Les fonds euros

LE FONDS EUROS DE VOTRE ASSURANCE-VIE EST-IL LE PROCHAIN ACTIF À RISQUES ?

 

Le cabinet Fact & Figures a annoncé que le taux servi par les fonds euros des contrats d’assurance-vie devrait osciller entre 1 et 1,1% pour l’année 2020.

Si ce constat n’est pas surprenant compte tenu de l’évolution des dernières années, il en ressort de nombreuses questions sur la résilience de cet actif.

Un rendement faible … et chargé en frais

Les fonds euros supportent des frais de gestion qui viennent rogner le rendement de l’actif. Si les rendements tombent en dessous des planchers actuels (de l’ordre de 0,5%), une dégradation de votre épargne n’est pas à exclure à 100%.

Les frais annexes tels que les droits d’entrée pris au départ, frais d’arbitrage en cours de vie du contrat, etc. sont autant d’éléments à prendre en compte dans la pertinence de l’investissement. Par-dessus tout, la fiscalité s’applique pour les contrats de moins de 8 ans à hauteur de 30%.

Dans le cas d’un fonds euros qui vous verse 1% net de frais de gestion, cela donne 0,7% net en cas de retrait en admettant que vous n’ayez eu aucun frais d’entrée ni frais d’arbitrage. Pour rappel, le livret A rapporte aujourd’hui 0,5% sans frais.

 Les 0,2% complémentaires justifient-ils de se retrouver sur un actif sur la pente descendante ?

Une possibilité de blocage souvent oubliée

La loi Sapin 2 permet au Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) de bloquer temporairement certaines opérations jusqu’à 3 mois renouvelables 3 mois, en cas de menace grave de la situation financière de l’assureur. Un retrait massif de liquidités couplé à la situation macroéconomique délicate peut entraîner l’application de cette loi pour un assureur en difficulté.

Si la situation n’est pas encore au stade de risque majeur, n’oublions pas qu’une grande partie des compagnies d’assurance n’accepte plus de souscriptions 100% fonds euros aujourd’hui et pousse à la diversification sur les UC.

Certains fonds euros doivent même se diversifier et prendre plus de risques pour verser un rendement minimum… allant jusqu’à la création des fonds euros garantis partiellement (à hauteur de 90-95%).

Quelle(s) solution(s) dans un contexte de taux bas et de volatilité boursière ?

Le fonds euros qui a été plébiscité pendant des décennies n’est plus la solution efficiente pour son épargne. Il s’agit aujourd’hui d’un support d’attente mais ne répond en rien à un objectif de retraite et de valorisation d’épargne.

Pas de miracle dans cette période. Un bon accompagnement est nécessaire. Remettre à jour régulièrement ses objectifs, s’assurer de l’adéquation de la stratégie, avoir une gestion active de son épargne (ou la déléguer à un professionnel).

Plus que jamais, il convient de comparer les éléments pour sélectionner un bon contrat pour votre épargne : les frais pratiqués, la solidité de la compagnie et/ou de la banque, l’offre financière, la stratégie proposée, etc.

  • Sur un horizon court terme, en contrepartie de risques, la Girardin Industriel est une bonne solution pour à la fois faire un gain important sur votre épargne (de l’ordre de 12 à 14%) et défiscaliser votre impôt sur le revenu.  

 

  • Pour limiter votre risque de perte en capital, les produits structurés sont intéressants. Privilégiez les indices en direct si vous avez un profil prudent (type S&P 500, NASDAQ, Eurostoxx, CAC 40, …) et vérifiez la solidité de la banque émettrice.  

 

  • Sur un horizon supérieur à 5 ans, constituer un portefeuille investi sur des actions ou OPCVM actions vous permettra d’espérer une valorisation plus importante du capital. Evitez les achats et ventes en panique et visez plutôt une détention long terme.

 

  • En contrepartie d’une illiquidité très importante, le private equity peut être une solution pour des rendements supérieurs à 8-10%. Nous vous déconseillons cependant d’investir plus de 15-20% dans cette classe d’actifs, compte tenu de ses risques. Misez sur un horizon de placement de 8 ans pour une efficacité maximale.

 

  • Sur des contrats luxembourgeois, les produits dérivés peuvent être une solution pour couvrir vos positions. A manier avec grande précaution.

 

L’immobilier pour sécuriser son épargne et préserver sa rentabilité

L’immobilier pour sécuriser son épargne et préserver sa rentabilité

 

Nous vivons actuellement dans un environnement économique et financier complexe et plein d’incertitudes. Taux d’intérêt au plus bas, faiblesse des primes de risque sur le marché obligataire, tensions commerciales et géopolitiques, incertitudes politiques… En même temps, il est devenu indispensable d’épargner pour assurer son avenir. Dans ce contexte, la question est de savoir quels supports d’investissement privilégier.

Comment générer une rentabilité élevée tout en sécurisant son épargne ?

L’immobilier est une réponse naturelle à cette question. En effet, il présente le triple avantage d’être un actif tangible, d’offrir des niveaux de rendement élevés et de permettre d’utiliser l’effet de levier du crédit.

Au sein de cette classe d’actifs, on peut distinguer différents types de sous-jacents : 

  • l’immobilier résidentiel, l’immobilier au sein de résidences de services et l’immobilier professionnel (bureaux, murs commerciaux et immobilier d’entreprise).

Chacun présente un niveau de risque différent. L’objectif n’est pas de privilégier en soi un type d’investissement plus qu’un autre. Il est de mettre en adéquation les besoins de l’investisseur, son horizon d’investissement et son niveau de tolérance au risque.

Lors de l’achat direct d’un bien, on peut distinguer plusieurs types de fiscalité :

– La LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) offre la possibilité de percevoir des revenus non fiscalisés. En résidences de services, sécurité, visibilité et tranquillité viennent s’ajouter à cette fiscalité avantageuse. Notamment grâce à la prise à bail par un exploitant professionnel sur une durée minimale de 9 ans.

– Le dispositif Pinel accorde, suite à l’achat d’un bien neuf et en contrepartie d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du prix d’acquisition. Couplé, en sortie de période de défiscalisation, à un passage en location meublée, l’investissement peut offrir un taux de rendement optimisé.

– Le démembrement temporaire de propriété permet d’acquérir un bien neuf en nue-propriété avec une forte décote (de 30 à 45%) en étant totalement déchargé de la gestion du bien pendant 15 à 20 ans, l’usufruitier assumant l’ensemble des charges et la remise en état du bien au terme de la convention de démembrement.

Investir dans l’immobilier direct permet de choisir son bien (emplacement et typologie), de jouir de rendements attractifs (de 3 à 5% par an), d’utiliser l’effet de levier du crédit, de générer des revenus complémentaires et de se constituer un patrimoine immobilier.

 

Ceci ne doit pas faire oublier toutes les règles de bon sens pour réussir son investissement. En dehors de toute considération fiscale : l’emplacement, le prix et la demande locative.

4 outils pour optimiser la transmission de son patrimoine

4 outils pour optimiser la transmission de son patrimoine

Utiliser les abattements sur les dons de sommes d’argent

Les parents peuvent chacun donner jusqu’à 31 865€ en sommes d’argent par enfant tous les quinze ans.

Ce dispositif prévu par le Code Général des impôts s’applique également aux donations de sommes d’argent entre grands-parents et petits-enfants. Ainsi chaque grand-parent peut également donner jusqu’à 31 865€ par petit-enfant tous les quinze ans.

Sur la base de ce simple dispositif, chaque donataire peut donc recevoir :

  • 31 865€ par parent.
  • 31 865€ par grand-parent.

Soit un total de 191 190 € nets de droits de donation tous les quinze ans (en partant du principe que les 2 parents et 4 grands-parents effectuent chacun une donation).

Quelles sont les conditions ?

  • Le parent ou le grand-parent donateur doit avoir moins de 80 ans au jour de la donation.
  • L’enfant ou petit-enfant donataire doit quant à lui être âgé de plus de 18 ans au jour de la donation.

Quelle est la formalité ?

L’enfant ou petit-enfant donataire doit simplement déposer un formulaire 2735-SD appelé également « Déclaration de dons manuels et de sommes d’argent » au centre d’impôts de son domicile dans un délai d’un mois à compter de la donation (au moment du transfert d’argent).

Donner en nue-propriété ses biens patrimoniaux

En plus du don manuel de 31 865 €, il est possible de transmettre pour chaque parent à chaque enfant 100 000 € tous les 15 ans.

