Cas pratique : comment transmettre un patrimoine immobilier important en limitant l’impact fiscal
Au moment du départ à la retraite ou ultérieurement, il est fréquent de s’interroger sur sa stratégie de transmission. Cela est d’autant plus vrai lorsque vous avez acquis un patrimoine immobilier important, intégralement financé à crédit et peu ou pas assez de liquidités pour que vos héritiers s’acquittent d’éventuels droits de donation.
A ce titre, notre métier d’ingénierie patrimoniale consiste à trouver la stratégie qui peut s’adapter à la situation et aux objectifs du client.
Voici ci-dessous un cas pratique sur lequel nous pouvons être sollicités :
Bien évidemment, les solutions à proposer ne sont pas uniques et peuvent être adaptées et/ou changées.
Monsieur et Madame D ont 68 ans et sont mariés sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts (sans contrat de mariage). Ils ont 2 enfants communs de 34 et 36 ans.
Ils ont constitué durant leur carrière professionnelle un patrimoine immobilier important et ont hérité également de biens parisiens qui ont vu leur prix augmenter depuis des décennies.
Voici l’état de leur patrimoine financé entièrement par la communauté :
- Une résidence principale d’une valeur 1 200 000€.
- Une résidence secondaire d’une valeur de 500 000€.
- Un patrimoine locatif loué nu pour 3 000 000€ générant 120 000€ de revenus fonciers. La plus-value imposable est de 1 000 000€ et l’immobilier a été acquis il y a 20 ans.
- Des liquidités pour 200 000€.
- Une assurance-vie pour 150 000€ souscrite par Monsieur avec la clause standard « Mon conjoint ».
- Toutes les dettes ont été remboursées.
SOIT UN PATRIMOINE DE 5 050 000€.
Au regard de ces éléments, en cas de décès de l’un ou l’autre des conjoints, deux hypothèses sont à envisager si rien n’est fait (les chiffres sont arrondis) :
| Option du conjoint survivant | Droits de succession au premier décès | Droits de succession au second décès | TOTAL | Patrimoine reçu par chaque enfant au second décès |
| Quart en pleine propriété | 400 000€ | 975 000€ | 1 375 000€ | 1 837 500€
|
| 100% en usufruit | 290 000€ | 718 000€ | 1 008 000€ | 2 021 000€ |
Dans cet exemple, nous pouvons observer plusieurs difficultés :
- Au premier décès, les liquidités ne sont pas suffisantes pour permettre aux enfants de payer les droits de donation.
- Au second décès, la situation devient encore plus délicate puisque les droits augmentent drastiquement.
Ce type de situation amène souvent à vendre en catastrophe le patrimoine immobilier. Pour rappel, vous bénéficiez en théorie de 6 mois pour payer les droits (même si vous pouvez demander un différé sous certaines conditions).
- Dans le cas où le conjoint survivant opte pour la totalité en usufruit, les héritiers vont devoir payer des droits en ne recevant que la nue-propriété.
Quelle stratégie pourrait être appliquée pour optimiser ce patrimoine ?
1 – Donner en nue-propriété la résidence principale et secondaire. Cela permet de conserver la jouissance de ces biens de votre vivant et d’anticiper la transmission en bénéficiant d’une décote en fonction de votre âge (cf : https://www.linkedin.com/pulse/comment-fonctionne-la-d%C3%A9c%C3%B4te-si-je-donne-dun-bien-damien-argento/)
Les parents usufruitiers ayant 68 ans, la décote appliquée est de 40% (article 669 du Code Général des impôts). Ils transmettent donc fiscalement 1 020 000€ soit 510 000€ chacun (255 000€ pour chaque enfant et par parent).
Chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000€ par parent soit une taxation d’environ 40 000€ au global.
Le patrimoine immobilier de jouissance est transmis pour 40 000€.
2- Passer l’immobilier locatif en meublé pour profiter du statut de Loueur en meublé non professionnel ou professionnel. Cela va vous permettre de louer les biens en profitant de la fiscalité avantageuse de la location meublée.
3 – Créer la SARL de famille D qui va acquérir l’immobilier locatif des époux D. Pour se faire, un emprunt de 3 240 000€ (inculant les frais d’enregistrement de 8%) va être consenti au profit de la SARL en in fine (Vous ne remboursez qu’à la fin). Cela enclenche l’imposition de la plus-value immobilière que nous estimons à 83 000€ (IR + prélèvements sociaux à 17,2%) et de 240 000€ de frais d’acquisition.
Le patrimoine locatif est transmis en s’acquittant de 323 000€.
4- Les liquidités nettes dégagées par la vente soit 2 917 000€ sont placées sur 2 contrats d’assurance-vie pour chaque époux avec une clause bénéficiaire au profit des enfants. Les versements ayant été faits avant 70 ans, ils bénéficient de l’abattement et barème de l’article 990 I. Pour les 2 contrats, les droits de transmission sont estimés à 470 000 euros.
5- Les liquidités de 200 000€ sont transmises moyennant les droits de donation (en admettant que 15 ans se soient écoulés, cela n’entraînera pas de droits complémentaires).
Pour résumer :
| TRANSMISSION | DROITS DE TRANSMISSION |
| Résidence principale + secondaire | 40 000€ |
| Immobilier locatif | 323 000€ |
| Assurances-vie | 470 000€ |
| Liquidités restantes (hypothèse pessimiste à 20%) | 40 000€ |
| TOTAL= | 873 000€ |
Avec cette stratégie, vous avez donc :
Organisé la transmission du patrimoine commun.
Dégagé des liquidités complémentaires de près de 2 700 000€.
Réduit de plus de 20% les droits de succession.
Conservé la totalité du patrimoine familial sans besoin de le vendre en dernier recours.