Pourquoi verser en assurance-vie au-delà de 152 500€ est-il intéressant avant 70 ans

Pourquoi verser en assurance-vie au-delà de 152.500€ est-il intéressant avant 70 ans

L’assurance-vie, malgré ses déconvenues en 2020, reste le placement n°1 en France. Au-delà de la diversification de son épargne dans un cadre privilégié, elle reste l’un des outils les plus efficaces pour transmettre son patrimoine avec un cadre fiscal privilégié. Dans l’idée générale, beaucoup d’épargnants ne versent plus sur l’assurance-vie au-delà de l’abattement de 152 500€.

Cependant, malgré cette limite, l’assurance-vie a d’autres atouts de transmission.

152 500€… par bénéficiaire désigné !

L’article 990 I du Code Général des impôts prévoit que pour les versements effectués avant 70 ans, le capital est exonéré de droits de succession dans la limite de 152 500€ par bénéficiaire désigné dans la clause. Il n’est exigé aucun lien de parenté avec les bénéficiaires. Vous pouvez donc gratifier qui vous souhaitez dans le respect de cet abattement et de la réserve héréditaire de vos héritiers (enfants et à défaut le conjoint).

Lorsque vous avez plusieurs bénéficiaires, les abattements de 152 500€ se cumulent. C’est là tout l’intérêt de la stratégie. Il est par exemple possible de désigner vos enfants bénéficiaires et vos petits-enfants. Vous pouvez également désigner des personnes à gratifier et pour lesquelles le barème successoral peut apparaître comme punitif… comme un concubin, un ami, un neveu ou nièce, parent, etc.

Au-delà de 152 500€, un barème avantageux

Il ne faut pas oublier que le barème successoral français est l’un des plus importants au monde. Si nous prenons en exemple le barème de transmission en ligne directe (de parent à enfant) :

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F14198

Au-delà de 652 324€ par enfant (soit 552 324€ après abattement de 100 000e), votre enfant payera 30% sur chaque euro complémentaire perçu. Le constat est encore plus dur pour les tranches suivantes qui s’élèvent à 40 et 45%…

Dans le cas où il est bénéficiaire d’une assurance-vie, il est imposé de la manière suivante :

  • 152 500€ d’abattement.
  • Entre 152 501 et 852 500€ : imposition à 20%.
  • Au-delà : imposition à 31,25%.

L’imposition est donc extrêmement attractive et incitative à un versement sur assurance-vie malgré le dépassement de l’abattement.

Sur d’autres liens de parenté comme les neveux/nièces, frères/sœurs, tierces personnes et concubins, le barème de l’assurance-vie devient quasiment indispensable. Entre tierces personnes, la transmission est à 60%.

Faut-il démembrer sa clause ?

Lorsque les abattements sont dépassés, un démembrement de clause bénéficiaire permet de répartir dès maintenant des sommes au profit des bénéficiaires, tout en permettant à un autre bénéficiaire (généralement le conjoint et/ou enfant) de l’utilisation de la rente, à charge pour ce bénéficiaire de rembourser sur sa propre succession.

Dans ce cas, l’abattement s’applique au prorata des droits reçus, généralement grâce à l’article 669 du Code Général des Impôts. Le démembrement est en général pertinent lorsque vos montants en assurance-vie sont significatifs.

Les montages possibles étant nombreux, voici un exemple de démembrement très simple :

Âge de versement Avant 70 ans Avant 70 ans
Âge de décès Après 71 ans Après 71 ans
Sommes en assurance-vie 1 000 000€ 1 000 000€
Bénéficiaires 2 enfants 2 enfants en nue-propriété et conjoint en pleine propriété
Impôt à payer par chaque enfant 69 500€ 48 650€

L’assurance-vie est un outil de planification successorale

Pour conclure, il est clair que l’assurance-vie ne se limite pas ce simple abattement de 152 500€. La clause bénéficiaire lorsqu’elle est bien optimisée, vient diminuer drastiquement l’impact fiscal d’une succession. Elle permet également de décider exactement comment sont réparties les sommes entre divers héritiers, sans tenir compte d’un lien de parenté.

Il faut bien sûr prendre en compte la notion de primes excessives dans le patrimoine global, mais cette notion s’apprécie au cas par cas. Un audit global de vos avoirs peut être nécessaire pour identifier les risques fiscaux potentiels.

Cas pratique : la rentabilité du LMNP vs le déficit foncier

Cas pratique : la rentabilité du LMNP vs le déficit foncier

Le déficit foncier est encore le régime fiscal le plus plébiscité par les investisseurs. Cependant, en regardant plus précisément sa rentabilité, on peut se rendre compte que ce n’est pas forcément le plus efficient. La location meublée non professionnelle (LMNP), plus discrète, commence petit à petit à se faire connaître pour un contribuable qui souhaite constituer une rente défiscalisée pendant une quinzaine ou vingtaine d’années.

Dans cet article, après avoir rappelé le fonctionnement de chaque dispositif, nous chiffrerons un cas pratique concret que nous avons eu à mettre en œuvre.

Le fonctionnement du déficit foncier :

Le déficit foncier consiste à acheter un bien, réaliser des travaux et le louer nu. Ce déficit est constaté lorsque les charges sont supérieures aux loyers perçus.

Si les charges HORS intérêts d’emprunt sont supérieures aux loyers, alors le propriétaire peut les imputer jusqu’à 10 700€ par an sur son revenu global.

Le déficit foncier éventuellement non imputé, peut être reporté pendant 10 ans sur vos revenus fonciers futurs à savoir la différence entre vos loyers et les charges supportées.

Ce régime fiscal est intéressant pour un bien non adapté à de la location meublée comme les grandes surfaces T3/T4/T5 (même si un T3 se prête à de la location en colocation). Il faut également que le montant des travaux soit significatif et que le foncier ait été acquis avec une décote importante.

Le fonctionnement du statut de LMNP :

Dans le cadre du loueur meublé non professionnel, les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC. 

En complément des charges imputées traditionnellement dans la location nue, vous pouvez imputer une charge comptable d’investissement.  Il s’agit d’une dépréciation fictive de votre bien (hors quote-part du terrain qui n’est pas amortissable). 

Vous ne défiscalisez donc pas votre revenu global mais uniquement vos BIC.

Le régime du LMNP est parfait pour une détention long terme et des surfaces T1/T2 voire T3 dans certaines situations.

Exemple de rentabilité sur 20 ans (sur la base d’un dossier réellement constitué) d’un bien acquis au 01/12/2020 pour un client imposé à 41%:

 

 

 

 

 

 

Déficit foncier

 

 

 

Location meublée non professionnelle

 

 

 

Achat immobilier

 

 

159 650€

 

 

159 650€

 

 

 

Travaux

 

 

 

 

31 200€

 

 

31 200€

 

 

Mobilier

 

 

 

 

 

 

 

8500€

 

 

 

 

 

Loyer

 

 

 

 

6600€

 

 

6600€

 

 

 

 

Taxe foncière + charges de copropriété + frais de gestion

 

 

 

 

 

 

 

 

1510€

 

 

 

 

1710€ (il faut rajouter les frais comptables non récupérables)

 

 

 

 

 

 

 

Impôt sur le revenu

 

 

 

 

0€ jusqu’en 2025 sur les revenus fonciers

Gain de 4387€ (41% x 10 700 imputable sur le revenu global)

A partir de 2026-2027, imposition à 41% +17,2% de prélèvements sociaux sur le résultat foncier soit 2963€.

 

 

 

 

 

 

 

 

0€ jusqu’en 2041

 

 

 

 

 

 

 

Rentabilité nette après IR (mobilier inclus si meublé)

 

 

 

 

 

 

 

La première année avec l’avantage fiscal = 2,72%

Pendant 5 ans  = 2,66%

A partir de 2026 = 1,11%.

 

SOIT UNE RENTABILITE MOYENNE DE 1,69% sur la durée totale

 

 

 

Rentabilité pendant 20 ans = 2,50%

 

 

 

SOIT UNE RENTABILITE MOYENNE DE 2,50% sur la durée totale

En conclusion :

Il n’y a pas vraiment de meilleur dispositif par rapport à l’autre. Tout dépend du type de bien que vous souhaitiez mettre en location. Si la location meublée est plus intéressante pour une petite surface, elle n’est pas forcément pertinente pour un T4 ou plus. Elle a cependant une rentabilité bien supérieure pendant la durée de vie du bien.

