Quelles stratégies pour réduire son IFI ?

Quelles stratégies pour réduire son IFI ?

L’IFI (ou impôt sur la fortune) a remplacé l’ISF en 2018 en supprimant notamment les actifs financiers de la base taxable. Mais malgré tout, cet impôt peut être important si vous avez créé un patrimoine immobilier important il y a quelques années. En outre, l’IFI qui s’élève à minimum 0,5% du patrimoine et peut monter jusqu’à 1,5%, vient réduire la rentabilité de futures opérations.

Certaines stratégies peuvent cependant être pertinentes pour venir optimiser cet impôt.

Vendre une partie de son patrimoine immobilier : la solution simple mais difficilement substituable

La première réponse à l’IFI serait de vendre une partie de son patrimoine immobilier pour arbitrer sur des actifs financiers. En théorie oui… mais la réponse n’est pas si évidente.

Si vous avez investi dans la pierre depuis longtemps, la raison est sans doute que vous recherchiez des revenus complémentaires pour maintenir votre train de vie à la retraite.

Compte tenu de la faible rémunération des actifs sans risque en épargne, le meilleur arbitrage est-il vraiment de vendre son immobilier pour gagner entre 0,5 et 1,5% de rentabilité en plus ? La question n’est pas simple. L’immobilier reste une valeur prisée par les français, avec un couple rendement/risque plus optimisé.

Il est compliqué de trouver un actif qui aura la même récurrence de revenus et qui pourra vous procurer une rentabilité similaire. Par ailleurs, cela ne règlera pas le problème un peu plus lointain de la transmission patrimoniale. 

Cependant, selon les montants en jeu, une redirection vers des actifs financiers de rendement peut être pertinente, sous réserve d’accepter une fluctuation du capital en fonction de votre profil de risque.

Donner l’usufruit temporaire d’un bien : une alternative de revenus pour son enfant

La donation d’usufruit temporaire permet de donner le droit d’usage et de perception des revenus d’un bien à une personne, le plus souvent un enfant (mais la liste n’est pas limitative). L’usufruitier est seul redevable de l’IFI. Ainsi en donnant un usufruit temporaire (par exemple pendant la durée des études), vous sortez le bien de votre assiette taxable.

Voici une situation standard : vous avez un enfant de 18 ans qui va démarrer ses études supérieures dans une autre ville. Vous pouvez soit lui donner régulièrement une pension alimentaire pour les charges courantes et le loyer, soit lui donner l’usufruit temporaire d’un bien. Dans ce second cas, votre enfant aura un bien immobilier en jouissance pendant une durée déterminée, qui lui générera un revenu complémentaire ou un logement pour ses études. Fiscalement, la donation va être optimisée, puisque l’usufruit est valorisé fiscalement à 23% de la valeur vénale par période de 10 ans.

Exemple : Vous donnez un usufruit de 10 ans sur un bien d’une valeur de 300 000€ qui génère 9000e de loyers annuels. Ce bien est taxé à votre IFI à 1% annuel (soit 3000€). L’usufruit étant donné pour 10 ans, sa valeur fiscale est de 300 000€ x 23% = 69 000€.

Votre enfant bénéficie d’un abattement de 100 000€ tous les 15 ans. La donation n’entraîne aucun droit et vous réalisez un gain d’IFI annuel de 3000€ pendant la durée de l’usufruit.

La vente à soi-même : une solution patrimoniale pour réduire l’assiette IFI et transmettre son patrimoine

La création de dettes bancaires sur votre immobilier est susceptible de réduire la base taxable à l’IFI. Dans la majorité des cas, votre patrimoine immobilier est financé grâce au crédit et il n’est déclaré dans l’assiette taxable que pour sa valeur nette. Lorsque vos crédits sont intégralement remboursés sur un bien, il est possible de lever à nouveau de la dette en le vendant à soi-même via une société.

Concrètement, il s’agit de créer une SCI à l’IS ou SARL de famille si vous faites de la location meublée. Cette holding patrimoniale est transmise via une donation partage en nue-propriété à vos enfants (vous ne conservez donc que l’usufruit pour percevoir votre rente complémentaire). La SCI ou SARL va acquérir le patrimoine immobilier de rendement. Cette acquisition entraîne l’imposition immédiate à la plus-value. La société étant complètement endettée, sa situation nette sera quasi-nulle. La valeur taxable à l’IFI est donc optimisée pendant quelques années.

Cette technique d’OBO ou d’Owner buy out (achat à soi-même) peut être financée en général auprès de banques privées ou en nantissant des actifs financiers. Il est par ailleurs possible d’hypothéquer son patrimoine pour partie (la banque peut retenir 40 à 65% des actifs immobiliers et apporter le reste en cash).

Nos clients nous sollicitent régulièrement pour ces montages qui nécessitent une expertise juridique et fiscale.

En vendant à soi-même, vous dégagez bien entendu des liquidités, qui peuvent soit remplacer vos revenus actuels, soit faire l’objet d’une transmission plus immédiate, notamment en assurance-vie avant 70 ans ou contrat de capitalisation démembré après 70 ans.  Attention aux crédits In Fine qui ont été revus par l’administration fiscale. La loi de finances 2019 a modifié les règles d’évaluation pour l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) des titres de sociétés au passif desquelles figurent des emprunts in fine. Ces emprunts ne peuvent être déduits en totalité au passif. Ils doivent faire l’objet d’un amortissement linéaire sur la durée de l’emprunt.

Ainsi, vous réduisez chaque année le capital restant dû de la somme qui devrait être payée si vous étiez sur un crédit amortissable.

Maximiser son plafonnement de l’IFI

Si vous ne vous versez plus de revenus après un OBO mais jouissez exclusivement du capital issu de la vente, votre revenu imposable empêchera une trop forte imposition à l’IFI. En effet le montant total de vos impôts ne doit pas dépasser 75% de vos revenus perçus. Si vous ne faites que de la consommation de capital emprunté sans vous verser de loyers (qui restent dans la SCI à l’IS par exemple), alors vous n’êtes plus imposable à l’IFI.

Cette stratégie de plafonnement est la raison pour laquelle de nombreux contribuables recourent à la technique du crédit lombard, qui consiste à effectuer un découvert patrimonial sur ses actifs financiers.

Bien entendu, avant de mettre en place une des solutions vues précédemment, un bilan patrimonial réalisé par un professionnel est indispensable. La réduction de l’IFI ne doit pas être le seul facteur motivant. La stratégie doit s’accompagner d’une optimisation de la retraite et de la transmission pour être efficace.

Comment investir des liquidités dans l’attente d’un projet à venir ?

Comment investir des liquidités dans l’attente d’un projet à venir ?

Dans la période actuelle, les niveaux d’épargne en France n’ont jamais été aussi élevés. Mais entre l’inflation, les frais de compte et les taux d’intérêt négatifs, les épargnants recherchent des solutions pour placer leurs liquidités en limitant la prise de risques.

Les projets ayant été mis en stand-by pendant la période Covid, nous avons souvent des questions sur la manière de placer des liquidités à court-moyen terme. Avant toute prise de décision, il convient de bien déterminer ce qui ne doit pas être mis en place et l’horizon de votre projet.

