La résidence gérée

Cinq critères pour bien choisir sa résidence gérée

 

La demande locative

C’est LE point essentiel à prendre en considération dans un investissement immobilier à but locatif, car sans locataire il n’y a pas de loyer. 

La résidence doit donc être en adéquation en tout point avec la cible de locataires visée notamment au niveau de son implantation. En effet, si l’on prend l’exemple des résidences seniors qui s’adressent à des retraités encore très actifs, ils voudront être proches de commodités telles que les commerces et les transports tout en profitant des services de la résidence. Une résidence de belle qualité, même dans une grande ville, ne sera pas forcément un bon placement si le quartier n’est pas dynamique et bien desservi. 

Il en va de même pour les résidences étudiantes, où la proximité avec un campus et la notoriété de la ville pour ses structures d’enseignements supérieurs seront un atout majeur. Enfin, la résidence tourisme en bord de mer ou au pied des pistes se louera bien mieux que celle située à plusieurs kilomètres des points d’intérêt des vacanciers. L’Ehpad est la seule exception : la localisation centrale est moins importante car les locataires sont souvent âgés de plus de 80 ans et ne peuvent que très rarement se déplacer seuls.

La qualité de l’exploitant

La gestion de ces résidences n’est pas confiée à une agence immobilière classique mais à un exploitant professionnel dédié. Cet exploitant est engagé envers le propriétaire via un bail commercial et s’occupe d’encaisser les loyers, d’entretenir les parties communes, d’effectuer les réparations nécessaires, de trouver des locataires, etc. 

L’investisseur ne s’occupe de rien et se contente d’encaisser des loyers garantis et nets de charges chaque mois ou chaque trimestre. 

Afin d’éviter de subir d’éventuelles baisses de loyers, il convient de s’assurer du taux d’effort de l’exploitant, c’est-à-dire le rapport entre les loyers et le chiffre d’affaires. En Ehpad, le paiement des loyers doit être de l’ordre de 15 à 20 % du chiffre d’affaires.  Pour les résidences tourisme et seniors, ce taux sera compris entre 35 et 45% alors qu’il sera plutôt de 60 à 65% pour les résidences étudiantes. Ces taux peuvent évidemment être amenés à évoluer.

Si le ratio loyers/chiffres d’affaires est supérieur, il y a un risque pour que, à moyen terme, l’exploitant n’ait plus assez de ressources pour faire face aux charges.

Le contrat de bail

Le bail commercial est signé pour une durée de 9 à 12 ans entre l’acheteur et l’exploitant. En contrepartie, l’investisseur doit toucher un loyer net de charges garanti, même en l’absence de locataire.

Voici les points essentiels à analyser dans un bail commercial : 

  • Le fonctionnement de la location, le montant des loyers promis et leur modalité de révision
  • La répartition des charges ainsi que les travaux courants et les réparations qui doivent être à la charge de l’exploitant.  La taxe foncière ou encore les gros travaux de l’article 606 du code civil, tels que le ravalement de façade ou la toiture, sont généralement à la charge de l’investisseur. Cependant, étant dans du neuf, ces travaux ne seront pas à prévoir sur une période court terme et le montant des charges est limité aux tantièmes de copropriété détenus au sein de la résidence.

Le rendement

Le marché actuel propose des rendements compris entre 3,5% et 4,5% net de charges ce qui est déjà significatif en comparaison à la rentabilité de l’immobilier classique, autour de 4% elle aussi mais brute. 

Il ne faut pas se laisser aveugler par un projet qui promet une rentabilité exceptionnelle. Un rendement garanti trop élevé laisse à penser que les loyers sont en déconnexion avec le marché et que tôt ou tard, l’investisseur devra faire face à une révision à la baisse.

Le marché de la revente 

Si acheter est une bonne chose, s’assurer de pouvoir revendre ledit bien est encore mieux. Il existe d’ailleurs un réel marché secondaire de revente sur ce type de bien. Le succès de la revente reposera sur le type de résidence et de son implantation, autrement dit les mêmes questions que le premier investisseur s’est posé à l’achat du bien.  

Un bien avec une forte demande à l’entrée a toutes ses chances d’avoir un point de sortie optimisé. Un investisseur sur le second marché recherchera exactement les mêmes critères que l’investisseur initial.