A l’inverse le déficit foncier suppose de réalise régulièrement des travaux pour maintenir l’avantage fiscal, ce qui vient s’ajouter au coût global du projet. Par ailleurs, il n’est pas acquis que 10 000€ de travaux valorise votre bien de 10 000€.

Une des solutions pourrait être de combiner les 2 systèmes en optant tout d’abord pour le déficit foncier puis à basculer ultérieurement en meublé.

 

 

 

Assurance-vie : ouvrir un contrat français ou luxembourgeois ?

Assurance-vie : ouvrir un contrat français ou luxembourgeois ?

 

L’assurance-vie, malgré une année 2020 chaotique, reste le placement n°1 des français. Depuis la faillite de Lehman Brothers et la volonté de se diversifier sur le marché des actifs, de nombreux épargnants optent pour le Grand Duché du Luxembourg, où des contrats de gestion privée existent. Cependant, avant de choisir entre le contrat français et le contrat luxembourgeois, il convient de connaître le fonctionnement de chacun d’eux.

Pourquoi opter pour un contrat français ?

L’assurance-vie est une enveloppe fiscale, c’est-à-dire que les gains ne sont imposés que lorsqu’ils sont retirés (voir schéma ci-dessous).

La fiscalité d’une nouvelle assurance-vie et des versements depuis le 27/09/2017 est la suivante :

En cas de décès, l’assurance-vie permet de transmettre aux bénéficiaires de votre choix avec des avantages fiscaux importants :

 

VERSEMENTS EFFECTUES AVANT 70 ANS

 

VERSEMENTS EFFECTUES APRES 70 ANS

 

Abattement de 152 500€ par bénéficiaire puis taxation à 20% jusqu’à 852 500e et 31,25% au-delà.

 

 

Abattement de 30 500€ pour l’ensemble des bénéficiaires désignés puis taxation des primes versées au barème successoral.

Les intérêts sont exonérés.

 

Les contrats français peuvent être pertinents pour quelques catégories d’actifs tels que le fonds euros et les SCPI. Ils sont totalement adaptés pour un épargnant avec un profil prudent qui ne souhaite pas diversifier son patrimoine au-delà de 2-3 fonds.

Au-delà de cette classe d’actifs, il faudra sélectionner parmi les unités de compte référencées par l’assureur. Privilégiez pour cela des offres financières larges et en totale architecture ouverte (c’est-à-dire des fonds qui ne proviennent pas uniquement de la banque ou de l’assureur).

En cas de faillite d’un assureur, un épargnant est créancier de sixième rang et est assuré à hauteur de 70 000€ par établissement.

Pourquoi opter pour un contrat luxembourgeois ?

Les contrats luxembourgeois ont une forme juridique particulière puisqu’ils adoptent la forme et la fiscalité du pays de résidence fiscale. C’est un contrat très pratique pour une future expatriation sans passer par la case « Exit tax ».

Contrairement aux contrats français, vous bénéficiez d’une protection des avoirs bien plus importante grâce à 3 mécanismes :

  • Le triangle de sécurité : les fonds propres des épargnants sont distincts des fonds propres de l’assureur.
  • Le choix de la banque dépositaire : vous pouvez désigner sur quelle banque seront déposés vos avoirs.
  • Super-privilège : au Luxembourg, les épargnants sont des créanciers de premier rang.

L’offre financière est liée à la banque dépositaire, ce qui vous assure de gérer une stratégie sur-mesure et d’avoir une latitude pour changer d’établissement sans passer par la case retrait (et donc fiscalité).

Contrairement au binôme « Fonds Euros/UC » l’assurance-vie 100% luxembourgeoise est uniquement composée d’unités de compte sur mesure qui de décomposent de la sorte :

  • Fonds externe : Choix d’unités de compte parmi une offre restreinte de l’assureur.
  • Fonds interne collectif (FIC) : Investissement dans un fonds collectif géré par une banque ou maison de gestion, en commun avec d’autres investisseurs (sans lien entre eux). Cela peut être très intéressant pour gérer un patrimoine en commun avec des tiers.
  • Fonds interne dédié (FID) : Gestion sur mesure auprès d’un établissement bancaire ou d’une maison de gestion, pour un seul investisseur ou un groupe familial.
  • Fonds d’assurance spécialisé (FAS) : Gestion conseillée par un allocataire d’actifs ou gestion en direct par l’investisseur.

Pour les 2 derniers points, le ticket d’entrée peut être plus important. En règle générale, ce sont des fonds accessibles dès 125 000€.

Autre particularité du Luxembourg :

L’éligibilité des actifs non traditionnels. Certains assureurs proposent par exemple d’intégrer des actifs tels que le private equity, hedge fund, produits dérivés, etc.

Cependant, le contrat luxembourgeois n’est pas adapté à un profil 100% sécuritaire, puisqu’il est par essence même soumis au risque d’unités de compte. Il est en général conseillé d’avoir un patrimoine financier important pour bénéficier de toute l’architecture du contrat.

Tableau synthétique des principales différences entre la France et le Luxembourg :
 

 

 

 

CONTRATS FRANÇAIS

 

CONTRATS LUXEMBOURGEOIS

 

Ticket d’entrée

 

 

 

Accessible pour quelques centaines d’euros

 

Accessible sur des tickets en général supérieurs à 100 000€.

L’accès au FAS et FID peut être plus élevé.

 

 

Fiscalité en cas de vie

 

Française

 

Du pays de résidence fiscale

 

 

 

Protection des avoirs

 

 

 

 

Les avoirs en assurance-vie sont assurés à hauteur de 70 000€ par établissement et par client

 

 

 

Triangle de sécurité, choix de la banque dépositaire et super-privilège

 

 

 

Composition du contrat

 

Fonds euros ou unités de compte disponibles chez l’assureur

 

 

Pas de fonds euros

Unités de compte sur mesure en gestion conseillée, libre, dédiée ou collective

 

 

 

Offre financière

 

 

Quelques dizaines d’UC pour la plupart des contrats. Des contrats haut de gamme peuvent proposer des centaines voire milliers d’UC

 

 

 

Offre quasi-illimitée puisque liée à la banque dépositaire

 

 

Gestion en devises

 

 

 

Très limitée

 

Totalement permise

 

Actifs non-cotés

 

 

Offre très limitée voire non adaptée

 

Eligibilité aux actifs non traditionnels sous condition

 

 

Architecture ouverte

 

Selon les contrats

Majoritairement oui

 

 

SCPI

 

 

 

Oui

 

Non

 

 

Fonds euros

 

 

 

 

Oui

 

 

Fonds euros français mais non adaptés pour le Luxembourg

Les clés pour réussir son investissement en location meublée

Les clés pour réussir son investissement en location meublée

Les clés pour réussir son investissement en location meublée

La demande locative

C’est LE point essentiel à prendre en considération dans un investissement immobilier à but locatif, car sans locataire il n’y a pas de loyer. C’est donc simple à comprendre : le succès d’une résidence est lié à son taux d’occupation. 

La résidence doit donc être en adéquation en tout point avec la cible de locataires visée notamment au niveau de son implantation. En effet, si l’on prend l’exemple des résidences seniors qui s’adressent à des retraités encore très actifs, ils voudront être proches des commodités telles que les commerces et les transports tout en profitant des services de la résidence. Une résidence de belle qualité, même dans une grande ville, ne sera pas forcément un bon placement si le quartier n’est pas dynamique et bien desservi. 

Il en va de même pour les résidences étudiantes, où la proximité avec un campus et la notoriété de la ville pour ses structures d’enseignements supérieurs seront un atout majeur. Enfin, la résidence tourisme en bord de mer ou au pied des pistes se louera bien mieux que celle située à plusieurs kilomètres des points d’intérêt des vacanciers. L’Ehpad est la seule exception : la localisation centrale est moins importante car les locataires sont souvent âgés de plus de 80 ans et ne peuvent que très rarement se déplacer seuls.

La qualité de l’exploitant

La gestion de ces résidences n’est pas confiée à une agence immobilière classique mais à un exploitant professionnel dédié. 

Cet exploitant est engagé envers le propriétaire via un bail commercial et s’occupe d’encaisser les loyers, d’entretenir les parties communes, d’effectuer les réparations nécessaires, de trouver des locataires, etc. 

