Archives des Immobilier - Wagram Patrimoine

Quelle plus-value immobilière allez-vous payer en cas de vente ?

Le marché immobilier connait depuis quelques années une ascension fulgurante. La Covid-19 a poussé les épargnants à arbitrer leur patrimoine vers d’autres actifs : financiers, résidence secondaire, maisons, etc.

La plus-value immobilière est un élément à prendre en compte dans la somme que vous allez percevoir à la fin.

Dans cet article nous traiterons uniquement de la plus-value en direct par un particulier (pour une société le schéma est un peu plus technique).

La plus-value en bref : comment la calculer ?

La plus-value immobilière sera taxable en cas de vente, apport, échange ou partage. Cela exclut de facto les donations et successions (ce qui peut être une stratégie pour purger ses plus-values).

Dans certains cas, la plus-value immobilière ne sera pas imposable :

La résidence principale : l’administration fiscale vérifiera bien entendu qu’il s’agit bien de votre lieu de vie habituel, réception des courriers, centre d’intérêt, etc.

Pour un montant de cession inférieur à 15 000€, par exemple un garage ou parking.

Les non-résidents ayant la nationalité d’un pays de l’Union Européenne.

Les cessions réalisées pour réaliser un logement social (sous conditions).

Un cas assez peu connu et pourtant très fréquent : lorsque vous cédez un bien autre que votre résidence principale pour acheter la résidence principale dans les 24 mois. Cette exonération est pratique si votre premier achat était une résidence secondaire ou un investissement locatif.

D’autres exonérations existent : titulaire d’une pension de vieillesse, droit de surélévation, etc.

Pour une calculer la plus-value, la formule est assez simple sur le papier :

Prix de cession – Prix d’acquisition

La stratégie d’optimisation de la plus-value est de diminuer au maximum le prix de cession et augmenter au maximum le prix d’acquisition.

Le prix de cession correspond au prix auquel vous vendez le bien majoré des indemnités et charges perçues par le vendeur (clause d’indexation, indemnité d’éviction payée par l’acquéreur, etc.). Les frais payés par le vendeur doivent être déduits du prix : rémunération agent immobilier, diagnostics, honoraires architecte, mainlevée hypothèque, etc.

Le prix d’acquisition est le prix auquel le vendeur avait acheté le bien. Le prix est majoré des frais d’acquisition (hors intérêts d’emprunt), frais de Notaire, charges payées à l’acquisition travaux, … Si le bien a été perçu par donation ou succession, il faut prendre en compte le prix indiqué dans l’acte.

En lieu et place des travaux, il est possible d’appliquer un forfait de 15% si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans. A défaut, pour tous les travaux déduits, il faut justifier des dépenses effectuées et du bon paiement par le cédant.

Attention, les simples dépenses locatives et d’entretien ne sont pas à prendre en compte, puisque ce sont des charges locatives. De la même manière, toutes les dépenses déjà déduites de votre impôt sur le revenu (par exemple déficit foncier) ne pourront pas majorer le prix d’acquisition.

Pour les frais d’acquisition, vous pouvez appliquer directement un forfait de 7,5% au lieu des frais de Notaire réellement payés.

Dans la pratique, le calcul entre les forfaits applicables et les frais réellement payés est à réaliser systématiquement.

Les abattements et le taux d’imposition à appliquer

La plus-value calculée va être imposée à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

A partir de 5 années de détention, un abattement pour durée de détention va s’appliquer :

Pour l’impôt sur le revenu : Entre la 6eme année (incluse) et la 21 ème (incluse), il faut appliquer 6% par an. La 22^ème année, un abattement de 4% est appliqué. Au-delà de 22 années de détention, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu.
Pour les prélèvements sociaux : Entre 6 et 21 années (incluses), il faut appliquer 1,65% par an. La 22^ème année, il faut appliquer 1,60%. Entre la 23^ème année (incluse) et la 30^ème, il faut appliquer 9% par an. Au-delà de 30 années de détention, les prélèvements sociaux ne s’appliquent plus sur la plus-value.

Une fois le calcul effectué, il faut appliquer le taux d’imposition de 19% pour l’impôt sur le revenu et 17,2% pour les prélèvements sociaux (taux en vigueur en 2021).

Par ailleurs, si votre plus-value est supérieure à 50 000€, vous devez payer une surtaxe correspondant à un barème progressif (la plus-value est celle après abattement) :

De 50 001 à 60 000 €	2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20
De 60 001 à 100 000 €	2 % PV
De 100 001 à 110 000 €	3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10
De 110 001 à 150 000 €	3 % PV
De 150 001 à 160 000 €	4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100
De 160 001 à 200 000 €	4 % PV
De 200 001 à 210 000 €	5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100
De 210 001 à 250 000 €	5 % PV
De 250 001 à 260 000 €	6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100
Supérieur à 260 000 €	6 % PV

Source : BOFIP

Un exemple ?

Un bien est acheté 300 000€ en 2012 et a nécessité 20 000€ de travaux qui n’ont pas été déduits de l’impôt sur le revenu. Les frais d’acquisition étaient de 30 000€.

Le bien est vendu en 2021 pour 650 000€ incluant 20 000€ de frais d’agence à la charge du vendeur.

Prix de cession

Prix d’acquisition

Prix de vente hors honoraires = 630 000€

Honoraires = 20 000€

Prix d’acquisition = 300 000€

Frais d’acquisition = 7,5% soit 22 500€ ou 30 000€ pour les frais réellement payés. Il vaut mieux retenir les frais réellement payés.

Travaux = 15% soit 45 000€ ou 20 000€ pour les travaux réellement payés. Le forfait est plus avantageux.

Le calcul le plus avantageux pour le vendeur est donc :

(650 000 – 20 000) – (300 000 + 30 000 + 45 000) = 255 000€

Le bien est détenu depuis plus de 9 années.

Pour l’impôt sur le revenu :

Application d’un abattement de 6% pour les années 6 à 9 soit 24%.

La plus-value imposable est de 255 000 – (255 000 x 24%) = 193 800€ imposés à 19%.

L’impôt dû est donc de 36 822€.

Pour les prélèvements sociaux :

Application d’un abattement de 1,65% pour les années 6 à 9 soit 6,6%.

La plus-value imposable est de 255 000 – (255 000 x 6,6%) = 238 170€ à 17,2%.

L’impôt dû est donc de 40 965€.

Pour la surtaxe (plus-value supérieure à 50 000€) :

La plus-value après abattement est de 193 800€.

D’après la formule donnée précédemment il faut appliquer 4% soit 7752€ .

Au total, la plus-value est imposée à hauteur de 85 539€.

Comment optimiser son taux d’endettement face au resserrage des crédits ?

L’octroi de crédits immobiliers est devenu plus difficile depuis début 2020 après les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Il était de plus en plus difficile de déroger au fameux taux d’endettement de 33% sauf de rares exceptions.

De la même manière, le HCSF a préconisé une durée maximale de 25 ans pour les crédits contre 30 ans auparavant, ce qui a de facto exclu de nombreux ménages.

Le Ministre de l’Economie Bruno Le Maire a demandé en décembre 2020 un assouplissement pour relancer l’activité immobilière en passant notamment le taux d’endettement à 35%, en allongeant la durée à 27 ans lorsqu’il y a un différé et en augmentant le pourcentage de dérogations accordées.