L’idéal est de choisir en amont un produit qui soit modifiable en logement meublé classique au terme du bail commercial. Les résidences étudiantes, seniors et tourismes étant considérées comme des logements par le Code de l’urbanisme, il n’est pas nécessaire d’obtenir un changement de destination (ce qui ne sera pas possible avec un Ehpad). 

Les avantages fiscaux

En achetant un bien locatif dans une résidence de services, l’investisseur bénéficiera du régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Ce régime permet de déduire tous ses frais à l’euro près. (ou de bénéficier d’un abattement de 50% sur ses revenus fonciers si les revenus annuels sont inférieurs à 33 200 € grâce au régime du micro-BIC, bénéfices industriels et commerciaux). En plus, il est possible d’amortir le bien pendant trente ans et donc de déduire de ses revenus fonciers annuels entre 2,5 et 3% du prix hors taxe. Cela revient à percevoir une rente pas ou peu fiscalisée. 

A savoir aussi que l’administration fiscale rembourse le montant de la TVA, l’année suivant l’achat du bien en résidence services. En revanche, la TVA n’est vraiment acquise dans sa globalité qu’au bout de vingt ans de bail commercial écoulés*. Si avant, l’investisseur souhaite se séparer de son bien**, il faudra le revendre avec le bail commercial sous peine de devoir rembourser la TVA au prorata. 

* à raison de 5% par an.

** une revente avec un bail commercial n’aura aucune incidence sur cette TVA. Aussi, un nouvel investisseur dont l’objectif est la perception d’une rentabilité défiscalisée souhaitera probablement acheter avec le bail commercial, qui lui assurera ses revenus. 

Les critères par résidence  

Résidence seniors :

Les centres villes uniquement !

Senior ne veut pas dire dépendant et inactif. 

En tenant compte de l’allongement de la durée de vie et des progrès de la médecine, les sexagénaires d’aujourd’hui sont très actifs. D’après l’Insee, on estime que le nombre de seniors autonomes va augmenter de 2 millions d’ici 2030. 

Pour s’assurer du succès d’une résidence seniors, il faut allier qualité de la résidence, proximité des commerces et des transports (à pied), des loisirs et des centres culturels. Ces résidences doivent permettre aux résidents de conserver leur autonomie tout en bénéficiant d’un environnement sécurisé.

Ehpad : 

Une forte demande à ne pas négliger

Les besoins de logement pour les personnes âgées dépendantes sont très importants et le seront d’autant plus dans les prochaines années. 

Aujourd’hui, un français sur dix a plus de 80 ans et le nombre de personnes âgées dépendantes ne fait qu’augmenter. Or, le nombre d’Ehpad est d’environ 7 500 (publics et résidences privées) en France. En clair, il y a beaucoup plus de demandes que d’offres. Ce type d’investissement est donc assez peu risqué en termes de carence locative. L’emplacement n’est pas le critère le plus important, il faut surtout viser la qualité de l’exploitant. Une soixantaine d’Ehpad devraient bientôt voir le jour grâce à la nouvelle loi de financement de la Sécurité sociale. Cela devrait donner rapidement plus de choix aux investisseurs. 

Résidences étudiantes : 

Un marché en pénurie

C’est un fait, il est toujours compliqué de se loger pour un étudiant entre le déficit de biens et le prix du foncier élevé à la location. Les résidences étudiantes sont une réelle alternative pour les étudiants qui recherchent un logement à prix abordable.
En 2018, on estimait le nombre d’étudiants dans le supérieur à 2,6 millions alors qu’il n’y avait que 340 000 chambres qui leur étaient dédiées (Crous et résidences privées). 
Il faut donc viser les villes souffrant d’un déficit de logement pour les étudiants. 

Tourisme : 

Choisissez le haut de gamme

Depuis les années 1980, la France est la première destination touristique au monde. Elle accueille chaque année plus de 80 millions de touristes étrangers.
La France bénéficie d’atouts uniques et inégalés à travers le monde et le marché du tourisme national repose ainsi sur des composantes immuables. Il s’inscrit dans la génétique de notre territoire et offre une lisibilité exceptionnelle.

Les résidences loisirs  se situent généralement en bord de mer ou à la montagne. La particularité de ces résidences est que le propriétaire a généralement la possibilité d’occuper son logement quelques semaines par an. 

