Déléguer la recherche d’un bien locatif avec un mandat de recherche ?

L’immobilier locatif ancien a le vent en poupe depuis plusieurs années. Si les régimes fiscaux types Pinel, Malraux, etc. restent présents dans le patrimoine français, la location meublée traditionnelle peut sortir son épingle du jeu.

Cependant, dans un marché tendu notamment sur les petites surfaces, la recherche d’un bien peut être compliquée. Un mandat de recherche immobilier peut être une solution pour trouver un bien locatif avec l’accompagnement d’un professionnel.

Comment fonctionne un mandat de recherche ?

Le mandat de recherche est un contrat par lequel le mandant (l’investisseur) confie à un mandataire titulaire de la carte de transaction immobilière (appelée « carte T ») le soin de trouver un bien qui corresponde à son projet.

Le mandataire est en général payé au succès, c’est-à-dire lorsque vous avez trouvé le bien qui correspond à vos recherches.

Les missions du mandataire peuvent être multiples :

Sourcing de biens.

Optimisation du plan (l’intervention d’un architecte d’intérieur a un coût pour le mandataire).

Analyse des documents du bien : PV d’assemblées générales, entretien copropriété, charges, etc.

Commande, réception et montage du mobilier, surtout si cela est fait dans différents établissements.

Devis d’aménagement et suivi des travaux.

Mise en place de la meilleure stratégie pour louer le bien : sélection locataires, agence immobilière, etc.

Accompagnement sur le montage du dossier : statut fiscal, déclaration comptable, suivi crédit, …

Le plus souvent, le mandat implique à votre charge le fait que vous ne prospectiez pas en direct le bien que vous a proposé le mandataire. En dehors de ce cas-là, rien ne vous empêche de signer un mandat, voir ce qui est proposé par le mandataire et prendre votre décision lorsque le mandataire vous propose plusieurs biens.

Les points d’attention pour signer un mandat

Qu’englobe la prestation du mandataire ?

Avant toute chose, vérifiez les prestations comprises dans le mandat. Il n’est pas rare de voir des prestations avec un tarif très attractif mais pour un travail peu qualitatif.

Le mandataire se rémunère au titre de l’accompagnement dans votre projet. Ainsi un package global rémunéré 2 ou 3% peut cacher une insuffisance au niveau du suivi.

Trouver le bon bien au bon prix et réaliser toutes ces démarches prend beaucoup de temps. Tout travail nécessite une rémunération. Si un élément vous semble peu cher, c’est qu’il y a une raison !

Attention aux fausses promesses de rendement !

Nous l’avions développé dans un précédent article: Une trop belle rentabilité implique obligatoirement un risque à un moment ou à un autre.

Préférez-vous un rendement pérenne de 3-4% sur un investissement qualitatif ou un rendement de 7%-8% sur le papier soumis à des aléas : travaux imprévus, turnover, valeur patrimoniale discutable ?

Si les très petites surfaces étaient privilégiées par les investisseurs, les confinements de 2020 ont montré qu’un T2 ou T3 sera moins déserté qu’un studio sur une année.

N’oubliez pas également qu’un plafond de loyers s’applique dans certaines villes (Paris par exemple…). Ainsi lorsque nous voyons des rendements de 5-6% dans la capitale, cela peut apparaître excessif surtout quand le taux moyen de rendement oscille entre 3 et 3,5%…

L’immobilier patrimonial a aujourd’hui une capacité à résister aux crises économiques et sanitaires. L’immobilier qui génère du rendement important ou l’immobilier de courte durée a subi de plein fouet la pandémie de la Covid-19. Est-ce réellement le moment de s’y aventurer à nouveau ?

Précisez toujours votre recherche et raisonnez en effort d’épargne !

« Je souhaite un bien de X€ dans telle ville » est beaucoup trop imprécis pour une recherche. Il convient de bien déterminer les critères qui vous semblent rédhibitoires, la zone de localisation de votre futur investissement, les quartiers que vous souhaitez.

De la même manière, définissez précisément votre budget : incluez-vous les frais de Notaire dans votre enveloppe ? les frais de mobilier ? Lorsque vous exprimez une rentabilité, englobe t-elle bien la valeur totale de l’investissement ? Sur le bien + travaux ? Sur l’assiette totale d’investissement ?

Un effort d’épargne précis est ce qu’il y a de plus efficace, puisque cela va délimiter le budget de manière ferme. Êtes-vous à l’aise avec 500€ d’effort d’épargne mensuel (toutes charges incluses : foncière, copropriété, fiscalité, etc.) ? 1000 € ? 2000 € ?

Pourquoi un mandat de recherche ?

Cette prestation ne conviendra pas à tout le monde mais s’adresse principalement aux investisseurs qui n’ont le temps ni l’envie de passer des heures sur la recherche d’un bien locatif patrimonial. Cette prestation s’intègre parfaitement dans une stratégie de revenus complémentaires à la retraite puisque l’objectif d’un épargnant est de maintenir son train de vie.

Il est parfois préférable de réduire légèrement le rendement pour avoir une qualité patrimoniale optimale.

Plus un bien est de qualité et a un rendement de marché, moins fort sera le risque de vacance locative.