Le HCSF s’est cependant prononcé le 15 juin sur la suite à donner à ces directives, qui vont entraîner un potentiel durcissement des conditions d’octroi de crédit.

Pour les épargnants, il va être nécessaire d’adapter son taux d’endettement pour poursuivre son achat immobilier.

Rappel sur le calcul de votre taux d’endettement

Pour le calcul de votre taux d’endettement il faut appliquer la formule suivante :

Total des revenus du ménage / Total des charges

Voici en bref la liste de ce qui est pris en compte (liste non exhaustive) :

REVENUS

CHARGES

Salaires

Rémunération du dirigeant d’entreprise (en général la banque demandera 3 années de recul)

Primes si récurrentes sur 3 ans

Loyers des biens locatifs : attention la banque va très souvent les pondérer entre 60 et 80%

Toute autre source de revenus récurrente qui n’a pas de caractère exceptionnel

Loyers si locataire

Crédits en cours

Pensions alimentaires versées

Pour le moment, l’impôt sur le revenu n’est pas encore pris en compte

Si vous financez un nouveau bien, il faut intégrer dans le taux d’endettement les crédits et revenus de ce nouveau bien.

Notons que les banques n’appliquent plus la technique dite du différentiel c’est-à-dire pour un bien locatif d’inscrire uniquement la différence entre les charges et revenus.

Concrètement : Pour un bien qui génère 500€ de loyers par mois et 600€ de mensualités de crédit.

Sans différentiel

Avec différentiel

Vous déclarez 500€ x 70% = 350€ en revenus et 600€ en mensualités.

Vous déclarez 500€ x 70% – 600€ = 250€ en charges

Cette méthode a permis pendant des années de diminuer le taux d’endettement de manière importante.

Certaines banques l’appliquent encore mais dès septembre, il y a fort à parier que le différentiel disparaisse définitivement.

Le non-respect des conditions d’octroi va devenir sanctionnable

Le HCSF va inscrire les normes de conditions d’octroi des crédits comme juridiquement contraignantes. La portée peut sembler faible mais pour les banques, cela signifie des sanctions possibles si ces normes de sont pas respectées.

A l’heure actuelle, les recommandations du HCSF ne s’imposent juridiquement pas mais les banques commencent à les suivre de plus près.

Les conditions « en vigueur » à aujourd’hui sont les suivantes :

Pas plus de 35% d’endettement ;
Durée d’emprunt maximale : 25 ans (27 ans possible sur les ventes dans le neuf en incluant le différé) ;
Possibilité de déroger pour la banque jusqu’à 20% des dossiers.

Si les conditions définitives ne sont pas encore confirmées, il serait étonnant de voir le HCSF changer totalement sa feuille de route.

Mais alors comment optimiser son taux d’endettement pour l’adapter à ces contraintes ?

Etendre la durée de crédit lorsque cela est possible :

Compte tenu des taux d’intérêt qui restent très bas, la différence de coût entre 20 et 25 ans est aujourd’hui quasi anecdotique. Cela réduira drastiquement la mensualité de crédit pour vous donner plus de souplesse pour un nouvel emprunt.

Par ailleurs, vous pourrez toujours rembourser par anticipation votre crédit (les indemnités étant aujourd’hui très faibles), moduler à la hausse vos mensualités et diminuer la durée de crédit. Les offres de prêt prévoient facilement ces conditions à l’heure actuelle.

Rembourser par anticipation les crédits les plus contraignants :

Si vous devez rembourser par anticipation certains crédits, privilégiez les crédits personnels, souvent souscrits sur de courtes périodes et avec des conditions financières moins attractives.

Par ailleurs, si vous hésitez entre le remboursement par anticipation de la résidence principale et un bien locatif, le premier choix est celui du crédit de votre habitation, puisque vous ne pouvez déduire aucune charge.

Maximiser l’apport sur les frais annexes :

Le financement à 110% peut-il disparaître totalement ? Il est en tout cas beaucoup moins pratiqué qu’en 2018-2019. De nombreuses banques demandent aujourd’hui a minima les frais de Notaire et frais annexes (frais de crédit logement, courtage, etc.).

Comptez un apport de 10% environ, mais certains établissements demandent un complément.

Par ailleurs, assurez-vous de conserver une épargne liquide après l’opération, ce qui sera vérifié dans l’octroi de votre dossier.

Pour vos biens locatifs, demandez plusieurs évaluations :

Il n’est pas rare que votre loyer ne soit pas à sa juste valeur. N’hésitez pas à mettre en avant une étude locative pour votre bien afin de justifier du loyer perçu et diminuer le taux d’endettement.

Présenter un dossier de crédit synthétique et complet :

« La forme c’est le fonds qui remonte à la surface », Victor Hugo.

Pour que votre dossier rassure votre établissement bancaire, présentez une synthèse claire et détaillée de votre patrimoine, revenus, charges, reste à vivre, apport, etc.

Joignez des justificatifs récents pour chaque flux récurrent de votre compte. Une mensualité de crédit revolving qui apparaît sera à justifier par exemple.

banque crédit endettement immobilier Patrimoine

Donation: liquidités, titres ou immobilier ?

Le niveau d’épargne en France est aujourd’hui particulièrement important. De nombreux épargnants se posent la question de commencer à transmettre leur patrimoine à leurs enfants, en profitant des nombreux abattements prévus par la loi.

Si le choix le plus évident semble être le don d’une somme d’argent, donner une partie de son patrimoine investi peut être une solution efficace et fiscalement attractive.

Donner une somme d’argent ? Oui dans une certaine mesure

Pour une donation de sommes d’argent, l’administration fiscale a mis en place un abattement spécial pour le don de sommes d’argent.

Ce dispositif vous permet de donner à chacun de vos descendants une somme d’argent dans la limite de 31 865€ tous les 15 ans.

Pour pouvoir s’appliquer, le donateur (celui qui donne) doit être âgé de moins de 80 ans et le donataire (celui qui reçoit) doit être âgé de plus de 18 ans.

Si les 2 conditions sont réunies, vous n’avez aucune raison de ne pas utiliser cet abattement en lieu et place de l’abattement de droit commun de 100 000€, d’autant plus que ces abattements sont cumulables.

N’oubliez pas qu’une donation sauf exception est irrévocable. Si vous donnez la totalité de votre épargne, cela pourrait vous pénaliser en cas de coups durs ou besoins de trésorerie (travaux, voiture, vacances, etc.), ce qui n’est pas le cas pour la donation d’un bien que nous évoquerons plus bas.

Donner de l’immobilier ou des actions ? Une opportunité pratique et fiscale

La donation d’un bien immobilier ou d’actions de votre compte-titres a plusieurs avantages.

D’un point de vue utile, il s’agit de la transmission d’un patrimoine que vous souhaitez conserver dans la famille ou le transmettre de manière transgénérationnelle (à vos petits-enfants).

Pour votre enfant ou petit-enfant, cela lui permet également de percevoir des revenus complémentaires, que ce soit via des loyers pour un bien immobilier ou des dividendes/intérêts pour des titres.