L’activité touristique, longtemps considérée comme accessoire et pourtant essentielle à la bonne santé de l’économie, revient au cœur des préoccupations gouvernementales.

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

LE STATUT DE LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL (LMP)

L’activité de Loueur en Meublé Professionnel est similaire à celle de la LMNP. Elle comporte néanmoins quelques spécificités.

A compter du 01 janvier 2009, pour être considéré comme Loueur en Meublé Professionnel, l’activité de Loueur en meublé doit :

  • Générer un loyer annuel supérieur à 23 000 € TTC,
  • Représenter votre principale source de revenus d’activité (les recettes devant représenter au moins 50 % des revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu y compris ceux de la location meublée).

Les avantages associés à ce statut

Au niveau fiscal, le Loueur en meublé Professionnel pourra :

Défiscaliser ses loyers, comme le Loueur Meublé Non Professionnel : (LMNP)

– Les biens mobiliers et immobiliers du loueur font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans,

– le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans,

– les biens immobiliers sont amortis selon leur valeur hors terrain (non amortissable), sur des durées comprises entre 12 et 55 ans en fonction des composants de l’immeuble.

Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci. Ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements alors différés le sont sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.

Imputer sur son revenu global les éventuels déficits liés à son activité, permettant une économie d’impôt.

 

Bénéficier d’une exonération totale ou partielle des plus-values :

En cas de revente de ses biens, le loueur en meublé professionnel est exonéré de toute taxation sur les plus-values si il exerce cette activité depuis plus de cinq ans et génère moins de 90 000 € de recettes (exonération partielle entre 90 000 € et 126 000 € de recettes)

Transmettre sans effort

En cas de donation ou de succession à titre gratuit, le loueur en meublé professionnel pourra bénéficier de l’ensemble des mesures destinées à favoriser la transmission des petites entreprises.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

POURQUOI INVESTIR DANS L’IMMOBILIER LOCATIF ?

 

Les possibilités actuellement disponibles pour préparer sa retraite sont multiples (placements boursiers, immobilier, actions, livrets d’épargne, assurance-vie, etc…) et si elles affichent des caractéristiques propres en termes de liquidité, de rendement ou de risque, l’investissement locatif apparaît particulièrement attractif dans le contexte actuel.

UNE DEMANDE FORTE

 

UNE FISCALITÉ AVANTAGEUSE
L’immobilier d’investissement bénéficie d’un environnement particulièrement attractif justifié par les besoins structurels de la société française, comme par exemple :

Un manque de 500 000 logements destinés à l’habitation principale au niveau national

Un besoin en EHPAD d’environ 10 000 nouvelles chambres par an pour répondre aux besoins spécifiques des personnes dépendantes

Les dispositifs fiscaux mis en place permettent d’inciter les particuliers à intervenir comme relais, qu’il s’agisse du logement étudiant, de la prise en charge de la dépendance ou de la réduction du déficit en logements d’habitation principale.

 

 

 

 

 Dans le cadre de l’achat direct d’un bien, on peut distinguer plusieurs types de fiscalité :

– La LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) offre la possibilité de percevoir des revenus non fiscalisés. En résidences de services, sécurité, visibilité et tranquillité viennent s’ajouter à cette fiscalité avantageuse grâce à la prise à bail par un exploitant professionnel sur une durée minimale de 9 ans.

– Le dispositif Pinel accorde, suite à l’achat d’un bien neuf et en contrepartie d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du prix d’acquisition. Couplé, en sortie de période de défiscalisation, à un passage en location meublée, l’investissement peut offrir un taux de rendement optimisé.

– Le démembrement temporaire de propriété permet d’acquérir un bien neuf en nue-propriété avec une forte décote (de 30 à 45%) en étant totalement déchargé de la gestion du bien pendant 15 à 20 ans, l’usufruitier assumant l’ensemble des charges et la remise en état du bien au terme de la convention de démembrement.

 

L’EFFET DE LEVIER DU CRÉDIT

 

UN REMPART CONTRE L’INFLATION
Dans un contexte de taux bas, les épargnants sont les premiers touchés. Les taux d’intérêts négatifs sont une véritable spoliation pour les épargnants mais une opportunité pour les emprunteurs.