Les abattements de 100 000€ peuvent être combinés à un démembrement de votre bien immobilier ce qui signifie que vous ne donnez que la nue-propriété à vos enfants. De votre vivant, vous pouvez utiliser le bien et en percevoir les fruits. A votre décès, l’usufruit s’éteint sans droits complémentaires.

Pour rappel, voici comment fonctionne la pleine-propriété d’un bien :

Grâce à cette solution, vous bénéficiez d’une « décote » en fonction de l’âge de l’usufruitier prévue à l’article 669 du code général des impôts.

Attention aux donations des locations meublées : l’amortissement est acquis par le nu-propriétaire mais l’usufruitier est celui qui perçoit les loyers et qui a besoin de ces amortissements. Dans cette situation, vous pouvez soit attendre d’épuiser votre stock d’amortissements si celui-ci est faible soit opter pour la stratégie de SARL de famille que nous allons détailler dans le paragraphe suivant.

Transmettre un patrimoine meublé grâce à l’EURL ou SARL de famille

On entend très souvent que la SCI est le meilleur moyen pour éviter la fiscalité sur les loyers et en même temps optimiser la transmission. Certes la SCI peut être pratique pour transmettre simplement un patrimoine immobilier mais conserve un double inconvénient : vous ne payez pas d’impôt sur les sociétés mais vous paierez l’impôt sur le revenu en cas de sortie de cash. De plus, la plus-value imposable sera augmentée de tous les amortissements pratiqués (ce qui n’est pas le cas pour la location meublée en direct).

Un type de structure très peu connu mais efficace permet à la fois de bénéficier en direct du régime de la location meublée, d’être soumis au statut de la plus-value des particuliers et de transmettre à moindre coût. Il s’agit de l’EURL (dans le cas d’une personne seule) ou d’une SARL de famille.

La particularité est que contrairement à une SARL traditionnelle, il est possible d’opter pour l’impôt sur le revenu sans limite de durée. Par ailleurs, en cas de plus-value sur la vente d’un bien, celle-ci subit le régime des particuliers et seule la plus-value réellement réalisée est imposable.

En cas de donation en nue-propriété, c’est bien l’usufruitier qui bénéficie d’un amortissement puisque la valeur amortie va être celle des parts sociales.

Voici un bref détail du schéma d’investissement qui peut pousser à la création d’une telle structure :

1- Le(s) investisseur(s) crée(nt) une EURL ou SARL de famille. Cette société pourrait être constituée, par exemple, avec un capital social de 5000€. La société réalise un investissement de 500 000€ financés par un emprunt (et/ou compte courant d’associé).

2- La SARL dispose d’un actif de 500 000 € (les biens immobiliers acquis) et d’un passif de 500 000 € (l’emprunt et/ou compte courant d’associé). Sa situation nette est quasi-nulle.

3- Les parts détenues par le(s) associé(s) de la société feront l’objet dans un second temps d’un démembrement de propriété. La nue-propriété est transmise aux enfants et le(s) parent(s) conserve(nt) l’usufruit.

4- Le coût du démembrement est calculé sur la valeur des parts démembrées, diminuant grandement l’assiette de la transmission.

5- Du vivant du (des) parent(s), ceux-ci vont percevoir les revenus générés par les biens.

6- Au décès du (des) parent(s), les enfants récupéreront la pleine propriété des parts sans droits complémentaires.

En tant qu’associé gérant d’une SARL, vous êtes amenés à cotiser à la sécurité sociale des indépendants (SSI). Si vous pratiquez le système des amortissements dans le cadre de la location meublée, votre résultat foncier est proche de zéro. Dans ce cas, vous cotisez tout de même au forfait minimum pour l’année en cours (proche des 1600€ en 2020).

Pour optimiser ce sujet, 2 autres possibilités sont possibles pour optimiser la détention familiale du patrimoine :

  • Nommer un gérant non associé pour la SARL. Dans ce cas, il n’y aura aucune cotisation au SSI.
  • Dans le cas où l’un des membres du couple ne travaille pas, le nommer gérant de la SARL. Cela aura pour conséquence de lui faire cotiser au régime de retraite, et ainsi de lui faire compléter des trimestres, et de bénéficier d’une couverture sociale.

Travailler les clauses bénéficiaires de son assurance-vie

Au-delà d’une simple enveloppe épargne, l’assurance-vie est l’un des outils les plus puissants pour transmettre efficacement son patrimoine.

Pour tous les versements effectués avant 70 ans, chaque bénéficiaire désigné dans la clause a un abattement de 152 500€.

Au-delà de cet abattement, vous bénéficiez d’une taxation à 20% pour chaque bénéficiaire jusqu’à 700 000 € et 31,25% pour la tranche au-dessus.

Pour les versements après 70 ans, seules les primes sont imposées. Les intérêts quant à eux sont totalement exonérés. Par ailleurs, l’ensemble des bénéficiaires jouit d’un abattement de 30500€ sur les primes versées. Exemple : Monsieur X verse 100 000 € à 71 ans et nomme 2 bénéficiaires. A son décès, son contrat est valorisé à 140 000 €.

Dans ce schéma :

  • 40 000 € sont exonérés
  • Un abattement de 30 500 € s’applique au 100 000 € de versement, soit une assiette de 69 500 € est soumise aux droits de succession, soit un abattement global, dans cet exemple de        140 000 – 69 500 = 70 500 €.

Dans ce contexte, nous conseillons de séparer les versements avant et après 70 ans sur 2 contrats différents.

Optimiser vos clauses bénéficiaires est indispensable dans ce contexte puisqu’elles sont la clé de voute de votre planification successorale.

Il est même possible d’aller encore plus loin dans l’optimisation :

  • La clause bénéficiaire « à tiroir » (ou à options) : vous laissez le choix aux bénéficiaires de premier rang de choisir leur quotité. Les bénéficiaires de second rang bénéficient dans ce cas du reliquat. C’est une clause très pratique pour par exemple protéger le conjoint survivant qui aura alors le choix de laisser une quotité aux enfants du couple en fonction de ses besoins au moment du décès.
  • La clause bénéficiaire démembrée : transmettre la nue-propriété d’un bien immobilier est intéressant pour « verrouiller » la valeur du bien au moment la donation en bénéficiant de la décote prévue par le code général des impôts. Mais une clause bénéficiaire d’assurance-vie peut être démembrée. Dans ce cas, au décès de l’assuré(e), l’usufruitier désigné peut jouir du capital investi en assurance-vie et les bénéficiaires nu-propriétaire auront une créance de restitution déductible du patrimoine de la succession au second décès. Cette technique est efficace pour protéger le conjoint survivant ou effectuer une transmission transgénérationnelle (par exemple auprès d’enfants et petits-enfants).

Bien entendu, avant la mise en place de l’une de ces solutions, il est indispensable d’établir en amont un bilan patrimonial détaillé reprenant votre situation et vos objectifs. Nous vous proposons à ce titre de réaliser un premier rendez-vous pour réaliser cet audit et vous accompagner dans ces démarches.

Le plan épargne retraite (PER)

Le plan épargne retraite (PER)

 

Ce nouveau Plan d’Epargne Retraite assouplit les conditions de sortie en capital par rapport aux anciennes versions.

Mais cette enveloppe est-elle vraiment intéressante par rapport aux autres produits existants ?

Des déblocages en capital simplifiés, oui mais…

 

Tout comme les anciennes versions, le PERIN permet de déduire de son revenu imposable les versements volontaires, dans la limite d’un plafond appelé « disponible fiscal » (que vous pouvez retrouver sur votre avis d’imposition dans la case « Plafond Epargne Retraite »).

 

S’agissant d’une déduction, le PER n’entre pas dans le plafond des niches fiscales de 10 000 €.

 

L’économie d’impôt générée par un versement sur le PERIN sera égale au montant du versement multiplié par votre tranche d’imposition.

Prenons un exemple concret : un contribuable n’ayant pas versé depuis 3 ans dispose d’un disponible fiscal de 50 000 €. Il est imposé dans la tranche à 41%.

En versant 50 000 €, l’économie d’impôt sur le revenu sera de 50 000 x 41% = 20 500 €.

 

Les 2 grandes nouveautés mises en avant pour le PER sont d’une part la possibilité de sortir en capital (fractionné ou en totalité) et d’autre part la possibilité de sortir pour achat de sa résidence principale (sans condition d’âge ni autre condition).