D’un point de vue fiscal, une donation n’est pas assimilée à une cession enclenchant la plus-value de cession.

Prenons un exemple : Vous avez acheté des actions pour 80 000€. 5 ans plus tard, ces actions sont valorisées 100 000€. Si vous les cédez pour donner les fonds, vous subissez la flat tax à 30% sur la plus-value soit 20 000€ x 30% = 6 000€.

Si vous donnez directement les actions à votre enfant, avec l’abattement de 100 000€, vous ne payez aucun impôt, puisque cela n’enclenche pas la plus-value.

Attention tout de même, la donation doit nécessairement se produire avant la cession par vos enfants si l’objectif est de vendre les titres ou l’immobilier.

Par ailleurs, cela concerne uniquement la plus-value de cession. Dans le cas d’une donation de stocks options ou d’actions gratuites, la plus-value d’attribution sera quant à elle taxée.

Donner ses abattements de 100 000€ en somme d’argent ? Pourquoi ?

L’abattement de 100 000€ s’utilise sur tout son patrimoine. Mais est-ce réellement intéressant pour une somme d’argent dans une optique d’épargne ? Un enfant qui a par exemple un projet immobilier peut avoir besoin immédiatement de cash.

Cependant dans l’hypothèse de revenus complémentaires, donner un bien immobilier est beaucoup plus opportun. En effet, pourquoi donner des liquidités qui seraient laissées inutilement sur un compte courant non rémunérateur ?

Pourquoi ne pas tout simplement donner des biens qui seront conservés voir transmis ultérieurement aux générations suivantes ?

Quelle stratégie efficace pour une donation ?

Pour apporter une synergie totale à votre transmission, cumulez les abattements dans la mesure du possible et synthétisez votre patrimoine.

La facilité conduirait à épuiser tous ses abattements en somme d’argent. Mais cela vous priverait de la capacité à transmettre les autres actifs.

Ainsi, pour une stratégie optimale, il conviendrait de :

Donner à hauteur de 31 865€ dans le dispositif don de somme d’argent ;
Optimiser ses abattements en assurance-vie.
Transmettre ses comptes-titres/immobilier via l’abattement de 100 000€. Si besoin n’hésitez pas à démembrer les biens.

donation Patrimoine succession Transmission

Je souhaite faire un cadeau à mon enfant ou petit-enfant : rappel sur la notion de présent d’usage

De nombreux épargnants souhaitent transmettre dès maintenant à leurs enfants une somme d’argent sans passer par la donation.

Pour rappel, la donation d’une somme d’argent peut être exonérée de droits dans la limite de 31 785€ par parent et par enfant, tous les 15 ans, grâce à une simple déclaration de don manuel.

Au-delà, peut se poser la question de transmettre en utilisant l’abattement successoral de 100 000€ par enfant tous les 15 ans.

Mais lorsque la somme représente un montant raisonnable et représentatif d’un « cadeau », nous ne parlons pas de donation mais de présent d’usage, qui n’est pas imposable et n’a pas besoin d’être déclaré. Cette notion, très débattue en doctrine et jurisprudence mérité d’être régulièrement éclaircie pour éviter tout risque de requalification.

Une notion qui existe civilement…

La loi n’ignore pas cette notion, du moins au niveau civil.

L’article 852 du Code civil dispose que « Les frais de nourriture, d’entretien, d’éducation, d’apprentissage, les frais ordinaires d’équipement, ceux de noces et les présents d’usage ne doivent pas être rapportés, sauf volonté contraire du disposant.

Le caractère de présent d’usage s’apprécie à la date où il est consenti et compte tenu de la fortune du disposant. »

Concrètement, un présent d’usage sera hors succession. Nous pouvons néanmoins craindre une remise en cause du présent s’il excède une part trop importante du patrimoine du donneur.

…et tolérée fiscalement

D’un point de vue fiscal, la question n’est pas tranchée définitivement.

La doctrine de l’administration fiscale a admis la notion de présent d’usage et la non application des droits de mutation de l’article 784 du Code général des impôts.

En 1988, la Cour de cassation a statué en définissant le présent d’usage. Il s’agit d’un « cadeau fait à l’occasion de certains évènements, conformément à un usage, et n’excédant pas une certaine valeur ».

Les critères d’admission du présent d’usage

La Cour de cassation pose plusieurs caractéristiques d’admission de la notion de présent d’usage :

A l’occasion de certains évènements : Il n’y a pas de définition précise du type d’évènements, hormis que cela doit être fait « conformément à un usage ». Cela englobe donc un anniversaire, Noël, mariage, naissance, concours de fin d’étude, etc.

Attention tout de même, le cadeau doit être fait pour une occasion en particulier. On peut légitimement se poser la question s’il se répète dans le temps (par exemple : effectuer un présent d’usage tous les anniversaires pourrait être requalifié au-delà d’un certain montant).

N’excédant pas une certaine valeur : C’est un élément un peu plus complexe et discutable. La Cour de cassation ne renvoie même pas à la fortune du disposant, mais à la valeur du cadeau. La jurisprudence en général admet une valeur comprise entre 2 et 2,5% du patrimoine du donateur. Cependant, une réponse ministérielle du 31/12/2019 rappelle que l’appréciation du seuil du présent d’usage est à la main des tribunaux.

Un cadeau : La Cour de cassation tout comme le Code civil ne donnent pas la nature du cadeau effectué. Cela peut donc soit être une somme d’argent (le plus courant) soit un cadeau en nature directement.

Attention à la contestation fiscale… et successorale

Les critères très vagues de cette notion de présent d’usage pourraient conduire l’administration fiscale à durcir sa position dans les années à venir, même si à l’heure actuelle, il y a une volonté de renforcer la transmission familiale.

Cependant, au moment du décès du disposant, l’appréciation exagérée du présent d’usage peut amener à une contestation des héritiers réservataires.

Par analogie, le disposant pourrait avoir intérêt à requalifier le présent d’usage en donation pour soulever l’ingratitude (cause de révocation d’une donation par exemple pour inexécution des charges).

Avant de réaliser un présent d’usage, il est nécessaire pour un disposant d’avoir une vision claire de son patrimoine total et d’évaluer précisément la valeur du bien donné. Par précaution, un cadeau de quelques milliers d’euros sera admis, mais des interrogations complémentaires se posent au-delà.

L’investisseur 2.0 : que souhaite l’épargnant en 2021 ?

Les crises successives et les diverses expériences plus ou moins concluantes sur les placements ont changé la mentalité des investisseurs entre 2010 et 2020.
La dernière crise sanitaire met en avant un changement radical dans le comportement de l’épargnant si bien que l’on peut parler d’un « investisseur 2.0 ».

Il n’est plus question de souscrire tête baissée dans un placement que nous ne comprenons pas, qui nous paraît obscur ou trop beau. Et pourtant, nous assistons encore à des dérives dans la distribution de produits par le simple effet marketing.

Pour bien accompagner cet investisseur 2.0, il est nécessaire de comprendre ce qu’il recherche.

