Sous quelle forme investir en immobilier locatif en 2021 ?

Sous quelle forme investir en immobilier locatif en 2021 ?

L’année 2020 a entraîné un ralentissement du marché immobilier locatif qui reste tout de même solide. Si l’incertitude sur la crise sanitaire pèse dans les projets patrimoniaux, la crainte du régime de retraite, le besoin de revenus complémentaires et les taux d’intérêt historiquement bas attirent toujours les investisseurs vers la pierre patrimoniale.

Bien entendu, les évolutions de consommation évoluent et l’immobilier doit se moderniser pour répondre aux normes actuelles. Cela entraîne nécessairement des changements dans les investissements à réaliser pour conserver un patrimoine solide.

 

La SCPI dans la catégorie « placement dynamique »

 

Nous l’avions développé dans un précédent article les SCPI majoritairement investies sur les commerces, bureaux, locaux professionnels, … ont subi de plein fouet la crise sanitaire.

L’expansion du télétravail entraîne une réorganisation des bureaux et de la présence au travail. Si le 100% télétravail n’est pas envisagé par beaucoup d’entreprises, l’immobilier de bureau sera forcément impacté.

Si l’on ajoute les difficultés économiques liées à la pandémie, l’adaptation des entreprises au digital et la volonté d’un mode de vie plus sain, il est fort probable que des baux soient renégociés voir résiliés et que les actifs soient vendus. Avec une offre importante, cela peut entraîner 3 conséquences pour des SCPI :

 

  • Baisse des loyers versés : pour rappel, le rendement n’est pas garanti dans le cadre d’une SCPI.

 

  • Illiquidité des parts : contrairement à ce qu’on peut croire, une SCPI n’est pas un placement financier comme une action ou un livret A. Certes dans les SCPI à capital variable, une provision de liquidités est prévue, généralement entre 5 et 10%. Cependant, en cas de retrait massif, la vente des parts peut prendre du temps.

 

  • Baisse de la valeur des parts : moins probable à court terme, une absence de liquidité engendrera une baisse de prix pour les investisseurs pressés de vendre.

 

  • Augmentation du risque dans le portefeuille : pour pallier au besoin d’investissement et de loyers versés, les gérants vont encore devoir augmenter leur risque, quitte à acheter des actifs parfois moins qualitatifs.

 

  • Augmentation des coûts de la SCPI : la baisse de chiffre d’affaires mondial, le resserrement des marges et le travail encore plus important demandé pourrait entraîner une augmentation des frais de SCPI.

 

Compte tenu de ces risques vus ci-dessus, voyez la SCPI comme un placement de diversification sur le long terme. Mais il semble difficile de tabler sa retraite sur ce modèle clairement surexploité.

 

La course au rendement : un jeu dangereux

 

Les belles opportunités à 8-9% de rendement ont du risque. Vous pouvez avoir la plus belle opportunité du monde, un rendement trop élevé entraînera des potentielles difficultés.

Un rendement de marché à l’inverse sur un bien entretenu permettra d’éviter les départs de locataires.

Compte tenu d’une période incertaine et d’un environnement règlementaire toujours plus imposant, les locations de courte durée pour « booster » le rendement s’avèrent risquées.

De la même manière, un bien peu qualitatif au niveau patrimonial (en dessous de 15m² par exemple) pour optimiser le rendement est peu intéressant.

Les petites surfaces ont été boudées après les confinements successifs. Il ne s’agit pas d’abandonner les 10-20m² mais de sélectionner plus drastiquement les dossiers pour assurer une pérennité financière.

Attention également aux charges et à la fiscalité choisie qui impactent nécessairement le rendement.

Un rendement de marché dans les grandes villes dépasse difficilement les 5%.

 

L’immobilier patrimonial meublé : un compromis rentable et solide

 

Pour solidifier votre investissement locatif, le loueur meublé non professionnel (LMNP) dans l’ancien est une bonne solution. Cela ramène la recherche de son investissement à des critères simples : emplacement, prix, demande locative.

L’avantage fiscal attaché à un bien ne doit être que la cerise sur le gâteau. Le LMNP neutralise la fiscalité de vos revenus locatifs.

Pour éviter les turnovers trop importants, un rendement de marché solide entre 3,5% et 5% (selon la zone), sur de la location longue durée et des surfaces adaptées à une habitation longue (T2/T3), vous donnera une visibilité sur l’investissement.

L’analyse des plans, des règlements de copropriété, PV d’assemblée générale, etc. doit être au cœur de votre investissement.

Un accompagnement par un professionnel est essentiel pour que l’investissement corresponde à votre situation.

Non-résident : Suis-je considéré comme Loueur Meublé Professionnel ou Non Professionnel ?

Non-résident : Suis-je considéré comme Loueur Meublé Professionnel ou Non Professionnel ?

Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou non-professionnel (LMNP) peut soulever des interrogations notamment lorsque vous êtes non-résidents.

Lorsque vous êtes LMP, plusieurs changements importants interviennent :

  • Vous êtes soumis de facto aux cotisations sociales à la Sécurité Sociale des Indépendants.
  • En cas de revente de vos biens, la plus-value des professionnels s’applique.
  • Votre déficit hors amortissements peut s’imputer sur le revenu global.

Les conditions du statut professionnel sont facilement atteignables

Pour être considéré comme professionnel, les recettes annuelles charges comprises par le foyer fiscale doivent dépasser 23 000€ et ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité sur foyer fiscal. Depuis la décision du Conseil Constitutionnel du 8 février 2019, l’inscription au RCS n’est plus une condition sine qua non pour avoir le statut professionnel.

Dans le cas d’un non-résident, le doute était permis sur ces 2 conditions. En effet, le seuil de 23 000€ devait-il être déterminé sur les seuls revenus déclarés en France ou également sur les recettes perçues à l’étranger ? D’après la doctrine de l’administration fiscale, il s’agit de l’ensemble des revenus perçus en France et à l’étranger, sans tenir compte du lieu de situation de votre bien immobilier.

A l’inverse, pour déterminer la seconde condition, seuls les revenus imposés en France sont pris en compte. La réponse ministérielle Frassa l’a rappelé le 17 mai 2018.

Pour un non-résident ayant plus de 23 000€ de recettes locatives, dont des biens meublés en France, il serait directement soumis au statut professionnel et devrait donc s’acquitter des cotisations sociales.

Le statut professionnel : un mal pour un bien ?

Le statut de LMP peut effrayer des investisseurs non-résidents compte tenu des cotisations sociales. (en l’absence de résultat imposable, vous devrez payer un forfait minimum aux alentours de 1500€). Cependant, le statut de LMP a également des avantages considérables pour un non résident.

Dans le cas de la plus-value par exemple, un loueur non professionnel devrait payer la plus-value des particuliers et en serait exonéré au bout de 30 ans.

Exemple : Acquisition d’un bien à 100 000e et vente à 150 000€. La plus-value imposable hors abattement est de 50 000€.

Pour un LMP, il est imposé à la plus-value des professionnels en imposant en complément les amortissements pratiqués ce qui peut grandement vous pénaliser.

