Non-résident : Suis-je considéré comme Loueur Meublé Professionnel ou Non Professionnel ?

Non-résident : Suis-je considéré comme Loueur Meublé Professionnel ou Non Professionnel ?

Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou non-professionnel (LMNP) peut soulever des interrogations notamment lorsque vous êtes non-résidents.

Lorsque vous êtes LMP, plusieurs changements importants interviennent :

  • Vous êtes soumis de facto aux cotisations sociales à la Sécurité Sociale des Indépendants.
  • En cas de revente de vos biens, la plus-value des professionnels s’applique.
  • Votre déficit hors amortissements peut s’imputer sur le revenu global.

Les conditions du statut professionnel sont facilement atteignables

Pour être considéré comme professionnel, les recettes annuelles charges comprises par le foyer fiscale doivent dépasser 23 000€ et ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité sur foyer fiscal. Depuis la décision du Conseil Constitutionnel du 8 février 2019, l’inscription au RCS n’est plus une condition sine qua non pour avoir le statut professionnel.

Dans le cas d’un non-résident, le doute était permis sur ces 2 conditions. En effet, le seuil de 23 000€ devait-il être déterminé sur les seuls revenus déclarés en France ou également sur les recettes perçues à l’étranger ? D’après la doctrine de l’administration fiscale, il s’agit de l’ensemble des revenus perçus en France et à l’étranger, sans tenir compte du lieu de situation de votre bien immobilier.

A l’inverse, pour déterminer la seconde condition, seuls les revenus imposés en France sont pris en compte. La réponse ministérielle Frassa l’a rappelé le 17 mai 2018.

Pour un non-résident ayant plus de 23 000€ de recettes locatives, dont des biens meublés en France, il serait directement soumis au statut professionnel et devrait donc s’acquitter des cotisations sociales.

Le statut professionnel : un mal pour un bien ?

Le statut de LMP peut effrayer des investisseurs non-résidents compte tenu des cotisations sociales. (en l’absence de résultat imposable, vous devrez payer un forfait minimum aux alentours de 1500€). Cependant, le statut de LMP a également des avantages considérables pour un non résident.

Dans le cas de la plus-value par exemple, un loueur non professionnel devrait payer la plus-value des particuliers et en serait exonéré au bout de 30 ans.

Exemple : Acquisition d’un bien à 100 000e et vente à 150 000€. La plus-value imposable hors abattement est de 50 000€.

Pour un LMP, il est imposé à la plus-value des professionnels en imposant en complément les amortissements pratiqués ce qui peut grandement vous pénaliser.

Il existe cependant l’article 151 septies du Code Général des impôts qui permet de vous exonérer totalement d’Impôt et de prélèvements sociaux sur la plus-value lorsque vous êtes LMP depuis plus de 5 ans et que vos recettes n’excèdent pas 90 000€ annuels. Entre 90 000€ et 126 000€ de recettes, l’exonération sera partielle. La plus-value résultant des amortissements sera quant à elle toujours soumise aux cotisations sociales.

En cas de succession, vous pouvez également bénéficier de l’article 397A du CGI qui prévoit un différé fractionné des droits de succession.

Au regard de l’IFI, les biens sont exonérés si les 2 conditions données sont respectées et s’il s’agit de votre activité professionnelle principale. Dans le cas d’un non-résident qui exerce son activité à l’étranger, la condition semble ne pas être respectée. 

Faut-il finalement être LMP à tout prix ?

La question est pertinente puisque les avantages semblent en faveur de ce régime fiscal. Attention néanmoins aux opérations de démembrement qui par exemple déclenchent l’imposition à la plus-value professionnelle. Le forfait minimum de cotisations sociales peut être lourd sur votre rentabilité et il convient de calculer le différentiel entre le gain d’une future opération et du paiement de ces cotisations si vous êtes proche du seuil de 23 000€. Il faut prendre garde également aux conventions fiscales entre 2 pays pour l’imposition des BIC.

Une structuration en société peut être pertinente, mais à manier avec parcimonie. Avant la mise en place de cette solution, il faut absolument établir une étude globale de rentabilité et de transmission. Ainsi, vous déterminerez s’il est plus intéressant ou non de basculer en LMP via une société.