 

Un projet à court ou moyen terme ? Les actifs à bannir

Des actifs peuvent paraître attrayants sur le papier mais compte tenu de leur faible liquidité, risquent de vous bloquer dans votre projet :

  • Le Private equity ou capital investissement: pour diversifier votre patrimoine, cela peut être un excellent placement pour rechercher des rendements plus attractifs. Cependant, la contrepartie de ce type de placement est un risque important (allant jusqu’à 100% du capital) sans aucune liquidité garantie.
  • L’immobilier : Il va sans dire que l’immobilier, malgré sa qualité de valeur refuge auprès des français, n’est pas du tout adapté pour placer des liquidités à court terme. Entre les frais de Notaire, la fiscalité, le prix d’achat et l’incertitude quant à l’évolution du marché immobilier, tout est présent pour être bloqué avec le placement.
  • Les SCPI: Tout comme l’immobilier, les SCPI ne sont pas un placement liquide. Ils sont adaptés pour un placement a minima de 8 ans pour trouver toute leur efficacité, avec des risques ciblés quant à la perception des loyers et une liquidité restreinte si plusieurs investisseurs souhaitaient sortir massivement en même temps.
  • Le 100% actions: Pas de miracle sur les marchés actions qui sont volatiles par excellence (principalement dans la période actuelle). Les actions peuvent être incluses à faible dose dans votre allocation d’actifs, mais ne doivent en aucun cas être prépondérantes si vous avez besoin d’une majeure partie de vos liquidités dans les prochains mois/années. Un placement actions malgré ce que l’on peut penser, s’entend sur un horizon de minimum 5 ans.
  • Le plan épargne retraite : Même si la loi Pacte a permis une sortie en cas d’achat de résidence principale, n’oublions pas que le capital sorti est lui-même imposable à votre tranche d’imposition. Vous n’avez donc eu qu’un décalage de fiscalité lorsque vous avez versé sur le PER… avec pour conséquence de bloquer l’épargne pendant la phase de constitution de votre projet.

Un projet à très court terme ? Peu de solutions existent

Il faut le rappeler de manière très claire : tout rendement comporte des risques.

Ainsi, même un placement qui paraît sans risque (avec des garanties anti moins-values, une garantie à 100% du placement en capital, etc.) a forcément des risques (la petite étoile en bas du contrat a son importance !).

Si vous avez un projet dans l’année qui vient, privilégiez les livrets A, LDD, PEL, etc.

Des actions qui paraissent alléchantes, SCPI, ou autres placements ciblés ci-dessus, sont dangereux, et un retournement de marché pourrait remettre en cause votre projet à court terme.

Quid des fonds euros de l’assurance vie ? En fonction de la somme, c’est discutable. Sur une faible somme, pourquoi pas. Cependant n’oubliez pas que l’assureur a des gardes fous contre les retraits massifs :

  • En cas de faillite de l’assureur, vous n’êtes assuré qu’à hauteur de 70 000€ par client et par établissement.
  • En cas de difficultés avérées, la loi Sapin II prévoit que l’assureur peut demander au Haut Conseil de Stabilité Financière de différer les achats sur ses contrats jusqu’à 6 mois.

Pour un rendement de l’ordre de 1% en 2020 (soit un peu moins de 0,85% après prélèvements sociaux !), le jeu en vaut-il la chandelle ? N’oublions pas que l’assurance-vie subit par ailleurs des frais importants. Il convient donc de regarder que vous ne subissez pas de frais d’entrée (sous peine de réduire à néant tout espoir de gain à court terme).

Un projet à horizon 3-5 ans ?

Pas de miracle, mais l’horizon de placement élargit légèrement les perspectives d’investissement.

Quelques supports trouvent leur intérêt :

  • Des produits structurés selon l’horizon de placement. Plusieurs types existent : les produits sur indice composite, sur actions en direct, sur indice simple, en mono, worst-of, etc. Pour investir dans ce type de produit, il est indispensable d’en connaître absolument tous les détails (banque émettrice, sous-jacent, détention, fonctionnement, échéances, etc.).
  • Une gestion défensive sur 3-4 ans. Cela a du sens, mais ne doit pas concerner 100% des sommes. En effet, vous devez être capable de supporter financièrement un retournement de marché (comme cela a été le cas par exemple en mars dernier).
  • L’assurance-vie : Une gestion avec un mixte Fonds Euros / UC peut vous permettre d’espérer des rendements de 2 ou 2,5% par an nets de frais sur un profil défensif, en acceptant néanmoins des fluctuations.
  • L’assurance-vie sous supervision luxembourgeoise : Pour des montants plus importants, généralement supérieurs à 125 000€, l’assurance-vie au Luxembourg prévoit des mécanismes de protection des épargnants qui viennent vous protéger en cas de faillite de l’assureur (voir en ce sens : https://www.wagram-patrimoine.com/blog/prevoyance/assurance-vie-ouvrir-un-contrat-francais-ou-luxembourgeois/). Par ailleurs, la loi Sapin II évoquée ci-dessus ne s’applique pas. Attention tout de même, ces contrats sont investis en UC à 100%. Une gestion conseillée par un professionnel du patrimoine est à privilégier.

 

En conclusion, cet article n’a pas pour objectif de vous dévoiler des solutions miracles, mais de vous éclairer sur les possibilités complémentaires qui s’offrent à vous. Sur un horizon de moins de 3 ans, oubliez les placements à base d’actions et d’immobilier. Au-delà de 3 ans, faites un point sur ce qui doit réellement être disponible, sur la part de risques qui ne remet pas en cause votre projet et sur votre objectif de rendement.

Cas pratique : la rentabilité du LMNP vs le déficit foncier

Cas pratique : la rentabilité du LMNP vs le déficit foncier

Le déficit foncier est encore le régime fiscal le plus plébiscité par les investisseurs. Cependant, en regardant plus précisément sa rentabilité, on peut se rendre compte que ce n’est pas forcément le plus efficient. La location meublée non professionnelle (LMNP), plus discrète, commence petit à petit à se faire connaître pour un contribuable qui souhaite constituer une rente défiscalisée pendant une quinzaine ou vingtaine d’années.

Dans cet article, après avoir rappelé le fonctionnement de chaque dispositif, nous chiffrerons un cas pratique concret que nous avons eu à mettre en œuvre.

Le fonctionnement du déficit foncier :

Le déficit foncier consiste à acheter un bien, réaliser des travaux et le louer nu. Ce déficit est constaté lorsque les charges sont supérieures aux loyers perçus.

Si les charges HORS intérêts d’emprunt sont supérieures aux loyers, alors le propriétaire peut les imputer jusqu’à 10 700€ par an sur son revenu global.

Le déficit foncier éventuellement non imputé, peut être reporté pendant 10 ans sur vos revenus fonciers futurs à savoir la différence entre vos loyers et les charges supportées.

Ce régime fiscal est intéressant pour un bien non adapté à de la location meublée comme les grandes surfaces T3/T4/T5 (même si un T3 se prête à de la location en colocation). Il faut également que le montant des travaux soit significatif et que le foncier ait été acquis avec une décote importante.

Le fonctionnement du statut de LMNP :

Dans le cadre du loueur meublé non professionnel, les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC. 