Il existe cependant l’article 151 septies du Code Général des impôts qui permet de vous exonérer totalement d’Impôt et de prélèvements sociaux sur la plus-value lorsque vous êtes LMP depuis plus de 5 ans et que vos recettes n’excèdent pas 90 000€ annuels. Entre 90 000€ et 126 000€ de recettes, l’exonération sera partielle. La plus-value résultant des amortissements sera quant à elle toujours soumise aux cotisations sociales.

En cas de succession, vous pouvez également bénéficier de l’article 397A du CGI qui prévoit un différé fractionné des droits de succession.

Au regard de l’IFI, les biens sont exonérés si les 2 conditions données sont respectées et s’il s’agit de votre activité professionnelle principale. Dans le cas d’un non-résident qui exerce son activité à l’étranger, la condition semble ne pas être respectée. 

Faut-il finalement être LMP à tout prix ?

La question est pertinente puisque les avantages semblent en faveur de ce régime fiscal. Attention néanmoins aux opérations de démembrement qui par exemple déclenchent l’imposition à la plus-value professionnelle. Le forfait minimum de cotisations sociales peut être lourd sur votre rentabilité et il convient de calculer le différentiel entre le gain d’une future opération et du paiement de ces cotisations si vous êtes proche du seuil de 23 000€. Il faut prendre garde également aux conventions fiscales entre 2 pays pour l’imposition des BIC.

Une structuration en société peut être pertinente, mais à manier avec parcimonie. Avant la mise en place de cette solution, il faut absolument établir une étude globale de rentabilité et de transmission. Ainsi, vous déterminerez s’il est plus intéressant ou non de basculer en LMP via une société.

Enfin, le statut professionnel suppose une comptabilité plus lourde et en général plus couteuse par un expert-comptable.

Cas pratique : la rentabilité du LMNP vs le déficit foncier

Cas pratique : la rentabilité du LMNP vs le déficit foncier

Le déficit foncier est encore le régime fiscal le plus plébiscité par les investisseurs. Cependant, en regardant plus précisément sa rentabilité, on peut se rendre compte que ce n’est pas forcément le plus efficient. La location meublée non professionnelle (LMNP), plus discrète, commence petit à petit à se faire connaître pour un contribuable qui souhaite constituer une rente défiscalisée pendant une quinzaine ou vingtaine d’années.

Dans cet article, après avoir rappelé le fonctionnement de chaque dispositif, nous chiffrerons un cas pratique concret que nous avons eu à mettre en œuvre.

Le fonctionnement du déficit foncier :

Le déficit foncier consiste à acheter un bien, réaliser des travaux et le louer nu. Ce déficit est constaté lorsque les charges sont supérieures aux loyers perçus.

Si les charges HORS intérêts d’emprunt sont supérieures aux loyers, alors le propriétaire peut les imputer jusqu’à 10 700€ par an sur son revenu global.

Le déficit foncier éventuellement non imputé, peut être reporté pendant 10 ans sur vos revenus fonciers futurs à savoir la différence entre vos loyers et les charges supportées.

Ce régime fiscal est intéressant pour un bien non adapté à de la location meublée comme les grandes surfaces T3/T4/T5 (même si un T3 se prête à de la location en colocation). Il faut également que le montant des travaux soit significatif et que le foncier ait été acquis avec une décote importante.

Le fonctionnement du statut de LMNP :

Dans le cadre du loueur meublé non professionnel, les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC. 

En complément des charges imputées traditionnellement dans la location nue, vous pouvez imputer une charge comptable d’investissement.  Il s’agit d’une dépréciation fictive de votre bien (hors quote-part du terrain qui n’est pas amortissable). 

Vous ne défiscalisez donc pas votre revenu global mais uniquement vos BIC.

Le régime du LMNP est parfait pour une détention long terme et des surfaces T1/T2 voire T3 dans certaines situations.

Exemple de rentabilité sur 20 ans (sur la base d’un dossier réellement constitué) d’un bien acquis au 01/12/2020 pour un client imposé à 41%:

 

 

 

 

  

 

Déficit foncier

 

  

 

Location meublée non professionnelle

 

 
 

Achat immobilier

 

  

159 650€

 

  

159 650€

 
 

 

Travaux

 

 

  

 

31 200€

  

 

31 200€
 

 

Mobilier

 

 

  

 

 

  

 

8500€
 

 

 
 

 

Loyer

 

 

  

 

6600€

  

 

6600€
 

 

 

 

Taxe foncière + charges de copropriété + frais de gestion

 

 

 

 

  

 

 

 

1510€

  

 

 

 

1710€ (il faut rajouter les frais comptables non récupérables)
 

 

 

 

 

 

 

Impôt sur le revenu

 

 

  

 

0€ jusqu’en 2025 sur les revenus fonciers

Gain de 4387€ (41% x 10 700 imputable sur le revenu global)

A partir de 2026-2027, imposition à 41% +17,2% de prélèvements sociaux sur le résultat foncier soit 2963€.

 

 

  

 

 

 

 

 

0€ jusqu’en 2041

 

 
 

 

 

 

 

Rentabilité nette après IR (mobilier inclus si meublé)

 

 

 

 

 

  

 

La première année avec l’avantage fiscal = 2,72%

Pendant 5 ans  = 2,66%

A partir de 2026 = 1,11%.

 

SOIT UNE RENTABILITE MOYENNE DE 1,69% sur la durée totale

  

 

 

Rentabilité pendant 20 ans = 2,50%

 

 

 

SOIT UNE RENTABILITE MOYENNE DE 2,50% sur la durée totale

En conclusion :

Il n’y a pas vraiment de meilleur dispositif par rapport à l’autre. Tout dépend du type de bien que vous souhaitiez mettre en location. Si la location meublée est plus intéressante pour une petite surface, elle n’est pas forcément pertinente pour un T4 ou plus. Elle a cependant une rentabilité bien supérieure pendant la durée de vie du bien.

A l’inverse le déficit foncier suppose de réalise régulièrement des travaux pour maintenir l’avantage fiscal, ce qui vient s’ajouter au coût global du projet. Par ailleurs, il n’est pas acquis que 10 000€ de travaux valorise votre bien de 10 000€.

Une des solutions pourrait être de combiner les 2 systèmes en optant tout d’abord pour le déficit foncier puis à basculer ultérieurement en meublé.

 

 

 

Quel droit légal au logement selon son statut marital ?

Quel droit légal au logement selon son statut marital

Le statut de la résidence principale est un enjeu patrimonial important pour un couple puisqu’il assure au survivant un toit au-dessus de sa tête en cas de décès. La loi est plus ou moins protectrice selon le statut marital et il convient d’anticiper toutes les conséquences d’un décès dans une stratégie patrimoniale.

Le concubinage n’assure qu’une protection légère sur le logement principal

Le concubinage est le régime le moins protecteur du logement puisqu’il s’agit d’une relation de fait non régie par le Code civil. Cependant, la loi de 1989 relative aux baux d’habitation prévoit une certaine protection pour le concubin survivant selon que le couplé est locataire ou propriétaire.

