Pourquoi faut-il se méfier des rendements trop beaux ?

Pourquoi faut-il se méfier des rendements trop beaux ?

 

Sur les dernières années, nous assistons à une course au rendement dans tous les domaines : bourse, cryptomonnaies, immobilier, SCPI, produits exotiques, …

Avec du recul, ces opérations se finissent souvent par une perte de confiance des investisseurs. En regardant de plus près, l’un des problèmes majeurs est la promesse irrationnelle d’un rendement trop attractif sur le papier.

N’oublions jamais que TOUT rendement comporte un risque à un moment ou un autre.

 

La plus belle opportunité sur le papier …. Mais en vrai ?

 

Si la solution miracle existait, un rendement de 6-7% avec un risque quasi-nul, ne verrait-on pas une ruée de tous les investisseurs ? Pourtant, les belles plaquettes commerciales avec des rendements faramineux fusent sur internet.

Chaque année, de nombreuses « opportunités » avec une garantie totale, un produit beau sur le papier et la promesse d’avoir un retour sur investissement immédiat, apparaissent via les réseaux sociaux ou moteurs de recherche. Nous nous souvenons encore des vaches laitières, lithium, nouvelles cryptomonnaies, etc.

Dans une situation où les investisseurs institutionnels cherchent à placer du cash sur autre chose que des obligations à taux négatifs, une solution garantie à 3% voire 7% sur certaines plaquettes apparaît comme déraisonnable. Pourquoi le livret A et les comptes à terme ne rapportent que 0,5% sur des courtes durées ?

De la même manière, le rêve du cash-flow positif en immobilier persiste dans un contexte de taux bas, parfois même sur Paris intra-muros qui compte une des rentabilités les plus faibles en France.

Rappelez-vous qu’au-delà de la simple mensualité de crédit, il y a aussi des charges annexes non négligeables…

Illustrons cela par un exemple chiffré :

Je souhaite acquérir un studio parisien bien positionné de 20m². Le prix moyen au m² grimpe aujourd’hui à 12000€/m² soit 240 000€.

Pour un appartement refait à neuf, comptez 800€ au m² en moyenne soit 16 000€. Rajoutez 19 200€ de frais de Notaire et 10 000€ pour le mobilier (cela peut être moins mais privilégiez la qualité du mobilier).

Nous sommes donc à une enveloppe totale de 285 209€.

En apportant les frais de Notaire et le capital emprunté sur 25 ans, il vous reste 265 000€ à financer. En partant sur un taux à 1,5%, cela donne une mensualité de 1280€ par mois.

Ainsi voici le tableau de flux :

 

ANNUALITES CREDITS sur 25 ans 15 360€
TAXE FONCIERE 600€
CHARGES COPROPRIETE 600€
FRAIS DE GESTION AGENCE 600€
CFE 500€
FRAIS DE COMPTABILITE 650€
CHARGES TOTALES ANNUELLES 12 410€
CHARGES TOTALES MENSUELLES 1034€

 

Ainsi pour avoir une opération blanche sur Paris, il faudrait un loyer de 1034€ pour un 20m² ce qui au vu des contraintes règlementaires (le plafonnement des loyers est de plus en plus contrôlé) semble compliqué. Bien entendu, vous aurez sûrement de la demande, mais beaucoup moins que dans le cadre d’un rendement de marché.

Quid en cas de difficultés économiques ? De confinement ? Avec le Grand Paris, un locataire n’a-t-il pas plutôt intérêt à s’excentrer de la capitale ? Pour le même loyer, à 10 min de différences, ce même locataire aura probablement une surface plus importante…

Le doux rêve de l’immobilier facile autofinancé qui n’empiète pas sur la capacité d’emprunt est illusoire et totalement irrationnel dans un contexte de taux d’intérêt inférieur à 1,5%.

Un rendement de marché sur les grandes villes avoisinerait aujourd’hui les 4- 4,5%. Dans les quartiers les plus cotés, comptez plutôt 3 ou 3,5%…

 

Choisir entre rendement avec volatilité ou valeur patrimoniale 

 

Faut-il privilégier un produit patrimonial solide peu rémunérateur ou à l’inverse un rendement important en contrepartie d’une qualité moindre ? Ce constat s’applique pour plusieurs classes d’actifs :

 

  • Investir dans une action volatile qui verse un dividende annuel de 6-7% : oui mais attendez vous à des secousses terribles en cas de turbulence des marchés.

A l’inverse une action patrimoniale comme les GAFAM en 2020, est solide dans sa valeur, mais ne verse aucun dividende.

 

  • Investir dans un bien immobilier avec une rémunération basse mais sur un actif de qualité ou privilégier un rendement en faisant le moins de travaux possibles et avec des prestations moins intéressantes ?

Dans le premier cas, vous n’aurez aucun mal à vendre le bien ou à avoir un patrimoine résilient sur la durée. Dans le second cas, des secousses comme nous en avons connues dernièrement impacteront fortement votre investissement.

 

Qu’en est-il du private equity ? Initialement réservée aux institutionnels, cette classe d’actifs se démocratise de plus en plus. Flirtant avec des rendements parfois supérieurs à 10%, le private equity n’en reste pas moins risqué. C’est d’ailleurs pour cela qu’il est déconseillé d’y investir plus de 15-20% de son patrimoine voir moins de 10% selon les projets.

Au-delà du risque de perte en capital, la forte rentabilité provient également d’un horizon de placement extrêmement long (supérieur à 8 ans et pouvant allant jusqu’à 12-13 ans sur certains fonds).

La sélection des fonds doit se faire de manière très précise. La belle plaquette ne doit pas détourner l’attention de l’investisseur qui doit analyser tous les tenants et aboutissants avant de prendre sa décision.

 

Promettre une plus-value est impossible dans le contexte actuel

 

Attention également aux belles promesses de plus-values quasi-certaines. L’adage « les arbres ne montent pas jusqu’au ciel » s’applique aussi bien sur les actifs immobiliers que financiers.

Les investisseurs se ruaient sur les petites surfaces immobilières en 2019, sans même analyser les produits immobiliers (certaines offres se faisaient au prix sans visite et informations annexes…).

En 2020 nous avons vu une ruée sur les marchés actions qui ont subi le mois de mars avec un confinement mondial. En 2021, la cryptomonnaie bat des records jour après jour…

Nous constatons toujours la même chose : il y a tôt ou tard des inflexions de prix, des difficultés et des krachs…

Bien malin est la personne qui peut prédire une plus-value à venir. Les marchés sont-ils trop hauts en ce début d’année ou sous-valorisés ? Les indices tendent vers le haut et pourtant nous voyons tous les jours des annonces difficiles liés au contexte sanitaire, politique ou social.

Il faut recentrer ses priorités d’investissement et adopter une stratégie patrimoniale structurée pour avoir une résilience face aux diverses crises. L’investisseur doit faire preuve de rationalité dans ses choix d’investissements et définir clairement ses objectifs.