 

Mais si la fiscalité à l’entrée semble très attractive, qu’en est-il à la sortie ? 

Comme le montre le tableau ci-dessus, on s’aperçoit que la sortie en capital dans le cadre du PER est imposée à votre tranche d’imposition sans prélèvements sociaux. La plus-value est quant à elle imposée à la flat tax (30 %).

Au regard de cette fiscalité pour la sortie en capital dans le cadre d’un PER, ne faut-il pas plutôt parler de report d’imposition ? Le PER a été mis en avant en particulier pour cette sortie en capital, qui subit finalement la même fiscalité qu’à l’entrée.

 Quel est l’intérêt dans ce cas ? 

L’un des intérêts pourrait être de profiter d’un léger gain fiscal si votre tranche d’imposition a baissé entre temps. Par exemple au moment de la retraite, si vous passez d’une tranche de 41 % à 30 %, vous aurez réalisé un gain total de 11 %.

Le PERP, quant à lui, bénéficie d’une fiscalité plus avantageuse, même si la sortie en capital est limitée à 20 %.

Ainsi, pour le PER, il faut plutôt voir la sortie en capital comme une « corde de secours » si vous avez absolument besoin des liquidités. Le PER a idéalement été prévu pour une sortie en rente.

Par ailleurs, si vous savez dès le départ qu’un retrait est à venir pour un achat de résidence principale ou que vous sortirez nécessairement en capital à la retraite, alors privilégiez plutôt un contrat d’assurance-vie sur lequel vous aurez plus de souplesse.

Il est à noter que certains assureurs ont prévu pour le versement de la rente une table de mortalité fixe dès la souscription du contrat (la plupart des contrats prévoit une table de mortalité au moment du déblocage de la rente), mais cet élément ne justifie pas à notre sens d’opter pour un PER.

Une rente à titre gratuit… avec des frais d’arrérage ?

La rente débloquée au titre des versements déduits est imposée en tant que rente viagère à titre gratuit. Mais au-delà de la fiscalité, percevez-vous simplement une rente gratuite ?

La plupart des contrats PERP et Madelin prévoit déjà des frais d’arrérage* (allant de 0 % à 3 % selon les assureurs) qui viennent diminuer le rendement final de l’opération.

Les conditions générales ayant été mises à jour avec le nouveau PERIN, prenez garde à ces frais complémentaires qui viennent grever la rente.

Les contrats que nous sélectionnons dans le cadre du PERP ne comprennent pas de frais.

 

* Il s’agit d’une ponction que l’assureur réalise lors du versement de chaque rente à son bénéficiaire, le mot « arrérage » signifiant tout simplement « somme d’argent due et versée périodiquement à un créancier ». Le montant de ces frais est le plus souvent de 3 % du montant brut de la rente versée.

 

Les cas particuliers

1. Protection familiale 

Les cas de déblocage anticipé sont identiques à ceux du PERP et tout aussi avantageux d’un point de vue fiscal.

Ces cas sont les suivants :

  • Décès du conjoint ou partenaire de PACS
  • Invalidité, invalidité de vos enfants, conjoint ou partenaire de PACS
  • Surendettement
  • Expiration des droits à l’assurance chômage
  • Liquidation judiciaire.

La sortie en capital est dans ce cas exonérée d’impôt sur le revenu. La plus-value est également exonérée mais subit les prélèvements sociaux de 17,2 %.

 

2. Le cas particulier d’une donation  

Le PER peut être utilisé pour transmettre un capital à vos enfants, qui sera disponible pour l’achat de leur résidence principale, tout en profitant d’un léger effet fiscal.

Un enfant peut souscrire un PER pour lequel les sommes versées seront déductibles de votre foyer fiscal (sous réserve que l’enfant soit encore rattaché au foyer fiscal l’année de versement). Les parents seront, bien entendu, administrateurs légaux des sommes jusqu’à la majorité de l’enfant.

Le disponible épargne retraite pour un enfant est de 10 % du PASS en année N-1 (Plafond Annuel de la Sécurité Sociale) fixé pour 2018 à 39 732 € (soit une déductibilité maximale de 3 973 €).

Cette somme sera affectée à une épargne retraite pour votre enfant mais il pourra surtout la débloquer au moment de l’acquisition de sa résidence principale. Il y aura un léger effet de levier fiscal puisqu’il est fort probable que sa tranche d’imposition soit moins élevée que la vôtre.

Le PER permet donc ce « coup de pouce » à un enfant démarrant dans la vie active et souhaitant acquérir sa première résidence principale.

Quelle formalité pour donner une somme d’argent à destination du PER de votre enfant ?

  • Si le don est qualifié comme un présent d’usage, aucune formalité n’est à remplir. Pour que cela soit le cas, le don doit avoir été réalisé pour un évènement particulier (anniversaire, naissance, diplôme, …) et être proportionné par rapport à votre patrimoine. Le présent d’usage est généralement retenu s’il ne dépasse pas 2 % de votre patrimoine.
  • S’il s’agit d’un don manuel de somme d’argent, il suffit de remplir un formulaire « déclaration de don manuel », à déposer au centre d’impôt du donataire (celui qui reçoit les fonds) dans un délai d’un mois.

 

3. Le déblocage de vos anciens contrats article 83 ou Madelin

Le PER peut être utilisé comme un moyen de débloquer vos anciens contrats retraite article 83 en capital.

Si vous avez un besoin de fonds propres et donc d’une sortie intégrale en capital, quelle que soit la fiscalité, ils peuvent être transférés sur un PER déblocable en capital au moment de la retraite ou lors de l’acquisition de votre résidence principale (l’article 83 devra au préalable transiter par un PERP).

 

Opter pour un PERIN, un PERP ou les deux?

Que conclure sur le PERIN?

 

Si le produit est souscrit dans le but d’un complément de revenus à terme (ce qui doit être l’objectif premier), la fiscalité sur les rentes est identique à l’ancien PERP. Toutefois, ce dernier, d’un point de vue fiscal, bénéficiera d’une fiscalité attractive sur une sortie partielle en capital.

Si une sortie intégrale en capital est envisagée, autant privilégier l’assurance vie, qui n’aura aucune contrainte sur les modalités de déblocage contrairement au PERIN (sortie en capital uniquement dédiée à l’acquisition de la résidence principale ou au moment de la retraite).

Au niveau de la protection familiale, les cas de déblocage anticipé (voir ci-dessus) sans fiscalité sont identiques pour le PERP et le PERIN.

 

Ainsi, nous ne comprenons pas l’intérêt du PERIN en l’état des textes et privilégions plutôt le PERP en complément de l’assurance-vie.

 

La fin de commercialisation du PERP est programmée courant 2020 pour les assureurs. Aussi, il peut être utile d’ouvrir cette enveloppe tant qu’elle est commercialisable, quitte à l’abonder plus tard.

Et si toutefois le législateur faisait évoluer certaines lignes, il sera toujours possible d’opérer des transferts ultérieurs.

 

 

 

 

 

Assurance emprunteur : pourquoi changer de contrat ?

Assurance emprunteur : pourquoi changer de contrat ?

Savez-vous que si vous avez souscrit un crédit pour acheter un bien immobilier, vous pouvez désormais résilier à tout moment l’assurance emprunteur de votre banque afin de trouver moins cher chez un autre assureur?

Faites des économies ! 

En effet, tous les emprunteurs peuvent désormais résilier leur contrat d’assurance de prêt immobilier pour en choisir un autre plus intéressant à chaque date d’anniversaire du contrat et ce pendant toute la durée du prêt. Quel que soit votre profil, vous avez presque toujours intérêt à souscrire un nouveau contrat dit « en délégation ». Les économies peuvent être très importantes et représenter une part non négligeable du coût global du crédit, particulièrement dans un contexte de taux bas. Veillez cependant à respecter un préavis de deux mois avant la date de résiliation en sachant que la date d’anniversaire peut varier d’un établissement à un autre (date de signature de l’offre, date d’édition de l’offre, date d’effet du contrat d’assurance…)

Attention aussi aux garanties qui doivent être équivalentes aux critères éxigés par la banque.

Quand résilier votre contrat?

Dans le cadre de la loi Hamon, vous pouvez changer d’assurance de prêt à tout moment dans les 12 mois suivant la signature de l’offre. Selon ce cas précis, un préavis de 15 jours est à respecter pour la présentation d’un nouveau contrat d’assurance à votre banque. Dans le cadre de l’échéance annuelle de l’amendement Bourquin, le délai sera d’au moins 2 mois avant chaque échéance du contrat.

