Quelles stratégies pour réduire son IFI ?

L’IFI (ou impôt sur la fortune) a remplacé l’ISF en 2018 en supprimant notamment les actifs financiers de la base taxable. Mais malgré tout, cet impôt peut être important si vous avez créé un patrimoine immobilier important il y a quelques années. En outre, l’IFI qui s’élève à minimum 0,5% du patrimoine et peut monter jusqu’à 1,5%, vient réduire la rentabilité de futures opérations.

Certaines stratégies peuvent cependant être pertinentes pour venir optimiser cet impôt.

Vendre une partie de son patrimoine immobilier : la solution simple mais difficilement substituable

La première réponse à l’IFI serait de vendre une partie de son patrimoine immobilier pour arbitrer sur des actifs financiers. En théorie oui… mais la réponse n’est pas si évidente.

Si vous avez investi dans la pierre depuis longtemps, la raison est sans doute que vous recherchiez des revenus complémentaires pour maintenir votre train de vie à la retraite.

Compte tenu de la faible rémunération des actifs sans risque en épargne, le meilleur arbitrage est-il vraiment de vendre son immobilier pour gagner entre 0,5 et 1,5% de rentabilité en plus ? La question n’est pas simple. L’immobilier reste une valeur prisée par les français, avec un couple rendement/risque plus optimisé.

Il est compliqué de trouver un actif qui aura la même récurrence de revenus et qui pourra vous procurer une rentabilité similaire. Par ailleurs, cela ne règlera pas le problème un peu plus lointain de la transmission patrimoniale. 

Cependant, selon les montants en jeu, une redirection vers des actifs financiers de rendement peut être pertinente, sous réserve d’accepter une fluctuation du capital en fonction de votre profil de risque.

Donner l’usufruit temporaire d’un bien : une alternative de revenus pour son enfant

La donation d’usufruit temporaire permet de donner le droit d’usage et de perception des revenus d’un bien à une personne, le plus souvent un enfant (mais la liste n’est pas limitative). L’usufruitier est seul redevable de l’IFI. Ainsi en donnant un usufruit temporaire (par exemple pendant la durée des études), vous sortez le bien de votre assiette taxable.

Voici une situation standard : vous avez un enfant de 18 ans qui va démarrer ses études supérieures dans une autre ville. Vous pouvez soit lui donner régulièrement une pension alimentaire pour les charges courantes et le loyer, soit lui donner l’usufruit temporaire d’un bien. Dans ce second cas, votre enfant aura un bien immobilier en jouissance pendant une durée déterminée, qui lui générera un revenu complémentaire ou un logement pour ses études. Fiscalement, la donation va être optimisée, puisque l’usufruit est valorisé fiscalement à 23% de la valeur vénale par période de 10 ans.

Exemple : Vous donnez un usufruit de 10 ans sur un bien d’une valeur de 300 000€ qui génère 9000^e de loyers annuels. Ce bien est taxé à votre IFI à 1% annuel (soit 3000€). L’usufruit étant donné pour 10 ans, sa valeur fiscale est de 300 000€ x 23% = 69 000€.

Votre enfant bénéficie d’un abattement de 100 000€ tous les 15 ans. La donation n’entraîne aucun droit et vous réalisez un gain d’IFI annuel de 3000€ pendant la durée de l’usufruit.

La vente à soi-même : une solution patrimoniale pour réduire l’assiette IFI et transmettre son patrimoine

La création de dettes bancaires sur votre immobilier est susceptible de réduire la base taxable à l’IFI. Dans la majorité des cas, votre patrimoine immobilier est financé grâce au crédit et il n’est déclaré dans l’assiette taxable que pour sa valeur nette. Lorsque vos crédits sont intégralement remboursés sur un bien, il est possible de lever à nouveau de la dette en le vendant à soi-même via une société.

Concrètement, il s’agit de créer une SCI à l’IS ou SARL de famille si vous faites de la location meublée. Cette holding patrimoniale est transmise via une donation partage en nue-propriété à vos enfants (vous ne conservez donc que l’usufruit pour percevoir votre rente complémentaire). La SCI ou SARL va acquérir le patrimoine immobilier de rendement. Cette acquisition entraîne l’imposition immédiate à la plus-value. La société étant complètement endettée, sa situation nette sera quasi-nulle. La valeur taxable à l’IFI est donc optimisée pendant quelques années.

Cette technique d’OBO ou d’Owner buy out (achat à soi-même) peut être financée en général auprès de banques privées ou en nantissant des actifs financiers. Il est par ailleurs possible d’hypothéquer son patrimoine pour partie (la banque peut retenir 40 à 65% des actifs immobiliers et apporter le reste en cash).

Nos clients nous sollicitent régulièrement pour ces montages qui nécessitent une expertise juridique et fiscale.

En vendant à soi-même, vous dégagez bien entendu des liquidités, qui peuvent soit remplacer vos revenus actuels, soit faire l’objet d’une transmission plus immédiate, notamment en assurance-vie avant 70 ans ou contrat de capitalisation démembré après 70 ans.  Attention aux crédits In Fine qui ont été revus par l’administration fiscale. La loi de finances 2019 a modifié les règles d’évaluation pour l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) des titres de sociétés au passif desquelles figurent des emprunts in fine. Ces emprunts ne peuvent être déduits en totalité au passif. Ils doivent faire l’objet d’un amortissement linéaire sur la durée de l’emprunt.

Ainsi, vous réduisez chaque année le capital restant dû de la somme qui devrait être payée si vous étiez sur un crédit amortissable.

Maximiser son plafonnement de l’IFI

Si vous ne vous versez plus de revenus après un OBO mais jouissez exclusivement du capital issu de la vente, votre revenu imposable empêchera une trop forte imposition à l’IFI. En effet le montant total de vos impôts ne doit pas dépasser 75% de vos revenus perçus. Si vous ne faites que de la consommation de capital emprunté sans vous verser de loyers (qui restent dans la SCI à l’IS par exemple), alors vous n’êtes plus imposable à l’IFI.

Cette stratégie de plafonnement est la raison pour laquelle de nombreux contribuables recourent à la technique du crédit lombard, qui consiste à effectuer un découvert patrimonial sur ses actifs financiers.

Bien entendu, avant de mettre en place une des solutions vues précédemment, un bilan patrimonial réalisé par un professionnel est indispensable. La réduction de l’IFI ne doit pas être le seul facteur motivant. La stratégie doit s’accompagner d’une optimisation de la retraite et de la transmission pour être efficace.