Quel droit légal au logement selon son statut marital ?

Quel droit légal au logement selon son statut marital

Le statut de la résidence principale est un enjeu patrimonial important pour un couple puisqu’il assure au survivant un toit au-dessus de sa tête en cas de décès. La loi est plus ou moins protectrice selon le statut marital et il convient d’anticiper toutes les conséquences d’un décès dans une stratégie patrimoniale.

Le concubinage n’assure qu’une protection légère sur le logement principal

Le concubinage est le régime le moins protecteur du logement puisqu’il s’agit d’une relation de fait non régie par le Code civil. Cependant, la loi de 1989 relative aux baux d’habitation prévoit une certaine protection pour le concubin survivant selon que le couplé est locataire ou propriétaire.

Les concubins sont locataires		Les concubins sont propriétaires
Cas n° 1 : Seul le défunt est titulaire du bail	Cas n° 2 : Les deux concubins sont sur le bail	Cas n° 3 : Seul le défunt est propriétaire	Cas n°4 : Les deux concubins sont propriétaires
L’article 14 de la loi de 89 permet un transfert du contrat de bail au profit du concubin notoire.	Le contrat continue au profit du concubin survivant.	La résidence principale tombe dans la succession sans aucun bénéfice pour le concubin.	La résidence principale tombe en   indivision avec les héritiers du défunt.

Si la situation 1 et 2 ne sont pas nécessairement gênantes si le concubin survivant peut assurer la continuité du bail, les numéros 3 et 4 peuvent s’avérer délicates.

Dans la situation n°3, il n’y a absolument aucune protection au profit du concubin qui peut donc être contraint de quitter le logement par les héritiers.

Dans la situation n°4, la situation met en place une incertitude au profit du survivant :

• L’article 815-9 du Code civil instaure la règle suivante : « Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. »

Le concubin survivant n’est donc par défaut pas exonéré d’indemnité d’occupation.

• L’article 815 du Code civil est sans aucun doute la plus grande incertitude de l’indivision puisque « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention».

Cette règle est ce qui pousse généralement à acquérir le logement via une société civile même si la protection demeure relative.

Un leg pourrait être certes consenti au profit du concubin survivant, mais cela entraînerait l’application des droits de succession entre tiers… qui s’élèvent à 60%.

Une notion souvent oubliée est permise par le Code civil : l’attribution éliminatoire. Prévue par l’article 824 après la réforme du droit des successions, l’article prévoit que « Si des indivisaires entendent demeurer dans l’indivision, le tribunal peut, à la demande de l’un ou de plusieurs d’entre eux, en fonction des intérêts en présence et sans préjudice de l’application des articles 831 à 832-3, attribuer sa part à celui qui a demandé le partage.

S’il n’existe pas dans l’indivision une somme suffisante, le complément est versé par ceux des indivisaires qui ont concouru à la demande, sans préjudice de la possibilité pour les autres indivisaires d’y participer, s’ils en expriment la volonté. La part de chacun dans l’indivision est augmentée à proportion de son versement. »

Dans cette hypothèse, il est donc nécessaire d’anticiper une succession en allouant une somme suffisante pour payer cette partie. Une assurance-vie par exemple permet de protéger le concubin survivant en lui transmettant une somme nette de droits (grâce aux abattements pour versements avant 70 ans).  

Le PACS, une protection relative…et fiscale

L’article 1751 et la loi de 1989 instaurent un régime très protecteur également pour le partenaire pacsé lorsque les partenaires sont locataires :

Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Lorsque les époux sont propriétaires, il faut distinguer plusieurs droits :

• Sauf testament contraire, le partenaire pacsé peut jouir gratuitement du logement pendant 1 an qui appartient uniquement au défunt.

• Si les partenaires sont co-propriétaires, ce droit demeure mais il est également possible de se voir appliquer l’article 831-3 du Code civil qui prévoit une attribution préférentielle du logement si un testament le stipule.

N’oublions pas également que le partenaire de PACS est exonéré de droits de succession depuis la loi TEPA. Il est donc intéressant d’organiser sa succession en réalisant un testament, de préférence par devant Notaire, afin de régler le sort de cette résidence principale.

Le mariage institue un droit légal au logement

L’article 763 du Code civil instaure une protection importante au profit du conjoint survivant, sans tenir compte du régime matrimonial :

• Le droit de jouissance pendant 1 an est d’ordre public et un époux ne peut en être privé par testament.
• Ce droit ne vient pas diminuer la part du conjoint survivant dans la succession.

Mais au-delà du droit temporaire est instauré depuis 2001 un droit viager au logement qui accorde ce droit de jouissance jusqu’au décès du conjoint survivant. Cependant le droit viager vient en diminution de sa part dans la succession.

Ces règles de l’article 764 peuvent cependant être dérogées et le conjoint peut être privé de ce droit par un testament par acte public devant deux Notaires ou un Notaire et 2 témoins.

Il est également possible d’effectuer un leg ou une donation intégrale au conjoint survivant pour le protéger.