Wagram Patrimoine, avec ses partenaires assureurs, vous accompagne dans vos démarches de renégociation d’assurance emprunteur. Pour vous aider dans les meilleures conditions, il suffit de nous transmettre votre certificat d’adhésion reprenant vos garanties et votre échéancier.

N’hésitez pas à contacter un conseiller qui vous guidera dans toutes les démarches, de la constitution de votre dossier jusqu’à la souscription de votre nouvelle assurance de prêt.

Principe et avantages de la Loi Girardin Secteur Industriel

PRINCIPE ET AVANTAGES DE LA LOI GIRARDIN SECTEUR INDUSTRIEL

La hausse cumulée des impôts depuis des années a classé la France au rang des pays qui taxent le plus ses citoyens.

Entre un Impôt sur les sociétés (IS) supérieur à celui de tous ses voisins, un IFI confiscatoire qui décourage ses entrepreneurs, une tranche d’imposition à 45 % et un taux de prélèvement obligatoire record, la pression fiscale est souvent étouffante. Les recettes fiscales étant plus faibles que prévu et les déficits budgétaires ne diminuant pas, il n’est plus nécessaire d’argumenter pour le «imposer plus, c’est recevoir moins». Les effets destructeurs d’une fiscalité excessive ne sont en effet plus à prouver.
Néanmoins, pour soutenir certains secteurs d’activité, l’Etat permet aux contribuables de réduire leur assiette imposable ou de directement défiscaliser leur impôt sur le revenu.

Afin de favoriser le développement économique des DOM-COM, la Loi Girardin secteur industriel, codifiée à l’article 199 undecies B du Code Général des Impôts, permet aux contribuables fiscalement domiciliés en France de bénéficier d’une réduction d’impôt au titre des investissements industriels réalisés outre-mer. Ce dispositif succède aux lois Paul et Pons.
Ces investissements, relevant d’une défiscalisation pure, sont les plus efficaces aujourd’hui pour les contribuables fortement imposés, dont les fiscalités sont supérieures à 18 000 €.

Principe de la loi Girardin

Des investisseurs sont regroupés au sein d’une Société en Nom Collectif, dont l’unique objet sera de financer des matériels industriels et de les donner en location pendant une durée de cinq ans à une ou plusieurs entreprises ultramarines. Ces biens seront cédés, au terme de location, à ces entreprises, moyennant un euro symbolique, libérant ainsi les investisseurs de leurs engagements.
La Direction Générale des Impôts accorde à ces contribuables, en contrepartie des investissements réalisés, une réduction d’impôt leur générant des taux de retour sur investissement supérieurs à + 14 % en l’espace de quelques mois.

Avantage fiscal

La réduction d’impôt générée au titre des investissements réalisés est ramenée, dans le cadre du régime général, de 47.5% à 44.12 % du matériel financé (Loi de Finances pour 2012, lorsque le taux de rétrocession octroyé à l’entreprise locataire est de 52.63%). Cette réduction est majorée pour les opérations mises en place en Guyane, à Mayotte, à Saint-Pierre-et-Miquelon ou à Wallis-et-Futuna.
Cette réduction d’impôt sur 1 an classe ce dispositif parmi les plus puissants en matière de défiscalisation. Ces opérations nécessitent cependant, pour être efficaces, d’être adaptées au profil financier et patrimonial du souscripteur. L’imputation immédiate de la réduction d’impôt en fait un produit très souple d’utilisation, et facilement adaptable au revenu imposable de chaque année. (notamment primes et bonus).

Rentabilité d’une opération Girardin industriel

Les taux de retour sur investissement varient selon les opérations et la date de souscription à celles-ci. Ainsi, plus l’investissement sera réalisé tôt dans l’année, meilleurs seront les taux de retour sur investissement proposés. Ils s’échelonnent entre + 14 % et 20 % net sur un an.

Exemple :

Un matériel d’une valeur de 100 000 €, financé à hauteur de 37 000 € en fonds propres par les investisseurs et 63 000 € par emprunt (crédit bancaire ou vendeur), générera 44 120 € de réduction d’impôt pour ces investisseurs. Le gain sera donc de 7 120 € en 1 an et le taux de retour sur investissement de + 19.24 % ((44 120 – 37 000) / 37 000).
L’emprunt de 63 000 €, porté par la société regroupant les investisseurs et comportant des garanties de non recours contre ces derniers, sera quant à lui remboursé à l’euro près par les loyers versés par l’entreprise locataire pendant les 5 années d’exploitation.

Obligations liées à la loi Girardin

En contrepartie de l’avantage fiscal, la loi impose, durant 5 années à compter de la réalisation des investissements :

  • la conservation des parts sociales des SNC par les associés ;
  • l’exploitation continue des biens par le locataire dans un secteur d’activité éligible ;
  • la conservation des biens.

Quels sont les risques dans un investissement Girardin secteur industriel ?

En contrepartie de l’avantage fiscal, les investisseurs doivent respecter un certain nombre d’obligations, sous peine de reprise de tout ou partie de cet avantage fiscal, majoré dans certains cas de pénalités et intérêts de retard. Ils s’engagent notamment à conserver les parts de la SNC pendant 5 ans et maintenir les matériels financés en état d’exploitation pendant cette même période.

Nous pouvons donc décliner les risques en deux catégories :

  1. Un risque d’exploitation.
  2. Un risque lié au montage de l’opération et à un non-respect des termes de l’article 199 undecies B du Code Général des Impôts.

Le risque d’exploitation correspond au risque encouru par une SNC au titre de la location des biens. Ce risque peut être minimisé par plusieurs biais :

  • Sélection draconienne des entreprises locataires ;
  • Privilégier les schémas de financement en crédit vendeur (prêt octroyé à la SNC par le futur locataire) plutôt que crédit bancaire, afin d’écarter tout risque de défaut de paiement des loyers ;
  • Financement de matériels standards « liquides » (véhicules, matériels de chantier…) facilement « relouables » en cas de défaillance d’un exploitant ;
  • Diversification maximum de l’investissement afin d’éviter une exposition trop importante sur un secteur d’activité ou une zone géographique.

Le second risque, lié au montage de l’opération, impose au monteur de s’assurer du respect des termes de la Loi, et notamment de l’éligibilité des entreprises exploitantes en fonction de leur secteur d’activité, de la non surfacturation des matériels, de leur livraison avant le 31 décembre de l’année en cours, etc…

Le choix de l’opérateur est donc fondamental et il est fortement recommandé de s’assurer du sérieux du monteur et de sa structure de gestion chargée de la sélection et du suivi des investissements, ainsi que de la qualité et du sérieux des procédures de contrôle réalisées pour s’assurer du financement de matériels à des entreprises choisis sur des critères de pérennité, de compétence, de perspectives de croissance. En outre, leur projet d’investissement doit être cohérent avec leur activité, et le plan de financement doit être pertinent.

Plafonds Girardin 2020

Le total des avantages fiscaux obtenus par le contribuable, retenu dans la limite de 10 000 € (emploi d’un salarié à domicile, frais de garde de jeunes enfants,…), et majoré des avantages fiscaux Outre-mer et Sofica ne peut être supérieur à 18 000 €.

Pour ce plafond de 18 000 €, n’est retenu que le montant de l’avantage fiscal net de rétrocession aux locataires.
La Loi de Finances pour 2020 porte les taux de rétrocession de 52.63% à 56% pour les opérations de plein droit, et de 62.5 % à 66 % pour les opérations nécessitant un agrément fiscal. Pour les opérations montées en logement social, le taux est majoré à 70%.

Ainsi, dans l’hypothèse où le contribuable ne bénéficie d’aucun avantage fiscal soumis au plafond global de 10 000 €, les plafonds de réduction d’impôt Girardin sont résumés dans le tableau suivant :

Dossier de plein droit Dossier avec agrément Dossier avec agrément / logement social
Partie rétrocédée à l’exploitant 56% 66% 70%
Partie NON rétrocédée à l’exploitant 44% 34% 30%
Plafond Girardin après rétrocession 18 000 € 18 000 € 18 000 €
Réduction d’impôt maximum 40 909 € 52 941 € 60 000 €

Exemple : Si un contribuable dépense sur l’année 10 000 € pour l’emploi d’un salarié à domicile, soit un avantage fiscal de 5 000 €, son plafond, pour une opération de plein droit, sera ramené à: (18 000 – 5 000) / 44 % = 29 545 €

Questions fréquentes sur la Loi Girardin secteur industriel

Une opération avec agrément fiscal apporte-t-elle plus de garanties qu’une opération de plein droit ?