 

Les concubins sont locataires 

  

Les concubins sont propriétaires
Cas n° 1 :

Seul le défunt est titulaire du bail

 Cas n° 2 :

Les deux concubins sont sur le bail

 Cas n° 3 :

Seul le défunt est propriétaire

 Cas n°4 :

Les deux concubins sont propriétaires
L’article 14 de la loi de 89 permet un transfert du contrat de bail au profit du concubin notoire. Le contrat continue au profit du concubin survivant. La résidence principale tombe dans la succession sans aucun bénéfice pour le concubin. La résidence principale tombe en   indivision avec les héritiers du défunt.

Si la situation 1 et 2 ne sont pas nécessairement gênantes si le concubin survivant peut assurer la continuité du bail, les numéros 3 et 4 peuvent s’avérer délicates.

Dans la situation n°3, il n’y a absolument aucune protection au profit du concubin qui peut donc être contraint de quitter le logement par les héritiers.

Dans la situation n°4, la situation met en place une incertitude au profit du survivant :

  • L’article 815-9 du Code civil instaure la règle suivante : « Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. »

Le concubin survivant n’est donc par défaut pas exonéré d’indemnité d’occupation.

  • L’article 815 du Code civil est sans aucun doute la plus grande incertitude de l’indivision puisque « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention».

Cette règle est ce qui pousse généralement à acquérir le logement via une société civile même si la protection demeure relative.

Un leg pourrait être certes consenti au profit du concubin survivant, mais cela entraînerait l’application des droits de succession entre tiers… qui s’élèvent à 60%.

Une notion souvent oubliée est permise par le Code civil : l’attribution éliminatoire. Prévue par l’article 824 après la réforme du droit des successions, l’article prévoit que « Si des indivisaires entendent demeurer dans l’indivision, le tribunal peut, à la demande de l’un ou de plusieurs d’entre eux, en fonction des intérêts en présence et sans préjudice de l’application des articles 831 à 832-3, attribuer sa part à celui qui a demandé le partage.

S’il n’existe pas dans l’indivision une somme suffisante, le complément est versé par ceux des indivisaires qui ont concouru à la demande, sans préjudice de la possibilité pour les autres indivisaires d’y participer, s’ils en expriment la volonté. La part de chacun dans l’indivision est augmentée à proportion de son versement. »

Dans cette hypothèse, il est donc nécessaire d’anticiper une succession en allouant une somme suffisante pour payer cette partie. Une assurance-vie par exemple permet de protéger le concubin survivant en lui transmettant une somme nette de droits (grâce aux abattements pour versements avant 70 ans).  

Le PACS, une protection relative…et fiscale

L’article 1751 et la loi de 1989 instaurent un régime très protecteur également pour le partenaire pacsé lorsque les partenaires sont locataires :

Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Lorsque les époux sont propriétaires, il faut distinguer plusieurs droits :

  • Sauf testament contraire, le partenaire pacsé peut jouir gratuitement du logement pendant 1 an qui appartient uniquement au défunt.
  • Si les partenaires sont co-propriétaires, ce droit demeure mais il est également possible de se voir appliquer l’article 831-3 du Code civil qui prévoit une attribution préférentielle du logement si un testament le stipule.

N’oublions pas également que le partenaire de PACS est exonéré de droits de succession depuis la loi TEPA. Il est donc intéressant d’organiser sa succession en réalisant un testament, de préférence par devant Notaire, afin de régler le sort de cette résidence principale.

Le mariage institue un droit légal au logement

L’article 763 du Code civil instaure une protection importante au profit du conjoint survivant, sans tenir compte du régime matrimonial :

  • Le droit de jouissance pendant 1 an est d’ordre public et un époux ne peut en être privé par testament.
  • Ce droit ne vient pas diminuer la part du conjoint survivant dans la succession.

Mais au-delà du droit temporaire est instauré depuis 2001 un droit viager au logement qui accorde ce droit de jouissance jusqu’au décès du conjoint survivant. Cependant le droit viager vient en diminution de sa part dans la succession.

Ces règles de l’article 764 peuvent cependant être dérogées et le conjoint peut être privé de ce droit par un testament par acte public devant deux Notaires ou un Notaire et 2 témoins.

Il est également possible d’effectuer un leg ou une donation intégrale au conjoint survivant pour le protéger.

Avec la Covid-19, la vigilance est de mise sur le fonds euros et les SCPI

Avec la Covid-19, la vigilance est de mise sur le fonds euros et les SCPI

La pandémie de la covid-19 chamboule le monde de l’investissement. Après une année 2019 florissante dans le monde de la gestion de patrimoine (immobilier en hausse, bourse qui atteint des scores historiques, regain de confiance sur la croissance, etc.), l’année 2020 se voit marquée par un net coup d’arrêt avec des confinements multiples.

Certains actifs, vus jusque-là comme des valeurs sures (nous ne rappellerons jamais assez qu’il n’existe aucun placement miracle !), se retrouvent aujourd’hui en difficultés.

LE FONDS EUROS

Plébiscité pendant plus de 20 ans, le fonds euros est aujourd’hui un actif très anxiogène pour les assureurs.

Si dans les années 2000, sa rémunération comprise entre 4 et 5% était un véritable atout pour les investisseurs, mais sa baisse progressive pour descendre en dessous de 1% sur de nombreux contrats va contraindre les épargnants à changer de stratégie.

Cette baisse est logique dans la mesure où cet actif, majoritairement composé d’obligations d’Etats, a subi de plein fouet la baisse des taux d’intérêts qui sont du pain béni pour les emprunteurs mais une véritable spoliation pour les épargnants.

Plusieurs éléments sont à surveiller sur vos avoirs investis sur ces fonds euros :

La solidité de l’assureur :

N’oublions pas que les rémunérations du fonds euros ont été constituées par la participation aux bénéfices et aux réserves effectuées par les assureurs. Compte tenu du fait que les obligations d’Etat sont à la limite voir en dessous du seuil négatif, une rémunération comprise entre 1 et 2% ne peut être constituée selon les lois du marché. Cette utilisation des réserves peut poser la question d’un rachat massif chez l’assureur en cas de difficultés. Cela permettrait en théorie de saisir le Haut Conseil de Stabilité Financière pour bloquer temporairement les rachats grâce à la loi Sapin 2.

L’exposition globale au fonds euros :

De nombreux assureurs sont exposés en grande partie sur des fonds euros garantis à 100%. Cela peut expliquer aujourd’hui que sur la majorité des contrats, le 100% Fonds Euros n’est plus permis pour les futurs versements et arbitrages.

Le pourcentage de garantie :

Certains fonds euros ne sont plus garantis à 100%. Face à la difficulté de maintenir ces actifs en l’état, la garantie du fonds euros a été abaissée jusqu’à parfois 90%.

L’offre financière de la totalité du contrat :

Si je dois sortir du fonds euros, ai-je un choix dans la sélection des fonds ou dois-je changer de contrat ?

Aujourd’hui, verser sur un nouveau contrat est intéressant grâce à la flat tax, par rapport au barème antérieur. Cependant, cela peut poser des difficultés si vous avez dépassé l’âge de 70 ans puisque vous perdriez les avantages de l’assurance-vie avant 70 ans.

Il est alors nécessaire pour vos nouveaux versements de déterminer dès maintenant le contrat le mieux adapté et bénéficiant de l’offre financière la plus large.