L’investisseur ne s’occupe de rien et se contente d’encaisser des loyers garantis et nets de charges chaque mois ou chaque trimestre. 

Schéma idéal non ? Oui, si le gestionnaire respecte certains ratios qui pérenniseront son exploitation. Un bon indicateur est de vérifier que le taux d’effort de l’exploitant pour le paiement des loyers aux propriétaires soit de 20% du chiffre d’affaire en Ehpad, et 35 à 45 % maximum dans les autres résidences. Si le ratio loyers/chiffres d’affaires est supérieur, il y a de forts risques pour qu’à moyen terme, l’exploitant n’ait plus assez de ressources pour faire face aux charges, et envisage une baisse de loyer.

Le contrat de bail

Le bail commercial est signé pour une durée de 9 à 12 ans entre l’acheteur et l’exploitant.

En contrepartie, l’investisseur doit toucher un loyer net de charges garanti, même en l’absence de locataire. 

Attention quand même, car les parties sont assez libres pour rédiger ce type de bail et les baux peuvent être très variables d’un exploitant à l’autre. Etudier et comparer le contrat est donc indispensable car l’investisseur est ensuite lié à l’exploitant pendant au moins 9 ans. 

Voici les points essentiels à analyser dans un bail commercial : 

  • Le fonctionnement de la location, le montant des loyers promis et leur modalité de révision
  • La répartition des charges ainsi que les travaux courants et les réparations qui doivent être à la charge de l’exploitant.

Le rendement

Le marché actuel propose des rendements à environ 4% net de charges ce qui est déjà significatif en comparaison à la rentabilité de l’immobilier classique, autour de 4% elle aussi mais brute. 

Il ne faut pas se laisser aveugler par un projet qui promet une rentabilité exceptionnelle, car un rendement garanti trop élevé laisse à penser que les loyers sont en déconnexion avec le marché et que tôt ou tard, l’investisseur devra faire face à une révision à la baisse.

Le marché de la revente

Si acheter est une bonne chose, s’assurer de pouvoir revendre ledit bien est encore mieux. Il existe d’ailleurs un réel marché secondaire de revente sur ce type de bien.

Le succès de la revente reposera sur le type de résidence et de son implantation, autrement dit les mêmes questions que le premier investisseur s’est posé à l’achat du bien.  

Un bien avec une forte demande à l’entrée a toutes ses chances d’avoir un point de sortie optimisé. Un investisseur sur le second marché recherchera exactement les mêmes critères que l’investisseur initial.

L’idéal est de choisir en amont un produit qui soit modifiable en logement meublé classique au terme du bail commercial. Les résidences étudiantes, seniors et tourismes étant considérées comme des logements par le Code de l’urbanisme, il n’est pas nécessaire d’obtenir un changement de destination (ce qui ne sera pas possible avec un Ehpad). 

Les avantages fiscaux

En achetant un bien locatif dans une résidence de services, l’investisseur bénéficiera du régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Ce régime permet de déduire, en optant pour le régime réel, tous ses frais à l’euro près.  En plus, il est possible d’amortir le bien pendant trente ans et donc de déduire de ses revenus fonciers annuels entre 2,5 et 3% du prix hors taxe. Cela revient à percevoir une rente pas ou peu fiscalisée pendant cette période. Pour être plus précis, l’expert-comptable procédera à un amortissement par composant de l’immeuble, assurant de bénéficier de la majeure partie des amortissements sur les 15 premières années.

Moins intéressant dans la majorité des cas, il est également possible de bénéficier d’un abattement de 50% sur ses revenus si ceux-ci sont inférieurs à 33 200 € (régime du micro-BIC, bénéfices industriels et commerciaux). A savoir aussi que l’administration fiscale rembourse le montant de la TVA, l’année suivant l’achat du bien en résidence services. En revanche, la TVA n’est vraiment acquise dans sa globalité qu’au bout de vingt ans de bail commercial écoulés. Si avant, l’investisseur souhaite se séparer de son bien, il faudra le revendre avec le bien commercial sous peine de devoir rembourser la TVA au prorata. 

Les critères par résidence  

Résidence seniors :

Les centres villes uniquement !

Senior ne veut pas dire dépendant et inactif. 

En tenant compte de l’allongement de la durée de vie et des progrès de la médecine, les sexagénaires d’aujourd’hui sont très actifs. D’après l’Insee, on estime que le nombre de seniors autonomes va augmenter de 2 millions d’ici 2030. 

Pour s’assurer du succès d’une résidence seniors, il faut allier qualité de la résidence, proximité des commerces et des transports (à pied), des loisirs et des centres culturels. Ces résidences doivent permettre aux résidents de conserver leur autonomie tout en bénéficiant d’un environnement sécurisé.

Ehpad : 

Une forte demande à ne pas négliger

Les besoins de logement pour les personnes âgées dépendantes sont très importants et le seront d’autant plus dans les prochaines années. 

Aujourd’hui, un français sur dix a plus de 80 ans et le nombre de personnes âgées dépendantes ne fait qu’augmenter. Or, le nombre d’Ehpad est d’environ 7 500 (publics et résidences privées) en France. En clair, il y a beaucoup plus de demandes que d’offres. Ce type d’investissement est donc assez peu risqué en termes de carence locative. L’emplacement n’est pas le critère le plus important, il faut surtout viser la qualité de l’exploitant. Une soixantaine d’Ehpad devraient bientôt voir le jour grâce à la nouvelle loi de financement de la Sécurité sociale ce qui devrait donner rapidement plus de choix aux investisseurs. 

Résidences étudiantes : 

Un marché en pénurie

C’est un fait, il est toujours compliqué de se loger pour un étudiant entre le déficit de biens et le prix du foncier élevé à la location… Les résidences étudiantes sont une réelle alternative pour les étudiants qui recherchent un logement à prix abordable.
En 2018, on estimait le nombre d’étudiants dans le supérieur à 2,6 millions alors qu’il n’y avait que 340 000 chambres qui leur étaient dédiées (Crous et résidences privées). 
Il faut donc viser les villes souffrant d’un déficit de logement pour les étudiants. 

Tourisme : 

Choisissez le haut de gamme

Depuis les années 1980, la France est la première destination touristique au monde. Elle accueille chaque année plus de 80 millions de touristes étrangers.
La France bénéficie d’atouts uniques et inégalés à travers le monde et le marché du tourisme national repose ainsi sur des composantes immuables. Il s’inscrit dans la génétique de notre territoire et offre une lisibilité exceptionnelle.

Les résidences loisirs  se situent généralement en bord de mer ou à la montagne. La particularité de ces résidences est que le propriétaire a généralement la possibilité d’occuper son logement quelques semaines par an. 

L’activité touristique, longtemps considérée comme accessoire et pourtant essentielle à la bonne santé de l’économie, revient au cœur des préoccupations gouvernementales.

La résidence gérée

Cinq critères pour bien choisir sa résidence gérée

 

La demande locative

C’est LE point essentiel à prendre en considération dans un investissement immobilier à but locatif, car sans locataire il n’y a pas de loyer. 

La résidence doit donc être en adéquation en tout point avec la cible de locataires visée notamment au niveau de son implantation. En effet, si l’on prend l’exemple des résidences seniors qui s’adressent à des retraités encore très actifs, ils voudront être proches de commodités telles que les commerces et les transports tout en profitant des services de la résidence. Une résidence de belle qualité, même dans une grande ville, ne sera pas forcément un bon placement si le quartier n’est pas dynamique et bien desservi. 

Il en va de même pour les résidences étudiantes, où la proximité avec un campus et la notoriété de la ville pour ses structures d’enseignements supérieurs seront un atout majeur. Enfin, la résidence tourisme en bord de mer ou au pied des pistes se louera bien mieux que celle située à plusieurs kilomètres des points d’intérêt des vacanciers. L’Ehpad est la seule exception : la localisation centrale est moins importante car les locataires sont souvent âgés de plus de 80 ans et ne peuvent que très rarement se déplacer seuls.

La qualité de l’exploitant

La gestion de ces résidences n’est pas confiée à une agence immobilière classique mais à un exploitant professionnel dédié. Cet exploitant est engagé envers le propriétaire via un bail commercial et s’occupe d’encaisser les loyers, d’entretenir les parties communes, d’effectuer les réparations nécessaires, de trouver des locataires, etc. 