L’un des avantages de l’immobilier est de pouvoir se constituer un patrimoine sans épuiser votre trésorerie. C’est en effet le seul placement qui permette de faire fructifier l’argent d’autrui. L’objectif est d’emprunter le maximum afin de faire porter à la banque la sortie de capital et de rembourser les mensualités à l’aide des loyers perçus, diminuant ainsi l’effort d’épargne.

 

 

 

 

 

 

 L’inflation correspond à la perte du pouvoir d’achat de la monnaie. Cela se traduit par une augmentation générale, durable et auto-entretenue des prix des biens et des services.

Avec une inflation annuelle de 2%, 1 000 € aujourd’hui auront une valeur équivalente à 667 € dans 20 ans.

Or, les loyers perçus par l’investisseur évoluent en fonction des indices proches de l’inflation car ils y sont indexés. Un loyer indexé représente donc un rempart concret à l’inflation.

Sur un capital de 100 000 €. Au bout de 20 ans et avec une inflation annuelle de 2 %, votre capital aura perdu le tiers de sa valeur et donc les revenus qu’il génère également.

Ce qui est vrai s’agissant d’un capital de départ, l’est aussi au niveau du rendement d’un support.

Soit 2 placements de 100 000 € offrant chacun un rendement de 3,3 % ; l’un sous forme d’intérêts, l’autre sous forme de loyers indexés sur l’inflation.

À QUELS OBJECTIFS VIENT RÉPONDRE IMMOBILIER LOCATIF ?

Lorsque l’on envisage d’investir, la définition des motivations est nécessaire afin d’opter pour un bien qui réponde le plus précisément aux attentes exprimées, comme :

  • La recherche d’un patrimoine de qualité
  • Obtenir un revenu complémentaire
  • Un couple rendement/risque optimal
  • Une optimisation fiscale, un gain fiscal

Parmi les motivations décrites ci-dessus, il apparaît indispensable d’effectuer un arbitrage en intégrant les contraintes spécifiques à chaque investisseur, selon sa situation patrimoniale ainsi que ses besoins immédiats et futurs.

Vous voulez obtenir un revenu complémentaire ?

  • Assurer ou compléter sa retraite
  • Obtenir un rendement peu impacté fiscalement

Créer un patrimoine ?

  • Revente à terme pour se constituer un capital
  • Transmission d’un patrimoine à ses enfants

Optimiser votre fiscalité ?

Le gain fiscal, comme unique motivation d’investissement, est à proscrire.

  • La défiscalisation doit être vue comme un bonus lors d’un investissement et non comme la source de motivation principale
  • Même si la réduction d’impôt est conséquente, l’investissement immobilier suppose un effort d’épargne non-négligeable

L’actif choisi doit afficher des qualités intrinsèques déconnectées de toute considération fiscale.

IMMOBILIER NU OU IMMOBILIER GÉRÉ ?

L’arbitrage est une tâche complexe qui suppose de prendre en compte une multitude de critères afin de répondre au mieux aux besoins d’un investisseur. En effet, chacun se trouve dans une situation particulière qui lui impose une évaluation fine de ses objectifs.

Cet exercice implique par ailleurs de faire des choix : privilégier certaines options au détriment d’autres, trouver le meilleur équilibre, un même support ne pouvant regrouper l’intégralité des souhaits d’un client.

Le confort de gestion

Si en immobilier nu, il est possible d’avoir recours à une agence immobilière qui s’occupera de la mise en location du bien, en immobilier géré, nous pouvons parler d’un réel confort de gestion.

Le bail commercial contracté entre l’investisseur – propriétaire – et l’exploitant professionnel décrit les obligations et contreparties de chacun. L’exploitant s’occupera notamment du remplissage de la résidence et prendra à son compte les aléas locatifs.

Comparatif en termes de rendement

L’immobilier a la particularité de protéger le revenu de l’inflation grâce à une indexation des loyers. Ce phénomène est relativement similaire qu’il s’agisse d’immobilier nu ou d’immobilier géré.

En revanche, dès que l’on s’attache à comparer la performance sous le spectre du rendement, l’immobilier géré tire tout particulièrement son épingle du jeu. Le bail commercial permet de ne pas faire peser sur l’investisseur les risques locatifs. En effet, en immobilier géré, cette tâche incombe exclusivement à l’exploitant. En immobilier nu, l’absence de locataire viendra diminuer directement le rendement réel de l’opération.