Enfin, le statut professionnel suppose une comptabilité plus lourde et en général plus couteuse par un expert-comptable.

Cas pratique : la rentabilité du LMNP vs le déficit foncier

Cas pratique : la rentabilité du LMNP vs le déficit foncier

Le déficit foncier est encore le régime fiscal le plus plébiscité par les investisseurs. Cependant, en regardant plus précisément sa rentabilité, on peut se rendre compte que ce n’est pas forcément le plus efficient. La location meublée non professionnelle (LMNP), plus discrète, commence petit à petit à se faire connaître pour un contribuable qui souhaite constituer une rente défiscalisée pendant une quinzaine ou vingtaine d’années.

Dans cet article, après avoir rappelé le fonctionnement de chaque dispositif, nous chiffrerons un cas pratique concret que nous avons eu à mettre en œuvre.

Le fonctionnement du déficit foncier :

Le déficit foncier consiste à acheter un bien, réaliser des travaux et le louer nu. Ce déficit est constaté lorsque les charges sont supérieures aux loyers perçus.

Si les charges HORS intérêts d’emprunt sont supérieures aux loyers, alors le propriétaire peut les imputer jusqu’à 10 700€ par an sur son revenu global.

Le déficit foncier éventuellement non imputé, peut être reporté pendant 10 ans sur vos revenus fonciers futurs à savoir la différence entre vos loyers et les charges supportées.

Ce régime fiscal est intéressant pour un bien non adapté à de la location meublée comme les grandes surfaces T3/T4/T5 (même si un T3 se prête à de la location en colocation). Il faut également que le montant des travaux soit significatif et que le foncier ait été acquis avec une décote importante.

Le fonctionnement du statut de LMNP :

Dans le cadre du loueur meublé non professionnel, les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC. 

En complément des charges imputées traditionnellement dans la location nue, vous pouvez imputer une charge comptable d’investissement.  Il s’agit d’une dépréciation fictive de votre bien (hors quote-part du terrain qui n’est pas amortissable). 

Vous ne défiscalisez donc pas votre revenu global mais uniquement vos BIC.

Le régime du LMNP est parfait pour une détention long terme et des surfaces T1/T2 voire T3 dans certaines situations.

Exemple de rentabilité sur 20 ans (sur la base d’un dossier réellement constitué) d’un bien acquis au 01/12/2020 pour un client imposé à 41%:

 

 

 

 

  

 

Déficit foncier

 

  

 

Location meublée non professionnelle

 

 
 

Achat immobilier

 

  

159 650€

 

  

159 650€

 
 

 

Travaux

 

 

  

 

31 200€

  

 

31 200€
 

 

Mobilier

 

 

  

 

 

  

 

8500€
 

 

 
 

 

Loyer

 

 

  

 

6600€

  

 

6600€
 

 

 

 

Taxe foncière + charges de copropriété + frais de gestion

 

 

 

 

  

 

 

 

1510€

  

 

 

 

1710€ (il faut rajouter les frais comptables non récupérables)
 

 

 

 

 

 

 

Impôt sur le revenu

 

 

  

 

0€ jusqu’en 2025 sur les revenus fonciers

Gain de 4387€ (41% x 10 700 imputable sur le revenu global)

A partir de 2026-2027, imposition à 41% +17,2% de prélèvements sociaux sur le résultat foncier soit 2963€.

 

 

  

 

 

 

 

 

0€ jusqu’en 2041

 

 
 

 

 

 

 

Rentabilité nette après IR (mobilier inclus si meublé)

 

 

 

 

 

  

 

La première année avec l’avantage fiscal = 2,72%

Pendant 5 ans  = 2,66%

A partir de 2026 = 1,11%.

 

SOIT UNE RENTABILITE MOYENNE DE 1,69% sur la durée totale

  

 

 

Rentabilité pendant 20 ans = 2,50%

 

 

 

SOIT UNE RENTABILITE MOYENNE DE 2,50% sur la durée totale

En conclusion :

Il n’y a pas vraiment de meilleur dispositif par rapport à l’autre. Tout dépend du type de bien que vous souhaitiez mettre en location. Si la location meublée est plus intéressante pour une petite surface, elle n’est pas forcément pertinente pour un T4 ou plus. Elle a cependant une rentabilité bien supérieure pendant la durée de vie du bien.