L’investisseur ne s’occupe de rien et se contente d’encaisser des loyers garantis et nets de charges chaque mois ou chaque trimestre. 

Afin d’éviter de subir d’éventuelles baisses de loyers, il convient de s’assurer du taux d’effort de l’exploitant, c’est-à-dire le rapport entre les loyers et le chiffre d’affaires. En Ehpad, le paiement des loyers doit être de l’ordre de 15 à 20 % du chiffre d’affaires.  Pour les résidences tourisme et seniors, ce taux sera compris entre 35 et 45% alors qu’il sera plutôt de 60 à 65% pour les résidences étudiantes. Ces taux peuvent évidemment être amenés à évoluer.

Si le ratio loyers/chiffres d’affaires est supérieur, il y a un risque pour que, à moyen terme, l’exploitant n’ait plus assez de ressources pour faire face aux charges.

Le contrat de bail

Le bail commercial est signé pour une durée de 9 à 12 ans entre l’acheteur et l’exploitant. En contrepartie, l’investisseur doit toucher un loyer net de charges garanti, même en l’absence de locataire.

Voici les points essentiels à analyser dans un bail commercial : 

  • Le fonctionnement de la location, le montant des loyers promis et leur modalité de révision
  • La répartition des charges ainsi que les travaux courants et les réparations qui doivent être à la charge de l’exploitant.  La taxe foncière ou encore les gros travaux de l’article 606 du code civil, tels que le ravalement de façade ou la toiture, sont généralement à la charge de l’investisseur. Cependant, étant dans du neuf, ces travaux ne seront pas à prévoir sur une période court terme et le montant des charges est limité aux tantièmes de copropriété détenus au sein de la résidence.

Le rendement

Le marché actuel propose des rendements compris entre 3,5% et 4,5% net de charges ce qui est déjà significatif en comparaison à la rentabilité de l’immobilier classique, autour de 4% elle aussi mais brute. 

Il ne faut pas se laisser aveugler par un projet qui promet une rentabilité exceptionnelle. Un rendement garanti trop élevé laisse à penser que les loyers sont en déconnexion avec le marché et que tôt ou tard, l’investisseur devra faire face à une révision à la baisse.

Le marché de la revente 

Si acheter est une bonne chose, s’assurer de pouvoir revendre ledit bien est encore mieux. Il existe d’ailleurs un réel marché secondaire de revente sur ce type de bien. Le succès de la revente reposera sur le type de résidence et de son implantation, autrement dit les mêmes questions que le premier investisseur s’est posé à l’achat du bien.  

Un bien avec une forte demande à l’entrée a toutes ses chances d’avoir un point de sortie optimisé. Un investisseur sur le second marché recherchera exactement les mêmes critères que l’investisseur initial.

L’idéal est de choisir en amont un produit qui soit modifiable en logement meublé classique au terme du bail commercial. Les résidences étudiantes, seniors et tourismes étant considérées comme des logements par le Code de l’urbanisme, il n’est pas nécessaire d’obtenir un changement de destination (ce qui ne sera pas possible avec un Ehpad). 

Les avantages fiscaux

En achetant un bien locatif dans une résidence de services, l’investisseur bénéficiera du régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Ce régime permet de déduire tous ses frais à l’euro près. (ou de bénéficier d’un abattement de 50% sur ses revenus fonciers si les revenus annuels sont inférieurs à 33 200 € grâce au régime du micro-BIC, bénéfices industriels et commerciaux). En plus, il est possible d’amortir le bien pendant trente ans et donc de déduire de ses revenus fonciers annuels entre 2,5 et 3% du prix hors taxe. Cela revient à percevoir une rente pas ou peu fiscalisée. 

A savoir aussi que l’administration fiscale rembourse le montant de la TVA, l’année suivant l’achat du bien en résidence services. En revanche, la TVA n’est vraiment acquise dans sa globalité qu’au bout de vingt ans de bail commercial écoulés*. Si avant, l’investisseur souhaite se séparer de son bien**, il faudra le revendre avec le bail commercial sous peine de devoir rembourser la TVA au prorata. 

* à raison de 5% par an.

** une revente avec un bail commercial n’aura aucune incidence sur cette TVA. Aussi, un nouvel investisseur dont l’objectif est la perception d’une rentabilité défiscalisée souhaitera probablement acheter avec le bail commercial, qui lui assurera ses revenus. 

Les critères par résidence  

Résidence seniors :

Les centres villes uniquement !

Senior ne veut pas dire dépendant et inactif. 

En tenant compte de l’allongement de la durée de vie et des progrès de la médecine, les sexagénaires d’aujourd’hui sont très actifs. D’après l’Insee, on estime que le nombre de seniors autonomes va augmenter de 2 millions d’ici 2030. 

Pour s’assurer du succès d’une résidence seniors, il faut allier qualité de la résidence, proximité des commerces et des transports (à pied), des loisirs et des centres culturels. Ces résidences doivent permettre aux résidents de conserver leur autonomie tout en bénéficiant d’un environnement sécurisé.

Ehpad : 

Une forte demande à ne pas négliger

Les besoins de logement pour les personnes âgées dépendantes sont très importants et le seront d’autant plus dans les prochaines années. 

Aujourd’hui, un français sur dix a plus de 80 ans et le nombre de personnes âgées dépendantes ne fait qu’augmenter. Or, le nombre d’Ehpad est d’environ 7 500 (publics et résidences privées) en France. En clair, il y a beaucoup plus de demandes que d’offres. Ce type d’investissement est donc assez peu risqué en termes de carence locative. L’emplacement n’est pas le critère le plus important, il faut surtout viser la qualité de l’exploitant. Une soixantaine d’Ehpad devraient bientôt voir le jour grâce à la nouvelle loi de financement de la Sécurité sociale. Cela devrait donner rapidement plus de choix aux investisseurs. 

Résidences étudiantes : 

Un marché en pénurie

C’est un fait, il est toujours compliqué de se loger pour un étudiant entre le déficit de biens et le prix du foncier élevé à la location. Les résidences étudiantes sont une réelle alternative pour les étudiants qui recherchent un logement à prix abordable.
En 2018, on estimait le nombre d’étudiants dans le supérieur à 2,6 millions alors qu’il n’y avait que 340 000 chambres qui leur étaient dédiées (Crous et résidences privées). 
Il faut donc viser les villes souffrant d’un déficit de logement pour les étudiants. 

Tourisme : 

Choisissez le haut de gamme

Depuis les années 1980, la France est la première destination touristique au monde. Elle accueille chaque année plus de 80 millions de touristes étrangers.
La France bénéficie d’atouts uniques et inégalés à travers le monde et le marché du tourisme national repose ainsi sur des composantes immuables. Il s’inscrit dans la génétique de notre territoire et offre une lisibilité exceptionnelle.

Les résidences loisirs  se situent généralement en bord de mer ou à la montagne. La particularité de ces résidences est que le propriétaire a généralement la possibilité d’occuper son logement quelques semaines par an. 

L’activité touristique, longtemps considérée comme accessoire et pourtant essentielle à la bonne santé de l’économie, revient au cœur des préoccupations gouvernementales.

Ouvrir un PERP en 2020

Pourquoi profiter de 2020 pour ouvrir un PERP ?

2020 marquera définitivement la fin des anciennes enveloppes. En effet, les assureurs auront l’impossibilité de commercialiser les anciennes versions des produits de retraite (PERP/Madelin) à compter du 1er octobre 2020.

Certains assureurs ont même fait le choix d’arrêter l’ouverture de ces enveloppes dès le début du second semestre. 

Vous avez donc tout intérêt à ouvrir dès maintenant un PERP, même avec le minimum requis (sommes inférieures à 1 000 € sans obligation de versement complémentaire chez la plupart des assureurs), quitte à le transformer ultérieurement en PER. 

Pour rappel, le PERP est un plan d’épargne retraite qui permet, tout comme le nouveau dispositif, de déduire les sommes versées de vos revenus imposables. 

La différence majeure entre le PERP et le PER est que capital retiré de son PERP est uniquement imposé à 14,9% (7,5% + prélèvements sociaux de 7,4%) là où le capital retiré du PER est fiscalisé selon votre tranche d’imposition.