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LES SCPI DE BUREAUX ET DE COMMERCE

Véritable institution depuis des années, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (ou SCPI) ont eu le vent en poupe pendant près de 10 ans. Avec des montants de collecte toujours plus importants atteignant plusieurs milliards, ce placement pouvait s’apparenter à une bulle spéculative.

Les revalorisations à la hausse ont été nombreuses pour un rendement similaire. La masse de liquidités à investir ayant augmenté, il est nécessaire de rechercher des actifs toujours aussi rémunérateurs mais plus risqués (le couple rendement/risque s’applique bien évidemment aux SCPI…).

Si les chiffres 2020 ne sont pas encore connus ou définitifs, les confinements à travers le monde risquent d’avoir un impact significatif sur les SCPI investis en bureaux et commerces.

N’oublions pas également qu’une SCPI est un placement immobilier… dont la liquidité n’est pas garantie ! Certes une poche de cash est présente (en moyenne de 5 à 10%) mais serait-elle suffisante en cas de retrait massif des épargnants ?

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QUELLE STRATEGIE ADOPTER DANS CE CAS POUR UN PORTEFEUILLE DEFENSIF ?

Il n’y a pas de miracle dans cette période, la diversification d’actifs et l’analyse détaillée de vos produits sont la clé pour protéger votre patrimoine. Un accompagnement global par un professionnel du patrimoine est nécessaire pour déceler toutes les subtilités de vos placements et vérifier des axes d’amélioration.

Si la covid-19 apporte son lot d’incertitudes dans votre prise de décision d’investissement, il faut garder en tête les objectifs initiaux :

  • Préparer la retraite.
  • Optimiser la transmission.
  • Revenus complémentaires.
  • Valorisation à long terme du capital.
  • Etc.

Cas pratique : comment transmettre un patrimoine immobilier important en limitant l’impact fiscal

Cas pratique : comment transmettre un patrimoine immobilier important en limitant l’impact fiscal

Au moment du départ à la retraite ou ultérieurement, il est fréquent de s’interroger sur sa stratégie de transmission. Cela est d’autant plus vrai lorsque vous avez acquis un patrimoine immobilier important, intégralement financé à crédit et peu ou pas assez de liquidités pour que vos héritiers s’acquittent d’éventuels droits de donation.

A ce titre, notre métier d’ingénierie patrimoniale consiste à trouver la stratégie qui peut s’adapter à la situation et aux objectifs du client.

Voici ci-dessous un cas pratique sur lequel nous pouvons être sollicités :

Bien évidemment, les solutions à proposer ne sont pas uniques et peuvent être adaptées et/ou changées.

 

Monsieur et Madame D ont 68 ans et sont mariés sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts (sans contrat de mariage). Ils ont 2 enfants communs de 34 et 36 ans.

Ils ont constitué durant leur carrière professionnelle un patrimoine immobilier important et ont hérité également de biens parisiens qui ont vu leur prix augmenter depuis des décennies.

Voici l’état de leur patrimoine financé entièrement par la communauté :

  • Une résidence principale d’une valeur 1 200 000€.
  • Une résidence secondaire d’une valeur de 500 000€.
  • Un patrimoine locatif loué nu pour 3 000 000€ générant 120 000€ de revenus fonciers. La plus-value imposable est de 1 000 000€ et l’immobilier a été acquis il y a 20 ans.
  • Des liquidités pour 200 000€.
  • Une assurance-vie pour 150 000€ souscrite par Monsieur avec la clause standard « Mon conjoint ».
  • Toutes les dettes ont été remboursées.

 SOIT UN PATRIMOINE DE 5 050 000€.

 

Au regard de ces éléments, en cas de décès de l’un ou l’autre des conjoints, deux hypothèses sont à envisager si rien n’est fait (les chiffres sont arrondis) :

Option du conjoint survivant Droits de succession au premier décès Droits de succession au second décès TOTAL Patrimoine reçu par chaque enfant au second décès
         
Quart en pleine propriété 400 000€ 975 000€ 1 375 000€ 1 837 500€

 
100% en usufruit 290 000€ 718 000€ 1 008 000€ 2 021 000€

 

Dans cet exemple, nous pouvons observer plusieurs difficultés :

  • Au premier décès, les liquidités ne sont pas suffisantes pour permettre aux enfants de payer les droits de donation.
  • Au second décès, la situation devient encore plus délicate puisque les droits augmentent drastiquement.

Ce type de situation amène souvent à vendre en catastrophe le patrimoine immobilier. Pour rappel, vous bénéficiez en théorie de 6 mois pour payer les droits (même si vous pouvez demander un différé sous certaines conditions).

  • Dans le cas où le conjoint survivant opte pour la totalité en usufruit, les héritiers vont devoir payer des droits en ne recevant que la nue-propriété.

Quelle stratégie pourrait être appliquée pour optimiser ce patrimoine ?

1 – Donner en nue-propriété la résidence principale et secondaire. Cela permet de conserver la jouissance de ces biens de votre vivant et d’anticiper la transmission en bénéficiant d’une décote en fonction de votre âge (cf : https://www.linkedin.com/pulse/comment-fonctionne-la-d%C3%A9c%C3%B4te-si-je-donne-dun-bien-damien-argento/) 

Les parents usufruitiers ayant 68 ans, la décote appliquée est de 40% (article 669 du Code Général des impôts). Ils transmettent donc fiscalement 1 020 000€ soit 510 000€ chacun (255 000€ pour chaque enfant et par parent).

Chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000€ par parent soit une taxation d’environ 40 000€ au global.

Le patrimoine immobilier de jouissance est transmis pour 40 000€.

2- Passer l’immobilier locatif en meublé pour profiter du statut de Loueur en meublé non professionnel ou professionnel. Cela va vous permettre de louer les biens en profitant de la fiscalité avantageuse de la location meublée.

3 – Créer la SARL de famille D qui va acquérir l’immobilier locatif des époux D. Pour se faire, un emprunt de 3 240 000€ (inculant les frais d’enregistrement de 8%) va être consenti au profit de la SARL en in fine (Vous ne remboursez qu’à la fin).  Cela enclenche l’imposition de la plus-value immobilière que nous estimons à 83 000€ (IR + prélèvements sociaux à 17,2%) et de 240 000€ de frais d’acquisition.

Le patrimoine locatif est transmis en s’acquittant de 323 000€.  

 

4- Les liquidités nettes dégagées par la vente soit 2 917 000€ sont placées sur 2 contrats d’assurance-vie pour chaque époux avec une clause bénéficiaire au profit des enfants. Les versements ayant été faits avant 70 ans, ils bénéficient de l’abattement et barème de l’article 990 I. Pour les 2 contrats, les droits de transmission sont estimés à 470 000 euros. 

5- Les liquidités de 200 000€ sont transmises moyennant les droits de donation (en admettant que 15 ans se soient écoulés, cela n’entraînera pas de droits complémentaires).

Pour résumer :

TRANSMISSION DROITS DE TRANSMISSION
Résidence principale + secondaire 40 000€
Immobilier locatif 323 000€
Assurances-vie 470 000€
Liquidités restantes (hypothèse pessimiste à 20%) 40 000€
TOTAL= 873 000€

Avec cette stratégie, vous avez donc :

Organisé la transmission du patrimoine commun.

