Quelle plus-value immobilière allez-vous payer en cas de vente ?
Le marché immobilier connait depuis quelques années une ascension fulgurante. La Covid-19 a poussé les épargnants à arbitrer leur patrimoine vers d’autres actifs : financiers, résidence secondaire, maisons, etc.
La plus-value immobilière est un élément à prendre en compte dans la somme que vous allez percevoir à la fin.
Dans cet article nous traiterons uniquement de la plus-value en direct par un particulier (pour une société le schéma est un peu plus technique).
La plus-value en bref : comment la calculer ?
La plus-value immobilière sera taxable en cas de vente, apport, échange ou partage. Cela exclut de facto les donations et successions (ce qui peut être une stratégie pour purger ses plus-values).
Dans certains cas, la plus-value immobilière ne sera pas imposable :
- La résidence principale : l’administration fiscale vérifiera bien entendu qu’il s’agit bien de votre lieu de vie habituel, réception des courriers, centre d’intérêt, etc.
- Pour un montant de cession inférieur à 15 000€, par exemple un garage ou parking.
- Les non-résidents ayant la nationalité d’un pays de l’Union Européenne.
- Les cessions réalisées pour réaliser un logement social (sous conditions).
- Un cas assez peu connu et pourtant très fréquent : lorsque vous cédez un bien autre que votre résidence principale pour acheter la résidence principale dans les 24 mois. Cette exonération est pratique si votre premier achat était une résidence secondaire ou un investissement locatif.
D’autres exonérations existent : titulaire d’une pension de vieillesse, droit de surélévation, etc.
Pour une calculer la plus-value, la formule est assez simple sur le papier :
Prix de cession – Prix d’acquisition
La stratégie d’optimisation de la plus-value est de diminuer au maximum le prix de cession et augmenter au maximum le prix d’acquisition.
- Le prix de cession correspond au prix auquel vous vendez le bien majoré des indemnités et charges perçues par le vendeur (clause d’indexation, indemnité d’éviction payée par l’acquéreur, etc.). Les frais payés par le vendeur doivent être déduits du prix : rémunération agent immobilier, diagnostics, honoraires architecte, mainlevée hypothèque, etc.
- Le prix d’acquisition est le prix auquel le vendeur avait acheté le bien. Le prix est majoré des frais d’acquisition (hors intérêts d’emprunt), frais de Notaire, charges payées à l’acquisition travaux, … Si le bien a été perçu par donation ou succession, il faut prendre en compte le prix indiqué dans l’acte.
En lieu et place des travaux, il est possible d’appliquer un forfait de 15% si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans. A défaut, pour tous les travaux déduits, il faut justifier des dépenses effectuées et du bon paiement par le cédant.
Attention, les simples dépenses locatives et d’entretien ne sont pas à prendre en compte, puisque ce sont des charges locatives. De la même manière, toutes les dépenses déjà déduites de votre impôt sur le revenu (par exemple déficit foncier) ne pourront pas majorer le prix d’acquisition.
Pour les frais d’acquisition, vous pouvez appliquer directement un forfait de 7,5% au lieu des frais de Notaire réellement payés.
Dans la pratique, le calcul entre les forfaits applicables et les frais réellement payés est à réaliser systématiquement.
Les abattements et le taux d’imposition à appliquer
La plus-value calculée va être imposée à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
A partir de 5 années de détention, un abattement pour durée de détention va s’appliquer :
- Pour l’impôt sur le revenu : Entre la 6eme année (incluse) et la 21 ème (incluse), il faut appliquer 6% par an. La 22ème année, un abattement de 4% est appliqué. Au-delà de 22 années de détention, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu.
- Pour les prélèvements sociaux : Entre 6 et 21 années (incluses), il faut appliquer 1,65% par an. La 22ème année, il faut appliquer 1,60%. Entre la 23ème année (incluse) et la 30ème, il faut appliquer 9% par an. Au-delà de 30 années de détention, les prélèvements sociaux ne s’appliquent plus sur la plus-value.
Une fois le calcul effectué, il faut appliquer le taux d’imposition de 19% pour l’impôt sur le revenu et 17,2% pour les prélèvements sociaux (taux en vigueur en 2021).
Par ailleurs, si votre plus-value est supérieure à 50 000€, vous devez payer une surtaxe correspondant à un barème progressif (la plus-value est celle après abattement) :
De 50 001 à 60 000 € |
2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20 |
| De 60 001 à 100 000 € | 2 % PV |
| De 100 001 à 110 000 € | 3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10 |
| De 110 001 à 150 000 € | 3 % PV |
| De 150 001 à 160 000 € | 4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100 |
| De 160 001 à 200 000 € | 4 % PV |
| De 200 001 à 210 000 € | 5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100 |
| De 210 001 à 250 000 € | 5 % PV |
| De 250 001 à 260 000 € | 6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100 |
| Supérieur à 260 000 € | 6 % PV |
Source : BOFIP
Un exemple ?
Un bien est acheté 300 000€ en 2012 et a nécessité 20 000€ de travaux qui n’ont pas été déduits de l’impôt sur le revenu. Les frais d’acquisition étaient de 30 000€.
Le bien est vendu en 2021 pour 650 000€ incluant 20 000€ de frais d’agence à la charge du vendeur.
|
Prix de cession
|
Prix d’acquisition |
|
Prix de vente hors honoraires = 630 000€
Honoraires = 20 000€
|
Prix d’acquisition = 300 000€
Frais d’acquisition = 7,5% soit 22 500€ ou 30 000€ pour les frais réellement payés. Il vaut mieux retenir les frais réellement payés.
Travaux = 15% soit 45 000€ ou 20 000€ pour les travaux réellement payés. Le forfait est plus avantageux. |
Le calcul le plus avantageux pour le vendeur est donc :
(650 000 – 20 000) – (300 000 + 30 000 + 45 000) = 255 000€
Le bien est détenu depuis plus de 9 années.
Pour l’impôt sur le revenu :
Application d’un abattement de 6% pour les années 6 à 9 soit 24%.
La plus-value imposable est de 255 000 – (255 000 x 24%) = 193 800€ imposés à 19%.
L’impôt dû est donc de 36 822€.
Pour les prélèvements sociaux :
Application d’un abattement de 1,65% pour les années 6 à 9 soit 6,6%.
La plus-value imposable est de 255 000 – (255 000 x 6,6%) = 238 170€ à 17,2%.
L’impôt dû est donc de 40 965€.
Pour la surtaxe (plus-value supérieure à 50 000€) :
La plus-value après abattement est de 193 800€.
D’après la formule donnée précédemment il faut appliquer 4% soit 7752€ .
Au total, la plus-value est imposée à hauteur de 85 539€.