Ainsi, même si le PER permet une sortie totale en capital (contre 20% maximum avec le PERP), il s’agit d’un « différé » de fiscalité alors que le PERP bénéficie d’un levier fiscal.

Pourquoi verser de nouveau en 2020 sur un contrat retraite ?

Pour rappel :

Le mécanisme anti-optimisation avait été créé en 2018 avec le système de l’année blanche suite à la mise en place du prélèvement à la source. Si vous aviez versé une somme en 2017 et une somme inférieure en 2018, vous ne pouviez déduire en 2019 que la moyenne des versements 2018/2019.

Le système repart à zéro dès le 1er janvier 2020, puisque toutes les sommes versées sur un produit retraite (PERP, Madelin, PER…) sont déductibles à 100% de vos revenus dans la limite des plafonds en vigueur.

C’est donc le bon moment pour ouvrir un PERP et le dernier ! 

Comment savoir quelle est votre limite de versement déductible sur un PERP ?

Il correspond à 10% de votre revenu imposable de l’année N-1 dans la limite de 8 PASS (PASS 2019 = 40 524 €). Il est également possible de rattraper les plafonds non utilisés des 3 années précédentes et de mutualiser son plafond avec celui de son conjoint.

Votre disponible « épargne retraite » est normalement indiqué à la fin de votre dernier avis d’IR, même si avec le prélèvement à la source, l’administration a parfois omis de le mentionner. Il peut donc être utile de le recalculer.

 

Faut-il tout de suite transformer son PERP en PER ? 

Le mécanisme de transformation de PERP en PER n’est, à ce jour, pas limité dans le temps. Il n’y a donc aucune urgence à passer d’un contrat à l’autre.

En effet, pourquoi précipiter immédiatement la transposition sur le nouveau dispositif si vous ne savez pas encore quelle sortie privilégier au moment de la retraite (capital fiscalisé ou rente défiscalisée) ?

 

 Dans quels cas est-il judicieux de procéder à la transformation ? 

Si et seulement si vous avez besoin de liquidités dans les 2 cas suivants :

  • Dans le cas d’un achat de résidence principale : déblocage partiel ou total du capital (fiscalisé selon votre tranche d’imposition) 
  • Au départ à la retraite : choix de la répartition rente/capital plus flexible avec le PER (mais toujours avec une sortie en capital fiscalisée selon votre tranche d’imposition). 

Attention ! 

Pour certains contrats, vous allez être informés en début d’année de la transformation automatique de votre contrat.
Vous aurez bien entendu la possibilité d’y renoncer via un courrier à adresser à l’assureur mais prenez garde à vérifier que vous avez bien effectué les démarches si vous souhaitez garder votre PERP.

Comment choisir l’enveloppe et l’assureur ? 

Plusieurs facteurs sont à prendre en compte pour faire votre choix dans le dispositif et la compagnie d’assurance : 

Votre stratégie :

  • objectifs
  • horizon de placement
  • âge de départ à la retraite

Les conditions proposées par l’assureur :

  • Les frais d’entrée pratiqués,
  • de gestion,
  • de transfert,
  • d’arrérage,

Un accompagnement sur mesure est donc judicieux. 

Nous nous tenons à votre disposition pour vous conseiller dans le choix du dispositif et de l’enveloppe correspondante après avoir établi un bilan de votre situation.

L’immobilier pour sécuriser son épargne et préserver sa rentabilité

L’immobilier pour sécuriser son épargne et préserver sa rentabilité

 

Nous vivons actuellement dans un environnement économique et financier complexe et plein d’incertitudes. Taux d’intérêt au plus bas, faiblesse des primes de risque sur le marché obligataire, tensions commerciales et géopolitiques, incertitudes politiques… En même temps, il est devenu indispensable d’épargner pour assurer son avenir. Dans ce contexte, la question est de savoir quels supports d’investissement privilégier.

Comment générer une rentabilité élevée tout en sécurisant son épargne ?

L’immobilier est une réponse naturelle à cette question. En effet, il présente le triple avantage d’être un actif tangible, d’offrir des niveaux de rendement élevés et de permettre d’utiliser l’effet de levier du crédit.

Au sein de cette classe d’actifs, on peut distinguer différents types de sous-jacents : 

  • l’immobilier résidentiel, l’immobilier au sein de résidences de services et l’immobilier professionnel (bureaux, murs commerciaux et immobilier d’entreprise).

Chacun présente un niveau de risque différent. L’objectif n’est pas de privilégier en soi un type d’investissement plus qu’un autre. Il est de mettre en adéquation les besoins de l’investisseur, son horizon d’investissement et son niveau de tolérance au risque.

Lors de l’achat direct d’un bien, on peut distinguer plusieurs types de fiscalité :

– La LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) offre la possibilité de percevoir des revenus non fiscalisés. En résidences de services, sécurité, visibilité et tranquillité viennent s’ajouter à cette fiscalité avantageuse. Notamment grâce à la prise à bail par un exploitant professionnel sur une durée minimale de 9 ans.

– Le dispositif Pinel accorde, suite à l’achat d’un bien neuf et en contrepartie d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du prix d’acquisition. Couplé, en sortie de période de défiscalisation, à un passage en location meublée, l’investissement peut offrir un taux de rendement optimisé.

– Le démembrement temporaire de propriété permet d’acquérir un bien neuf en nue-propriété avec une forte décote (de 30 à 45%) en étant totalement déchargé de la gestion du bien pendant 15 à 20 ans, l’usufruitier assumant l’ensemble des charges et la remise en état du bien au terme de la convention de démembrement.

Investir dans l’immobilier direct permet de choisir son bien (emplacement et typologie), de jouir de rendements attractifs (de 3 à 5% par an), d’utiliser l’effet de levier du crédit, de générer des revenus complémentaires et de se constituer un patrimoine immobilier.

 

Ceci ne doit pas faire oublier toutes les règles de bon sens pour réussir son investissement. En dehors de toute considération fiscale : l’emplacementle prix et la demande locative.

Principe et avantages de la Loi Girardin Secteur Industriel

PRINCIPE ET AVANTAGES DE LA LOI GIRARDIN SECTEUR INDUSTRIEL

La hausse cumulée des impôts depuis des années a classé la France au rang des pays qui taxent le plus ses citoyens.

Entre un Impôt sur les sociétés (IS) supérieur à celui de tous ses voisins, un IFI confiscatoire qui décourage ses entrepreneurs, une tranche d’imposition à 45 % et un taux de prélèvement obligatoire record, la pression fiscale est souvent étouffante. Les recettes fiscales étant plus faibles que prévu et les déficits budgétaires ne diminuant pas, il n’est plus nécessaire d’argumenter pour le «imposer plus, c’est recevoir moins». Les effets destructeurs d’une fiscalité excessive ne sont en effet plus à prouver.
Néanmoins, pour soutenir certains secteurs d’activité, l’Etat permet aux contribuables de réduire leur assiette imposable ou de directement défiscaliser leur impôt sur le revenu.

Afin de favoriser le développement économique des DOM-COM, la Loi Girardin secteur industriel, codifiée à l’article 199 undecies B du Code Général des Impôts, permet aux contribuables fiscalement domiciliés en France de bénéficier d’une réduction d’impôt au titre des investissements industriels réalisés outre-mer. Ce dispositif succède aux lois Paul et Pons.
Ces investissements, relevant d’une défiscalisation pure, sont les plus efficaces aujourd’hui pour les contribuables fortement imposés, dont les fiscalités sont supérieures à 18 000 €.

Principe de la loi Girardin

Des investisseurs sont regroupés au sein d’une Société en Nom Collectif, dont l’unique objet sera de financer des matériels industriels et de les donner en location pendant une durée de cinq ans à une ou plusieurs entreprises ultramarines. Ces biens seront cédés, au terme de location, à ces entreprises, moyennant un euro symbolique, libérant ainsi les investisseurs de leurs engagements.
La Direction Générale des Impôts accorde à ces contribuables, en contrepartie des investissements réalisés, une réduction d’impôt leur générant des taux de retour sur investissement supérieurs à + 14 % en l’espace de quelques mois.