L’agrément fiscal est une obligation légale dès lors que le montant du programme d’investissement est supérieur à 250 000 €, ou pour certain d’activité, dès le premier euro financé. L’administration s’assure alors de l’éligibilité du locataire, du montage financier proposé, des matériels financés ou encore de l’intérêt économique de l’opération pour l’entreprise locataire ainsi que l’impact local en termes de création d’emplois. En aucun cas l’agrément fiscal constitue une garantie de bonne fin économique ou fiscale de l’opération.

Les montants financés étant par définition importants, comparés aux investissements de plein droit (ne nécessitant pas un agrément préalable), et le nombre d’associés étant limité par société de portage, les investisseurs ne peuvent obtenir la même diversification sur un dossier avec agrément que sur les opérations de plein droit.

Ainsi, la surface financière des locataires financés est certes dans la majorité des cas plus importante sur un investissement avec agrément, mais les investisseurs ne pourront mutualiser le risque de la même manière que sur un portefeuille d’investissements de plein droit

Pourquoi diversifier mon investissement ?

La diversification des biens financés avec un opérateur de premier plan permet de minimiser au maximum le risque de reprise fiscale.

Dans la majorité des opérations que nous proposons, le contribuable n’investit pas sur un bien, mais sur une centaine de biens différents. Ainsi, en cas d’arrêt d’exploitation durant les 5 ans, le risque devient limité à une faible partie du gain fiscal initial, contrairement aux autres opérations Girardin où ce risque peut être très lourd car concentré sur une faible quantité de biens, voire un seul bien.

A titre d’exemple, un contribuable qui investit 17 200 € pour réaliser une réduction d’impôt de 20 000 €, réalise un gain de 2 800 €.

Si, dans le programme d’investissement auquel il est associé, une pelle de chantier de 60 000 € n’est plus exploitée durant les 5 ans et s’il y a reprise fiscale, ce contribuable devra s’acquitter de la somme de 348 € auprès de l’administration fiscale. Ce montant ne représente qu’une faible partie de son gain initial de 2 800 €, et il doit par ailleurs être pris en charge par la police d’assurance du monteur, donc remboursé in fine.

Dans un programme Girardin classique, un tel sinistre aurait pu générer jusqu’à 5 217 € de reprise fiscale, soit un risque 15 fois plus élevé.

Dois-je payer des frais en plus de mon apport, réduisant la rentabilité de mon placement ?

Les taux de retour sur investissement annoncés s’entendent net de frais. Ainsi, les frais de gestion comptable, juridique et fiscale de la SNC sont provisionnés en année 1, tout comme les frais de montage ou de commercialisation. De cette manière, les investisseurs ne réalisent qu’un apport en fonds propres unique.

Devrais-je cotiser à la SSI (Sécurité Sociale des Indépendants) en investissant en Girardin secteur industriel ?

La SNC confère automatiquement au souscripteur le statut de commerçant. De ce fait, il est affilié à la Sécurité Sociale des Indépendants et doit parfois – selon son activité professionnelle principale – s’acquitter d’un montant forfaitaire de charges sociales qui vient grever légèrement la rentabilité, et, par suite, modifier le ticket minimum.

Pour 2019, ce forfait minimum est de l’ordre de 1100 € par an pour les SNC domiciliées en métropole, et de 100€ pour les SNC domiciliés dans les DOM. Ce forfait est fixe et indépendant des sommes investies ou du nombre d’opérations mises en place. Tout investissement doit donc être précédé d’une étude de l’impact éventuel des charges sociales pour calculer le rendement final.

Les investisseurs qui cotisent déjà à une caisse de retraite (CARMF pour les médecins, CARCDSF pour les chirurgiens-dentistes, etc…) ne seront assujettis à aucune cotisation nouvelle.

Enfin, certains montages réalisés au travers de SAS ou de SARL, n’induisent aucune cotisation SSI, quelle que soit l’activité principale de l’investisseur.

Nous ne pouvons nier les irrégularités du SSI, et en cas d’appels de cotisations erronés, notre cabinet se charge systématiquement, pour le compte de nos clients, de régulariser ces appels.

L’utilisation des diverses lois fiscales n’est-elle pas de nature à provoquer des contrôles fiscaux ?

Non.

Les lois qui régissent les avantages fiscaux sont des lois de la république et l’état y trouve son compte. L’administration fiscale est donc favorable aux contribuables qui ne font qu’utiliser les lois votées par le législateur. Du reste, lorsqu’elle demande des informations relatives à vos investissements, nous faisons une priorité d’y répondre dans les plus brefs délais.

Quand souscrire à ce type d’opérations ?

Dans la mesure où les rentabilités diminuent au fil des mois, il est préférable pour l’investisseur, s’il dispose de la trésorerie, de se positionner le plus tôt possible dans l’année. En effet, les différences de rentabilité compensent largement le placement de cette trésorerie quelques mois supplémentaires sur divers livrets ou comptes rémunérés.

Cet investissement réalisé tôt dans l’année permet également d’éviter les effets « d’embouteillage » de fin d’année. Même si la loi permet en théorie d’investir jusqu’au 31 décembre, elle impose aussi aux monteurs d’assurer la livraison des matériels au plus tard à cette même date. Sur le dernier trimestre la disponibilté des produits n’est donc pas garantie.

Quel est mon plafond de réduction d’impôt en Girardin secteur industriel ?

La Girardin industrielle rentre dans le plafonnement global des niches fiscales de 18 000€. Il est à noter que la réduction n’est retenue que pour 44% de son montant. (soit un maximum de 40 909€ de réduction d’impôt).

Récapitulatif : Loi Girardin secteur Industriel

  • Réduction de tout ou partie de son IR sur 1 an (dans la limite du plafond).
  • Taux de retour sur investissement de 14 % à 20 % sur 1 an.
  • Engagement de conservation des parts pendant 5 ans.
  • Le plus efficace pour les fiscalités > à 15 K € d’IR.

Les avantages de l’assurance-vie luxembourgeoise

LES AVANTAGES DE L’ASSURANCE-VIE LUXEMBOURGEOISE

«Too big to fail! ».

A l’évidence, la faillite de Lehman Brothers en septembre 2008 et la déconfiture de l’assureur américain AIG dans la foulée semblent avoir invalidé cet adage qui veut que les grands établissements financiers soient immortels.
Dans ce contexte, les contrats d’assurance-vie luxembourgeois, réputés pour leur sécurité, se démocratisent et sont redécouverts car ils offrent de nombreux avantages. Dotés d’un pare-feu juridique qui empêche les créanciers de saisir les avoirs des souscripteurs en cas de faillite de leur compagnie, ces contrats offrent une sécurité accrue des avoirs financiers, plus importante que leurs homologues français seulement couverts à hauteur de 70 000 euros.

Les 5 grands points à retenir

1 – La sécurité de vos actifs financiers

Les contrats luxembourgeois bénéficient d’un mécanisme simple appelé le Triangle de Sécurité.

Celui-ci est constitué par 3 organismes :

  • Le Commissariat Aux Assurances (ou CAA) dont la mission est d’appliquer les règles prudentielles données par Luxembourg ;
  • La compagnie d’assurance ;
  • La banque dépositaire agréée par le CAA qui détient les avoirs des clients.

Ce système mis en place et contrôlé par le CAA permet de séparer les avoirs des épargnants des fonds propres de l’assureur.

Pour rappel, en France, en cas de défaut d’un assureur, le Fonds de Garantie des Assurances de Personne (FGAP) vous couvre jusqu’à 70 000 € (et jusqu’à 90 000 € pour les rentes résultant de contrats d’assurance en cas de décès et pour les rentes d’incapacité et d’invalidité).

Pour vos dépôts ordinaires, le Fonds de dépôt de garantie vous couvre à hauteur de 100 000 €.

Le contrat luxembourgeois échappe à ces limites grâce au Triangle de sécurité.

Par ailleurs, toujours en cas de défaillance de l’assureur, un épargnant en France est créancier de sixième rang.

Au Luxembourg, il sera considéré comme un créancier de premier rang (y compris devant l’Etat).

 

2 – Une disponibilité accentuée par rapport aux contrats français

En 2016 a été votée la loi Sapin II qui vient tranquilliser les assureurs en cas de rachats importants sur leurs encours.