L’investisseur 2.0 veut de l’immobilier rentable

Les dispositifs de défiscalisation plébiscités depuis le début des années 2000 ont moins le vent en poupe. La localisation, parfois laissée de côté au profit d’un bel avantage fiscal, est redevenue primordiale. Le simple gain engendré par la réduction d’impôt ne suffit plus à satisfaire l’investisseur, qui a vu 2 types de cas :

L’investisseur des années 2000 dans l’immobilier traditionnel qui a connu des plus-values exceptionnelles.
L’investisseur qui a investi dans des zones peu dynamiques en termes immobiliers pour un avantage fiscal qui lui a fait perdre de l’argent.

Dans ces 2 cas, le premier est clairement plus intéressant malgré l’absence d’avantages fiscaux. Un investisseur va faire attention à la rentabilité finale de son placement, malgré des taux d’intérêt toujours plus bas.

Il faut cependant prendre garde à la belle plaquette commerciale qui vend un rendement miracle, assurant un taux d’occupation de 100% sans prévoir les faux frais : turn-over, entretien, charges, ravalement, transition énergétique.

L’investisseur 2.0 veut profiter des prix encore bas dans certaines villes pour espérer une plus-value. Ce sujet sensible ne doit pas faire oublier que les plus-values connues dans l’immobilier depuis 30 ans peuvent s’accompagner de corrections lorsqu’elles explosent certains seuils. La crise de la Covid-19 n’a pas encore montré tous ses effets sur les zones où le foncier est décorrélé des prix normaux.

Malgré tout, l’immobilier reste une valeur prisée de par sa valeur refuge et la rente qu’il permet de dégager au moment de la retraite. Ce dernier sujet reste une préoccupation en France, tant les caisses de retraite et la dette des Etats explosent.

L’investisseur 2.0 veut une épargne transparente et thématique

Exit les droits d’entrée à 3% voir plus. L’épargnant de 2021 ne souhaite plus payer des droits pour verser sur un contrat d’assurance-vie en fonds euros, sans aucun travail derrière.

Les frais cachés, telles que les rétrocessions sur OPCVM, SCPI ou fonds euros doivent s’intégrer dans le coût total du contrat. Ces frais longtemps ignorés volontairement, doivent aujourd’hui faire l’objet d’un récapitulatif de frais envoyé à l’épargnant.

Cette baisse de frais accompagne logiquement la baisse des taux d’intérêts qui vient rogner l’épargne sans risque.

Par ailleurs, pour gérer son épargne, exit l’allocation sur un seul fonds ou 100% en euros. L’épargnant souhaite des thématiques qui lui parlent : santé, vieillesse, sécurité, environnement, gouvernance, responsabilité d’entreprise, cybersécurité, etc. Il souhaite être beaucoup plus impliqué dans la gestion de son portefeuille, dans son impact sur la société.

Pour ces raisons évoquées, les ETF (ou trackers) connaissent un attrait fort des investisseurs, si bien que la plupart des assureurs les intègrent dans leurs contrats d’assurance-vie. Ces fonds, indexés directement sur un indice déterminé, parfois sur une thématique particulière, sont peu chargés en frais et permettent sur le long terme de suivre efficacement la performance de son investissement.

L’investisseur 2.0 recherche des rendements forts sur des placements nouveaux

Cette recherche de rendement toujours plus important, parfois dangereux (cf. https://www.wagram-patrimoine.com/blog/financier/pourquoi-faut-il-se-mefier-des-rendements-trop-beaux/), a permis à certains placements d’émerger, parfois au détriment de la sécurité de son investissement.

Premier exemple, le crowdfunding immobilier, qui permet d’investir de petites sommes dans de l’immobilier à rénover, immobilier commercial, entrepôts, etc. Permettant de rechercher des rendements entre 6 et 10% en moyenne, sur une durée assez courte (moins de 2 ans), ce placement devient populaire grâce à ses tickets d’entrée souvent faibles (moins de 1000€) mais fait parfois oublier que ce système finance des entreprises n’ayant pas assez de fonds propres pour réaliser des travaux. A manier avec précaution.

Second exemple, la cryptomonnaie. La plus connue demeure le bitcoin, depuis peu utilisée par les institutionnels et intégrée dans des systèmes de paiement type Paypal. La forte volatilité de ces placements pousse les autorités à s’y intéresser de plus près, en mettant en garde les investissements contre le risque de retournement, l’absence de sous-jacent et les possibilités d’escroquerie sur certains sites.

N’oublions pas que la cryptomonnaie doit une grande partie de son succès à la technologique utilisée : la blockchain. Certains ETF ont même pris pour sous-jacent des futures sur cryptomonnaies ou directement sur la blockchain. Mais la règlementation risque de devoir encadrer fortement à l’avenir pour éviter toute dérive, ce qui pourrait perturber la montée en flèche de ces placements.

L’investisseur 2.0 souhaite présence, disponibilité et expertise de son conseiller

Les banques en ligne ont connu un essor flagrant des épargnants pour une raison très claire : les investisseurs attendent un renouveau du conseil en gestion de patrimoine. L’investisseur souhaite une ingénierie et une stratégie globale ne se limitant pas à acheter une loi Pinel ou un fonds euros, mais bel et bien un accompagnement juridique, fiscal, administratif, financier, …

L’assurance-vie ne sert plus uniquement à générer du rendement, mais aussi à transmettre de manière claire et précise par sa clause bénéficiaire. Le démembrement de propriété s’intègre dans un investissement immobilier pour conserver le patrimoine en l’état. La structuration d’une société familiale est au cœur de la stratégie dans les schémas plus complexes.

Les professionnels du patrimoine doivent s’adapter à ces nouvelles normes, peaufiner leurs connaissances et apporter une réelle valeur ajoutée à l’épargnant. Les frais ne rémunèrent plus le courtage ou l’intermédiation en tant que telle, mais belle et bien l’expertise et l’accompagnement.

Un épargnant attend de la disponibilité et de la régularité de son conseiller. Quoi de plus normal dans un environnement règlementaire de plus en plus complexe et avec des produits toujours plus nombreux.

La règlementation favorise cette transition, cette transparence et cette expertise. La perception d’honoraires de conseil devient par ailleurs de plus en plus fréquente. Un bilan patrimonial complexe demandant une vraie expertise d’un CGP fait l’objet d’une rémunération. Ce n’est pas un produit qui est vendu mais bel et bien la matière grise du conseiller.

L’investisseur 2.0 veut finalement…du rendement et de la sécurité ?

Le duo parfait, malheureusement idyllique sur le court-terme. Compte tenu de la baisse des taux d’intérêt, le nouvel épargnant a besoin de sécuriser son épargne sur autre chose qu’un livret A à 0,5% ou un fonds euros en perte de vitesse.

Mais même un rendement au-delà de 2% garantis suppose une prise de risques même légère à court terme. C’est la raison pour laquelle l’immobilier reste plébiscité, puisqu’il permet à la fois un couple rendement/risque optimisé mais également un effet de levier grâce au crédit bancaire.

Cependant, pour une épargne 100% disponible et mobilisable à tout moment, cette recherche de rendement sécurisé pousse parfois à des placements douteux, bancals voir même faux.

Pour rejoindre les éléments donnés plus hauts, les professionnels du patrimoine ont un rôle à jouer dans le décryptage du profil de risque du client. Ce ne sont plus les produits qui doivent déterminer le choix de l’investisseur 2.0, mais ses objectifs, sa stratégie et sa situation.