Dégagé des liquidités complémentaires de près de 2 700 000€.

Réduit de plus de 20% les droits de succession.

Conservé la totalité du patrimoine familial sans besoin de le vendre en dernier recours.

Les clés pour réussir son investissement en location meublée

Les clés pour réussir son investissement en location meublée

Les clés pour réussir son investissement en location meublée : 

La demande locative

C’est LE point essentiel à prendre en considération dans un investissement immobilier à but locatif, car sans locataire il n’y a pas de loyer. C’est donc simple à comprendre : le succès d’une résidence est lié à son taux d’occupation. 

La résidence doit donc être en adéquation en tout point avec la cible de locataires visée notamment au niveau de son implantation. En effet, si l’on prend l’exemple des résidences seniors qui s’adressent à des retraités encore très actifs, ils voudront être proches des commodités telles que les commerces et les transports tout en profitant des services de la résidence. Une résidence de belle qualité, même dans une grande ville, ne sera pas forcément un bon placement si le quartier n’est pas dynamique et bien desservi. 

Il en va de même pour les résidences étudiantes, où la proximité avec un campus et la notoriété de la ville pour ses structures d’enseignements supérieurs seront un atout majeur. Enfin, la résidence tourisme en bord de mer ou au pied des pistes se louera bien mieux que celle située à plusieurs kilomètres des points d’intérêt des vacanciers. L’Ehpad est la seule exception : la localisation centrale est moins importante car les locataires sont souvent âgés de plus de 80 ans et ne peuvent que très rarement se déplacer seuls.

La qualité de l’exploitant

La gestion de ces résidences n’est pas confiée à une agence immobilière classique mais à un exploitant professionnel dédié. 

Cet exploitant est engagé envers le propriétaire via un bail commercial et s’occupe d’encaisser les loyers, d’entretenir les parties communes, d’effectuer les réparations nécessaires, de trouver des locataires, etc. 

L’investisseur ne s’occupe de rien et se contente d’encaisser des loyers garantis et nets de charges chaque mois ou chaque trimestre. 

Schéma idéal non ? Oui, si le gestionnaire respecte certains ratios qui pérenniseront son exploitation. Un bon indicateur est de vérifier que le taux d’effort de l’exploitant pour le paiement des loyers aux propriétaires soit de 20% du chiffre d’affaire en Ehpad, et 35 à 45 % maximum dans les autres résidences. Si le ratio loyers/chiffres d’affaires est supérieur, il y a de forts risques pour qu’à moyen terme, l’exploitant n’ait plus assez de ressources pour faire face aux charges, et envisage une baisse de loyer.

Le contrat de bail

Le bail commercial est signé pour une durée de 9 à 12 ans entre l’acheteur et l’exploitant.

En contrepartie, l’investisseur doit toucher un loyer net de charges garanti, même en l’absence de locataire. 

Attention quand même, car les parties sont assez libres pour rédiger ce type de bail et les baux peuvent être très variables d’un exploitant à l’autre. Etudier et comparer le contrat est donc indispensable car l’investisseur est ensuite lié à l’exploitant pendant au moins 9 ans. 

Voici les points essentiels à analyser dans un bail commercial : 

  • Le fonctionnement de la location, le montant des loyers promis et leur modalité de révision
  • La répartition des charges ainsi que les travaux courants et les réparations qui doivent être à la charge de l’exploitant.

Le rendement

Le marché actuel propose des rendements à environ 4% net de charges ce qui est déjà significatif en comparaison à la rentabilité de l’immobilier classique, autour de 4% elle aussi mais brute. 

Il ne faut pas se laisser aveugler par un projet qui promet une rentabilité exceptionnelle, car un rendement garanti trop élevé laisse à penser que les loyers sont en déconnexion avec le marché et que tôt ou tard, l’investisseur devra faire face à une révision à la baisse.

Le marché de la revente

Si acheter est une bonne chose, s’assurer de pouvoir revendre ledit bien est encore mieux. Il existe d’ailleurs un réel marché secondaire de revente sur ce type de bien.

Le succès de la revente reposera sur le type de résidence et de son implantation, autrement dit les mêmes questions que le premier investisseur s’est posé à l’achat du bien.  

Un bien avec une forte demande à l’entrée a toutes ses chances d’avoir un point de sortie optimisé. Un investisseur sur le second marché recherchera exactement les mêmes critères que l’investisseur initial.

L’idéal est de choisir en amont un produit qui soit modifiable en logement meublé classique au terme du bail commercial. Les résidences étudiantes, seniors et tourismes étant considérées comme des logements par le Code de l’urbanisme, il n’est pas nécessaire d’obtenir un changement de destination (ce qui ne sera pas possible avec un Ehpad). 

Les avantages fiscaux

En achetant un bien locatif dans une résidence de services, l’investisseur bénéficiera du régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Ce régime permet de déduire, en optant pour le régime réel, tous ses frais à l’euro près.  En plus, il est possible d’amortir le bien pendant trente ans et donc de déduire de ses revenus fonciers annuels entre 2,5 et 3% du prix hors taxe. Cela revient à percevoir une rente pas ou peu fiscalisée pendant cette période. Pour être plus précis, l’expert-comptable procédera à un amortissement par composant de l’immeuble, assurant de bénéficier de la majeure partie des amortissements sur les 15 premières années.

Moins intéressant dans la majorité des cas, il est également possible de bénéficier d’un abattement de 50% sur ses revenus si ceux-ci sont inférieurs à 33 200 € (régime du micro-BIC, bénéfices industriels et commerciaux). A savoir aussi que l’administration fiscale rembourse le montant de la TVA, l’année suivant l’achat du bien en résidence services. En revanche, la TVA n’est vraiment acquise dans sa globalité qu’au bout de vingt ans de bail commercial écoulés. Si avant, l’investisseur souhaite se séparer de son bien, il faudra le revendre avec le bien commercial sous peine de devoir rembourser la TVA au prorata. 

Les critères par résidence  

Résidence seniors :

Les centres villes uniquement !

Senior ne veut pas dire dépendant et inactif. 

En tenant compte de l’allongement de la durée de vie et des progrès de la médecine, les sexagénaires d’aujourd’hui sont très actifs. D’après l’Insee, on estime que le nombre de seniors autonomes va augmenter de 2 millions d’ici 2030. 

Pour s’assurer du succès d’une résidence seniors, il faut allier qualité de la résidence, proximité des commerces et des transports (à pied), des loisirs et des centres culturels. Ces résidences doivent permettre aux résidents de conserver leur autonomie tout en bénéficiant d’un environnement sécurisé.

Ehpad : 

Une forte demande à ne pas négliger

Les besoins de logement pour les personnes âgées dépendantes sont très importants et le seront d’autant plus dans les prochaines années. 