En effet, l’article 49 permet au Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) de bloquer temporairement les rachats en cas de crise systémique. Ce blocage peut s’appliquer pour 6 mois maximum.

Dans le cas d’un contrat sous supervision luxembourgeoise, seul le fonds euros assuré en France est concerné par la loi  Sapin II mais pas les autres actifs.

Couplé à une offre financière large, ce contrat luxembourgeois vient rassurer l’épargnant sur la disponibilité de son épargne.

 

3 – L’offre financière

L’un des avantages du Luxembourg est la variété des possibilités d’investissements.

Un épargnant peut opter pour plusieurs solutions dans un contrat luxembourgeois (non exhaustives) :

  • Les actions
  • Les obligations
  • Les fonds diversifiés
  • Les produits structurés
  • Les fonds en devises
  • Les trackers

 

Certains contrats 100% luxembourgeois donnent également la possibilité d’investir dans des titres vifs et des actifs non traditionnels, investissements non cotés ou encore des fonds habituellement réservés à des institutionnels. 

Pour les plus gros contrats, il y a également la possibilité de « compartimenter » votre contrat à travers plusieurs blocs :

  • Le FID (Fonds Interne Dédié) : vous déléguez la gestion à une maison de gestion de votre choix. Un bon contrat vous donnera un large choix de maisons de gestion afin que vous puissiez personnaliser au maximum votre contrat. Selon les contrats, il est possible d’intégrer plusieurs FID et ainsi confier la gestion à plusieurs gérants afin de vous diversifier.
  • Le FAS (Fonds d’Assurance Spécialisé)  : le souscripteur choisit les actifs gérés dans son contrat et il peut opter pour une gestion conseillée par son conseiller financier.
  • Le Fonds externe : le choix des unités de compte est fait directement par le souscripteur du contrat.
  • Le FIC (Fonds Interne Collectif) : il s’agit d’un support où les primes sont regroupées sur un seul fonds avec d’autres souscripteurs, sans lien familial entre eux.

 

4 – Des contrats accessibles simplement

Nous pouvons distinguer 2 types de contrat : les contrats sous supervision luxembourgeoise et les contrats 100 % luxembourgeois.

  • Les contrats sous supervision luxembourgeoise : tickets d’entrée démarrant dès 5 000 €. Vous bénéficiez en outre des avantages liés à la protection du souscripteur.
  • Les contrats 100 % luxembourgeois : ticket d’entrée situé en général entre 100 000 € et 250 000 €.

Ces possibilités d’entrée sont un véritable atout pour se positionner sur des contrats dont la protection et l’offre financière (que nous avons vues précédemment) sont en général plus importantes que pour les contrats français.

 

5 – Et la fiscalité ?

Dans le cas d’un contrat sous supervision luxembourgeoise, il s’agit de la même fiscalité que vos contrats français. En cas de rachat, le prélèvement forfaitaire unique de 30% s’applique sur les gains retirés dans le contrat.

Pour les contrats 100% luxembourgeois, vous bénéficiez de la neutralité fiscale c’est-à-dire que la fiscalité de votre contrat est celle de votre pays de résidence. Choisir une compagnie d’assurance présente à l’international vous tranquillise également dans les cas d’expatriation, dans la mesure où votre contrat s’adapte à votre lieu de résidence.

 

Les contrats luxembourgeois sont donc une alternative viable aux contrats « retail ». Ils tranquillisent l’épargnant sur les régimes de protection restrictifs des fonds de garantie français.

Par ailleurs, ils sont un véritable atout pour mettre en place une stratégie patrimoniale sur la durée. En effet, l’offre financière permet une adaptation parfaite au profil investisseur.

 

Pourquoi acquérir en nue-propriété ?

POURQUOI INVESTIR EN NUE-PROPRIÉTÉ ?

Ce dispositif, particulièrement adapté aux épargnants qui apprécient l’immobilier sans contrainte, présente de nombreux avantages qui permettent de faciliter la constitution d’un patrimoine varié et créateur de richesse.

L’investisseur achète la nue-propriété d’un bien immobilier pour 50 à 70 % de sa valeur actuelle. Pendant une période de 15 ans à 20 ans, il est déchargé du risque locatif, de l’entretien, des charges et de la fiscalité qui sont assumés par l’usufruitier. La nue-propriété, permet entre autres avantages, de capter dès l’achat, sous forme de réduction du prix, l’équivalent de 15 années de loyers totalement défiscalisés, et de transformer ainsi une rentabilité locative aléatoire souvent grevée de frais et taxes, en une capitalisation sûre.

Principe de l’achat en nue-propriété

Le principe utilisé est celui du démembrement de propriété inscrit dans le Code civil de 1804, mis au service d’un partenariat public-privé. Des épargnants et des bailleurs institutionnels sont réunis et chacune des parties achète ce qui l’intéresse, pour une durée fixe (d’au minimum 15 ans), définie contractuellement pour chaque programme immobilier :

  • L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier ; il détient alors les murs et se constitue un patrimoine et des revenus à terme ;
  • L’usufruit est acquis simultanément par un bailleur social ou institutionnel qui assure la gestion locative et prend en charge l’entretien du bien, les travaux et les taxes.

Au terme du démembrement, l’épargnant nu-propriétaire devient plein propriétaire automatiquement et gratuitement. Cette dissociation du patrimoine et de l’usage permet de partager les coûts tout en préservant l’objectif principal de chaque acteur.

L’épargnant peut revendre à tout moment avant la fin du démembrement, aucune durée de détention n’est imposée. Les avantages fiscaux seront acquis, et le nouvel investisseur pourra également en bénéficier. Le marché secondaire est actif, de nombreux épargnants recherchant des durées d’investissement inférieures à 15 ans.

USUS, FRUCTUS, ABUSUS

Le droit romain décomposait la propriété en trois prérogatives :

  • L’usage du bien (usus), qui permet d’occuper un logement ;
  • La jouissance du bien (fructus), qui permet d’en recueillir les fruits, les loyers ;
  • La disposition du bien (abusus), qui permet de le revendre, de l’agrandir, etc

Les deux premières prérogatives sont réunies dans l’usufruit que le Code Civil définit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété (…) » (art. 578 du Code Civil).

Les avantages de l’investissement en nue-propriété

La création de richesse immobilière

La capacité d’épargne ou d’emprunt va jouer à plein régime. En effet, par rapport à un investissement locatif classique en revenus fonciers, 3 éléments confiscatoires de richesse sont supprimés :

  1. Le risque de l’impayé des loyers n’existe plus, ces derniers étant perçus, dès l’acquisition, sous forme de réduction du prix de l’appartement.
  2. La fiscalité sur les revenus fonciers ne s’applique pas. La fiscalité sur les revenus fonciers étant devenue confiscatoire, il n’est désormais plus possible de rembourser un emprunt ni de se constituer un patrimoine immobilier traditionnel. Certes avec un investissement en nue-propriété vous ne percevez aucun revenu régulier (loyer), mais quel intérêt si celui-ci est surtaxé ? Il est plus judicieux de percevoir immédiatement ces loyers sous forme de réduction du prix.
  3. Les charges, dépenses d’entretien, travaux, sont payés par l’usufruitier. En tant que nu-propriétaire, vous ne supportez aucune dépense pendant toute la durée du démembrement

La rentabilité

  1. Bénéfice d’une première rentabilité mécanique. Avec une décote de 40% sur un démembrement de 15 ans, à valorisation immobilière nulle, l’investissement immobilier en nue-propriété génère une rentabilité de base de 3.47% l’an net de charges et net de fiscalité, liée à la seule récupération automatique et gratuite de l’usufruit du bien au terme du démembrement.
  2. Ajout à cette rentabilité de
    • l’effet de levier du financement
    • l’effet de levier fiscal avec la défiscalisation des autres revenus fonciers.
    • la revalorisation éventuelle du bien immobilier dans sa totalité (usufruit + nue-propriété) sur toute la période alors que seule la nue-propriété a été payée.

La sérénité

En contrepartie de la perception de loyers par l’usufruitier, ce dernier gère et prend à sa charge :

  • Les aléas locatifs (gestion des locataires, impayés, vacances du bien)
  • Les charges (frais de gestion locative, honoraires de syndic, charges d’entretien, assurances)
  • Les travaux d’entretien (y compris les gros travaux : art. 605 et 606 du code Civil)
  • Les taxes y compris la taxe foncière

A l’issue de cette période, le bailleur garantit à l’épargnant propriétaire le bon état d’habitabilité des lieux. L’investisseur bénéficie d’un confort total pendant toute la durée du démembrement. La revente peut s’effectuer à tout moment, aucune durée de détention n’étant imposée.

