Cas pratique : la rentabilité du LMNP vs le déficit foncier
Le déficit foncier est encore le régime fiscal le plus plébiscité par les investisseurs. Cependant, en regardant plus précisément sa rentabilité, on peut se rendre compte que ce n’est pas forcément le plus efficient. La location meublée non professionnelle (LMNP), plus discrète, commence petit à petit à se faire connaître pour un contribuable qui souhaite constituer une rente défiscalisée pendant une quinzaine ou vingtaine d’années.
Dans cet article, après avoir rappelé le fonctionnement de chaque dispositif, nous chiffrerons un cas pratique concret que nous avons eu à mettre en œuvre.
Le fonctionnement du déficit foncier :
Le déficit foncier consiste à acheter un bien, réaliser des travaux et le louer nu. Ce déficit est constaté lorsque les charges sont supérieures aux loyers perçus.
Si les charges HORS intérêts d’emprunt sont supérieures aux loyers, alors le propriétaire peut les imputer jusqu’à 10 700€ par an sur son revenu global.
Le déficit foncier éventuellement non imputé, peut être reporté pendant 10 ans sur vos revenus fonciers futurs à savoir la différence entre vos loyers et les charges supportées.
Ce régime fiscal est intéressant pour un bien non adapté à de la location meublée comme les grandes surfaces T3/T4/T5 (même si un T3 se prête à de la location en colocation). Il faut également que le montant des travaux soit significatif et que le foncier ait été acquis avec une décote importante.
Le fonctionnement du statut de LMNP :
Dans le cadre du loueur meublé non professionnel, les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC.
En complément des charges imputées traditionnellement dans la location nue, vous pouvez imputer une charge comptable d’investissement. Il s’agit d’une dépréciation fictive de votre bien (hors quote-part du terrain qui n’est pas amortissable).
Vous ne défiscalisez donc pas votre revenu global mais uniquement vos BIC.
Le régime du LMNP est parfait pour une détention long terme et des surfaces T1/T2 voire T3 dans certaines situations.
Exemple de rentabilité sur 20 ans (sur la base d’un dossier réellement constitué) d’un bien acquis au 01/12/2020 pour un client imposé à 41%:
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Déficit foncier
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Location meublée non professionnelle
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Achat immobilier
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159 650€
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159 650€
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Travaux
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31 200€ |
31 200€ |
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Mobilier
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8500€ |
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Loyer
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6600€ |
6600€ |
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Taxe foncière + charges de copropriété + frais de gestion
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1510€ |
1710€ (il faut rajouter les frais comptables non récupérables) |
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Impôt sur le revenu
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0€ jusqu’en 2025 sur les revenus fonciers Gain de 4387€ (41% x 10 700 imputable sur le revenu global) A partir de 2026-2027, imposition à 41% +17,2% de prélèvements sociaux sur le résultat foncier soit 2963€.
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0€ jusqu’en 2041
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Rentabilité nette après IR (mobilier inclus si meublé)
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La première année avec l’avantage fiscal = 2,72% Pendant 5 ans = 2,66% A partir de 2026 = 1,11%.
SOIT UNE RENTABILITE MOYENNE DE 1,69% sur la durée totale |
Rentabilité pendant 20 ans = 2,50%
SOIT UNE RENTABILITE MOYENNE DE 2,50% sur la durée totale |
En conclusion :
Il n’y a pas vraiment de meilleur dispositif par rapport à l’autre. Tout dépend du type de bien que vous souhaitiez mettre en location. Si la location meublée est plus intéressante pour une petite surface, elle n’est pas forcément pertinente pour un T4 ou plus. Elle a cependant une rentabilité bien supérieure pendant la durée de vie du bien.
A l’inverse le déficit foncier suppose de réalise régulièrement des travaux pour maintenir l’avantage fiscal, ce qui vient s’ajouter au coût global du projet. Par ailleurs, il n’est pas acquis que 10 000€ de travaux valorise votre bien de 10 000€.
Une des solutions pourrait être de combiner les 2 systèmes en optant tout d’abord pour le déficit foncier puis à basculer ultérieurement en meublé.