Aujourd’hui, un français sur dix a plus de 80 ans et le nombre de personnes âgées dépendantes ne fait qu’augmenter. Or, le nombre d’Ehpad est d’environ 7 500 (publics et résidences privées) en France. En clair, il y a beaucoup plus de demandes que d’offres. Ce type d’investissement est donc assez peu risqué en termes de carence locative. L’emplacement n’est pas le critère le plus important, il faut surtout viser la qualité de l’exploitant. Une soixantaine d’Ehpad devraient bientôt voir le jour grâce à la nouvelle loi de financement de la Sécurité sociale ce qui devrait donner rapidement plus de choix aux investisseurs. 

Résidences étudiantes : 

Un marché en pénurie

C’est un fait, il est toujours compliqué de se loger pour un étudiant entre le déficit de biens et le prix du foncier élevé à la location… Les résidences étudiantes sont une réelle alternative pour les étudiants qui recherchent un logement à prix abordable.
En 2018, on estimait le nombre d’étudiants dans le supérieur à 2,6 millions alors qu’il n’y avait que 340 000 chambres qui leur étaient dédiées (Crous et résidences privées). 
Il faut donc viser les villes souffrant d’un déficit de logement pour les étudiants. 

Tourisme : 

Choisissez le haut de gamme

Depuis les années 1980, la France est la première destination touristique au monde. Elle accueille chaque année plus de 80 millions de touristes étrangers.
La France bénéficie d’atouts uniques et inégalés à travers le monde et le marché du tourisme national repose ainsi sur des composantes immuables. Il s’inscrit dans la génétique de notre territoire et offre une lisibilité exceptionnelle.

Les résidences loisirs  se situent généralement en bord de mer ou à la montagne. La particularité de ces résidences est que le propriétaire a généralement la possibilité d’occuper son logement quelques semaines par an. 

L’activité touristique, longtemps considérée comme accessoire et pourtant essentielle à la bonne santé de l’économie, revient au cœur des préoccupations gouvernementales.

La résidence gérée

Cinq critères pour bien choisir sa résidence gérée

 

La demande locative

C’est LE point essentiel à prendre en considération dans un investissement immobilier à but locatif, car sans locataire il n’y a pas de loyer. 

La résidence doit donc être en adéquation en tout point avec la cible de locataires visée notamment au niveau de son implantation. En effet, si l’on prend l’exemple des résidences seniors qui s’adressent à des retraités encore très actifs, ils voudront être proches de commodités telles que les commerces et les transports tout en profitant des services de la résidence. Une résidence de belle qualité, même dans une grande ville, ne sera pas forcément un bon placement si le quartier n’est pas dynamique et bien desservi. 

Il en va de même pour les résidences étudiantes, où la proximité avec un campus et la notoriété de la ville pour ses structures d’enseignements supérieurs seront un atout majeur. Enfin, la résidence tourisme en bord de mer ou au pied des pistes se louera bien mieux que celle située à plusieurs kilomètres des points d’intérêt des vacanciers. L’Ehpad est la seule exception : la localisation centrale est moins importante car les locataires sont souvent âgés de plus de 80 ans et ne peuvent que très rarement se déplacer seuls.

La qualité de l’exploitant

La gestion de ces résidences n’est pas confiée à une agence immobilière classique mais à un exploitant professionnel dédié. Cet exploitant est engagé envers le propriétaire via un bail commercial et s’occupe d’encaisser les loyers, d’entretenir les parties communes, d’effectuer les réparations nécessaires, de trouver des locataires, etc. 

L’investisseur ne s’occupe de rien et se contente d’encaisser des loyers garantis et nets de charges chaque mois ou chaque trimestre. 

Afin d’éviter de subir d’éventuelles baisses de loyers, il convient de s’assurer du taux d’effort de l’exploitant, c’est-à-dire le rapport entre les loyers et le chiffre d’affaires. En Ehpad, le paiement des loyers doit être de l’ordre de 15 à 20 % du chiffre d’affaires.  Pour les résidences tourisme et seniors, ce taux sera compris entre 35 et 45% alors qu’il sera plutôt de 60 à 65% pour les résidences étudiantes. Ces taux peuvent évidemment être amenés à évoluer.

Si le ratio loyers/chiffres d’affaires est supérieur, il y a un risque pour que, à moyen terme, l’exploitant n’ait plus assez de ressources pour faire face aux charges.

Le contrat de bail

Le bail commercial est signé pour une durée de 9 à 12 ans entre l’acheteur et l’exploitant. En contrepartie, l’investisseur doit toucher un loyer net de charges garanti, même en l’absence de locataire.

Voici les points essentiels à analyser dans un bail commercial : 

  • Le fonctionnement de la location, le montant des loyers promis et leur modalité de révision
  • La répartition des charges ainsi que les travaux courants et les réparations qui doivent être à la charge de l’exploitant.  La taxe foncière ou encore les gros travaux de l’article 606 du code civil, tels que le ravalement de façade ou la toiture, sont généralement à la charge de l’investisseur. Cependant, étant dans du neuf, ces travaux ne seront pas à prévoir sur une période court terme et le montant des charges est limité aux tantièmes de copropriété détenus au sein de la résidence.

Le rendement

Le marché actuel propose des rendements compris entre 3,5% et 4,5% net de charges ce qui est déjà significatif en comparaison à la rentabilité de l’immobilier classique, autour de 4% elle aussi mais brute. 

Il ne faut pas se laisser aveugler par un projet qui promet une rentabilité exceptionnelle. Un rendement garanti trop élevé laisse à penser que les loyers sont en déconnexion avec le marché et que tôt ou tard, l’investisseur devra faire face à une révision à la baisse.

Le marché de la revente 

Si acheter est une bonne chose, s’assurer de pouvoir revendre ledit bien est encore mieux. Il existe d’ailleurs un réel marché secondaire de revente sur ce type de bien. Le succès de la revente reposera sur le type de résidence et de son implantation, autrement dit les mêmes questions que le premier investisseur s’est posé à l’achat du bien.  

Un bien avec une forte demande à l’entrée a toutes ses chances d’avoir un point de sortie optimisé. Un investisseur sur le second marché recherchera exactement les mêmes critères que l’investisseur initial.

L’idéal est de choisir en amont un produit qui soit modifiable en logement meublé classique au terme du bail commercial. Les résidences étudiantes, seniors et tourismes étant considérées comme des logements par le Code de l’urbanisme, il n’est pas nécessaire d’obtenir un changement de destination (ce qui ne sera pas possible avec un Ehpad). 

Les avantages fiscaux

En achetant un bien locatif dans une résidence de services, l’investisseur bénéficiera du régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Ce régime permet de déduire tous ses frais à l’euro près. (ou de bénéficier d’un abattement de 50% sur ses revenus fonciers si les revenus annuels sont inférieurs à 33 200 € grâce au régime du micro-BIC, bénéfices industriels et commerciaux). En plus, il est possible d’amortir le bien pendant trente ans et donc de déduire de ses revenus fonciers annuels entre 2,5 et 3% du prix hors taxe. Cela revient à percevoir une rente pas ou peu fiscalisée. 

A savoir aussi que l’administration fiscale rembourse le montant de la TVA, l’année suivant l’achat du bien en résidence services. En revanche, la TVA n’est vraiment acquise dans sa globalité qu’au bout de vingt ans de bail commercial écoulés*. Si avant, l’investisseur souhaite se séparer de son bien**, il faudra le revendre avec le bail commercial sous peine de devoir rembourser la TVA au prorata. 