La fiscalité du nu-Propriétaire

Dans tous les cas, OPTIMISATION DE LA SITUATION FISCALE :

  • Economie sur IR et prélèvements sociaux

En achetant seulement la nue-propriété d’un bien immobilier grevé d’un usufruit temporaire de 15 ans pour 60 % de sa valeur actuelle en pleine propriété, l’équivalent de 15 années de loyers totalement défiscalisés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux est capté dès l’achat, sous forme de réduction du prix

  • Economie sur les frais de notaire, qui ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété
  • Economie sur la taxe foncière qui, pendant toute la durée du démembrement, reste à la charge de l’usufruitier.

Augmentation de la rentabilité de l’investissement

Financement au moyen d’un prêt immobilier :

En réalisant un investissement en nue-propriété au moyen d’un emprunt, les intérêts de ce dernier sont déductibles des autres revenus fonciers existants par ailleurs. Ceci permet donc de réduire le montant de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Points de vigilance

La pierre démembrée est devenue un matériau recherché, notamment du fait de la raréfaction des niches fiscales. Mais, comme pour tout succès, attention aux excès. Un investissement en nue-propriété doit donc en premier lieu respecter les fondamentaux de l’immobilier, à savoir un emplacement de premier plan et un prix de la pleine propriété cohérent avec celui du marché.

Nous pouvons vous guider pour faire un bon investissement, notamment quant au choix du bien et à l’analyse de son prix en pleine propriété.

Nue-propriété : questions fréquentes

Puis-je revendre la nue-propriété ? Quelle est la durée minimum de détention ?

Pendant la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire peut revendre son bien à tout moment sans durée minimum de détention. Il conserve tous les avantages fiscaux qu’il a pu cumuler. Les nouveaux acquéreurs bénéficient des mêmes avantages que les primo-investisseurs avec une durée d’usufruit réduite.

Qui s’occupe de l’entretien du bien ?

Le bailleur institutionnel/usufruitier s’engage à entretenir de manière permanente les parties privatives et communes de la résidence. Les travaux à effectuer sont à sa charge, quelle que soit la nature de ceux-ci : les petites et grosses réparations sont supportées par l’usufruitier (articles 605 et 606 du Code civil). La restitution des biens au nu-propriétaire devenu plein propriétaire, est effectuée après remise en état effectuée par l’usufruitier.

Tous ces engagements sont présents dans la promesse de vente et l’acte authentique.

Que paie le nu-propriétaire pendant la durée du démembrement ?

Toutes les charges, travaux, assurance, impôts, taxes et risques locatifs sont supportés par l’usufruitier «bailleur social».

L’unique charge que les nus-propriétaires ont à supporter concerne les immeubles entièrement démembrés (pas d’accession classique). Dans ce cas, les investisseurs auront la charge d’un syndic des nus-propriétaires qui aura pour mission de préserver leurs intérêts en veillant au bon entretien de la résidence. A cet effet, il constitue une Assemblée Générale tous les ans et émet des notices techniques à l’attention des investisseurs. Cette charge représente un coût d’environ 250 €/an et par appartement.

Que se passe-t-il à la fin du démembrement ? Comment le nu-propriétaire récupère-t-il la pleine propriété de son bien immobilier ? Quelles sont les formalités à accomplir ?

Au terme de la période de démembrement, l’usufruit s’éteint et la nue-propriété redevient pleine propriété au profit du nu-propriétaire, de manière gratuite et automatique.

La seule démarche qu’a à effectuer le nu-propriétaire à la fin de la durée du démembrement est d’indiquer au locataire en place son choix de reprendre l’appartement pour le vendre, l’occuper lui-même ou continuer à le louer. Dans la dernière hypothèse, il devra proposer un nouveau bail « classique » en priorité au locataire en place. Dans le cas où le locataire en place refuserait de payer des loyers libres, le bailleur social sera tenu de lui trouver une solution de relogement équivalente, et le nu-propriétaire pourra louer le bien de manière classique.

Quelle est l’assiette de l’impôt sur les plus-values immobilières en cas de revente ?

  • Cas n°1 : revente de la nue-propriété pendant la période de démembrement :

Assiette de la plus-value = prix de revente de la nue-propriété – prix d’acquisition de la nue-propriété.

  • Cas n° 2 : revente du bien après la période de démembrement (extinction de l’usufruit) :

Assiette de la plus-value = prix de la revente de la pleine propriété – valeur vénale du bien en pleine propriété (nue- propriété et usufruit) lors de la date d’acquisition de la nue-propriété.

Une fois l’assiette déterminée, l’abattement pour durée de détention s’applique (à partir de la date d’acquisition jusqu’à la date de cession), puis le taux d’imposition au titre des plus-values immobilières des particuliers (+ prélèvements sociaux).

Récapitulatif

Economie sur le prix d’achat : un investissement en nue-propriété permet de capter l’équivalent de 15 ans de loyers totalement défiscalisés (sous forme d’une réduction du prix de la pleine propriété) ;

  • Rentabilité : La seule récupération automatique de l’usufruit équivaut à un placement à 3.47 % net de charges et net de fiscalité, en considérant que l’immobilier ne s’est pas valorisé au terme ;
  • Défiscalisation : une rentabilité augmentée à plus de 5 % net avec une optimisation fiscale des revenus fonciers existants, voire de ne plus être assujetti à l’IFI dès lors que le patrimoine immobilier net à déclarer devient inférieur à 1,3m€ ;
  • Sécurité : tous les aléas locatifs, charges, entretien, travaux (petites et grosses réparations – articles 605 et 606 du Code civil)) sont payés par l’usufruitier ;
  • Confort : une restitution du bien après remise en bon état d’habitabilité ;
  • Flexibilité : une sortie possible à tout moment sans perte des avantages fiscaux acquis.

En quoi consiste la loi Pinel ?

En quoi consiste la loi Pinel ?

 

Un contribuable peut bénéficier de la réduction d’impôt prévue par la loi Pinel en investissant dans un logement neuf (achevé depuis moins de 5 ans), logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), logement ancien avec des travaux de rénovation représentant au moins 25% du coût de l’opération ou quelques autres spécificités (local transformé en logement d’habitation, travaux de réhabilitation, etc.). Les logements neufs doivent respecter un niveau de performance énergétique, déterminé par la réglementation RT 2012.

Ce logement doit être loué nu (le meublé n’est pas possible durant l’engagement de location) et à un locataire qui en fait sa résidence principale. Aussi, le locataire ne doit pas dépasser certains plafonds de revenus déterminés selon le tableau suivant :

Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2018) en fonction de la zone géographique – Bail conclu en 2020 – Métropole
  Zone
Composition du foyer fiscal A bis A B1 B2 C
Personne seule 38 465 € 38 465 € 31 352 € 28 217 € 28 217 €
Couple 57 489 € 57 489 € 41 868 € 37 861 € 37 861 €
+ 1 personne à charge 75 361 € 69 105 € 50 349 € 45 314 € 45 314 €
+ 2 personnes à charge 89 439 € 82 776 € 60 783 € 54 705 € 54 705 €
+ 3 personnes à charge 107 053 € 97 991 € 71 504 € 64 354 € 64 354 €
+ 4 personnes à charge 120 463 € 110 271 € 80 584 € 72 526 € 72 526 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 13 421 € + 12 286 € + 8 990 € + 8 089 € + 8 089 €

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

Note : les plafonds ci-dessus concernent le revenu fiscal de référence de l’année N-2. Si les revenus de votre locataire ont augmenté entre temps, il n’y aura pas d’impact.

Quelle est la réduction possible ?

La réduction Pinel est calculée sur le montant de l’investissement auquel il faut ajouter les frais d’acquisition (dans la limite de 300 000 €).

La loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 2% par an les 9 premières années et de 1% les années 10 à 12 soit :

  • 12% sur 6 ans
  • 18% sur 9 ans
  • 21% sur 12 ans

A noter qu’il est possible de proroger l’engagement initial par période triennale au bout de 6 et 9 ans.

Notre conseil : un accompagnement initial sur le projet d’investissement est indispensable dans ce cas, puisque la prorogation peut avoir pour effet de décaler la réduction fiscale d’une année sous certaines conditions. 