Quel investissement privilégier d’un point de vue patrimonial ?

Les résidences médicalisées, actif dédié du fait d’équipements et de services importants, ne peuvent afficher un potentiel patrimonial similaire à l’immobilier nu. Il en va de même pour les résidences étudiantes et les résidences affaires qui proposent des typologies plus dédiées et donc moins propices pour séduire un propriétaire occupant. Les résidences de tourisme et résidences séniors se rapprochent sensiblement de l’immobilier nu avec des logements bénéficiant de localisations recherchées et d’une définition immobilière similaire au logement d’habitation.

COMMENT CHOISIR UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER GÉRÉ ?

Présentation de la location meublée

Investir dans un actif immobilier géré, c’est faire le choix d’un bien immobilier meublé afin de le mettre en location. Ce bien, intégré dans une résidence services sur un marché identifié (résidences tourismes, seniors, personnes âgées dépendantes…) vous offrira un confort de gestion puisque sa mise en location sera alors prise en charge par un professionnel dit « gestionnaire » ou « exploitant ».

 Approche Patrimoniale

La cible à la revente conditionne le potentiel patrimonial. Un actif dédié, difficilement transformable par une définition immobilière spécifique, séduira principalement un investisseur en cas de revente. Un actif peu dédié dispose d’atouts pour attirer un éventuel propriétaire occupant.

Approche Locative

Un investissement réalisé en immobilier géré n’a de pertinence que si une véritable cohérence économique préside à la mise en place du bail commercial. Il convient donc de maximiser le rendement réel dont l’analyse repose sur un faisceau de critères, notamment la qualité du gestionnaire et la cohérence du niveau de loyer.

COMMENT CHOISIR UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER NU ?

Approche Patrimoniale

Le patrimoine détenu par un investisseur est amené à évoluer avec le temps.

L’approche patrimoniale consiste à appréhender et à évaluer différents critères afin de favoriser un potentiel de valorisation attractif.

Une approche patrimoniale réussie repose sur une analyse plurifactorielle experte incluant les éléments suivants : le prix, la qualité intrinsèque du bien, l’emplacement et l’environnement.

Trouver les meilleures opportunités implique souvent de sortir des sentiers battus et d’analyser des marchés en développement où de véritables perspectives de valorisation apparaissent.

Villes et quartiers établis

Une grande ville et un quartier apprécié sont synonymes d’un prix élevé pour les biens anciens et neufs. En revanche, achetés au bon prix, ces logements représentent des opportunités patrimoniales de qualité.

Points de vigilance :

  • Du fait d’une offre limitée et d’une demande importante, les biens neufs affichent souvent des prix très supérieurs à ceux de l’ancien
  • Un décalage trop important entre les prix du neuf et de l’ancien peut réduire le potentiel de plus-value
Villes et quartiers en devenir

Couplés à des projets urbains, ces quartiers apparaissent aujourd’hui comme des ressources foncières affichant un potentiel de valorisation élevé.

  • Ces quartiers se révèlent très intéressants s’ils sont déconnectés, de manière significative, des marchés matures
  • Un marché immobilier en devenir affiche un potentiel de plus-value élevé.

Ce potentiel est étroitement lié au dynamisme économique et aux projets d’urbanisation de la ville et du quartier considéré.

Approche Locative

Une approche locative réussie repose sur une notion clef : la maximisation du rendement réel.

Pour un investissement immobilier locatif nu, il faut tenir compte des périodes d’absence de locataire qui viennent diminuer de fait le rendement réel.

Un loyer inférieur à la moyenne constatée sur un marché local permet de minimiser les pertes et de maximiser le rendement réel.

Minimiser le risque de vacance locative

Pour réduire ce risque, il convient de proposer à la location un bien disposant d’une localisation attractive et affichant un niveau de loyer cohérent.

Minimiser le délai de relocation

Pour que le rendement réel de l’opération soit optimisé, il faut impérativement qu’un locataire soit présent dans le logement. A ce titre, la fréquence de relocation, c’est-à-dire le nombre de changement de locataire, et le délai de relocation sont déterminants.

