Comment calculer la vraie rentabilité d’un bien locatif ?

Qu’inclut-on dans le calcul d’une rentabilité ?

Une rentabilité ne se résume pas à calculer le loyer divisé par le prix d’achat.

Prenez en compte les éléments qui diminuent la rentabilité : taxes foncières, fiscalité, frais comptabilité, assurances, frais de gestion, frais de copropriété, etc.

Il n’est pas rare de se dire qu’on paye tel prix au m² ou que le prix total est trop élevé. La base de calcul doit inclure tous les frais annexes et travaux qui viennent grever le bien.

Lorsque l’on parle de 300 000€ pour un bien immobilier :

Le mobilier est-il inclus ? Sinon, rajoutez un ticket de 10 000€.
Les frais de Notaire sont-ils inclus ? 18 000€ de plus…
Avez-vous bloqué plusieurs journées pour recevoir le mobilier, le monter, effectuer le suivi des chantiers ?
Incluez-vous les travaux éventuels ? Il est facile de se dire que l’on fait un placement à 4% mais si l’investisseur réalise 26 000€ de travaux, le rendement baisse de près de 0,4%…

L’immobilier est quelque chose de simple à condition d’y consacrer un temps non négligeable… Faut-il payer une agence immobilière qui aura le staff nécessaire pour s’occuper de votre location ou s’arranger pour trouver soi-même un locataire avant de partir en vacances en plein mois d’août ? Si vous hésitez sur ce point, sachez que cela arrivera tôt ou tard sur un investissement locatif.

De la même manière, prenez-vous en compte le turn-over et les 7 jours pour remettre un locataire en place ? Dans les zones moins tendues où le rentabilité semble encore plus belle, il n’est pas rare qu’un mois se soit écoulé avant la relocation (le rendement est donc rogné d’un mois de loyer…).

Un rendement de marché aujourd’hui sur une ville importante oscille entre 3 et 5%. Cela peut paraître peu, mais lorsque vous payez un crédit moins de 1,5%, l’effet de levier est bien présent.

Arrêtons de comparer investissement rentable et cash-flow positif

Dans l’idée commune, pour qu’un investissement soit rentable, il doit dégager une rente complémentaire en plus de toutes les charges tous les mois.

Nous avions détaillé dans notre précédent article (à retrouver ici : https://www.wagram-patrimoine.com/blog/financier/pourquoi-faut-il-se-mefier-des-rendements-trop-beaux/) que pour avoir un cash-flow positif sur un studio parisien, il fallait le louer plus de 1030€… soit un prix de 300€ supérieur au plafond moyen prévu par l’encadrement des loyers.

Saviez-vous qu’un cash-flow négatif vous permettait de valoriser votre patrimoine uniquement par l’effet des taux d’intérêt et de l’effet de levier ? Nous pouvons l’illustrer simplement par l’exemple suivant.

J’épargne 700€ par mois et souhaite valoriser mon patrimoine. Pour cela, je peux soit affecter cette épargne sur une épargne régulière type PEL (1% de rémunération hors flat tax pour les PEL souscrits aujourd’hui) soit sur un bien immobilier patrimonial avec un effort d’épargne de 700€.

Voici les caractéristiques d’un bien patrimonial qui peut rentrer dans ce critère :

Achat 230 000€.
Frais de Notaire 17825€.
Travaux 53 000€.
Mobilier 11800€.
Frais d’ingénierie 24 668€.

Loyer mensuel 1080€ charges comprises.
Frais de copropriété 1416€.
Taxe Foncière 600€.
Assurances + CFE 680€.
Location meublée non professionnelle.
Rendement sur achat + travaux + frais ingénierie = 4,22%.
Rendement sur investissement total (mobilier + frais de notaire inclus) = 3,85%.

Le tableau de flux est donc le suivant :

*Loyer charges comprises*	1080€
*Frais de copropriété*	1416€
*Taxe foncière*	600€
*Assurances PNO, CFE*	680€

*Enveloppe totale*	336 917€
*Apport*	30 000€
*Emprunt sur 20 ans (taux avec assurance : 1,2%)*	306 917€
*Mensualité*	1490€

*Effort d’épargne mensuel*	*710€*

L’investissement au premier abord ne paraîtrait pas rentable. Et pourtant…

Admettons que vous le revendiez dans 15 ans au prix bien + travaux + frais d’ingénierie.

Prix de vente	307 668€
Capital restant dû	85 000€
Epargne injectée (apport + effort d’épargne)	30000€ + 710€180 mois = 157 800€*

Gain effectué sur l’investissement	= 307 668€ – 85 000€ – 157 800€ = 64 868€
Epargne constituée	64 868€ + 157 800€ = 222 668€

Sur une épargne type PEL sécurisé, le gain total est de 10 196€ après impôt… soit une épargne totale de 167 996€.

Et si nous revenions aux standards logiques d’un investissement ?

Comment nous l’avons vu, l’investissement immobilier est donc rentable sans même parler de plus-value… Alors certes, vous pouvez rechercher un bien moins qualitatif avec un cash-flow plus proche de 0€ voir une rente complémentaire.

Mais quelle est la qualité du bien ? Est-il adapté aux normes actuelles ? Avez-vous inclus dans votre plan les travaux éventuels de rénovation ?

Par exemple, un propriétaire va devoir effectuer les travaux de transition énergétique pour que son bien soit louable à horizon 2023.

De la même manière, pour les locations saisonnières, avez-vous pris en compte les aléas liés aux évènements extérieurs : pandémie, grèves, baisse du tourisme dans certaines zones, etc. ?

Les évolutions règlementaires telles que la limitation des locations de courte durée dans les grandes villes et le plafonnement de loyer régulièrement présent rendent la vie des chasseurs de rentabilité compliquée.

Avec les dernières années, l’investissement doit revenir à des standards traditionnels : qualité, notion de risque, prise en compte d’aléas et d’imprévus, revenus complémentaires.