Quels sont les plafonds de réduction ?

La réduction ne s’applique que dans la limite de 5 500 € au mètre carré.

Exemple : un investisseur acquiert un logement de 40m² pour 6 500 €/m² soit 260 000 €. Le plafond de prix au mètre carré étant dépassé, la réduction ne s’appliquera que sur 5 500 x 40 = 220 000 €.

La réduction d’impôt Pinel entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000€. Il faut donc tenir compte des autres réductions d’impôt : loi Duflot, salariés à domicile, garde d’enfants, etc. La base défiscalisable ne s’applique que sur un montant d’investissement maximum de 300 000 € par an, soit 6 000 € de réduction annuelle (cependant, si vous mettez en place un nouvel investissement l’année suivante, vous pouvez défiscaliser dans la limite de 10 000 €).

Existe-t-il des plafonds de loyer à respecter ?

Le plafond ne doit pas dépasser certaines limites de loyer au m² :

Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole
Zone 
Localisation du logement A bis  A B1 B2 (sur agrément)
Plafonds mensuels de loyer au m² 17,43 € 12,95 € 10,44 € 9,07 €

Pour calculer le loyer Pinel, vous devez procéder aux 4 étapes suivantes :

  1. Déterminer la zone dans laquelle se situe votre bien.
  2. Calculer la surface pondérée : il s’agit de la surface de votre bien à laquelle s’ajoute une partie de la surface annexe dans la limite de 8m² (terrasse, loggia, etc.). La surface annexe est pondérée en général à 50% dans les grandes villes.
  3. Multiplier le résultat précédent par le loyer/m².
  4.  Multiplier ce résultat par un coefficient de pondération : 0,7 + (19 / surface pondérée). Ce coefficient est de maximum 1,2.
Cas pratique : acquisition d’un bien de 42m² + 18m² de terrasse sur Bordeaux (zone B1) au prix de 260 000 €.
  1. Bordeaux étant situé dans la zone B1, le plafond de loyer au m² est de 10,28 €.
  2. La surface pondérée est de 42m² + 8m² (la surface annexe de 18m² est pondérée à 50% dans la limite de 8m²) soit 50m².
  3. Le loyer théorique est de 50 x 10,28 = 514 €.
  4. Il faut multiplier le loyer par le coefficient multiplicateur soit :  514 x (0,7 + 19/50) = 555,12. Le loyer applicable à votre bien est de 555,12 €.


Notre conseil : il est parfois plus intéressant de louer le garage dans un bail séparé pour avoir un loyer complémentaire (dans ce cas, le prix du garage sort de la base défiscalisable). 

 

Que se passe-t-il en cas de départ à l’étranger ?

Il s’agit d’une question que se pose systématiquement un investisseur ayant pour projet un éventuel départ à l’étranger. La loi a été assouplie pour les investissements réalisés à compter de 2019. Quelle que soit la situation, l’engagement de location doit être respecté jusqu’à son terme (à défaut, l’administration pourra reprendre tout ou partie de l’avantage fiscal).

  • Les investissements réalisés jusqu’au 31/12/2018 : le contribuable ne peut bénéficier de la réduction Pinel les années où son domicile fiscal est situé hors de France.

En cas de retour en France dans la période d’engagement, vous pouvez bénéficier des réductions d’impôt restantes. Celles qui n’ont pas été imputées du fait de l’expatriation sont cependant perdues.

  • Les investissements réalisés à partir du 01/01/2019 : il est possible pour le contribuable de bénéficier de la réduction d’impôt sur les revenus imposés en France. Le surplus éventuel ne donne pas lieu à remboursement.

Pour rappel, cela concerne les revenus de source française qui restent imposables en France. Dans les deux cas, l’administration fiscale précise que le transfert de son domicile fiscal hors de France ne remet pas en cause l’avantage fiscal obtenu jusqu’à l’expatriation. 

Note : la prorogation de l’engagement est possible uniquement si l’investisseur est domicilié fiscalement en France l’année où il exerce cette faculté.

Comment bien sélectionner son investissement Pinel ?

Avant tout investissement, il convient de s’assurer que les critères d’un bon placement immobilier sont respectés, à savoir :

  • Un emplacement de qualité
  • Un prix au m² cohérent
  • Une demande locative importante

Notre conseil : la réduction d’impôt ne doit pas être déterminante dans le choix de l’investissement. L’objectif premier de l’investissement immobilier doit être la constitution d’un patrimoine et la perception d’une rente complémentaire. La réduction Pinel est la « cerise sur le gâteau » pour votre investissement.

Dans le cadre d’un investissement locatif, l’investisseur ne sera pas l’occupant du logement. Néanmoins, il doit être exigent en matière de qualité de construction.

Enfin, avant de vous lancer dans un projet, il convient de se faire accompagner afin de veiller à l’adéquation du programme avec votre profil et vos objectifs.

Point sur les marchés financiers – août 2020

Les marchés financiers – août 2020

 

Le fameux adage « Sell in august and go away » n’aura pas porté ses fruits en 2020.

Contrairement aux années antérieures où le mois d’août est synonyme de chute des marchés. Pour rappel, ils avaient accusé une baisse de l’ordre de 4% entre le 01/08/2019 et le 07/08/2019. Cette année va étonnamment échapper à la règle : la bourse enregistre dès la première semaine une hausse d’environ 3%.

Il est clair que l’annonce de Donald Trump sur un plan de relance a largement favorisé la remontée en puissance des marchés américains. Le président américain a annoncé unilatéralement un plan de relance pour sauver les emplois américains. Restons tout de même prudents sur ces annonces puisque malgré un décret datant du 8 août, le Congrès reste seul décisionnaire du budget américain. Une baisse du montant ou une remise en cause du plan pourrait entrainer un fléchissement de la bourse.

Depuis le début de l’année, les espoirs de croissance sont surtout situés de l’autre côté de l’Atlantique. L’Europe quant à elle peine à sortir la tête de l’eau après le confinement. Au sein de nos allocations et pour la plupart des gérants, la performance générée vient principalement des valeurs du S&P 500.

Nous surveillons quelques thématiques comme la santé et la technologique, qui restent extrêmement stratégiques dans ce contexte sanitaire. Les GAFAM (Google Amazon Facebook Apple Microsoft) n’ont que très peu voire pas du tout subi la crise.

Plusieurs incertitudes nous poussent aujourd’hui à la modération sur l’exposition actions :

  • La pandémie du Coronavirus, loin d’être enterrée, repart à la hausse dans plusieurs pays dont les Etats-Unis. Certains ont même entamé un reconfinement local afin de stopper une propagation trop rapide. Ces mesures, loin d’être dramatiques à l’heure actuelle, pourraient pousser un ralentissement plus global de l’économie et mettre en danger les indices boursiers.
  • Les tensions sino-américaines s’accélèrent avec la « mise en demeure » de la Chine de vendre l’entreprise TikTok, très populaire auprès des jeunes américains, accusée d’espionnage par Donald Trump. Le président américain souhaite qu’une entreprise américaine rachète l’application. Quelques prétendants comme Microsoft ou Oracle ont été évoqués ces dernières semaines ;
  • L’appréhension des élections américaines en novembre. Si la bonne tenue des élections est encore incertaine, de récents sondages placent le démocrate Joe Biden légèrement en tête.
  • Le renfermement massif des Etats européens : la quarantaine imposée par le Royaume-Uni pour les arrivants français, le refus de l’Allemagne de soutenir la Grèce face au conflit géopolitique avec la Turquie.
  • La hausse récente des valeurs technologiques pourrait pousser à des prises de bénéfices prochaines des investisseurs et donc une revente importante.

Sur notre stratégie de gestion, nous nous retirons complètement de l’immobilier de bureaux type OPCI. Le risque de deuxième vague en France, une réorganisation des bureaux pour s’adapter au télétravail et les collectes massives réalisées ces dernières années sur cette classe d’actif nous poussent à rester prudent sur ce marché des SCPI/OPCI.

Nous pondérons à la baisse le marché obligataire et maintenons une pression sur les marchés américains (représentant aujourd’hui entre 20 et 25% de nos allocations). Lorsque cela est possible, nous pouvons réaliser des arbitrages « d’opportunité » afin de rechercher une plus-value à court-terme, sans toutefois accentuer le risque global (maintenir un niveau de risque compris entre 3 et 4 sur 7).