Les SCPI de bureaux et de commerces vont-elles réorienter leur stratégie ?
Les premiers chiffres 2020 des SCPI sont là. Si les rendements restent plutôt bons pour cette année, il en résulte une baisse de rendement et/ou de valorisation de par la conjoncture de l’immobilier de bureaux/commerces.
Moins de collecte…la peur de l’illiquidité ?
La collecte a subi un premier revers important au 2ème trimestre. Si la SCPI est encore perçue comme un placement avec un couple rendement/risque intéressant, elle n’a pas su captiver les investisseurs dans une période d’incertitudes.
Preuve en est, hormis les livrets traditionnels, tous les placements ont subi une décollecte. A partir de cette simple donnée, nous pouvons déduire 2 choses :
- L’incertitude de la Covid-19 pousse les épargnants à garder de la liquidité. La SCPI de bureaux et commerces par définition n’est pas liquide.
D’une part, les frais pratiqués par le marché à l’entrée supposent un horizon de placement sur 5 ans minimum (en moyenne 4% moins la fiscalité des revenus fonciers vous donne un rendement net de 2%).
D’autre part, en cas de retrait massif des épargnants, la société de gestion peut repousser le rachat des parts ou instaurer une liste d’attente.
- L’investisseur craint aujourd’hui le risque sur ses placements ce qui est en contradiction avec la recherche d’un rendement toujours plus important (voir en ce sens : https://www.wagram-patrimoine.com/blog/financier/pourquoi-faut-il-se-mefier-des-rendements-trop-beaux/ ) .
Avec un fonds euros au point mort, des fermetures de commerces et bureaux en confinement, une recrudescence du télétravail, les investisseurs préfèrent loger leur épargne sur des livrets, comptes épargne, quitte à se priver pendant quelques temps d’un rendement satisfaisant.
Ce phénomène pousse parfois les investisseurs à s’essayer à de nouvelles choses : valeurs thématiques en bourse, matières premières et cryptomonnaies. Mais n’oublions pas que ces placements, même s’ils permettent des coups d’opportunité, demeurent volatils et réservés à une clientèle (très) avertie.
Concernant les SCPI, cette peur de l’illiquidité pourrait les inciter à changer leur stratégie en accordant une plus grande liquidité : moins de frais à l’entrée et une plus grande poche de liquidités dans la société.
Mais a contrario, le rendement et/ou la valorisation des parts s’en verrait affaiblie. Un arbitrage doit s’opérer dans une logique raisonnable pour maintenir la valorisation et rassurer les nouveaux entrants.
Une internationalisation du placement ?
Certaines SCPI ont depuis quelques années adopté une stratégie de diversification sur l’Europe. La diversification géographique sur le territoire national ne semble plus rassurer les investisseurs.
Cela s’observe sur toutes les classes d’actifs : les actions américaines et émergentes sont plébiscitées, les contrats internationaux (assurance-vie luxembourgeoise notamment) prennent le pas dans le patrimoine de la clientèle privée, le bitcoin provient de l’étranger, …
C’est un des revers de la rupture qui s’est accentuée ces dernières années en France. Il y a une véritable perte de confiance des particuliers dans l’épargne française. Les incitations fiscales (PEA, FIP, FCPI, …) ne suffisent plus à réorienter l’épargne.
Pour les SCPI, l’augmentation constante de l’immobilier depuis des dizaines d’années et la volonté perpétuelle d’un rendement fort va les pousser soit à prendre plus de risques en France, soit rechercher du rendement à l’international.
La principale critique des SCPI provenait de leur opacité (malgré les communications régulières des sociétés de gestion). En investissant à l’international, cette opacité se renforcera au fur et à mesure, à tel point que le seul aspect immobilier de la SCPI sera son imposition aux revenus fonciers.
Petit avantage tout de même : les prélèvements sociaux sur les biens à l’étranger sont souvent moins importants…
La réorientation de l’épargne vers le résidentiel ?
La transformation profonde des bureaux/commerces et des modes de consommation favoriserait-elle l’immobilier résidentiel ? C’est fortement probable.
De plus en plus de sociétés de gestion réhabilitent les bureaux en habitations. Le résidentiel haut-de-gamme et patrimonial prend le pas dans l’attente des investisseurs. Les grandes surfaces et maisons attirent de plus en plus.
Rien de plus normal après tout : les confinements ont conforté les particuliers dans la recherche de grands espaces, jardins, terrasses et un environnement de travail plus sain. Nombreux sont ceux qui désertent la capitale pour s’installer en province où le foncier est plus accessible.
Les SCPI auraient un coup à jouer sur le résidentiel qualitatif. Certaines ont déjà emboité le pas, mais le marché reste majoritairement orienté sur le bureau et commerce.
Cette transition ne peut s’effectuer d’un seul coup. Elle peut entraîner à court/moyen terme des variations à la baisse de la valorisation du parc locatif des SCPI.
De la même manière, les diverses renégociations de loyers, liées à la pandémie et aux difficultés économiques entraîne d’un côté une baisse du rendement à long terme lorsque la renégociation est acceptée et d’un autre côté un risque de fermeture du bureau/commerce lorsque l’entreprise ne peut plus faire face aux échéances.
Il y a donc un véritable risque qui pèse sur les investisseurs en possession de ces parts de SCPI. Risque qui augmente au fur et à mesure des années.