Les SCPI de bureaux et de commerces vont-elles réorienter leur stratégie ?

Les premiers chiffres 2020 des SCPI sont là. Si les rendements restent plutôt bons pour cette année, il en résulte une baisse de rendement et/ou de valorisation de par la conjoncture de l’immobilier de bureaux/commerces.

Moins de collecte…la peur de l’illiquidité ?

La collecte a subi un premier revers important au 2^ème trimestre. Si la SCPI est encore perçue comme un placement avec un couple rendement/risque intéressant, elle n’a pas su captiver les investisseurs dans une période d’incertitudes.

Preuve en est, hormis les livrets traditionnels, tous les placements ont subi une décollecte. A partir de cette simple donnée, nous pouvons déduire 2 choses :

L’incertitude de la Covid-19 pousse les épargnants à garder de la liquidité. La SCPI de bureaux et commerces par définition n’est pas liquide.

D’une part, les frais pratiqués par le marché à l’entrée supposent un horizon de placement sur 5 ans minimum (en moyenne 4% moins la fiscalité des revenus fonciers vous donne un rendement net de 2%).

D’autre part, en cas de retrait massif des épargnants, la société de gestion peut repousser le rachat des parts ou instaurer une liste d’attente.

L’investisseur craint aujourd’hui le risque sur ses placements ce qui est en contradiction avec la recherche d’un rendement toujours plus important (voir en ce sens : https://www.wagram-patrimoine.com/blog/financier/pourquoi-faut-il-se-mefier-des-rendements-trop-beaux/ ) .

Avec un fonds euros au point mort, des fermetures de commerces et bureaux en confinement, une recrudescence du télétravail, les investisseurs préfèrent loger leur épargne sur des livrets, comptes épargne, quitte à se priver pendant quelques temps d’un rendement satisfaisant.

Ce phénomène pousse parfois les investisseurs à s’essayer à de nouvelles choses : valeurs thématiques en bourse, matières premières et cryptomonnaies. Mais n’oublions pas que ces placements, même s’ils permettent des coups d’opportunité, demeurent volatils et réservés à une clientèle (très) avertie.

Concernant les SCPI, cette peur de l’illiquidité pourrait les inciter à changer leur stratégie en accordant une plus grande liquidité : moins de frais à l’entrée et une plus grande poche de liquidités dans la société.

Mais a contrario, le rendement et/ou la valorisation des parts s’en verrait affaiblie. Un arbitrage doit s’opérer dans une logique raisonnable pour maintenir la valorisation et rassurer les nouveaux entrants.

Une internationalisation du placement ?

Certaines SCPI ont depuis quelques années adopté une stratégie de diversification sur l’Europe. La diversification géographique sur le territoire national ne semble plus rassurer les investisseurs.

Cela s’observe sur toutes les classes d’actifs : les actions américaines et émergentes sont plébiscitées, les contrats internationaux (assurance-vie luxembourgeoise notamment) prennent le pas dans le patrimoine de la clientèle privée, le bitcoin provient de l’étranger, …

C’est un des revers de la rupture qui s’est accentuée ces dernières années en France. Il y a une véritable perte de confiance des particuliers dans l’épargne française. Les incitations fiscales (PEA, FIP, FCPI, …) ne suffisent plus à réorienter l’épargne.

Pour les SCPI, l’augmentation constante de l’immobilier depuis des dizaines d’années et la volonté perpétuelle d’un rendement fort va les pousser soit à prendre plus de risques en France, soit rechercher du rendement à l’international.

La principale critique des SCPI provenait de leur opacité (malgré les communications régulières des sociétés de gestion). En investissant à l’international, cette opacité se renforcera au fur et à mesure, à tel point que le seul aspect immobilier de la SCPI sera son imposition aux revenus fonciers.

Petit avantage tout de même : les prélèvements sociaux sur les biens à l’étranger sont souvent moins importants…

La réorientation de l’épargne vers le résidentiel ?

La transformation profonde des bureaux/commerces et des modes de consommation favoriserait-elle l’immobilier résidentiel ? C’est fortement probable.

De plus en plus de sociétés de gestion réhabilitent les bureaux en habitations. Le résidentiel haut-de-gamme et patrimonial prend le pas dans l’attente des investisseurs. Les grandes surfaces et maisons attirent de plus en plus.

Rien de plus normal après tout : les confinements ont conforté les particuliers dans la recherche de grands espaces, jardins, terrasses et un environnement de travail plus sain. Nombreux sont ceux qui désertent la capitale pour s’installer en province où le foncier est plus accessible.

Les SCPI auraient un coup à jouer sur le résidentiel qualitatif. Certaines ont déjà emboité le pas, mais le marché reste majoritairement orienté sur le bureau et commerce.

Cette transition ne peut s’effectuer d’un seul coup. Elle peut entraîner à court/moyen terme des variations à la baisse de la valorisation du parc locatif des SCPI.

De la même manière, les diverses renégociations de loyers, liées à la pandémie et aux difficultés économiques entraîne d’un côté une baisse du rendement à long terme lorsque la renégociation est acceptée et d’un autre côté un risque de fermeture du bureau/commerce lorsque l’entreprise ne peut plus faire face aux échéances.

Il y a donc un véritable risque qui pèse sur les investisseurs en possession de ces parts de SCPI. Risque qui augmente au fur et à mesure des années.

Succession : La réserve héréditaire est-elle amenée à se renforcer ?

Vous pouvez en théorie disposer librement de votre patrimoine pour le transmettre à vos héritiers. Cependant le Code civil a instauré un garde-fou appelé la réserve héréditaire qui réserve une partie de son patrimoine à certains héritiers désignés par la loi.

Alors qu’elle était sur la pente descendante depuis quelques années, la réserve héréditaire semble reprendre des forces dans la loi française avec un projet de loi déposé le 9 décembre 2020.

Qui sont vos héritiers réservataires ?

Les premiers réservataires sont vos descendants c’est-à-dire enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants, sous condition qu’ils soient appelés à succéder.

Ce ne sera pas le cas par exemple pour un petit-enfant lorsque l’enfant est appelé à la succession.

Bien entendu, si un héritier renoncer à succéder, alors il n’est plus héritier réservataire.

Dans le cas où aucun descendant ne succède, soit parce qu’il n’y en a pas, soit parce qu’ils ont tous renoncé, alors le conjoint devient lui-même héritier réservataire.

La part réservée dépend du nombre de descendants appelés à succéder.

Récapitulons tout cela :

NOMBRE DE DESCENDANTS APPELES A SUCCEDER	HERITIER RESERVATAIRE	POSSIBILITE DE DONNER OU LEGUER LIBREMENT
0	Le conjoint pour 1/4	¾ du patrimoine
1	Le descendant pour ½	La moitié du patrimoine
2	Les 2 descendants pour 2/3 soit 1/3 par descendant	1/3 du patrimoine
3 ou plus	Les ¾ du patrimoine répartis entre les descendants	¼ du patrimoine

Peut-on dépasser cette réserve héréditaire ? Absolument, vous pouvez tout à fait donner la totalité de votre patrimoine à une personne déterminée même en présence d’héritiers réservataires.

