Non-résident : Suis-je considéré comme Loueur Meublé Professionnel ou Non Professionnel ?

Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou non-professionnel (LMNP) peut soulever des interrogations notamment lorsque vous êtes non-résidents.

Lorsque vous êtes LMP, plusieurs changements importants interviennent :

• Vous êtes soumis de facto aux cotisations sociales à la Sécurité Sociale des Indépendants.
• En cas de revente de vos biens, la plus-value des professionnels s’applique.
• Votre déficit hors amortissements peut s’imputer sur le revenu global.

Les conditions du statut professionnel sont facilement atteignables

Pour être considéré comme professionnel, les recettes annuelles charges comprises par le foyer fiscale doivent dépasser 23 000€ et ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité sur foyer fiscal. Depuis la décision du Conseil Constitutionnel du 8 février 2019, l’inscription au RCS n’est plus une condition sine qua non pour avoir le statut professionnel.

Dans le cas d’un non-résident, le doute était permis sur ces 2 conditions. En effet, le seuil de 23 000€ devait-il être déterminé sur les seuls revenus déclarés en France ou également sur les recettes perçues à l’étranger ? D’après la doctrine de l’administration fiscale, il s’agit de l’ensemble des revenus perçus en France et à l’étranger, sans tenir compte du lieu de situation de votre bien immobilier.

A l’inverse, pour déterminer la seconde condition, seuls les revenus imposés en France sont pris en compte. La réponse ministérielle Frassa l’a rappelé le 17 mai 2018.

Pour un non-résident ayant plus de 23 000€ de recettes locatives, dont des biens meublés en France, il serait directement soumis au statut professionnel et devrait donc s’acquitter des cotisations sociales.

Le statut professionnel : un mal pour un bien ?

Le statut de LMP peut effrayer des investisseurs non-résidents compte tenu des cotisations sociales. (en l’absence de résultat imposable, vous devrez payer un forfait minimum aux alentours de 1500€). Cependant, le statut de LMP a également des avantages considérables pour un non résident.

Dans le cas de la plus-value par exemple, un loueur non professionnel devrait payer la plus-value des particuliers et en serait exonéré au bout de 30 ans.

Exemple : Acquisition d’un bien à 100 000^e et vente à 150 000€. La plus-value imposable hors abattement est de 50 000€.

Pour un LMP, il est imposé à la plus-value des professionnels en imposant en complément les amortissements pratiqués ce qui peut grandement vous pénaliser.

Il existe cependant l’article 151 septies du Code Général des impôts qui permet de vous exonérer totalement d’Impôt et de prélèvements sociaux sur la plus-value lorsque vous êtes LMP depuis plus de 5 ans et que vos recettes n’excèdent pas 90 000€ annuels. Entre 90 000€ et 126 000€ de recettes, l’exonération sera partielle. La plus-value résultant des amortissements sera quant à elle toujours soumise aux cotisations sociales.

En cas de succession, vous pouvez également bénéficier de l’article 397A du CGI qui prévoit un différé fractionné des droits de succession.

Au regard de l’IFI, les biens sont exonérés si les 2 conditions données sont respectées et s’il s’agit de votre activité professionnelle principale. Dans le cas d’un non-résident qui exerce son activité à l’étranger, la condition semble ne pas être respectée. 

Faut-il finalement être LMP à tout prix ?

La question est pertinente puisque les avantages semblent en faveur de ce régime fiscal. Attention néanmoins aux opérations de démembrement qui par exemple déclenchent l’imposition à la plus-value professionnelle. Le forfait minimum de cotisations sociales peut être lourd sur votre rentabilité et il convient de calculer le différentiel entre le gain d’une future opération et du paiement de ces cotisations si vous êtes proche du seuil de 23 000€. Il faut prendre garde également aux conventions fiscales entre 2 pays pour l’imposition des BIC.

Une structuration en société peut être pertinente, mais à manier avec parcimonie. Avant la mise en place de cette solution, il faut absolument établir une étude globale de rentabilité et de transmission. Ainsi, vous déterminerez s’il est plus intéressant ou non de basculer en LMP via une société.

Enfin, le statut professionnel suppose une comptabilité plus lourde et en général plus couteuse par un expert-comptable.