En complément des charges imputées traditionnellement dans la location nue, vous pouvez imputer une charge comptable d’investissement.  Il s’agit d’une dépréciation fictive de votre bien (hors quote-part du terrain qui n’est pas amortissable). 

Vous ne défiscalisez donc pas votre revenu global mais uniquement vos BIC.

Le régime du LMNP est parfait pour une détention long terme et des surfaces T1/T2 voire T3 dans certaines situations.

Exemple de rentabilité sur 20 ans (sur la base d’un dossier réellement constitué) d’un bien acquis au 01/12/2020 pour un client imposé à 41%:

 

 

 

 

  

 

Déficit foncier

 

  

 

Location meublée non professionnelle

 

 
 

Achat immobilier

 

  

159 650€

 

  

159 650€

 
 

 

Travaux

 

 

  

 

31 200€

  

 

31 200€
 

 

Mobilier

 

 

  

 

 

  

 

8500€
 

 

 
 

 

Loyer

 

 

  

 

6600€

  

 

6600€
 

 

 

 

Taxe foncière + charges de copropriété + frais de gestion

 

 

 

 

  

 

 

 

1510€

  

 

 

 

1710€ (il faut rajouter les frais comptables non récupérables)
 

 

 

 

 

 

 

Impôt sur le revenu

 

 

  

 

0€ jusqu’en 2025 sur les revenus fonciers

Gain de 4387€ (41% x 10 700 imputable sur le revenu global)

A partir de 2026-2027, imposition à 41% +17,2% de prélèvements sociaux sur le résultat foncier soit 2963€.

 

 

  

 

 

 

 

 

0€ jusqu’en 2041

 

 
 

 

 

 

 

Rentabilité nette après IR (mobilier inclus si meublé)

 

 

 

 

 

  

 

La première année avec l’avantage fiscal = 2,72%

Pendant 5 ans  = 2,66%

A partir de 2026 = 1,11%.

 

SOIT UNE RENTABILITE MOYENNE DE 1,69% sur la durée totale

  

 

 

Rentabilité pendant 20 ans = 2,50%

 

 

 

SOIT UNE RENTABILITE MOYENNE DE 2,50% sur la durée totale

En conclusion :

Il n’y a pas vraiment de meilleur dispositif par rapport à l’autre. Tout dépend du type de bien que vous souhaitiez mettre en location. Si la location meublée est plus intéressante pour une petite surface, elle n’est pas forcément pertinente pour un T4 ou plus. Elle a cependant une rentabilité bien supérieure pendant la durée de vie du bien.

A l’inverse le déficit foncier suppose de réalise régulièrement des travaux pour maintenir l’avantage fiscal, ce qui vient s’ajouter au coût global du projet. Par ailleurs, il n’est pas acquis que 10 000€ de travaux valorise votre bien de 10 000€.

Une des solutions pourrait être de combiner les 2 systèmes en optant tout d’abord pour le déficit foncier puis à basculer ultérieurement en meublé.

 

 

 

Assurance-vie : ouvrir un contrat français ou luxembourgeois ?

Assurance-vie : ouvrir un contrat français ou luxembourgeois ?

 

L’assurance-vie, malgré une année 2020 chaotique, reste le placement n°1 des français. Depuis la faillite de Lehman Brothers et la volonté de se diversifier sur le marché des actifs, de nombreux épargnants optent pour le Grand Duché du Luxembourg, où des contrats de gestion privée existent. Cependant, avant de choisir entre le contrat français et le contrat luxembourgeois, il convient de connaître le fonctionnement de chacun d’eux.

Pourquoi opter pour un contrat français ?

L’assurance-vie est une enveloppe fiscale, c’est-à-dire que les gains ne sont imposés que lorsqu’ils sont retirés (voir schéma ci-dessous).

La fiscalité d’une nouvelle assurance-vie et des versements depuis le 27/09/2017 est la suivante :

En cas de décès, l’assurance-vie permet de transmettre aux bénéficiaires de votre choix avec des avantages fiscaux importants :

 

VERSEMENTS EFFECTUES AVANT 70 ANS

  

VERSEMENTS EFFECTUES APRES 70 ANS
 

Abattement de 152 500€ par bénéficiaire puis taxation à 20% jusqu’à 852 500e et 31,25% au-delà.

 

  

Abattement de 30 500€ pour l’ensemble des bénéficiaires désignés puis taxation des primes versées au barème successoral.

Les intérêts sont exonérés.

 

Les contrats français peuvent être pertinents pour quelques catégories d’actifs tels que le fonds euros et les SCPI. Ils sont totalement adaptés pour un épargnant avec un profil prudent qui ne souhaite pas diversifier son patrimoine au-delà de 2-3 fonds.

Au-delà de cette classe d’actifs, il faudra sélectionner parmi les unités de compte référencées par l’assureur. Privilégiez pour cela des offres financières larges et en totale architecture ouverte (c’est-à-dire des fonds qui ne proviennent pas uniquement de la banque ou de l’assureur).

En cas de faillite d’un assureur, un épargnant est créancier de sixième rang et est assuré à hauteur de 70 000€ par établissement.

Pourquoi opter pour un contrat luxembourgeois ?

Les contrats luxembourgeois ont une forme juridique particulière puisqu’ils adoptent la forme et la fiscalité du pays de résidence fiscale. C’est un contrat très pratique pour une future expatriation sans passer par la case « Exit tax ».

Contrairement aux contrats français, vous bénéficiez d’une protection des avoirs bien plus importante grâce à 3 mécanismes :

  • Le triangle de sécurité : les fonds propres des épargnants sont distincts des fonds propres de l’assureur.
  • Le choix de la banque dépositaire : vous pouvez désigner sur quelle banque seront déposés vos avoirs.
  • Super-privilège : au Luxembourg, les épargnants sont des créanciers de premier rang.

L’offre financière est liée à la banque dépositaire, ce qui vous assure de gérer une stratégie sur-mesure et d’avoir une latitude pour changer d’établissement sans passer par la case retrait (et donc fiscalité).

Contrairement au binôme « Fonds Euros/UC » l’assurance-vie 100% luxembourgeoise est uniquement composée d’unités de compte sur mesure qui de décomposent de la sorte :

  • Fonds externe : Choix d’unités de compte parmi une offre restreinte de l’assureur.
  • Fonds interne collectif (FIC) : Investissement dans un fonds collectif géré par une banque ou maison de gestion, en commun avec d’autres investisseurs (sans lien entre eux). Cela peut être très intéressant pour gérer un patrimoine en commun avec des tiers.
  • Fonds interne dédié (FID) : Gestion sur mesure auprès d’un établissement bancaire ou d’une maison de gestion, pour un seul investisseur ou un groupe familial.
  • Fonds d’assurance spécialisé (FAS) : Gestion conseillée par un allocataire d’actifs ou gestion en direct par l’investisseur.

Pour les 2 derniers points, le ticket d’entrée peut être plus important. En règle générale, ce sont des fonds accessibles dès 125 000€.

Autre particularité du Luxembourg :

L’éligibilité des actifs non traditionnels. Certains assureurs proposent par exemple d’intégrer des actifs tels que le private equity, hedge fund, produits dérivés, etc.