Avantage fiscal

La réduction d’impôt générée au titre des investissements réalisés est ramenée, dans le cadre du régime général, de 47.5% à 44.12 % du matériel financé (Loi de Finances pour 2012, lorsque le taux de rétrocession octroyé à l’entreprise locataire est de 52.63%). Cette réduction est majorée pour les opérations mises en place en Guyane, à Mayotte, à Saint-Pierre-et-Miquelon ou à Wallis-et-Futuna.
Cette réduction d’impôt sur 1 an classe ce dispositif parmi les plus puissants en matière de défiscalisation. Ces opérations nécessitent cependant, pour être efficaces, d’être adaptées au profil financier et patrimonial du souscripteur. L’imputation immédiate de la réduction d’impôt en fait un produit très souple d’utilisation, et facilement adaptable au revenu imposable de chaque année. (notamment primes et bonus).

Rentabilité d’une opération Girardin industriel

Les taux de retour sur investissement varient selon les opérations et la date de souscription à celles-ci. Ainsi, plus l’investissement sera réalisé tôt dans l’année, meilleurs seront les taux de retour sur investissement proposés. Ils s’échelonnent entre + 14 % et 20 % net sur un an.

Exemple :

Un matériel d’une valeur de 100 000 €, financé à hauteur de 37 000 € en fonds propres par les investisseurs et 63 000 € par emprunt (crédit bancaire ou vendeur), générera 44 120 € de réduction d’impôt pour ces investisseurs. Le gain sera donc de 7 120 € en 1 an et le taux de retour sur investissement de + 19.24 % ((44 120 – 37 000) / 37 000).
L’emprunt de 63 000 €, porté par la société regroupant les investisseurs et comportant des garanties de non recours contre ces derniers, sera quant à lui remboursé à l’euro près par les loyers versés par l’entreprise locataire pendant les 5 années d’exploitation.

Obligations liées à la loi Girardin

En contrepartie de l’avantage fiscal, la loi impose, durant 5 années à compter de la réalisation des investissements :

  • la conservation des parts sociales des SNC par les associés ;
  • l’exploitation continue des biens par le locataire dans un secteur d’activité éligible ;
  • la conservation des biens.

Quels sont les risques dans un investissement Girardin secteur industriel ?

En contrepartie de l’avantage fiscal, les investisseurs doivent respecter un certain nombre d’obligations, sous peine de reprise de tout ou partie de cet avantage fiscal, majoré dans certains cas de pénalités et intérêts de retard. Ils s’engagent notamment à conserver les parts de la SNC pendant 5 ans et maintenir les matériels financés en état d’exploitation pendant cette même période.

Nous pouvons donc décliner les risques en deux catégories :

  1. Un risque d’exploitation.
  2. Un risque lié au montage de l’opération et à un non-respect des termes de l’article 199 undecies B du Code Général des Impôts.

Le risque d’exploitation correspond au risque encouru par une SNC au titre de la location des biens. Ce risque peut être minimisé par plusieurs biais :

  • Sélection draconienne des entreprises locataires ;
  • Privilégier les schémas de financement en crédit vendeur (prêt octroyé à la SNC par le futur locataire) plutôt que crédit bancaire, afin d’écarter tout risque de défaut de paiement des loyers ;
  • Financement de matériels standards « liquides » (véhicules, matériels de chantier…) facilement « relouables » en cas de défaillance d’un exploitant ;
  • Diversification maximum de l’investissement afin d’éviter une exposition trop importante sur un secteur d’activité ou une zone géographique.

Le second risque, lié au montage de l’opération, impose au monteur de s’assurer du respect des termes de la Loi, et notamment de l’éligibilité des entreprises exploitantes en fonction de leur secteur d’activité, de la non surfacturation des matériels, de leur livraison avant le 31 décembre de l’année en cours, etc…

Le choix de l’opérateur est donc fondamental et il est fortement recommandé de s’assurer du sérieux du monteur et de sa structure de gestion chargée de la sélection et du suivi des investissements, ainsi que de la qualité et du sérieux des procédures de contrôle réalisées pour s’assurer du financement de matériels à des entreprises choisis sur des critères de pérennité, de compétence, de perspectives de croissance. En outre, leur projet d’investissement doit être cohérent avec leur activité, et le plan de financement doit être pertinent.

Plafonds Girardin 2020

Le total des avantages fiscaux obtenus par le contribuable, retenu dans la limite de 10 000 € (emploi d’un salarié à domicile, frais de garde de jeunes enfants,…), et majoré des avantages fiscaux Outre-mer et Sofica ne peut être supérieur à 18 000 €.

Pour ce plafond de 18 000 €, n’est retenu que le montant de l’avantage fiscal net de rétrocession aux locataires.
La Loi de Finances pour 2020 porte les taux de rétrocession de 52.63% à 56% pour les opérations de plein droit, et de 62.5 % à 66 % pour les opérations nécessitant un agrément fiscal. Pour les opérations montées en logement social, le taux est majoré à 70%.

Ainsi, dans l’hypothèse où le contribuable ne bénéficie d’aucun avantage fiscal soumis au plafond global de 10 000 €, les plafonds de réduction d’impôt Girardin sont résumés dans le tableau suivant :

Dossier de plein droit Dossier avec agrément Dossier avec agrément / logement social
Partie rétrocédée à l’exploitant 56% 66% 70%
Partie NON rétrocédée à l’exploitant 44% 34% 30%
Plafond Girardin après rétrocession 18 000 € 18 000 € 18 000 €
Réduction d’impôt maximum 40 909 € 52 941 € 60 000 €

Exemple : Si un contribuable dépense sur l’année 10 000 € pour l’emploi d’un salarié à domicile, soit un avantage fiscal de 5 000 €, son plafond, pour une opération de plein droit, sera ramené à: (18 000 – 5 000) / 44 % = 29 545 €

Questions fréquentes sur la Loi Girardin secteur industriel

Une opération avec agrément fiscal apporte-t-elle plus de garanties qu’une opération de plein droit ?

L’agrément fiscal est une obligation légale dès lors que le montant du programme d’investissement est supérieur à 250 000 €, ou pour certain d’activité, dès le premier euro financé. L’administration s’assure alors de l’éligibilité du locataire, du montage financier proposé, des matériels financés ou encore de l’intérêt économique de l’opération pour l’entreprise locataire ainsi que l’impact local en termes de création d’emplois. En aucun cas l’agrément fiscal constitue une garantie de bonne fin économique ou fiscale de l’opération.

Les montants financés étant par définition importants, comparés aux investissements de plein droit (ne nécessitant pas un agrément préalable), et le nombre d’associés étant limité par société de portage, les investisseurs ne peuvent obtenir la même diversification sur un dossier avec agrément que sur les opérations de plein droit.

Ainsi, la surface financière des locataires financés est certes dans la majorité des cas plus importante sur un investissement avec agrément, mais les investisseurs ne pourront mutualiser le risque de la même manière que sur un portefeuille d’investissements de plein droit

Pourquoi diversifier mon investissement ?

La diversification des biens financés avec un opérateur de premier plan permet de minimiser au maximum le risque de reprise fiscale.

Dans la majorité des opérations que nous proposons, le contribuable n’investit pas sur un bien, mais sur une centaine de biens différents. Ainsi, en cas d’arrêt d’exploitation durant les 5 ans, le risque devient limité à une faible partie du gain fiscal initial, contrairement aux autres opérations Girardin où ce risque peut être très lourd car concentré sur une faible quantité de biens, voire un seul bien.

A titre d’exemple, un contribuable qui investit 17 200 € pour réaliser une réduction d’impôt de 20 000 €, réalise un gain de 2 800 €.

Si, dans le programme d’investissement auquel il est associé, une pelle de chantier de 60 000 € n’est plus exploitée durant les 5 ans et s’il y a reprise fiscale, ce contribuable devra s’acquitter de la somme de 348 € auprès de l’administration fiscale. Ce montant ne représente qu’une faible partie de son gain initial de 2 800 €, et il doit par ailleurs être pris en charge par la police d’assurance du monteur, donc remboursé in fine.

Dans un programme Girardin classique, un tel sinistre aurait pu générer jusqu’à 5 217 € de reprise fiscale, soit un risque 15 fois plus élevé.

Dois-je payer des frais en plus de mon apport, réduisant la rentabilité de mon placement ?

Les taux de retour sur investissement annoncés s’entendent net de frais. Ainsi, les frais de gestion comptable, juridique et fiscale de la SNC sont provisionnés en année 1, tout comme les frais de montage ou de commercialisation. De cette manière, les investisseurs ne réalisent qu’un apport en fonds propres unique.