Cependant, le successeur aura au-dessus de sa tête une épée de Damoclès : l’action en réduction. Intentée par les héritiers réservataires, elle permet de demander la réduction des dons et legs consentis en violation de cette réserve héréditaire. L’héritier qui a été gratifié de manière excédentaire devra alors restituer une partie de la succession.

La réserve héréditaire se calcule non seulement sur le patrimoine au moment du décès mais aussi sur toutes les donations effectuées de son vivant. Attention à bien prendre en compte toutes les conséquences d’une donation avant de l’effectuer.

L’assurance-vie, une situation à part, mais néanmoins encadrée

Si tous les biens sont réintégrés dans la masse successorale pour calculer la part de chacun, l’assurance-vie semble pour le moment épargnée et ne pas intégrer la succession. Quelques exceptions cependant sont prévues et rappelées par la Cour de Cassation :

Si le montant des primes est excessif par rapport au patrimoine et la situation du souscripteur. Cette notion floute tous les professionnels puisqu’elle n’est pas quantifiée. Il faut cependant supposer que mettre la majorité de son patrimoine en assurance-vie pourrait sembler excessif. Mais le débat reste ouvert…

Si le contrat est requalifié en donation indirecte. C’est pour cela que de nombreux assureurs rejettent la souscription à un âge avancé. L’aléa (le moment du décès) doit toujours être présent dans ce contrat.

Si le contrat est inscrit dans un testament qui ne précise pas qu’il s’agit d’une clause bénéficiaire. Prudence sur ce cas-là, par exemple lorsque vous décidez de « léguer un contrat d’assurance-vie » alors la jurisprudence a souvent tranché en faveur des héritiers réservataires.

Si ces exceptions semblent perdurer depuis quelques années, il y a une véritable volonté de certaines instances politiques de réintégrer l’assurance-vie dans la masse successorale, du moins d’un point de vue civil. Cela demande un travail préparatoire colossal sur ce placement qui pèse lourd dans le patrimoine français. Mais ce sujet reviendra probablement sur la table d’ici quelques années.

Le casse-tête de la loi étrangère

Jusqu’à présent, il semblerait que la réserve héréditaire ne s’applique pas lorsque la succession est soumise à une loi étrangère. Pourtant, cela amène à de nombreux conflits familiaux, dans des affaires parfois très médiatiques.

La jurisprudence a parfois tranché en faveur du lieu de situation de l’immeuble, en s’appuyant notamment sur l’article 3 du Code civil.

Mais en 2015 est entré en vigueur le Règlement européen des successions qui permet de désigner la loi d’un Etat dont on détient la nationalité… Cela complique ainsi les choses pour les héritiers réservataires français qui pourraient se voir déshérités…

Un renforcement des valeurs familiales souhaité par la loi française ?

L’Etat français souhaite renforcer plus que jamais remettre la réserve héréditaire en avant et a désigné une commission qui étudie la possibilité d’instaurer un mécanisme de compensation lorsque la loi étrangère s’applique.

Pour le moment, l’application ne serait possible que si le défunt ou un des enfants est résident ou ressortissant de l’Union Européenne.

Au-delà de la portée juridique, cela montre surtout que la loi entend protéger les valeurs de transmission familiale et d’hérédité.

C’est d’ailleurs pour cela que la procédure pour que les héritiers renoncent à l’action en réduction est très lourde et peu répandue.

Bien entendu, sans rentrer dans la polémique de savoir si la réserve héréditaire a encore un sens en 2021 ou pas, il est essentiel de détailler plus spécifiquement cette notion qui pose de nombreux problèmes surtout avec l’internationalisation des relations. Faciliter le contournement de la réserve entraînerait probablement des abus, ce qui ne serait pas tolérable pour protéger certains héritiers.

Affaire à suivre…

Comment calculer la vraie rentabilité d’un bien locatif ?

Qu’inclut-on dans le calcul d’une rentabilité ?

Une rentabilité ne se résume pas à calculer le loyer divisé par le prix d’achat.

Prenez en compte les éléments qui diminuent la rentabilité : taxes foncières, fiscalité, frais comptabilité, assurances, frais de gestion, frais de copropriété, etc.

Il n’est pas rare de se dire qu’on paye tel prix au m² ou que le prix total est trop élevé. La base de calcul doit inclure tous les frais annexes et travaux qui viennent grever le bien.

Lorsque l’on parle de 300 000€ pour un bien immobilier :

Le mobilier est-il inclus ? Sinon, rajoutez un ticket de 10 000€.
Les frais de Notaire sont-ils inclus ? 18 000€ de plus…
Avez-vous bloqué plusieurs journées pour recevoir le mobilier, le monter, effectuer le suivi des chantiers ?
Incluez-vous les travaux éventuels ? Il est facile de se dire que l’on fait un placement à 4% mais si l’investisseur réalise 26 000€ de travaux, le rendement baisse de près de 0,4%…

L’immobilier est quelque chose de simple à condition d’y consacrer un temps non négligeable… Faut-il payer une agence immobilière qui aura le staff nécessaire pour s’occuper de votre location ou s’arranger pour trouver soi-même un locataire avant de partir en vacances en plein mois d’août ? Si vous hésitez sur ce point, sachez que cela arrivera tôt ou tard sur un investissement locatif.

De la même manière, prenez-vous en compte le turn-over et les 7 jours pour remettre un locataire en place ? Dans les zones moins tendues où le rentabilité semble encore plus belle, il n’est pas rare qu’un mois se soit écoulé avant la relocation (le rendement est donc rogné d’un mois de loyer…).

Un rendement de marché aujourd’hui sur une ville importante oscille entre 3 et 5%. Cela peut paraître peu, mais lorsque vous payez un crédit moins de 1,5%, l’effet de levier est bien présent.

Arrêtons de comparer investissement rentable et cash-flow positif

Dans l’idée commune, pour qu’un investissement soit rentable, il doit dégager une rente complémentaire en plus de toutes les charges tous les mois.

Nous avions détaillé dans notre précédent article (à retrouver ici : https://www.wagram-patrimoine.com/blog/financier/pourquoi-faut-il-se-mefier-des-rendements-trop-beaux/) que pour avoir un cash-flow positif sur un studio parisien, il fallait le louer plus de 1030€… soit un prix de 300€ supérieur au plafond moyen prévu par l’encadrement des loyers.

Saviez-vous qu’un cash-flow négatif vous permettait de valoriser votre patrimoine uniquement par l’effet des taux d’intérêt et de l’effet de levier ? Nous pouvons l’illustrer simplement par l’exemple suivant.

J’épargne 700€ par mois et souhaite valoriser mon patrimoine. Pour cela, je peux soit affecter cette épargne sur une épargne régulière type PEL (1% de rémunération hors flat tax pour les PEL souscrits aujourd’hui) soit sur un bien immobilier patrimonial avec un effort d’épargne de 700€.

Voici les caractéristiques d’un bien patrimonial qui peut rentrer dans ce critère :

Achat 230 000€.
Frais de Notaire 17825€.
Travaux 53 000€.
Mobilier 11800€.
Frais d’ingénierie 24 668€.