* à raison de 5% par an.

** une revente avec un bail commercial n’aura aucune incidence sur cette TVA. Aussi, un nouvel investisseur dont l’objectif est la perception d’une rentabilité défiscalisée souhaitera probablement acheter avec le bail commercial, qui lui assurera ses revenus. 

Les critères par résidence  

Résidence seniors :

Les centres villes uniquement !

Senior ne veut pas dire dépendant et inactif. 

En tenant compte de l’allongement de la durée de vie et des progrès de la médecine, les sexagénaires d’aujourd’hui sont très actifs. D’après l’Insee, on estime que le nombre de seniors autonomes va augmenter de 2 millions d’ici 2030. 

Pour s’assurer du succès d’une résidence seniors, il faut allier qualité de la résidence, proximité des commerces et des transports (à pied), des loisirs et des centres culturels. Ces résidences doivent permettre aux résidents de conserver leur autonomie tout en bénéficiant d’un environnement sécurisé.

Ehpad : 

Une forte demande à ne pas négliger

Les besoins de logement pour les personnes âgées dépendantes sont très importants et le seront d’autant plus dans les prochaines années. 

Aujourd’hui, un français sur dix a plus de 80 ans et le nombre de personnes âgées dépendantes ne fait qu’augmenter. Or, le nombre d’Ehpad est d’environ 7 500 (publics et résidences privées) en France. En clair, il y a beaucoup plus de demandes que d’offres. Ce type d’investissement est donc assez peu risqué en termes de carence locative. L’emplacement n’est pas le critère le plus important, il faut surtout viser la qualité de l’exploitant. Une soixantaine d’Ehpad devraient bientôt voir le jour grâce à la nouvelle loi de financement de la Sécurité sociale. Cela devrait donner rapidement plus de choix aux investisseurs. 

Résidences étudiantes : 

Un marché en pénurie

C’est un fait, il est toujours compliqué de se loger pour un étudiant entre le déficit de biens et le prix du foncier élevé à la location. Les résidences étudiantes sont une réelle alternative pour les étudiants qui recherchent un logement à prix abordable.
En 2018, on estimait le nombre d’étudiants dans le supérieur à 2,6 millions alors qu’il n’y avait que 340 000 chambres qui leur étaient dédiées (Crous et résidences privées). 
Il faut donc viser les villes souffrant d’un déficit de logement pour les étudiants. 

Tourisme : 

Choisissez le haut de gamme

Depuis les années 1980, la France est la première destination touristique au monde. Elle accueille chaque année plus de 80 millions de touristes étrangers.
La France bénéficie d’atouts uniques et inégalés à travers le monde et le marché du tourisme national repose ainsi sur des composantes immuables. Il s’inscrit dans la génétique de notre territoire et offre une lisibilité exceptionnelle.

Les résidences loisirs  se situent généralement en bord de mer ou à la montagne. La particularité de ces résidences est que le propriétaire a généralement la possibilité d’occuper son logement quelques semaines par an. 

L’activité touristique, longtemps considérée comme accessoire et pourtant essentielle à la bonne santé de l’économie, revient au cœur des préoccupations gouvernementales.

L’immobilier, un actif résilient face à la crise

L’immobilier, un actif résilient face à la crise

La crise que nous traversons actuellement, liée au Coronavirus, indépendamment de ses effets sur la population, affecte l’économie au niveau mondial, de manière rapide et inédite.

Nous avons déjà connu des crises par le passé mais rarement aussi globales et nécessitant des mesures aussi rapides et aussi impactantes. Les Etats en prennent désormais la mesure, et des décisions fortes (Chine, Italie, …) sont prises pour tenter d’en limiter la propagation et les effets. Le président de la république a annoncé plusieurs mesures d’aides massives aux entreprises, tandis que la BCE lance un programme d’urgence de 750 milliards d’euros. L’objectif affiché est clair : limiter les effets dévastateurs de la crise du coronavirus sur l’économie et les marchés européens, pour mieux accompagner la reprise qui s’en suivra.

Notre expérience, aux côtés de nos partenaires et clients, nous permet de ne pas céder à un vent de panique mais de privilégier une approche moyen/long terme et lucide, fondamentale dans cette période trouble. Notre rôle, loin de subir cette situation très conjoncturelle, consiste aussi à prévoir et anticiper les défis annoncés par cette crise, sanitaire à l’origine mais depuis quelques jours à la fois économique et financière, et d’accompagner au mieux nos clients dans ce contexte.

Défi n°1 : nous adapter à un ralentissement économique conjoncturel

Nous le constatons déjà, l’activité économique est fortement touchée dans certains secteurs et le gouvernement a déjà pris des mesures en faveur des entreprises, concernant notamment les charges sociales et les impôts. Cette situation impacte des pans entiers de l’économie et a déjà des effets terribles dans la sphère financière. Le secteur de l’immobilier au global ne sera pas épargné : les chantiers de construction seront bloqués, les approvisionnements aussi et le travail des exploitants et des promoteurs va être bouleversé pendant la durée de cette crise. 

Défi n°2 : relancer l’économie

Une fois passée la pandémie (sous quel délai ?), le 2ème défi majeur sera de relever l’économie.

Quel autre choix qu’un plan de relance par l’Etat et la BCE, qui fera la part belle aux facilités de financement et assurera la liquidité ?

Nous anticipons un assouplissement général du crédit et de nouvelles mesures d’incitations pour soutenir l’investissement. Une telle crise laissera néanmoins des traces et le monde de demain sera différent de l’actuel…

L’immobilier d’investissement

Evidemment certains secteurs seront touchés : les opérateurs de résidences pour étudiants, de résidences de tourisme de loisirs et de tourisme d’affaires vont connaitre un creux d’activité à l’instar du reste de l’ensemble de l’économie.

Sur le volet touristique, que ce soit pour les vacanciers comme pour les cadres en déplacement, les réservations sont évidemment en forte baisse actuellement. A court terme, tout comme pour le marché étudiant qui va subir les fermetures d’écoles et d’universités, des décalages ou des suspensions de loyers pour cas de force majeure seront très probablement à envisager afin de préserver la santé financière des exploitants. Il s’agit clairement d’une problématique temporaire, dans un contexte exceptionnel, qu’il convient de replacer sur le long terme pour les propriétaires. Les actifs acquis garderont leur résistance patrimoniale dans le temps et resteront en tout état de cause moins volatiles que les produits financiers actuellement.  

L’immobilier, plus que jamais en période de crise, conserve tout son caractère résilient. Les éventuels décalages de loyer à anticiper aujourd’hui ne remettent en cause ni le modèle de gestion, ni le niveau des loyers prévu initialement et encore moins le caractère protecteur du sous-jacent. Quoi qu’il arrive dans les prochaines semaines, nos jeunes continueront d’étudier, nous repartirons en vacances et nos ainés devront trouver des solutions d’hébergement adaptées.