Devrais-je cotiser à la SSI (Sécurité Sociale des Indépendants) en investissant en Girardin secteur industriel ?

La SNC confère automatiquement au souscripteur le statut de commerçant. De ce fait, il est affilié à la Sécurité Sociale des Indépendants et doit parfois – selon son activité professionnelle principale – s’acquitter d’un montant forfaitaire de charges sociales qui vient grever légèrement la rentabilité, et, par suite, modifier le ticket minimum.

Pour 2019, ce forfait minimum est de l’ordre de 1100 € par an pour les SNC domiciliées en métropole, et de 100€ pour les SNC domiciliés dans les DOM. Ce forfait est fixe et indépendant des sommes investies ou du nombre d’opérations mises en place. Tout investissement doit donc être précédé d’une étude de l’impact éventuel des charges sociales pour calculer le rendement final.

Les investisseurs qui cotisent déjà à une caisse de retraite (CARMF pour les médecins, CARCDSF pour les chirurgiens-dentistes, etc…) ne seront assujettis à aucune cotisation nouvelle.

Enfin, certains montages réalisés au travers de SAS ou de SARL, n’induisent aucune cotisation SSI, quelle que soit l’activité principale de l’investisseur.

Nous ne pouvons nier les irrégularités du SSI, et en cas d’appels de cotisations erronés, notre cabinet se charge systématiquement, pour le compte de nos clients, de régulariser ces appels.

L’utilisation des diverses lois fiscales n’est-elle pas de nature à provoquer des contrôles fiscaux ?

Non.

Les lois qui régissent les avantages fiscaux sont des lois de la république et l’état y trouve son compte. L’administration fiscale est donc favorable aux contribuables qui ne font qu’utiliser les lois votées par le législateur. Du reste, lorsqu’elle demande des informations relatives à vos investissements, nous faisons une priorité d’y répondre dans les plus brefs délais.

Quand souscrire à ce type d’opérations ?

Dans la mesure où les rentabilités diminuent au fil des mois, il est préférable pour l’investisseur, s’il dispose de la trésorerie, de se positionner le plus tôt possible dans l’année. En effet, les différences de rentabilité compensent largement le placement de cette trésorerie quelques mois supplémentaires sur divers livrets ou comptes rémunérés.

Cet investissement réalisé tôt dans l’année permet également d’éviter les effets « d’embouteillage » de fin d’année. Même si la loi permet en théorie d’investir jusqu’au 31 décembre, elle impose aussi aux monteurs d’assurer la livraison des matériels au plus tard à cette même date. Sur le dernier trimestre la disponibilté des produits n’est donc pas garantie.

Quel est mon plafond de réduction d’impôt en Girardin secteur industriel ?

La Girardin industrielle rentre dans le plafonnement global des niches fiscales de 18 000€. Il est à noter que la réduction n’est retenue que pour 44% de son montant. (soit un maximum de 40 909€ de réduction d’impôt).

Récapitulatif : Loi Girardin secteur Industriel

  • Réduction de tout ou partie de son IR sur 1 an (dans la limite du plafond).
  • Taux de retour sur investissement de 14 % à 20 % sur 1 an.
  • Engagement de conservation des parts pendant 5 ans.
  • Le plus efficace pour les fiscalités > à 15 K € d’IR.

Les avantages de l’assurance-vie luxembourgeoise

LES AVANTAGES DE L’ASSURANCE-VIE LUXEMBOURGEOISE

«Too big to fail! ».

A l’évidence, la faillite de Lehman Brothers en septembre 2008 et la déconfiture de l’assureur américain AIG dans la foulée semblent avoir invalidé cet adage qui veut que les grands établissements financiers soient immortels.
Dans ce contexte, les contrats d’assurance-vie luxembourgeois, réputés pour leur sécurité, se démocratisent et sont redécouverts car ils offrent de nombreux avantages. Dotés d’un pare-feu juridique qui empêche les créanciers de saisir les avoirs des souscripteurs en cas de faillite de leur compagnie, ces contrats offrent une sécurité accrue des avoirs financiers, plus importante que leurs homologues français seulement couverts à hauteur de 70 000 euros.

Les 5 grands points à retenir

1 – La sécurité de vos actifs financiers

Les contrats luxembourgeois bénéficient d’un mécanisme simple appelé le Triangle de Sécurité.

Celui-ci est constitué par 3 organismes :

  • Le Commissariat Aux Assurances (ou CAA) dont la mission est d’appliquer les règles prudentielles données par Luxembourg ;
  • La compagnie d’assurance ;
  • La banque dépositaire agréée par le CAA qui détient les avoirs des clients.

Ce système mis en place et contrôlé par le CAA permet de séparer les avoirs des épargnants des fonds propres de l’assureur.

Pour rappel, en France, en cas de défaut d’un assureur, le Fonds de Garantie des Assurances de Personne (FGAP) vous couvre jusqu’à 70 000 € (et jusqu’à 90 000 € pour les rentes résultant de contrats d’assurance en cas de décès et pour les rentes d’incapacité et d’invalidité).

Pour vos dépôts ordinaires, le Fonds de dépôt de garantie vous couvre à hauteur de 100 000 €.

Le contrat luxembourgeois échappe à ces limites grâce au Triangle de sécurité.

Par ailleurs, toujours en cas de défaillance de l’assureur, un épargnant en France est créancier de sixième rang.

Au Luxembourg, il sera considéré comme un créancier de premier rang (y compris devant l’Etat).

 

2 – Une disponibilité accentuée par rapport aux contrats français

En 2016 a été votée la loi Sapin II qui vient tranquilliser les assureurs en cas de rachats importants sur leurs encours.

En effet, l’article 49 permet au Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) de bloquer temporairement les rachats en cas de crise systémique. Ce blocage peut s’appliquer pour 6 mois maximum.

Dans le cas d’un contrat sous supervision luxembourgeoise, seul le fonds euros assuré en France est concerné par la loi  Sapin II mais pas les autres actifs.

Couplé à une offre financière large, ce contrat luxembourgeois vient rassurer l’épargnant sur la disponibilité de son épargne.

 

3 – L’offre financière

L’un des avantages du Luxembourg est la variété des possibilités d’investissements.

Un épargnant peut opter pour plusieurs solutions dans un contrat luxembourgeois (non exhaustives) :

  • Les actions
  • Les obligations
  • Les fonds diversifiés
  • Les produits structurés
  • Les fonds en devises
  • Les trackers

 

Certains contrats 100% luxembourgeois donnent également la possibilité d’investir dans des titres vifs et des actifs non traditionnels, investissements non cotés ou encore des fonds habituellement réservés à des institutionnels. 

Pour les plus gros contrats, il y a également la possibilité de « compartimenter » votre contrat à travers plusieurs blocs :

  • Le FID (Fonds Interne Dédié) : vous déléguez la gestion à une maison de gestion de votre choix. Un bon contrat vous donnera un large choix de maisons de gestion afin que vous puissiez personnaliser au maximum votre contrat. Selon les contrats, il est possible d’intégrer plusieurs FID et ainsi confier la gestion à plusieurs gérants afin de vous diversifier.
  • Le FAS (Fonds d’Assurance Spécialisé)  : le souscripteur choisit les actifs gérés dans son contrat et il peut opter pour une gestion conseillée par son conseiller financier.
  • Le Fonds externe : le choix des unités de compte est fait directement par le souscripteur du contrat.
  • Le FIC (Fonds Interne Collectif) : il s’agit d’un support où les primes sont regroupées sur un seul fonds avec d’autres souscripteurs, sans lien familial entre eux.

 

4 – Des contrats accessibles simplement

Nous pouvons distinguer 2 types de contrat : les contrats sous supervision luxembourgeoise et les contrats 100 % luxembourgeois.

  • Les contrats sous supervision luxembourgeoise : tickets d’entrée démarrant dès 5 000 €. Vous bénéficiez en outre des avantages liés à la protection du souscripteur.
  • Les contrats 100 % luxembourgeois : ticket d’entrée situé en général entre 100 000 € et 250 000 €.

Ces possibilités d’entrée sont un véritable atout pour se positionner sur des contrats dont la protection et l’offre financière (que nous avons vues précédemment) sont en général plus importantes que pour les contrats français.