Loyer mensuel 1080€ charges comprises.
Frais de copropriété 1416€.
Taxe Foncière 600€.
Assurances + CFE 680€.
Location meublée non professionnelle.
Rendement sur achat + travaux + frais ingénierie = 4,22%.
Rendement sur investissement total (mobilier + frais de notaire inclus) = 3,85%.

Le tableau de flux est donc le suivant :

*Loyer charges comprises*	1080€
*Frais de copropriété*	1416€
*Taxe foncière*	600€
*Assurances PNO, CFE*	680€

*Enveloppe totale*	336 917€
*Apport*	30 000€
*Emprunt sur 20 ans (taux avec assurance : 1,2%)*	306 917€
*Mensualité*	1490€

*Effort d’épargne mensuel*	*710€*

L’investissement au premier abord ne paraîtrait pas rentable. Et pourtant…

Admettons que vous le revendiez dans 15 ans au prix bien + travaux + frais d’ingénierie.

Prix de vente	307 668€
Capital restant dû	85 000€
Epargne injectée (apport + effort d’épargne)	30000€ + 710€180 mois = 157 800€*

Gain effectué sur l’investissement	= 307 668€ – 85 000€ – 157 800€ = 64 868€
Epargne constituée	64 868€ + 157 800€ = 222 668€

Sur une épargne type PEL sécurisé, le gain total est de 10 196€ après impôt… soit une épargne totale de 167 996€.

Et si nous revenions aux standards logiques d’un investissement ?

Comment nous l’avons vu, l’investissement immobilier est donc rentable sans même parler de plus-value… Alors certes, vous pouvez rechercher un bien moins qualitatif avec un cash-flow plus proche de 0€ voir une rente complémentaire.

Mais quelle est la qualité du bien ? Est-il adapté aux normes actuelles ? Avez-vous inclus dans votre plan les travaux éventuels de rénovation ?

Par exemple, un propriétaire va devoir effectuer les travaux de transition énergétique pour que son bien soit louable à horizon 2023.

De la même manière, pour les locations saisonnières, avez-vous pris en compte les aléas liés aux évènements extérieurs : pandémie, grèves, baisse du tourisme dans certaines zones, etc. ?

Les évolutions règlementaires telles que la limitation des locations de courte durée dans les grandes villes et le plafonnement de loyer régulièrement présent rendent la vie des chasseurs de rentabilité compliquée.

Avec les dernières années, l’investissement doit revenir à des standards traditionnels : qualité, notion de risque, prise en compte d’aléas et d’imprévus, revenus complémentaires.

Pourquoi faut-il se méfier des rendements trop beaux ?

Sur les dernières années, nous assistons à une course au rendement dans tous les domaines : bourse, cryptomonnaies, immobilier, SCPI, produits exotiques, …

Avec du recul, ces opérations se finissent souvent par une perte de confiance des investisseurs. En regardant de plus près, l’un des problèmes majeurs est la promesse irrationnelle d’un rendement trop attractif sur le papier.

N’oublions jamais que TOUT rendement comporte un risque à un moment ou un autre.

La plus belle opportunité sur le papier …. Mais en vrai ?

Si la solution miracle existait, un rendement de 6-7% avec un risque quasi-nul, ne verrait-on pas une ruée de tous les investisseurs ? Pourtant, les belles plaquettes commerciales avec des rendements faramineux fusent sur internet.

Chaque année, de nombreuses « opportunités » avec une garantie totale, un produit beau sur le papier et la promesse d’avoir un retour sur investissement immédiat, apparaissent via les réseaux sociaux ou moteurs de recherche. Nous nous souvenons encore des vaches laitières, lithium, nouvelles cryptomonnaies, etc.

Dans une situation où les investisseurs institutionnels cherchent à placer du cash sur autre chose que des obligations à taux négatifs, une solution garantie à 3% voire 7% sur certaines plaquettes apparaît comme déraisonnable. Pourquoi le livret A et les comptes à terme ne rapportent que 0,5% sur des courtes durées ?

De la même manière, le rêve du cash-flow positif en immobilier persiste dans un contexte de taux bas, parfois même sur Paris intra-muros qui compte une des rentabilités les plus faibles en France.

Rappelez-vous qu’au-delà de la simple mensualité de crédit, il y a aussi des charges annexes non négligeables…

Illustrons cela par un exemple chiffré :

Je souhaite acquérir un studio parisien bien positionné de 20m². Le prix moyen au m² grimpe aujourd’hui à 12000€/m² soit 240 000€.

Pour un appartement refait à neuf, comptez 800€ au m² en moyenne soit 16 000€. Rajoutez 19 200€ de frais de Notaire et 10 000€ pour le mobilier (cela peut être moins mais privilégiez la qualité du mobilier).

Nous sommes donc à une enveloppe totale de 285 209€.

En apportant les frais de Notaire et le capital emprunté sur 25 ans, il vous reste 265 000€ à financer. En partant sur un taux à 1,5%, cela donne une mensualité de 1280€ par mois.

Ainsi voici le tableau de flux :

ANNUALITES CREDITS sur 25 ans	15 360€
TAXE FONCIERE	600€
CHARGES COPROPRIETE	600€
FRAIS DE GESTION AGENCE	600€
CFE	500€
FRAIS DE COMPTABILITE	650€

CHARGES TOTALES ANNUELLES	12 410€
CHARGES TOTALES MENSUELLES	1034€

Ainsi pour avoir une opération blanche sur Paris, il faudrait un loyer de 1034€ pour un 20m² ce qui au vu des contraintes règlementaires (le plafonnement des loyers est de plus en plus contrôlé) semble compliqué. Bien entendu, vous aurez sûrement de la demande, mais beaucoup moins que dans le cadre d’un rendement de marché.

Quid en cas de difficultés économiques ? De confinement ? Avec le Grand Paris, un locataire n’a-t-il pas plutôt intérêt à s’excentrer de la capitale ? Pour le même loyer, à 10 min de différences, ce même locataire aura probablement une surface plus importante…

Le doux rêve de l’immobilier facile autofinancé qui n’empiète pas sur la capacité d’emprunt est illusoire et totalement irrationnel dans un contexte de taux d’intérêt inférieur à 1,5%.

Un rendement de marché sur les grandes villes avoisinerait aujourd’hui les 4- 4,5%. Dans les quartiers les plus cotés, comptez plutôt 3 ou 3,5%…

Choisir entre rendement avec volatilité ou valeur patrimoniale

Faut-il privilégier un produit patrimonial solide peu rémunérateur ou à l’inverse un rendement important en contrepartie d’une qualité moindre ? Ce constat s’applique pour plusieurs classes d’actifs :

Investir dans une action volatile qui verse un dividende annuel de 6-7% : oui mais attendez vous à des secousses terribles en cas de turbulence des marchés.

A l’inverse une action patrimoniale comme les GAFAM en 2020, est solide dans sa valeur, mais ne verse aucun dividende.

Investir dans un bien immobilier avec une rémunération basse mais sur un actif de qualité ou privilégier un rendement en faisant le moins de travaux possibles et avec des prestations moins intéressantes ?

Dans le premier cas, vous n’aurez aucun mal à vendre le bien ou à avoir un patrimoine résilient sur la durée. Dans le second cas, des secousses comme nous en avons connues dernièrement impacteront fortement votre investissement.