Cependant, le contrat luxembourgeois n’est pas adapté à un profil 100% sécuritaire, puisqu’il est par essence même soumis au risque d’unités de compte. Il est en général conseillé d’avoir un patrimoine financier important pour bénéficier de toute l’architecture du contrat.

Tableau synthétique des principales différences entre la France et le Luxembourg :
 

 

 

  

CONTRATS FRANÇAIS

  

CONTRATS LUXEMBOURGEOIS
 

Ticket d’entrée

 

 

  

Accessible pour quelques centaines d’euros

  

Accessible sur des tickets en général supérieurs à 100 000€.

L’accès au FAS et FID peut être plus élevé.

 
 

Fiscalité en cas de vie

  

Française

  

Du pays de résidence fiscale
 

 

 

Protection des avoirs

 

 

  

 

Les avoirs en assurance-vie sont assurés à hauteur de 70 000€ par établissement et par client

 

  

 

Triangle de sécurité, choix de la banque dépositaire et super-privilège

 
 

 

Composition du contrat

  

Fonds euros ou unités de compte disponibles chez l’assureur

 

  

Pas de fonds euros

Unités de compte sur mesure en gestion conseillée, libre, dédiée ou collective
 

 

 

Offre financière

 

  

Quelques dizaines d’UC pour la plupart des contrats. Des contrats haut de gamme peuvent proposer des centaines voire milliers d’UC

 

  

 

Offre quasi-illimitée puisque liée à la banque dépositaire
 

 

Gestion en devises

 

 

  

Très limitée

  

Totalement permise
 

Actifs non-cotés

 

  

Offre très limitée voire non adaptée

  

Eligibilité aux actifs non traditionnels sous condition

 
 

Architecture ouverte

 

Selon les contrats

Majoritairement oui
 

 

SCPI

 

 

  

Oui

  

Non
 

 

Fonds euros

 

 

  

 

Oui

  

 

Fonds euros français mais non adaptés pour le Luxembourg

Quel droit légal au logement selon son statut marital ?

Quel droit légal au logement selon son statut marital

Le statut de la résidence principale est un enjeu patrimonial important pour un couple puisqu’il assure au survivant un toit au-dessus de sa tête en cas de décès. La loi est plus ou moins protectrice selon le statut marital et il convient d’anticiper toutes les conséquences d’un décès dans une stratégie patrimoniale.

Le concubinage n’assure qu’une protection légère sur le logement principal

Le concubinage est le régime le moins protecteur du logement puisqu’il s’agit d’une relation de fait non régie par le Code civil. Cependant, la loi de 1989 relative aux baux d’habitation prévoit une certaine protection pour le concubin survivant selon que le couplé est locataire ou propriétaire.

 

Les concubins sont locataires 

  

Les concubins sont propriétaires
Cas n° 1 :

Seul le défunt est titulaire du bail

 Cas n° 2 :

Les deux concubins sont sur le bail

 Cas n° 3 :

Seul le défunt est propriétaire

 Cas n°4 :

Les deux concubins sont propriétaires
L’article 14 de la loi de 89 permet un transfert du contrat de bail au profit du concubin notoire. Le contrat continue au profit du concubin survivant. La résidence principale tombe dans la succession sans aucun bénéfice pour le concubin. La résidence principale tombe en   indivision avec les héritiers du défunt.

Si la situation 1 et 2 ne sont pas nécessairement gênantes si le concubin survivant peut assurer la continuité du bail, les numéros 3 et 4 peuvent s’avérer délicates.

Dans la situation n°3, il n’y a absolument aucune protection au profit du concubin qui peut donc être contraint de quitter le logement par les héritiers.

Dans la situation n°4, la situation met en place une incertitude au profit du survivant :

  • L’article 815-9 du Code civil instaure la règle suivante : « Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. »

Le concubin survivant n’est donc par défaut pas exonéré d’indemnité d’occupation.

  • L’article 815 du Code civil est sans aucun doute la plus grande incertitude de l’indivision puisque « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention».

Cette règle est ce qui pousse généralement à acquérir le logement via une société civile même si la protection demeure relative.

Un leg pourrait être certes consenti au profit du concubin survivant, mais cela entraînerait l’application des droits de succession entre tiers… qui s’élèvent à 60%.

Une notion souvent oubliée est permise par le Code civil : l’attribution éliminatoire. Prévue par l’article 824 après la réforme du droit des successions, l’article prévoit que « Si des indivisaires entendent demeurer dans l’indivision, le tribunal peut, à la demande de l’un ou de plusieurs d’entre eux, en fonction des intérêts en présence et sans préjudice de l’application des articles 831 à 832-3, attribuer sa part à celui qui a demandé le partage.

S’il n’existe pas dans l’indivision une somme suffisante, le complément est versé par ceux des indivisaires qui ont concouru à la demande, sans préjudice de la possibilité pour les autres indivisaires d’y participer, s’ils en expriment la volonté. La part de chacun dans l’indivision est augmentée à proportion de son versement. »

Dans cette hypothèse, il est donc nécessaire d’anticiper une succession en allouant une somme suffisante pour payer cette partie. Une assurance-vie par exemple permet de protéger le concubin survivant en lui transmettant une somme nette de droits (grâce aux abattements pour versements avant 70 ans).  

Le PACS, une protection relative…et fiscale

L’article 1751 et la loi de 1989 instaurent un régime très protecteur également pour le partenaire pacsé lorsque les partenaires sont locataires :

Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Lorsque les époux sont propriétaires, il faut distinguer plusieurs droits :

  • Sauf testament contraire, le partenaire pacsé peut jouir gratuitement du logement pendant 1 an qui appartient uniquement au défunt.
  • Si les partenaires sont co-propriétaires, ce droit demeure mais il est également possible de se voir appliquer l’article 831-3 du Code civil qui prévoit une attribution préférentielle du logement si un testament le stipule.

N’oublions pas également que le partenaire de PACS est exonéré de droits de succession depuis la loi TEPA. Il est donc intéressant d’organiser sa succession en réalisant un testament, de préférence par devant Notaire, afin de régler le sort de cette résidence principale.

Le mariage institue un droit légal au logement

L’article 763 du Code civil instaure une protection importante au profit du conjoint survivant, sans tenir compte du régime matrimonial :

  • Le droit de jouissance pendant 1 an est d’ordre public et un époux ne peut en être privé par testament.
  • Ce droit ne vient pas diminuer la part du conjoint survivant dans la succession.

Mais au-delà du droit temporaire est instauré depuis 2001 un droit viager au logement qui accorde ce droit de jouissance jusqu’au décès du conjoint survivant. Cependant le droit viager vient en diminution de sa part dans la succession.

Ces règles de l’article 764 peuvent cependant être dérogées et le conjoint peut être privé de ce droit par un testament par acte public devant deux Notaires ou un Notaire et 2 témoins.

Il est également possible d’effectuer un leg ou une donation intégrale au conjoint survivant pour le protéger.

Avec la Covid-19, la vigilance est de mise sur le fonds euros et les SCPI

Avec la Covid-19, la vigilance est de mise sur le fonds euros et les SCPI

La pandémie de la covid-19 chamboule le monde de l’investissement. Après une année 2019 florissante dans le monde de la gestion de patrimoine (immobilier en hausse, bourse qui atteint des scores historiques, regain de confiance sur la croissance, etc.), l’année 2020 se voit marquée par un net coup d’arrêt avec des confinements multiples.