Ainsi, qu’ils s’agisse d’immobilier d’habitation classique ou d’immobilier géré en résidences services, dès lors que les objectifs de création de revenus futurs, de développement patrimonial ou de protection familiale restent inchangés, les fondamentaux demeurent sains :

  • les rendements locatifs sont compétitifs,
  • les taux sont bas,
  • l’immobilier reste un actif réel et tangible 
  • et la baisse des pensions des régimes obligatoires de retraite crée un besoin de revenus complémentaires, qu’il faut anticiper.

Inutile dans ce contexte de parler de la notion de «valeur refuge» de la pierre.

La crise du Coronavirus

Face à la crise du Coronavirus, quels sont les actifs résilients ?

L’immobilier a toujours été un actif extrêmement résilient. Répondant à un besoin concret et un sous-jacent tangible (la pierre), il résiste aux différentes crises boursières.

Dans ce contexte de taux bas, avec une baisse drastique de la rémunération des fonds euros (certains fonds euros ont distribué moins de 1% en 2019…), l’immobilier est un excellent secteur où placer ses liquidités.

Il est par ailleurs le seul actif permettant de recourir facilement au crédit bancaire, les conditions d’emprunt n’ayant jamais été aussi favorables. Avec un taux moyen de 1,05% sur 20 ans et des produits immobiliers générant une rente moyenne de l’ordre de 4 % vous pouvez constituer un patrimoine tangible avec un effort d’épargne réduit.

A ce titre, le secteur des résidences gérées apporte une visibilité forte grâce à un bail commercial qui sécurise la relation contractuelle entre l’investisseur et son locataire, qui est un exploitant professionnel.

Le bail commercial assure également la pérennité économique de l’investissement en garantissant un revenu locatif constant.

En effet, signer un bail commercial avec un exploitant professionnel vous sécurise face à un éventuel impayé des loyers, une dégradation du bien (puisque le gestionnaire doit maintenir son exploitation en état) et le risque de vacance locative.

Parmi les différents secteurs éligibles, certains ont montré leur résistance exceptionnelle devant les périodes de tensions économiques : les résidences médicalisées et les résidences séniors.

Les résidences médicalisées (ou EHPAD) s’adressent aux personnes âgées dépendantes, qui doivent nécessairement être pris en charge par ces établissements dans le cas où elles ne peuvent plus assurer seules les gestes de la vie quotidienne.

La qualité de l’exploitant est primordiale dans ce type de résidences. Privilégiez des acteurs tels que Korian, Orpéa ou Médicharme, qui ont démontré leur capacité à gérer efficacement leurs parcs immobiliers.

Les résidences séniors, quant à elles, s’adressent à des personnes autonomes qui souhaitent lutter contre l’isolement. Ce sont en général des résidences haut de gamme avec des services à la carte : restaurant, piscine, salle de sport, etc. Pour ce type d’investissement, c’est l’emplacement qui prime : il doit être à proximité du centre-ville, des transports, commerces et commodités.

Ces actifs sont parfaitement adaptés à une crise sanitaire telle que nous la connaissons aujourd’hui. La dépendance ne diminuera pas avec le Coronavirus. Le besoin de logements des personnes âgées autonomes non plus. EHPAD et résidences séniors sont donc toujours un investissement pertinent.

Les produits structurés : la recherche du rendement en limitant son risque

Les produits structurés peuvent être une alternative intéressante aux investissements sur les actions en direct.

Le concept est en général similaire quelle que soit la maison de gestion : vous achetez une part dans un fonds indexé sur la variation d’un indice ou d’une valeur. Si celui-ci ne baisse pas en dessous d’un certain seuil, le produit vous versera un coupon ou sera valorisé. Dans le cas contraire, vous récupérerez le capital engagé, moins les frais de gestion.

Par exemple : un produit structuré indexé sur un CAC 40 à 3 500 points. Si dans un an, le CAC 40 est à un niveau supérieur à 3 500 points, le produit structuré est remboursé avec un gain de 6 %. En cas de baisse de l’indice, vous bénéficiez d’une barrière de protection à – 40 %.

Un produit structuré vous permet d’investir sur les marchés financiers en se protégeant partiellement sur une éventuelle baisse des marchés. Compte tenu du fait que la bourse a subi une forte baisse ce mois-ci et que les perspectives d’une hausse sont incertaines, le point d’entrée sur un produit structuré est optimal pour diversifier son épargne.

Plusieurs points sont à prendre en compte avant d’investir sur ces produits :

  • Il est déconseillé d’investir plus de 10-15 % de son épargne dans les produits structurés ;
  • Prenez garde aux frais pris dans le fonds ;
  • Attention aux produits qui peuvent promettre jusqu’à 10 % de rendement. Le couple rendement/risque est toujours applicable ;
  • N’hésitez pas à diversifier sur 3-4 lignes différentes lorsque cela est possible.

Le non coté : pour une décorrélation des marchés

Le non coté est un investissement long terme qui ne dépend que très peu (voire pas du tout) des marchés financiers.

En contrepartie d’une liquidité moindre sur une durée allant généralement de 1 à 8 ans, vous bénéficiez d’un actif n’ayant pas de valeur liquidative cotée. La valeur est intrinsèque à la qualité du projet.

Les investissements non cotés peuvent avoir plusieurs formes :
  • Clubs deals immobiliers : sur des actifs commerciaux ou financements de projets immobiliers en construction (crowdfunding immobilier) ;
  • Private Equity ou capital-investissement : achat de parts de sociétés dans un objectif de plus-value à court moyen terme ;
  • Financements de dettes : dette privée, dette mezzanine, sur des produits distribuant ;
  • Fonds d’investissement alternatifs sur des infrastructures, matières premières, polices d’assurance, etc.

Le non coté prend une place de plus en plus importante dans le patrimoine des particuliers. Initialement réservé aux institutionnels, ce type d’actif se démocratise de plus en plus pour s’émanciper des marchés actions.

La valeur qui est souvent considérée comme la valeur refuge par excellence est l’or. Il est vrai que dans les phases de forte chute des actions, le cours de l’or peut monter pendant quelques jours (ou quelques heures selon le contexte).

Mais en regardant de plus près, l’or ne se révèle pas si rentable que ça pour un investisseur. Pour preuve, depuis un mois le cours de l’or est en chute, c’est-à-dire depuis le début de la période à laquelle les marchés ont commencé à diminuer.

Sur une période de 10 ans le constat est d’autant plus impressionnant : +33,71 % soit un rendement moyen de 3,34 % par an. Ce rendement équivaut plus ou moins à une allocation prudente sur les marchés (avec une volatilité bien plus élevée).

Même chose pour les cryptomonnaies qui ont joui d’une publicité importante depuis 2016. Le bitcoin, en particulier, a longtemps été qualifié d’or numérique. La volatilité est cependant au rendez-vous et la résistance de cet actif ne semble pas avoir fait ses preuves du tout pour le moment. 

Nous mettons en garde nos investisseurs contre ces valeurs refuges. La diversification reste aujourd’hui le meilleur moyen de se protéger face aux marchés financiers.

En conclusion…

La période actuelle est un moment opportun pour réallouer vos actifs, diversifier vos portefeuilles et vous protéger de la volatilité (à la hausse comme à la baisse).

Nous nous tenons à votre disposition pour vous conseiller dans le choix du dispositif et de la solution correspondante après avoir établi un bilan de votre situation.