A l’inverse le déficit foncier suppose de réalise régulièrement des travaux pour maintenir l’avantage fiscal, ce qui vient s’ajouter au coût global du projet. Par ailleurs, il n’est pas acquis que 10 000€ de travaux valorise votre bien de 10 000€.

Une des solutions pourrait être de combiner les 2 systèmes en optant tout d’abord pour le déficit foncier puis à basculer ultérieurement en meublé.

 

 

 

Les clés pour réussir son investissement en location meublée

Les clés pour réussir son investissement en location meublée

Les clés pour réussir son investissement en location meublée : 

La demande locative

C’est LE point essentiel à prendre en considération dans un investissement immobilier à but locatif, car sans locataire il n’y a pas de loyer. C’est donc simple à comprendre : le succès d’une résidence est lié à son taux d’occupation. 

La résidence doit donc être en adéquation en tout point avec la cible de locataires visée notamment au niveau de son implantation. En effet, si l’on prend l’exemple des résidences seniors qui s’adressent à des retraités encore très actifs, ils voudront être proches des commodités telles que les commerces et les transports tout en profitant des services de la résidence. Une résidence de belle qualité, même dans une grande ville, ne sera pas forcément un bon placement si le quartier n’est pas dynamique et bien desservi. 

Il en va de même pour les résidences étudiantes, où la proximité avec un campus et la notoriété de la ville pour ses structures d’enseignements supérieurs seront un atout majeur. Enfin, la résidence tourisme en bord de mer ou au pied des pistes se louera bien mieux que celle située à plusieurs kilomètres des points d’intérêt des vacanciers. L’Ehpad est la seule exception : la localisation centrale est moins importante car les locataires sont souvent âgés de plus de 80 ans et ne peuvent que très rarement se déplacer seuls.

La qualité de l’exploitant

La gestion de ces résidences n’est pas confiée à une agence immobilière classique mais à un exploitant professionnel dédié. 

Cet exploitant est engagé envers le propriétaire via un bail commercial et s’occupe d’encaisser les loyers, d’entretenir les parties communes, d’effectuer les réparations nécessaires, de trouver des locataires, etc. 

L’investisseur ne s’occupe de rien et se contente d’encaisser des loyers garantis et nets de charges chaque mois ou chaque trimestre. 

Schéma idéal non ? Oui, si le gestionnaire respecte certains ratios qui pérenniseront son exploitation. Un bon indicateur est de vérifier que le taux d’effort de l’exploitant pour le paiement des loyers aux propriétaires soit de 20% du chiffre d’affaire en Ehpad, et 35 à 45 % maximum dans les autres résidences. Si le ratio loyers/chiffres d’affaires est supérieur, il y a de forts risques pour qu’à moyen terme, l’exploitant n’ait plus assez de ressources pour faire face aux charges, et envisage une baisse de loyer.

Le contrat de bail

Le bail commercial est signé pour une durée de 9 à 12 ans entre l’acheteur et l’exploitant.

En contrepartie, l’investisseur doit toucher un loyer net de charges garanti, même en l’absence de locataire. 

Attention quand même, car les parties sont assez libres pour rédiger ce type de bail et les baux peuvent être très variables d’un exploitant à l’autre. Etudier et comparer le contrat est donc indispensable car l’investisseur est ensuite lié à l’exploitant pendant au moins 9 ans. 

Voici les points essentiels à analyser dans un bail commercial : 

  • Le fonctionnement de la location, le montant des loyers promis et leur modalité de révision
  • La répartition des charges ainsi que les travaux courants et les réparations qui doivent être à la charge de l’exploitant.

Le rendement

Le marché actuel propose des rendements à environ 4% net de charges ce qui est déjà significatif en comparaison à la rentabilité de l’immobilier classique, autour de 4% elle aussi mais brute. 