Certains actifs, vus jusque-là comme des valeurs sures (nous ne rappellerons jamais assez qu’il n’existe aucun placement miracle !), se retrouvent aujourd’hui en difficultés.

LE FONDS EUROS

Plébiscité pendant plus de 20 ans, le fonds euros est aujourd’hui un actif très anxiogène pour les assureurs.

Si dans les années 2000, sa rémunération comprise entre 4 et 5% était un véritable atout pour les investisseurs, mais sa baisse progressive pour descendre en dessous de 1% sur de nombreux contrats va contraindre les épargnants à changer de stratégie.

Cette baisse est logique dans la mesure où cet actif, majoritairement composé d’obligations d’Etats, a subi de plein fouet la baisse des taux d’intérêts qui sont du pain béni pour les emprunteurs mais une véritable spoliation pour les épargnants.

Plusieurs éléments sont à surveiller sur vos avoirs investis sur ces fonds euros :

La solidité de l’assureur :

N’oublions pas que les rémunérations du fonds euros ont été constituées par la participation aux bénéfices et aux réserves effectuées par les assureurs. Compte tenu du fait que les obligations d’Etat sont à la limite voir en dessous du seuil négatif, une rémunération comprise entre 1 et 2% ne peut être constituée selon les lois du marché. Cette utilisation des réserves peut poser la question d’un rachat massif chez l’assureur en cas de difficultés. Cela permettrait en théorie de saisir le Haut Conseil de Stabilité Financière pour bloquer temporairement les rachats grâce à la loi Sapin 2.

L’exposition globale au fonds euros :

De nombreux assureurs sont exposés en grande partie sur des fonds euros garantis à 100%. Cela peut expliquer aujourd’hui que sur la majorité des contrats, le 100% Fonds Euros n’est plus permis pour les futurs versements et arbitrages.

Le pourcentage de garantie :

Certains fonds euros ne sont plus garantis à 100%. Face à la difficulté de maintenir ces actifs en l’état, la garantie du fonds euros a été abaissée jusqu’à parfois 90%.

L’offre financière de la totalité du contrat :

Si je dois sortir du fonds euros, ai-je un choix dans la sélection des fonds ou dois-je changer de contrat ?

Aujourd’hui, verser sur un nouveau contrat est intéressant grâce à la flat tax, par rapport au barème antérieur. Cependant, cela peut poser des difficultés si vous avez dépassé l’âge de 70 ans puisque vous perdriez les avantages de l’assurance-vie avant 70 ans.

Il est alors nécessaire pour vos nouveaux versements de déterminer dès maintenant le contrat le mieux adapté et bénéficiant de l’offre financière la plus large.

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LES SCPI DE BUREAUX ET DE COMMERCE

Véritable institution depuis des années, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (ou SCPI) ont eu le vent en poupe pendant près de 10 ans. Avec des montants de collecte toujours plus importants atteignant plusieurs milliards, ce placement pouvait s’apparenter à une bulle spéculative.

Les revalorisations à la hausse ont été nombreuses pour un rendement similaire. La masse de liquidités à investir ayant augmenté, il est nécessaire de rechercher des actifs toujours aussi rémunérateurs mais plus risqués (le couple rendement/risque s’applique bien évidemment aux SCPI…).

Si les chiffres 2020 ne sont pas encore connus ou définitifs, les confinements à travers le monde risquent d’avoir un impact significatif sur les SCPI investis en bureaux et commerces.

N’oublions pas également qu’une SCPI est un placement immobilier… dont la liquidité n’est pas garantie ! Certes une poche de cash est présente (en moyenne de 5 à 10%) mais serait-elle suffisante en cas de retrait massif des épargnants ?

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QUELLE STRATEGIE ADOPTER DANS CE CAS POUR UN PORTEFEUILLE DEFENSIF ?

Il n’y a pas de miracle dans cette période, la diversification d’actifs et l’analyse détaillée de vos produits sont la clé pour protéger votre patrimoine. Un accompagnement global par un professionnel du patrimoine est nécessaire pour déceler toutes les subtilités de vos placements et vérifier des axes d’amélioration.

Si la covid-19 apporte son lot d’incertitudes dans votre prise de décision d’investissement, il faut garder en tête les objectifs initiaux :

  • Préparer la retraite.
  • Optimiser la transmission.
  • Revenus complémentaires.
  • Valorisation à long terme du capital.
  • Etc.

Cas pratique : comment transmettre un patrimoine immobilier important en limitant l’impact fiscal

Cas pratique : comment transmettre un patrimoine immobilier important en limitant l’impact fiscal

Au moment du départ à la retraite ou ultérieurement, il est fréquent de s’interroger sur sa stratégie de transmission. Cela est d’autant plus vrai lorsque vous avez acquis un patrimoine immobilier important, intégralement financé à crédit et peu ou pas assez de liquidités pour que vos héritiers s’acquittent d’éventuels droits de donation.

A ce titre, notre métier d’ingénierie patrimoniale consiste à trouver la stratégie qui peut s’adapter à la situation et aux objectifs du client.

Voici ci-dessous un cas pratique sur lequel nous pouvons être sollicités :

Bien évidemment, les solutions à proposer ne sont pas uniques et peuvent être adaptées et/ou changées.

 

Monsieur et Madame D ont 68 ans et sont mariés sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts (sans contrat de mariage). Ils ont 2 enfants communs de 34 et 36 ans.

Ils ont constitué durant leur carrière professionnelle un patrimoine immobilier important et ont hérité également de biens parisiens qui ont vu leur prix augmenter depuis des décennies.

Voici l’état de leur patrimoine financé entièrement par la communauté :

  • Une résidence principale d’une valeur 1 200 000€.
  • Une résidence secondaire d’une valeur de 500 000€.
  • Un patrimoine locatif loué nu pour 3 000 000€ générant 120 000€ de revenus fonciers. La plus-value imposable est de 1 000 000€ et l’immobilier a été acquis il y a 20 ans.
  • Des liquidités pour 200 000€.
  • Une assurance-vie pour 150 000€ souscrite par Monsieur avec la clause standard « Mon conjoint ».
  • Toutes les dettes ont été remboursées.

 SOIT UN PATRIMOINE DE 5 050 000€.

 

Au regard de ces éléments, en cas de décès de l’un ou l’autre des conjoints, deux hypothèses sont à envisager si rien n’est fait (les chiffres sont arrondis) :

Option du conjoint survivant Droits de succession au premier décès Droits de succession au second décès TOTAL Patrimoine reçu par chaque enfant au second décès
         
Quart en pleine propriété 400 000€ 975 000€ 1 375 000€ 1 837 500€

 
100% en usufruit 290 000€ 718 000€ 1 008 000€ 2 021 000€

 

Dans cet exemple, nous pouvons observer plusieurs difficultés :

  • Au premier décès, les liquidités ne sont pas suffisantes pour permettre aux enfants de payer les droits de donation.
  • Au second décès, la situation devient encore plus délicate puisque les droits augmentent drastiquement.