Qu’en est-il du private equity ? Initialement réservée aux institutionnels, cette classe d’actifs se démocratise de plus en plus. Flirtant avec des rendements parfois supérieurs à 10%, le private equity n’en reste pas moins risqué. C’est d’ailleurs pour cela qu’il est déconseillé d’y investir plus de 15-20% de son patrimoine voir moins de 10% selon les projets.

Au-delà du risque de perte en capital, la forte rentabilité provient également d’un horizon de placement extrêmement long (supérieur à 8 ans et pouvant allant jusqu’à 12-13 ans sur certains fonds).

La sélection des fonds doit se faire de manière très précise. La belle plaquette ne doit pas détourner l’attention de l’investisseur qui doit analyser tous les tenants et aboutissants avant de prendre sa décision.

Promettre une plus-value est impossible dans le contexte actuel

Attention également aux belles promesses de plus-values quasi-certaines. L’adage « les arbres ne montent pas jusqu’au ciel » s’applique aussi bien sur les actifs immobiliers que financiers.

Les investisseurs se ruaient sur les petites surfaces immobilières en 2019, sans même analyser les produits immobiliers (certaines offres se faisaient au prix sans visite et informations annexes…).

En 2020 nous avons vu une ruée sur les marchés actions qui ont subi le mois de mars avec un confinement mondial. En 2021, la cryptomonnaie bat des records jour après jour…

Nous constatons toujours la même chose : il y a tôt ou tard des inflexions de prix, des difficultés et des krachs…

Bien malin est la personne qui peut prédire une plus-value à venir. Les marchés sont-ils trop hauts en ce début d’année ou sous-valorisés ? Les indices tendent vers le haut et pourtant nous voyons tous les jours des annonces difficiles liés au contexte sanitaire, politique ou social.

Il faut recentrer ses priorités d’investissement et adopter une stratégie patrimoniale structurée pour avoir une résilience face aux diverses crises. L’investisseur doit faire preuve de rationalité dans ses choix d’investissements et définir clairement ses objectifs.

épargne financier immobiler Rendement

Déléguer la recherche d’un bien locatif avec un mandat de recherche ?

L’immobilier locatif ancien a le vent en poupe depuis plusieurs années. Si les régimes fiscaux types Pinel, Malraux, etc. restent présents dans le patrimoine français, la location meublée traditionnelle peut sortir son épingle du jeu.

Cependant, dans un marché tendu notamment sur les petites surfaces, la recherche d’un bien peut être compliquée. Un mandat de recherche immobilier peut être une solution pour trouver un bien locatif avec l’accompagnement d’un professionnel.

Comment fonctionne un mandat de recherche ?

Le mandat de recherche est un contrat par lequel le mandant (l’investisseur) confie à un mandataire titulaire de la carte de transaction immobilière (appelée « carte T ») le soin de trouver un bien qui corresponde à son projet.

Le mandataire est en général payé au succès, c’est-à-dire lorsque vous avez trouvé le bien qui correspond à vos recherches.

Les missions du mandataire peuvent être multiples :

Sourcing de biens.

Optimisation du plan (l’intervention d’un architecte d’intérieur a un coût pour le mandataire).

Analyse des documents du bien : PV d’assemblées générales, entretien copropriété, charges, etc.

Commande, réception et montage du mobilier, surtout si cela est fait dans différents établissements.

Devis d’aménagement et suivi des travaux.

Mise en place de la meilleure stratégie pour louer le bien : sélection locataires, agence immobilière, etc.

Accompagnement sur le montage du dossier : statut fiscal, déclaration comptable, suivi crédit, …

Le plus souvent, le mandat implique à votre charge le fait que vous ne prospectiez pas en direct le bien que vous a proposé le mandataire. En dehors de ce cas-là, rien ne vous empêche de signer un mandat, voir ce qui est proposé par le mandataire et prendre votre décision lorsque le mandataire vous propose plusieurs biens.

Les points d’attention pour signer un mandat

Qu’englobe la prestation du mandataire ?

Avant toute chose, vérifiez les prestations comprises dans le mandat. Il n’est pas rare de voir des prestations avec un tarif très attractif mais pour un travail peu qualitatif.

Le mandataire se rémunère au titre de l’accompagnement dans votre projet. Ainsi un package global rémunéré 2 ou 3% peut cacher une insuffisance au niveau du suivi.

Trouver le bon bien au bon prix et réaliser toutes ces démarches prend beaucoup de temps. Tout travail nécessite une rémunération. Si un élément vous semble peu cher, c’est qu’il y a une raison !

Attention aux fausses promesses de rendement !

Nous l’avions développé dans un précédent article: Une trop belle rentabilité implique obligatoirement un risque à un moment ou à un autre.

Préférez-vous un rendement pérenne de 3-4% sur un investissement qualitatif ou un rendement de 7%-8% sur le papier soumis à des aléas : travaux imprévus, turnover, valeur patrimoniale discutable ?

Si les très petites surfaces étaient privilégiées par les investisseurs, les confinements de 2020 ont montré qu’un T2 ou T3 sera moins déserté qu’un studio sur une année.

N’oubliez pas également qu’un plafond de loyers s’applique dans certaines villes (Paris par exemple…). Ainsi lorsque nous voyons des rendements de 5-6% dans la capitale, cela peut apparaître excessif surtout quand le taux moyen de rendement oscille entre 3 et 3,5%…

L’immobilier patrimonial a aujourd’hui une capacité à résister aux crises économiques et sanitaires. L’immobilier qui génère du rendement important ou l’immobilier de courte durée a subi de plein fouet la pandémie de la Covid-19. Est-ce réellement le moment de s’y aventurer à nouveau ?

Précisez toujours votre recherche et raisonnez en effort d’épargne !

« Je souhaite un bien de X€ dans telle ville » est beaucoup trop imprécis pour une recherche. Il convient de bien déterminer les critères qui vous semblent rédhibitoires, la zone de localisation de votre futur investissement, les quartiers que vous souhaitez.

De la même manière, définissez précisément votre budget : incluez-vous les frais de Notaire dans votre enveloppe ? les frais de mobilier ? Lorsque vous exprimez une rentabilité, englobe t-elle bien la valeur totale de l’investissement ? Sur le bien + travaux ? Sur l’assiette totale d’investissement ?

Un effort d’épargne précis est ce qu’il y a de plus efficace, puisque cela va délimiter le budget de manière ferme. Êtes-vous à l’aise avec 500€ d’effort d’épargne mensuel (toutes charges incluses : foncière, copropriété, fiscalité, etc.) ? 1000 € ? 2000 € ?

Pourquoi un mandat de recherche ?

Cette prestation ne conviendra pas à tout le monde mais s’adresse principalement aux investisseurs qui n’ont le temps ni l’envie de passer des heures sur la recherche d’un bien locatif patrimonial. Cette prestation s’intègre parfaitement dans une stratégie de revenus complémentaires à la retraite puisque l’objectif d’un épargnant est de maintenir son train de vie.

Il est parfois préférable de réduire légèrement le rendement pour avoir une qualité patrimoniale optimale.

Plus un bien est de qualité et a un rendement de marché, moins fort sera le risque de vacance locative.