Il ne faut pas se laisser aveugler par un projet qui promet une rentabilité exceptionnelle, car un rendement garanti trop élevé laisse à penser que les loyers sont en déconnexion avec le marché et que tôt ou tard, l’investisseur devra faire face à une révision à la baisse.

Le marché de la revente

Si acheter est une bonne chose, s’assurer de pouvoir revendre ledit bien est encore mieux. Il existe d’ailleurs un réel marché secondaire de revente sur ce type de bien.

Le succès de la revente reposera sur le type de résidence et de son implantation, autrement dit les mêmes questions que le premier investisseur s’est posé à l’achat du bien.  

Un bien avec une forte demande à l’entrée a toutes ses chances d’avoir un point de sortie optimisé. Un investisseur sur le second marché recherchera exactement les mêmes critères que l’investisseur initial.

L’idéal est de choisir en amont un produit qui soit modifiable en logement meublé classique au terme du bail commercial. Les résidences étudiantes, seniors et tourismes étant considérées comme des logements par le Code de l’urbanisme, il n’est pas nécessaire d’obtenir un changement de destination (ce qui ne sera pas possible avec un Ehpad). 

Les avantages fiscaux

En achetant un bien locatif dans une résidence de services, l’investisseur bénéficiera du régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Ce régime permet de déduire, en optant pour le régime réel, tous ses frais à l’euro près.  En plus, il est possible d’amortir le bien pendant trente ans et donc de déduire de ses revenus fonciers annuels entre 2,5 et 3% du prix hors taxe. Cela revient à percevoir une rente pas ou peu fiscalisée pendant cette période. Pour être plus précis, l’expert-comptable procédera à un amortissement par composant de l’immeuble, assurant de bénéficier de la majeure partie des amortissements sur les 15 premières années.

Moins intéressant dans la majorité des cas, il est également possible de bénéficier d’un abattement de 50% sur ses revenus si ceux-ci sont inférieurs à 33 200 € (régime du micro-BIC, bénéfices industriels et commerciaux). A savoir aussi que l’administration fiscale rembourse le montant de la TVA, l’année suivant l’achat du bien en résidence services. En revanche, la TVA n’est vraiment acquise dans sa globalité qu’au bout de vingt ans de bail commercial écoulés. Si avant, l’investisseur souhaite se séparer de son bien, il faudra le revendre avec le bien commercial sous peine de devoir rembourser la TVA au prorata. 

Les critères par résidence  

Résidence seniors :

Les centres villes uniquement !

Senior ne veut pas dire dépendant et inactif. 

En tenant compte de l’allongement de la durée de vie et des progrès de la médecine, les sexagénaires d’aujourd’hui sont très actifs. D’après l’Insee, on estime que le nombre de seniors autonomes va augmenter de 2 millions d’ici 2030. 

Pour s’assurer du succès d’une résidence seniors, il faut allier qualité de la résidence, proximité des commerces et des transports (à pied), des loisirs et des centres culturels. Ces résidences doivent permettre aux résidents de conserver leur autonomie tout en bénéficiant d’un environnement sécurisé.

Ehpad : 

Une forte demande à ne pas négliger

Les besoins de logement pour les personnes âgées dépendantes sont très importants et le seront d’autant plus dans les prochaines années. 

Aujourd’hui, un français sur dix a plus de 80 ans et le nombre de personnes âgées dépendantes ne fait qu’augmenter. Or, le nombre d’Ehpad est d’environ 7 500 (publics et résidences privées) en France. En clair, il y a beaucoup plus de demandes que d’offres. Ce type d’investissement est donc assez peu risqué en termes de carence locative. L’emplacement n’est pas le critère le plus important, il faut surtout viser la qualité de l’exploitant. Une soixantaine d’Ehpad devraient bientôt voir le jour grâce à la nouvelle loi de financement de la Sécurité sociale ce qui devrait donner rapidement plus de choix aux investisseurs. 