Ce type de situation amène souvent à vendre en catastrophe le patrimoine immobilier. Pour rappel, vous bénéficiez en théorie de 6 mois pour payer les droits (même si vous pouvez demander un différé sous certaines conditions).

  • Dans le cas où le conjoint survivant opte pour la totalité en usufruit, les héritiers vont devoir payer des droits en ne recevant que la nue-propriété.

Quelle stratégie pourrait être appliquée pour optimiser ce patrimoine ?

1 – Donner en nue-propriété la résidence principale et secondaire. Cela permet de conserver la jouissance de ces biens de votre vivant et d’anticiper la transmission en bénéficiant d’une décote en fonction de votre âge (cf : https://www.linkedin.com/pulse/comment-fonctionne-la-d%C3%A9c%C3%B4te-si-je-donne-dun-bien-damien-argento/) 

Les parents usufruitiers ayant 68 ans, la décote appliquée est de 40% (article 669 du Code Général des impôts). Ils transmettent donc fiscalement 1 020 000€ soit 510 000€ chacun (255 000€ pour chaque enfant et par parent).

Chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000€ par parent soit une taxation d’environ 40 000€ au global.

Le patrimoine immobilier de jouissance est transmis pour 40 000€.

2- Passer l’immobilier locatif en meublé pour profiter du statut de Loueur en meublé non professionnel ou professionnel. Cela va vous permettre de louer les biens en profitant de la fiscalité avantageuse de la location meublée.

3 – Créer la SARL de famille D qui va acquérir l’immobilier locatif des époux D. Pour se faire, un emprunt de 3 240 000€ (inculant les frais d’enregistrement de 8%) va être consenti au profit de la SARL en in fine (Vous ne remboursez qu’à la fin).  Cela enclenche l’imposition de la plus-value immobilière que nous estimons à 83 000€ (IR + prélèvements sociaux à 17,2%) et de 240 000€ de frais d’acquisition.

Le patrimoine locatif est transmis en s’acquittant de 323 000€.  

 

4- Les liquidités nettes dégagées par la vente soit 2 917 000€ sont placées sur 2 contrats d’assurance-vie pour chaque époux avec une clause bénéficiaire au profit des enfants. Les versements ayant été faits avant 70 ans, ils bénéficient de l’abattement et barème de l’article 990 I. Pour les 2 contrats, les droits de transmission sont estimés à 470 000 euros. 

5- Les liquidités de 200 000€ sont transmises moyennant les droits de donation (en admettant que 15 ans se soient écoulés, cela n’entraînera pas de droits complémentaires).

Pour résumer :

TRANSMISSION DROITS DE TRANSMISSION
Résidence principale + secondaire 40 000€
Immobilier locatif 323 000€
Assurances-vie 470 000€
Liquidités restantes (hypothèse pessimiste à 20%) 40 000€
TOTAL= 873 000€

Avec cette stratégie, vous avez donc :

Organisé la transmission du patrimoine commun.

Dégagé des liquidités complémentaires de près de 2 700 000€.

Réduit de plus de 20% les droits de succession.

Conservé la totalité du patrimoine familial sans besoin de le vendre en dernier recours.

Les clés pour réussir son investissement en location meublée

Les clés pour réussir son investissement en location meublée

Les clés pour réussir son investissement en location meublée : 

La demande locative

C’est LE point essentiel à prendre en considération dans un investissement immobilier à but locatif, car sans locataire il n’y a pas de loyer. C’est donc simple à comprendre : le succès d’une résidence est lié à son taux d’occupation. 

La résidence doit donc être en adéquation en tout point avec la cible de locataires visée notamment au niveau de son implantation. En effet, si l’on prend l’exemple des résidences seniors qui s’adressent à des retraités encore très actifs, ils voudront être proches des commodités telles que les commerces et les transports tout en profitant des services de la résidence. Une résidence de belle qualité, même dans une grande ville, ne sera pas forcément un bon placement si le quartier n’est pas dynamique et bien desservi. 

Il en va de même pour les résidences étudiantes, où la proximité avec un campus et la notoriété de la ville pour ses structures d’enseignements supérieurs seront un atout majeur. Enfin, la résidence tourisme en bord de mer ou au pied des pistes se louera bien mieux que celle située à plusieurs kilomètres des points d’intérêt des vacanciers. L’Ehpad est la seule exception : la localisation centrale est moins importante car les locataires sont souvent âgés de plus de 80 ans et ne peuvent que très rarement se déplacer seuls.

La qualité de l’exploitant

La gestion de ces résidences n’est pas confiée à une agence immobilière classique mais à un exploitant professionnel dédié. 

Cet exploitant est engagé envers le propriétaire via un bail commercial et s’occupe d’encaisser les loyers, d’entretenir les parties communes, d’effectuer les réparations nécessaires, de trouver des locataires, etc. 

L’investisseur ne s’occupe de rien et se contente d’encaisser des loyers garantis et nets de charges chaque mois ou chaque trimestre. 

Schéma idéal non ? Oui, si le gestionnaire respecte certains ratios qui pérenniseront son exploitation. Un bon indicateur est de vérifier que le taux d’effort de l’exploitant pour le paiement des loyers aux propriétaires soit de 20% du chiffre d’affaire en Ehpad, et 35 à 45 % maximum dans les autres résidences. Si le ratio loyers/chiffres d’affaires est supérieur, il y a de forts risques pour qu’à moyen terme, l’exploitant n’ait plus assez de ressources pour faire face aux charges, et envisage une baisse de loyer.

Le contrat de bail

Le bail commercial est signé pour une durée de 9 à 12 ans entre l’acheteur et l’exploitant.

En contrepartie, l’investisseur doit toucher un loyer net de charges garanti, même en l’absence de locataire. 

Attention quand même, car les parties sont assez libres pour rédiger ce type de bail et les baux peuvent être très variables d’un exploitant à l’autre. Etudier et comparer le contrat est donc indispensable car l’investisseur est ensuite lié à l’exploitant pendant au moins 9 ans. 

Voici les points essentiels à analyser dans un bail commercial : 

  • Le fonctionnement de la location, le montant des loyers promis et leur modalité de révision
  • La répartition des charges ainsi que les travaux courants et les réparations qui doivent être à la charge de l’exploitant.

Le rendement

Le marché actuel propose des rendements à environ 4% net de charges ce qui est déjà significatif en comparaison à la rentabilité de l’immobilier classique, autour de 4% elle aussi mais brute. 

Il ne faut pas se laisser aveugler par un projet qui promet une rentabilité exceptionnelle, car un rendement garanti trop élevé laisse à penser que les loyers sont en déconnexion avec le marché et que tôt ou tard, l’investisseur devra faire face à une révision à la baisse.

Le marché de la revente

Si acheter est une bonne chose, s’assurer de pouvoir revendre ledit bien est encore mieux. Il existe d’ailleurs un réel marché secondaire de revente sur ce type de bien.

Le succès de la revente reposera sur le type de résidence et de son implantation, autrement dit les mêmes questions que le premier investisseur s’est posé à l’achat du bien.  

Un bien avec une forte demande à l’entrée a toutes ses chances d’avoir un point de sortie optimisé. Un investisseur sur le second marché recherchera exactement les mêmes critères que l’investisseur initial.

