de revenus récurrente qui n’a pas de caractère exceptionnel

 

 

 

Loyers si locataire

 

Crédits en cours

 

Pensions alimentaires versées

 

Pour le moment, l’impôt sur le revenu n’est pas encore pris en compte

 

Si vous financez un nouveau bien, il faut intégrer dans le taux d’endettement les crédits et revenus de ce nouveau bien.

Notons que les banques n’appliquent plus la technique dite du différentiel c’est-à-dire pour un bien locatif d’inscrire uniquement la différence entre les charges et revenus.

Concrètement : Pour un bien qui génère 500€ de loyers par mois et 600€ de mensualités de crédit.

 

 

Sans différentiel

 

Avec différentiel 

 

 

Vous déclarez 500€ x 70% = 350€ en revenus et 600€ en mensualités.

 

 

 

Vous déclarez 500€ x 70% – 600€ = 250€ en charges

 

 

Cette méthode a permis pendant des années de diminuer le taux d’endettement de manière importante.

Certaines banques l’appliquent encore mais dès septembre, il y a fort à parier que le différentiel disparaisse définitivement.

 

Le non-respect des conditions d’octroi va devenir sanctionnable

 

Le HCSF va inscrire les normes de conditions d’octroi des crédits comme juridiquement contraignantes. La portée peut sembler faible mais pour les banques, cela signifie des sanctions possibles si ces normes de sont pas respectées.

A l’heure actuelle, les recommandations du HCSF ne s’imposent juridiquement pas mais les banques commencent à les suivre de plus près.

Les conditions « en vigueur » à aujourd’hui sont les suivantes :

 

  • Pas plus de 35% d’endettement ;
  • Durée d’emprunt maximale : 25 ans (27 ans possible sur les ventes dans le neuf en incluant le différé) ;
  • Possibilité de déroger pour la banque jusqu’à 20% des dossiers.

 

Si les conditions définitives ne sont pas encore confirmées, il serait étonnant de voir le HCSF changer totalement sa feuille de route.

 

Mais alors comment optimiser son taux d’endettement pour l’adapter à ces contraintes ?

 

  • Etendre la durée de crédit lorsque cela est possible :

 

Compte tenu des taux d’intérêt qui restent très bas, la différence de coût entre 20 et 25 ans est aujourd’hui quasi anecdotique. Cela réduira drastiquement la mensualité de crédit pour vous donner plus de souplesse pour un nouvel emprunt.

 

Par ailleurs, vous pourrez toujours rembourser par anticipation votre crédit (les indemnités étant aujourd’hui très faibles), moduler à la hausse vos mensualités et diminuer la durée de crédit. Les offres de prêt prévoient facilement ces conditions à l’heure actuelle.

 

 

  • Rembourser par anticipation les crédits les plus contraignants :

 

Si vous devez rembourser par anticipation certains crédits, privilégiez les crédits personnels, souvent souscrits sur de courtes périodes et avec des conditions financières moins attractives.

 

Par ailleurs, si vous hésitez entre le remboursement par anticipation de la résidence principale et un bien locatif, le premier choix est celui du crédit de votre habitation, puisque vous ne pouvez déduire aucune charge.

 

  • Maximiser l’apport sur les frais annexes :

 

Le financement à 110% peut-il disparaître totalement ? Il est en tout cas beaucoup moins pratiqué qu’en 2018-2019. De nombreuses banques demandent aujourd’hui a minima les frais de Notaire et frais annexes (frais de crédit logement, courtage, etc.).

 

Comptez un apport de 10% environ, mais certains établissements demandent un complément.

Par ailleurs, assurez-vous de conserver une épargne liquide après l’opération, ce qui sera vérifié dans l’octroi de votre dossier.

 

 

  • Pour vos biens locatifs, demandez plusieurs évaluations :

 

Il n’est pas rare que votre loyer ne soit pas à sa juste valeur. N’hésitez pas à mettre en avant une étude locative pour votre bien afin de justifier du loyer perçu et diminuer le taux d’endettement.

 

  • Présenter un dossier de crédit synthétique et complet :

 

« La forme c’est le fonds qui remonte à la surface », Victor Hugo.

Pour que votre dossier rassure votre établissement bancaire, présentez une synthèse claire et détaillée de votre patrimoine, revenus, charges, reste à vivre, apport, etc.

Joignez des justificatifs récents pour chaque flux récurrent de votre compte. Une mensualité de crédit revolving qui apparaît sera à justifier par exemple.