Optimiser le niveau des loyers

Pour réussir à maximiser le rendement, il faut minimiser les risques de vacance et réduire la rotation ainsi que la période d’absence de locataire. Pour réussir ceci, le bien doit généralement disposer de différents atouts :

  • Une localisation recherchée (proximité des commerces, des transports et des commodités)
  • Proposer une définition immobilière de qualité et des équipements (cuisine et salle de bain aménagées)
  • Afficher un loyer modéré pour attirer dès la première location et pour des périodes longues

IMMOBILIER LOCATIF : LA REVENTE

La cible à la revente

Avant d’envisager la revente, il faut chercher à connaitre la cible. S’agit-il d’investisseurs ? de propriétaires occupants ?

L’immobilier nu pourra séduire plus facilement une cible de propriétaires occupants, notamment pour les 2 pièces et plus.

Les produits immobiliers gérés seront plus attractifs pour une cible d’investisseurs. Le bail commercial réduit de fait la possibilité d’occuper le bien, mais accentue également l’attrait de cet actif pour un investisseur, grâce à la lisibilité et le cadre rassurant.

Quid de l’avantage fiscal ?

Attention, en cas de non-respect des engagements de détention ou de mise en location, les avantages fiscaux pourront être remis en cause par l’administration fiscale.

En Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) « classique », à chaque changement de propriétaire, le compteur des amortissements est remis à zéro. Ainsi chaque nouvel acquéreur amortit 100 % du prix de revient de l’immobilier (hors terrain) et du mobilier.

Quels sont les intérêts à favoriser la location meublée non professionelle ?

QUELS SONT LES INTÉRÊTS A FAVORISER LA LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE ?

La location meublée correspond à la location d’un logement garni d’un mobilier suffisant (literie, meubles…) pour permettre au locataire d’occuper celui-ci immédiatement. A la différence des revenus issus des locations de logements nus, les revenus perçus dans le cadre d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, permettant un traitement fiscal particulièrement avantageux. En effet, il est possible de neutraliser tout ou partie de la fiscalisation de ces revenus locatifs grâce à l’utilisation des amortissements. A ce titre, la location meublée apparaît comme étant un support performant pour quiconque souhaite préparer sa retraite ou se constituer un complément de revenus. Le statut de Loueur en Meublé permet ainsi de se constituer un patrimoine géré et à revenus garantis, fiscalement optimisés.

Le principe

La location meublée correspond à la mise à disposition d’un bien meublé.

La majorité des montages en location meublée fait l’objet d’un bail commercial entre le propriétaire investisseur et un exploitant professionnel. C’est cet exploitant qui a en charge de louer et gérer l’ensemble de la résidence. Il reversera ensuite au propriétaire un loyer régulier et prévu à l’origine dans le bail commercial (ce dernier régissant à l’avance les conditions juridiques et financières entre les deux parties).

La location meublée permet donc de percevoir des revenus et de déléguer la gestion quotidienne du bien à un gestionnaire, conférant ainsi à l’investisseur un important confort dans un cadre juridique défini.

Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC Non Professionnels et non des revenus fonciers (location nue).

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans, dans le cadre de l’article 39 C du Code Général des Impôts :

  • le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans
  • les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 12 et 55 ans (en fonction des éléments composants l’immeuble).

Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements sont alors différés sans aucune limitation de durée et seront utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.

Les avantages

Amortissements

Ce principe de différé de l’amortissement va permettre, en fonction des modalités de financement, au loueur en meublé non professionnel de neutraliser une partie importante voire toute la fiscalité sur les revenus issus de la location pendant la durée du prêt. Au remboursement de celui-ci, il pourra alors récupérer ses amortissements différés pour neutraliser fiscalement ses recettes locatives.

Récupération de la TVA

Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d’une résidence de tourisme classée ou d’une résidence para-hôtelière répondant aux conditions d’assujettissement des loyers à la TVA définies par l’article 261-D-4, l’application de la TVA à 5.5 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l’intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d’acquisition…).

Confort de gestion

Afin de vous offrir un confort de gestion, et notamment un gain de temps, le bien meublé en question sera intégré dans une résidence services et sa mise en location sera alors gérée par un professionnel (appelé aussi gestionnaire ou exploitant), dans le cadre d’un bail commercial.