 

5 – Et la fiscalité ?

Dans le cas d’un contrat sous supervision luxembourgeoise, il s’agit de la même fiscalité que vos contrats français. En cas de rachat, le prélèvement forfaitaire unique de 30% s’applique sur les gains retirés dans le contrat.

Pour les contrats 100% luxembourgeois, vous bénéficiez de la neutralité fiscale c’est-à-dire que la fiscalité de votre contrat est celle de votre pays de résidence. Choisir une compagnie d’assurance présente à l’international vous tranquillise également dans les cas d’expatriation, dans la mesure où votre contrat s’adapte à votre lieu de résidence.

 

Les contrats luxembourgeois sont donc une alternative viable aux contrats « retail ». Ils tranquillisent l’épargnant sur les régimes de protection restrictifs des fonds de garantie français.

Par ailleurs, ils sont un véritable atout pour mettre en place une stratégie patrimoniale sur la durée. En effet, l’offre financière permet une adaptation parfaite au profil investisseur.

 

En quoi consiste la loi Pinel ?

En quoi consiste la loi Pinel ?

 

Un contribuable peut bénéficier de la réduction d’impôt prévue par la loi Pinel en investissant dans un logement neuf (achevé depuis moins de 5 ans), logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), logement ancien avec des travaux de rénovation représentant au moins 25% du coût de l’opération ou quelques autres spécificités (local transformé en logement d’habitation, travaux de réhabilitation, etc.). Les logements neufs doivent respecter un niveau de performance énergétique, déterminé par la réglementation RT 2012.

Ce logement doit être loué nu (le meublé n’est pas possible durant l’engagement de location) et à un locataire qui en fait sa résidence principale. Aussi, le locataire ne doit pas dépasser certains plafonds de revenus déterminés selon le tableau suivant :

Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2018) en fonction de la zone géographique – Bail conclu en 2020 – Métropole
  Zone
Composition du foyer fiscal A bis A B1 B2 C
Personne seule 38 465 € 38 465 € 31 352 € 28 217 € 28 217 €
Couple 57 489 € 57 489 € 41 868 € 37 861 € 37 861 €
+ 1 personne à charge 75 361 € 69 105 € 50 349 € 45 314 € 45 314 €
+ 2 personnes à charge 89 439 € 82 776 € 60 783 € 54 705 € 54 705 €
+ 3 personnes à charge 107 053 € 97 991 € 71 504 € 64 354 € 64 354 €
+ 4 personnes à charge 120 463 € 110 271 € 80 584 € 72 526 € 72 526 €
Majoration par personne à charge supplémentaire 13 421 € 12 286 € 8 990 € 8 089 € 8 089 €

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

Note : les plafonds ci-dessus concernent le revenu fiscal de référence de l’année N-2. Si les revenus de votre locataire ont augmenté entre temps, il n’y aura pas d’impact.

Quelle est la réduction possible ?

La réduction Pinel est calculée sur le montant de l’investissement auquel il faut ajouter les frais d’acquisition (dans la limite de 300 000 €).

La loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 2% par an les 9 premières années et de 1% les années 10 à 12 soit :

  • 12% sur 6 ans
  • 18% sur 9 ans
  • 21% sur 12 ans

A noter qu’il est possible de proroger l’engagement initial par période triennale au bout de 6 et 9 ans.

Notre conseil : un accompagnement initial sur le projet d’investissement est indispensable dans ce cas, puisque la prorogation peut avoir pour effet de décaler la réduction fiscale d’une année sous certaines conditions. 

Quels sont les plafonds de réduction ?

La réduction ne s’applique que dans la limite de 5 500 € au mètre carré.

Exemple : un investisseur acquiert un logement de 40m² pour 6 500 €/m² soit 260 000 €. Le plafond de prix au mètre carré étant dépassé, la réduction ne s’appliquera que sur 5 500 x 40 = 220 000 €.

La réduction d’impôt Pinel entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000€. Il faut donc tenir compte des autres réductions d’impôt : loi Duflot, salariés à domicile, garde d’enfants, etc. La base défiscalisable ne s’applique que sur un montant d’investissement maximum de 300 000 € par an, soit 6 000 € de réduction annuelle (cependant, si vous mettez en place un nouvel investissement l’année suivante, vous pouvez défiscaliser dans la limite de 10 000 €).

Existe-t-il des plafonds de loyer à respecter ?

Le plafond ne doit pas dépasser certaines limites de loyer au m² :

Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole
Zone 
Localisation du logement A bis  A B1 B2 (sur agrément)
Plafonds mensuels de loyer au m² 17,43 € 12,95 € 10,44 € 9,07 €

Pour calculer le loyer Pinel, vous devez procéder aux 4 étapes suivantes :

  1. Déterminer la zone dans laquelle se situe votre bien.
  2. Calculer la surface pondérée : il s’agit de la surface de votre bien à laquelle s’ajoute une partie de la surface annexe dans la limite de 8m² (terrasse, loggia, etc.). La surface annexe est pondérée en général à 50% dans les grandes villes.
  3. Multiplier le résultat précédent par le loyer/m².
  4.  Multiplier ce résultat par un coefficient de pondération : 0,7 + (19 / surface pondérée). Ce coefficient est de maximum 1,2.
Cas pratique : acquisition d’un bien de 42m² + 18m² de terrasse sur Bordeaux (zone B1) au prix de 260 000 €.
  1. Bordeaux étant situé dans la zone B1, le plafond de loyer au m² est de 10,28 €.
  2. La surface pondérée est de 42m² + 8m² (la surface annexe de 18m² est pondérée à 50% dans la limite de 8m²) soit 50m².
  3. Le loyer théorique est de 50 x 10,28 = 514 €.
  4. Il faut multiplier le loyer par le coefficient multiplicateur soit :  514 x (0,7 + 19/50) = 555,12. Le loyer applicable à votre bien est de 555,12 €.


Notre conseil : il est parfois plus intéressant de louer le garage dans un bail séparé pour avoir un loyer complémentaire (dans ce cas, le prix du garage sort de la base défiscalisable). 

 

Que se passe-t-il en cas de départ à l’étranger ?

Il s’agit d’une question que se pose systématiquement un investisseur ayant pour projet un éventuel départ à l’étranger. La loi a été assouplie pour les investissements réalisés à compter de 2019. Quelle que soit la situation, l’engagement de location doit être respecté jusqu’à son terme (à défaut, l’administration pourra reprendre tout ou partie de l’avantage fiscal).

  • Les investissements réalisés jusqu’au 31/12/2018 : le contribuable ne peut bénéficier de la réduction Pinel les années où son domicile fiscal est situé hors de France.

En cas de retour en France dans la période d’engagement, vous pouvez bénéficier des réductions d’impôt restantes. Celles qui n’ont pas été imputées du fait de l’expatriation sont cependant perdues.

  • Les investissements réalisés à partir du 01/01/2019 : il est possible pour le contribuable de bénéficier de la réduction d’impôt sur les revenus imposés en France. Le surplus éventuel ne donne pas lieu à remboursement.

Pour rappel, cela concerne les revenus de source française qui restent imposables en France. Dans les deux cas, l’administration fiscale précise que le transfert de son domicile fiscal hors de France ne remet pas en cause l’avantage fiscal obtenu jusqu’à l’expatriation. 

Note : la prorogation de l’engagement est possible uniquement si l’investisseur est domicilié fiscalement en France l’année où il exerce cette faculté.

Comment bien sélectionner son investissement Pinel ?

Avant tout investissement, il convient de s’assurer que les critères d’un bon placement immobilier sont respectés, à savoir :

  • Un emplacement de qualité
  • Un prix au m² cohérent
  • Une demande locative importante

Notre conseil : la réduction d’impôt ne doit pas être déterminante dans le choix de l’investissement. L’objectif premier de l’investissement immobilier doit être la constitution d’un patrimoine et la perception d’une rente complémentaire. La réduction Pinel est la « cerise sur le gâteau » pour votre investissement.

Dans le cadre d’un investissement locatif, l’investisseur ne sera pas l’occupant du logement. Néanmoins, il doit être exigent en matière de qualité de construction.

Enfin, avant de vous lancer dans un projet, il convient de se faire accompagner afin de veiller à l’adéquation du programme avec votre profil et vos objectifs.