Résidences étudiantes : 

Un marché en pénurie

C’est un fait, il est toujours compliqué de se loger pour un étudiant entre le déficit de biens et le prix du foncier élevé à la location… Les résidences étudiantes sont une réelle alternative pour les étudiants qui recherchent un logement à prix abordable.
En 2018, on estimait le nombre d’étudiants dans le supérieur à 2,6 millions alors qu’il n’y avait que 340 000 chambres qui leur étaient dédiées (Crous et résidences privées). 
Il faut donc viser les villes souffrant d’un déficit de logement pour les étudiants. 

Tourisme : 

Choisissez le haut de gamme

Depuis les années 1980, la France est la première destination touristique au monde. Elle accueille chaque année plus de 80 millions de touristes étrangers.
La France bénéficie d’atouts uniques et inégalés à travers le monde et le marché du tourisme national repose ainsi sur des composantes immuables. Il s’inscrit dans la génétique de notre territoire et offre une lisibilité exceptionnelle.

Les résidences loisirs  se situent généralement en bord de mer ou à la montagne. La particularité de ces résidences est que le propriétaire a généralement la possibilité d’occuper son logement quelques semaines par an. 

L’activité touristique, longtemps considérée comme accessoire et pourtant essentielle à la bonne santé de l’économie, revient au cœur des préoccupations gouvernementales.

Quels sont les intérêts à favoriser la location meublée non professionelle ?

QUELS SONT LES INTÉRÊTS A FAVORISER LA LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE ?

La location meublée correspond à la location d’un logement garni d’un mobilier suffisant (literie, meubles…) pour permettre au locataire d’occuper celui-ci immédiatement. A la différence des revenus issus des locations de logements nus, les revenus perçus dans le cadre d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, permettant un traitement fiscal particulièrement avantageux. En effet, il est possible de neutraliser tout ou partie de la fiscalisation de ces revenus locatifs grâce à l’utilisation des amortissements. A ce titre, la location meublée apparaît comme étant un support performant pour quiconque souhaite préparer sa retraite ou se constituer un complément de revenus. Le statut de Loueur en Meublé permet ainsi de se constituer un patrimoine géré et à revenus garantis, fiscalement optimisés.

Le principe

La location meublée correspond à la mise à disposition d’un bien meublé.

La majorité des montages en location meublée fait l’objet d’un bail commercial entre le propriétaire investisseur et un exploitant professionnel. C’est cet exploitant qui a en charge de louer et gérer l’ensemble de la résidence. Il reversera ensuite au propriétaire un loyer régulier et prévu à l’origine dans le bail commercial (ce dernier régissant à l’avance les conditions juridiques et financières entre les deux parties).

La location meublée permet donc de percevoir des revenus et de déléguer la gestion quotidienne du bien à un gestionnaire, conférant ainsi à l’investisseur un important confort dans un cadre juridique défini.

Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC Non Professionnels et non des revenus fonciers (location nue).

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans, dans le cadre de l’article 39 C du Code Général des Impôts :

  • le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans
  • les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 12 et 55 ans (en fonction des éléments composants l’immeuble).

Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements sont alors différés sans aucune limitation de durée et seront utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.

Les avantages

Amortissements

Ce principe de différé de l’amortissement va permettre, en fonction des modalités de financement, au loueur en meublé non professionnel de neutraliser une partie importante voire toute la fiscalité sur les revenus issus de la location pendant la durée du prêt. Au remboursement de celui-ci, il pourra alors récupérer ses amortissements différés pour neutraliser fiscalement ses recettes locatives.

Récupération de la TVA

Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d’une résidence de tourisme classée ou d’une résidence para-hôtelière répondant aux conditions d’assujettissement des loyers à la TVA définies par l’article 261-D-4, l’application de la TVA à 5.5 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l’intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d’acquisition…).

Confort de gestion

Afin de vous offrir un confort de gestion, et notamment un gain de temps, le bien meublé en question sera intégré dans une résidence services et sa mise en location sera alors gérée par un professionnel (appelé aussi gestionnaire ou exploitant), dans le cadre d’un bail commercial.

Ce bail commercial est un contrat permettant de régir les conditions de la mise à disposition du logement. Il est contracté entre le bailleur (le propriétaire-investisseur) et le preneur (l’exploitant professionnel). Il est d’une durée minimum de 9 ans, renouvelable, et prévoit le montant du loyer, ses modalités de paiement et d’indexation ainsi que les pouvoirs et obligations de chacune des parties.