L’idéal est de choisir en amont un produit qui soit modifiable en logement meublé classique au terme du bail commercial. Les résidences étudiantes, seniors et tourismes étant considérées comme des logements par le Code de l’urbanisme, il n’est pas nécessaire d’obtenir un changement de destination (ce qui ne sera pas possible avec un Ehpad). 

Les avantages fiscaux

En achetant un bien locatif dans une résidence de services, l’investisseur bénéficiera du régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Ce régime permet de déduire, en optant pour le régime réel, tous ses frais à l’euro près.  En plus, il est possible d’amortir le bien pendant trente ans et donc de déduire de ses revenus fonciers annuels entre 2,5 et 3% du prix hors taxe. Cela revient à percevoir une rente pas ou peu fiscalisée pendant cette période. Pour être plus précis, l’expert-comptable procédera à un amortissement par composant de l’immeuble, assurant de bénéficier de la majeure partie des amortissements sur les 15 premières années.

Moins intéressant dans la majorité des cas, il est également possible de bénéficier d’un abattement de 50% sur ses revenus si ceux-ci sont inférieurs à 33 200 € (régime du micro-BIC, bénéfices industriels et commerciaux). A savoir aussi que l’administration fiscale rembourse le montant de la TVA, l’année suivant l’achat du bien en résidence services. En revanche, la TVA n’est vraiment acquise dans sa globalité qu’au bout de vingt ans de bail commercial écoulés. Si avant, l’investisseur souhaite se séparer de son bien, il faudra le revendre avec le bien commercial sous peine de devoir rembourser la TVA au prorata. 

Les critères par résidence  

Résidence seniors :

Les centres villes uniquement !

Senior ne veut pas dire dépendant et inactif. 

En tenant compte de l’allongement de la durée de vie et des progrès de la médecine, les sexagénaires d’aujourd’hui sont très actifs. D’après l’Insee, on estime que le nombre de seniors autonomes va augmenter de 2 millions d’ici 2030. 

Pour s’assurer du succès d’une résidence seniors, il faut allier qualité de la résidence, proximité des commerces et des transports (à pied), des loisirs et des centres culturels. Ces résidences doivent permettre aux résidents de conserver leur autonomie tout en bénéficiant d’un environnement sécurisé.

Ehpad : 

Une forte demande à ne pas négliger

Les besoins de logement pour les personnes âgées dépendantes sont très importants et le seront d’autant plus dans les prochaines années. 

Aujourd’hui, un français sur dix a plus de 80 ans et le nombre de personnes âgées dépendantes ne fait qu’augmenter. Or, le nombre d’Ehpad est d’environ 7 500 (publics et résidences privées) en France. En clair, il y a beaucoup plus de demandes que d’offres. Ce type d’investissement est donc assez peu risqué en termes de carence locative. L’emplacement n’est pas le critère le plus important, il faut surtout viser la qualité de l’exploitant. Une soixantaine d’Ehpad devraient bientôt voir le jour grâce à la nouvelle loi de financement de la Sécurité sociale ce qui devrait donner rapidement plus de choix aux investisseurs. 

Résidences étudiantes : 

Un marché en pénurie

C’est un fait, il est toujours compliqué de se loger pour un étudiant entre le déficit de biens et le prix du foncier élevé à la location… Les résidences étudiantes sont une réelle alternative pour les étudiants qui recherchent un logement à prix abordable.
En 2018, on estimait le nombre d’étudiants dans le supérieur à 2,6 millions alors qu’il n’y avait que 340 000 chambres qui leur étaient dédiées (Crous et résidences privées). 
Il faut donc viser les villes souffrant d’un déficit de logement pour les étudiants. 

Tourisme : 

Choisissez le haut de gamme

Depuis les années 1980, la France est la première destination touristique au monde. Elle accueille chaque année plus de 80 millions de touristes étrangers.
La France bénéficie d’atouts uniques et inégalés à travers le monde et le marché du tourisme national repose ainsi sur des composantes immuables. Il s’inscrit dans la génétique de notre territoire et offre une lisibilité exceptionnelle.

Les résidences loisirs  se situent généralement en bord de mer ou à la montagne. La particularité de ces résidences est que le propriétaire a généralement la possibilité d’occuper son logement quelques semaines par an. 

L’activité touristique, longtemps considérée comme accessoire et pourtant essentielle à la bonne santé de l’économie, revient au cœur des préoccupations gouvernementales.

Pourquoi ouvrir une assurance vie luxembourgeoise

Pourquoi ouvrir une assurance-vie luxembourgeoise ?

1 – Le régime de protection luxembourgeois

Les contrats luxembourgeois bénéficient d’un mécanisme simple appelé le Triangle de Sécurité. 

Celui-ci est constitué par 3 organismes :

  • Le Commissariat Aux Assurances (ou CAA) dont la mission est d’appliquer les règles prudentielles données par Luxembourg ;
  • La compagnie d’assurance ;
  • La banque dépositaire agréée par le CAA qui détient les avoirs des clients.

Les contrats luxembourgeois bénéficient d’un mécanisme simple appelé le Triangle de Sécurité. 

Ce système mis en place et contrôlé par le CAA permet de séparer les avoirs des épargnants des fonds propres de l’assureur. 

Pour rappel, en France, en cas de défaut d’un assureur, le Fonds de Garantie des Assurances de Personne (FGAP) vous couvre jusqu’à 70 000 € (et jusqu’à 90 000 € pour les rentes résultant de contrats d’assurance en cas de décès et pour les rentes d’incapacité et d’invalidité).

Pour vos dépôts ordinaires, le Fonds de dépôt de garantie vous couvre à hauteur de 100 000 €. Le contrat luxembourgeois échappe à ces limites grâce au Triangle de sécurité. Par ailleurs, toujours en cas de défaillance de l’assureur, un épargnant en France est créancier de sixième rang. Au Luxembourg, il sera considéré comme un créancier de premier rang (y compris devant l’Etat).

2 – Une disponibilité accentuée par rapport aux contrats français

En 2016 a été votée la loi Sapin II qui vient tranquilliser les assureurs en cas de rachats importants sur leurs encours. En effet, l’article 49 permet au Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) de bloquer temporairement les rachats en cas de crise systémique. Ce blocage peut s’appliquer pour 6 mois maximum. 

Dans le cas d’un contrat sous supervision luxembourgeoise, seul le fonds euros assuré en France est concerné par la loi Sapin II mais pas les autres actifs. Couplé à une offre financière large, ce contrat luxembourgeois vient rassurer l’épargnant sur la disponibilité de son épargne.

3 – L’offre financière

L’un des avantages du Luxembourg est la variété des possibilités d’investissements. 

Un épargnant peut opter pour plusieurs solutions dans un contrat luxembourgeois (non exhaustives) :

  • Fonds actions
  • Produits structurés
  • Fonds obligataires
  • Trackers
  • Fonds diversifiés
  • Fonds en devises

Certains contrats 100% luxembourgeois donnent également la possibilité d’investir dans des titres vifs et des actifs non traditionnels, investissements non cotés ou encore des fonds habituellement réservés à des institutionnels. 