Ce bail commercial est un contrat permettant de régir les conditions de la mise à disposition du logement. Il est contracté entre le bailleur (le propriétaire-investisseur) et le preneur (l’exploitant professionnel). Il est d’une durée minimum de 9 ans, renouvelable, et prévoit le montant du loyer, ses modalités de paiement et d’indexation ainsi que les pouvoirs et obligations de chacune des parties.

Le bail commercial permet au propriétaire de déléguer la gestion quotidienne du logement loué ainsi que son entretien. Il lui permet par ailleurs de percevoir des loyers tout en ayant une lisibilité sur le rendement et les charges inhérentes à son investissement.

Revente

Le statut de loueur en meublé s’appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles, à tout moment, d’être revendus à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier des avantages fiscaux du statut.

Dispositif Censi-Bouvard

Principe

Désormais, tout contribuable qui acquiert un ou plusieurs logements dans une résidence meublée peut prétendre à une réduction d’impôt de 11 % (selon la Loi de finances pour 2013) du montant de son ou de ses investissements (dans la limite d’un plafond annuel). Ce dispositif a été prorogé jusqu’en 2021.

Cette réduction, calculée sur le prix de revient du ou des logements, est étalée sur 9 ans.

Ce taux de 11 % de réduction d’impôt (contre 25 % en 2009 et 2010) est applicable pour les investissements réalisés depuis 2013.

Cette réduction d’impôt est accordée l’année de l’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Pour les logements rénovés, elle est accordée au titre de l’achèvement des travaux de rénovation. A noter, en cas de bénéfice de cette réduction d’impôt, l’imputation des amortissements est impossible à concurrence du prix de revient de l’immeuble ayant servi de base à la réduction d’impôt.

Les résidences éligibles à ce nouveau dispositif sont les suivantes :

  • établissements sociaux et médico-sociaux (EHPAD par exemple);
  • logements avec services pour étudiants;
  • résidences de tourisme classées;
  • centres de soins de longue durée;
  • résidences seniors bénéficiant de l’agrément qualité.

Obligations

  • Les contribuables doivent s’engager à louer le bien meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de l’établissement.
  • La location doit prendre effet dans le mois d’acquisition ou d’achèvement des logements.
  • Les logements concernés sont les suivants :
    • Ceux acquis neufs ou en VEFA
    • Ceux achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation
    • Et ceux achevés depuis au moins 15 ans qui font actuellement l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation

Notes

En optant pour le dispositif Censi-Bouvard, le montant de la réduction d’impôt est à prendre en compte dans le plafonnement global des niches fiscales.

Des modalités de report sont également prévues :

Lorsque la fraction de réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde pourra être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement.

Cependant, dans le cadre d’un investissement s’inscrivant dans une logique de constitution d’une rente, l’option pour les amortissements s’avérera dans la très grande majorité des cas beaucoup plus pertinente que la réduction d’impôt Censi-Bouvard.

La revente d’un investissement LMNP en pratique

La TVA

Dès lors que le bien est maintenu sous exploitation par bail commercial pendant au minimum 20 ans consécutifs (quel que soit le nombre de propriétaires successifs) alors il n’y a pas de restitution de la TVA récupérée par le 1er acquéreur.

A défaut, cette dernière fait l’objet d’une restitution à raison d’1/20ème par année restant à courir jusqu’au 20ème anniversaire.

Les amortissements

A chaque changement de propriétaire le compteur des amortissements est remis à zéro. Ainsi chaque nouvel acquéreur amortit 100 % du prix de revient de l’immobilier (hors terrain) et du mobilier.

Quel intérêt pour un investisseur d’acheter un bien meublé en exploitation ?

La motivation de l’acheteur est la même que celle du vendeur au moment de son investissement. A savoir : générer du revenu indexé non fiscalisé sur du très long terme, perceptible immédiatement et associé au confort du bail commercial, le tout en complément de revenus. Ceci explique le succès de la location meublée depuis plus de 60 ans.

LMNP : Points de vigilance

La cohérence économique :

Le loyer versé par l’exploitant doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps. Il faut être vigilant aux loyers anormalement élevés en taux et en montant par chambre. Ils sont souvent dus à des prix de vente très élevés. De plus, le risque économique est de voir le gestionnaire en incapacité de l’assumer.

Les conditions du bail commercial :

Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. Conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l’opération.