Le bail commercial permet au propriétaire de déléguer la gestion quotidienne du logement loué ainsi que son entretien. Il lui permet par ailleurs de percevoir des loyers tout en ayant une lisibilité sur le rendement et les charges inhérentes à son investissement.

Revente

Le statut de loueur en meublé s’appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles, à tout moment, d’être revendus à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier des avantages fiscaux du statut.

Dispositif Censi-Bouvard

Principe

Désormais, tout contribuable qui acquiert un ou plusieurs logements dans une résidence meublée peut prétendre à une réduction d’impôt de 11 % (selon la Loi de finances pour 2013) du montant de son ou de ses investissements (dans la limite d’un plafond annuel). Ce dispositif a été prorogé jusqu’en 2021.

Cette réduction, calculée sur le prix de revient du ou des logements, est étalée sur 9 ans.

Ce taux de 11 % de réduction d’impôt (contre 25 % en 2009 et 2010) est applicable pour les investissements réalisés depuis 2013.

Cette réduction d’impôt est accordée l’année de l’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Pour les logements rénovés, elle est accordée au titre de l’achèvement des travaux de rénovation. A noter, en cas de bénéfice de cette réduction d’impôt, l’imputation des amortissements est impossible à concurrence du prix de revient de l’immeuble ayant servi de base à la réduction d’impôt.

Les résidences éligibles à ce nouveau dispositif sont les suivantes :

  • établissements sociaux et médico-sociaux (EHPAD par exemple);
  • logements avec services pour étudiants;
  • résidences de tourisme classées;
  • centres de soins de longue durée;
  • résidences seniors bénéficiant de l’agrément qualité.

Obligations

  • Les contribuables doivent s’engager à louer le bien meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de l’établissement.
  • La location doit prendre effet dans le mois d’acquisition ou d’achèvement des logements.
  • Les logements concernés sont les suivants :
    • Ceux acquis neufs ou en VEFA
    • Ceux achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation
    • Et ceux achevés depuis au moins 15 ans qui font actuellement l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation

Notes

En optant pour le dispositif Censi-Bouvard, le montant de la réduction d’impôt est à prendre en compte dans le plafonnement global des niches fiscales.

Des modalités de report sont également prévues :

Lorsque la fraction de réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde pourra être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement.

Cependant, dans le cadre d’un investissement s’inscrivant dans une logique de constitution d’une rente, l’option pour les amortissements s’avérera dans la très grande majorité des cas beaucoup plus pertinente que la réduction d’impôt Censi-Bouvard.

La revente d’un investissement LMNP en pratique

La TVA

Dès lors que le bien est maintenu sous exploitation par bail commercial pendant au minimum 20 ans consécutifs (quel que soit le nombre de propriétaires successifs) alors il n’y a pas de restitution de la TVA récupérée par le 1er acquéreur.

A défaut, cette dernière fait l’objet d’une restitution à raison d’1/20ème par année restant à courir jusqu’au 20ème anniversaire.

Les amortissements

A chaque changement de propriétaire le compteur des amortissements est remis à zéro. Ainsi chaque nouvel acquéreur amortit 100 % du prix de revient de l’immobilier (hors terrain) et du mobilier.

Quel intérêt pour un investisseur d’acheter un bien meublé en exploitation ?

La motivation de l’acheteur est la même que celle du vendeur au moment de son investissement. A savoir : générer du revenu indexé non fiscalisé sur du très long terme, perceptible immédiatement et associé au confort du bail commercial, le tout en complément de revenus. Ceci explique le succès de la location meublée depuis plus de 60 ans.

LMNP : Points de vigilance

La cohérence économique :

Le loyer versé par l’exploitant doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps. Il faut être vigilant aux loyers anormalement élevés en taux et en montant par chambre. Ils sont souvent dus à des prix de vente très élevés. De plus, le risque économique est de voir le gestionnaire en incapacité de l’assumer.

Les conditions du bail commercial :

Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. Conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l’opération.