Pour les plus gros contrats, il y a également la possibilité de « compartimenter » votre contrat à travers plusieurs blocs :

  • Le FID : le Fonds Interne Dédié : vous déléguez la gestion à une maison de gestion de votre choix. Un bon contrat vous donnera un large choix de maisons de gestion afin que vous puissiez personnaliser au maximum votre contrat. Selon les contrats, il est possible d’intégrer plusieurs FID et ainsi confier la gestion à plusieurs gérants afin de vous diversifier.
  • Le FAS : le Fonds d’Assurance Spécialisé : le souscripteur choisit les actifs gérés dans son contrat et il peut opter pour une gestion conseillée par son conseiller financier.
  • Le Fonds externe : le choix des unités de compte est fait directement par le souscripteur du contrat.
  • Le FIC : le Fonds Interne Collectif  : il s’agit d’un support où les primes sont regroupées sur un seul fonds avec d’autres souscripteurs, sans lien familial entre eux.

4 – Des contrats accessibles simplement

Nous pouvons distinguer 2 types de contrat : les contrats sous supervision luxembourgeoise et les contrats 100 % luxembourgeois.

Pour la 1ère catégorie, vous bénéficiez de tous les avantages liés à la protection du souscripteur avec des tickets d’entrée démarrant dès 5 000 €. 

Pour la 2ème catégorie, le ticket d’entrée se situe en général entre 100 000 € et 250 000 €. 

Ces possibilités d’entrée sont un véritable atout pour se positionner sur des contrats dont la protection et l’offre financière (que nous avons vues précédemment) sont en général plus importantes que pour les contrats français.  

5 – Et la fiscalité ?

Dans le cas d’un contrat sous supervision luxembourgeoise, il s’agit de la même fiscalité que vos contrats français. En cas de rachat, le prélèvement forfaitaire unique de 30% s’applique sur les gains retirés dans le contrat. 

Pour les contrats 100% luxembourgeois, vous bénéficiez de la neutralité fiscale c’est-à-dire que la fiscalité de votre contrat est celle de votre pays de résidence. Choisir une compagnie d’assurance présente à l’international vous tranquillise également dans les cas d’expatriation, dans la mesure où votre contrat s’adapte à votre lieu de résidence.

Les contrats luxembourgeois sont une alternative viable aux contrats « retail » puisqu’ils tranquillisent l’épargnant sur les régimes de protection restrictifs des fonds de garantie français. 

Par ailleurs, ils sont un véritable atout pour mettre en place une stratégie patrimoniale sur la durée. En effet, l’offre financière permet une adaptation parfaite au profil investisseur.

Les idées reçues sur l’assurance-vie

Cinq idées reçues sur l’assurance-vie

1ère idée : « mon argent est bloqué pendant 8 ans »

Vous pouvez gérer votre contrat comme vous le souhaitez. Les fonds sont disponibles à tout moment quel que soit l’âge du souscripteur.  

Il vous est possible de mettre en place des rachats programmés sur certains contrats (ce qui est efficace pour retirer une rente régulière), des rachats partiels ou un rachat total (et ceci sans pénalité de sortie).  

Seuls les gains générés par le contrat sont imposés, vos versements étant exonérés de taxation (voir schéma ci-dessous).  

Le délai de 8 ans, couramment répandu dans l’esprit des épargnants, fait tout simplement référence à la date à partir de laquelle votre contrat d’assurance-vie atteint sa fiscalité optimale.  

Ce système mis en place et contrôlé par le CAA permet de séparer les avoirs des épargnants des fonds propres de l’assureur. 

Pour rappel, en France, en cas de défaut d’un assureur, le Fonds de Garantie des Assurances de Personne (FGAP) vous couvre jusqu’à 70 000 € (et jusqu’à 90 000 € pour les rentes résultant de contrats d’assurance en cas de décès et pour les rentes d’incapacité et d’invalidité).

Pour vos dépôts ordinaires, le Fonds de dépôt de garantie vous couvre à hauteur de 100 000 €. 

Le contrat luxembourgeois échappe à ces limites grâce au Triangle de sécurité.

Par ailleurs, toujours en cas de défaillance de l’assureur, un épargnant en France est créancier de sixième rang. 

Au Luxembourg, il sera considéré comme un créancier de premier rang (y compris devant l’Etat). 

Depuis 2017, la fiscalité a été simplifiée pour tous les nouveaux versements :

Compte tenu de ces éléments, il est tout à fait envisageable de prendre date sur une assurance-vie et d’en disposer comme bon vous semble dans les prochaines années.  

Vous aurez à disposition une enveloppe performante (à condition de choisir le bon contrat), sur laquelle vous pourrez verser ou retirer à votre guise.  

2ème idée : « l’assurance-vie ne rapporte rien! »

Les anciens contrats d’assurance-vie sont souvent des contrats mono-supports où seul le fonds euros est disponible. Si aujourd’hui, ce fonds a encore le vent en poupe, son rendement est beaucoup moins important (moins de 2% chez la majorité des assureurs).  

Les contrats d’assurance-vie depuis plusieurs années ont développé de manière importante leur offre financière pour permettre à ses épargnants de diversifier leur contrat en fonction de leur profil investisseur : actions, obligations diversifiées, SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), trackers et titres vifs.  

Il est tout à fait possible d’espérer des rendements plus importants, selon le niveau de risques souhaité, toujours en adéquation avec votre profil.  

3ème idée : « je n’ai pas besoin d’anticiper ma transmission donc l’assurance-vie ne me sert à rien »

L’assurance-vie permet en effet de réduire considérablement les droits de succession. Vous bénéficiez d’un abattement de 152 500€ par bénéficiaire désigné dans la clause pour tous les versements avant 70 ans. Au-delà, une taxation de 20% est appliquée.  

Mais en dehors de toute considération successorale, l’assurance-vie est avant tout une enveloppe épargne. Dans un contexte de taux bas, où le livret A est rongé par l’inflation, vous pouvez constituer un matelas de trésorerie performant et géré selon votre profil.  

Compte tenu de la fiscalité avantageuse (voir le schéma plus haut), c’est un excellent réceptacle pour constituer des revenus complémentaires à Moyen-Long Terme.  

4ème idée : « je ne veux pas prendre de risques, l’assurance n’est donc pas adaptée »

Le contrat Multisupports vous donne la possibilité de diversifier votre contrat sans toutefois y être contraint. Vous pouvez sécuriser le contrat ou le diversifier à tout moment en effectuant une demande d’arbitrage.

Si vous avez opté pour un mandat de gestion piloté (auprès d’un établissement de gestion) ou délégué (auprès de votre conseiller), il est tout à fait possible d’adapter la gestion à votre profil du plus défensif ou plus offensif. 

5ème idée : « j’ai plus de 70 ans donc l’assurance-vie n’est plus intéressante »

Au-delà de 70 ans, le contrat est tout autant disponible. Il bénéficie d’un abattement complémentaire de 30 500€ pour l’ensemble des bénéficiaires. 

L’abattement s’ajoute aux avantages du contrat avant 70 ans. 

Par ailleurs, les gains du contrat provenant des sommes versées après 70 ans sont exonérés de droits de succession. Compte tenu de l’espérance de vie à ce jour (79 ans pour un homme et 85 ans pour une femme), ces gains peuvent être massifs.  

Il est même opportun d’ouvrir un second contrat distinct du premier, sur lequel effectuer les futurs versements.