En quoi consiste la loi Pinel ?

En quoi consiste la loi Pinel ?

 

Un contribuable peut bénéficier de la réduction d’impôt prévue par la loi Pinel en investissant dans un logement neuf (achevé depuis moins de 5 ans), logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), logement ancien avec des travaux de rénovation représentant au moins 25% du coût de l’opération ou quelques autres spécificités (local transformé en logement d’habitation, travaux de réhabilitation, etc.). Les logements neufs doivent respecter un niveau de performance énergétique, déterminé par la réglementation RT 2012.

Ce logement doit être loué nu (le meublé n’est pas possible durant l’engagement de location) et à un locataire qui en fait sa résidence principale. Aussi, le locataire ne doit pas dépasser certains plafonds de revenus déterminés selon le tableau suivant :

Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2018) en fonction de la zone géographique – Bail conclu en 2020 – Métropole
  Zone
Composition du foyer fiscal A bis A B1 B2 C
Personne seule 38 465 € 38 465 € 31 352 € 28 217 € 28 217 €
Couple 57 489 € 57 489 € 41 868 € 37 861 € 37 861 €
+ 1 personne à charge 75 361 € 69 105 € 50 349 € 45 314 € 45 314 €
+ 2 personnes à charge 89 439 € 82 776 € 60 783 € 54 705 € 54 705 €
+ 3 personnes à charge 107 053 € 97 991 € 71 504 € 64 354 € 64 354 €
+ 4 personnes à charge 120 463 € 110 271 € 80 584 € 72 526 € 72 526 €
Majoration par personne à charge supplémentaire 13 421 € 12 286 € 8 990 € 8 089 € 8 089 €

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

Note : les plafonds ci-dessus concernent le revenu fiscal de référence de l’année N-2. Si les revenus de votre locataire ont augmenté entre temps, il n’y aura pas d’impact.

Quelle est la réduction possible ?

La réduction Pinel est calculée sur le montant de l’investissement auquel il faut ajouter les frais d’acquisition (dans la limite de 300 000 €).

La loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 2% par an les 9 premières années et de 1% les années 10 à 12 soit :

  • 12% sur 6 ans
  • 18% sur 9 ans
  • 21% sur 12 ans

A noter qu’il est possible de proroger l’engagement initial par période triennale au bout de 6 et 9 ans.

Notre conseil : un accompagnement initial sur le projet d’investissement est indispensable dans ce cas, puisque la prorogation peut avoir pour effet de décaler la réduction fiscale d’une année sous certaines conditions. 

Quels sont les plafonds de réduction ?

La réduction ne s’applique que dans la limite de 5 500 € au mètre carré.

Exemple : un investisseur acquiert un logement de 40m² pour 6 500 €/m² soit 260 000 €. Le plafond de prix au mètre carré étant dépassé, la réduction ne s’appliquera que sur 5 500 x 40 = 220 000 €.

La réduction d’impôt Pinel entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000€. Il faut donc tenir compte des autres réductions d’impôt : loi Duflot, salariés à domicile, garde d’enfants, etc. La base défiscalisable ne s’applique que sur un montant d’investissement maximum de 300 000 € par an, soit 6 000 € de réduction annuelle (cependant, si vous mettez en place un nouvel investissement l’année suivante, vous pouvez défiscaliser dans la limite de 10 000 €).

Existe-t-il des plafonds de loyer à respecter ?

Le plafond ne doit pas dépasser certaines limites de loyer au m² :

Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole
Zone 
Localisation du logement A bis  A B1 B2 (sur agrément)
Plafonds mensuels de loyer au m² 17,43 € 12,95 € 10,44 € 9,07 €

Pour calculer le loyer Pinel, vous devez procéder aux 4 étapes suivantes :

  1. Déterminer la zone dans laquelle se situe votre bien.
  2. Calculer la surface pondérée : il s’agit de la surface de votre bien à laquelle s’ajoute une partie de la surface annexe dans la limite de 8m² (terrasse, loggia, etc.). La surface annexe est pondérée en général à 50% dans les grandes villes.
  3. Multiplier le résultat précédent par le loyer/m².
  4.  Multiplier ce résultat par un coefficient de pondération : 0,7 + (19 / surface pondérée). Ce coefficient est de maximum 1,2.
Cas pratique : acquisition d’un bien de 42m² + 18m² de terrasse sur Bordeaux (zone B1) au prix de 260 000 €.
  1. Bordeaux étant situé dans la zone B1, le plafond de loyer au m² est de 10,28 €.
  2. La surface pondérée est de 42m² + 8m² (la surface annexe de 18m² est pondérée à 50% dans la limite de 8m²) soit 50m².
  3. Le loyer théorique est de 50 x 10,28 = 514 €.
  4. Il faut multiplier le loyer par le coefficient multiplicateur soit :  514 x (0,7 + 19/50) = 555,12. Le loyer applicable à votre bien est de 555,12 €.


Notre conseil : il est parfois plus intéressant de louer le garage dans un bail séparé pour avoir un loyer complémentaire (dans ce cas, le prix du garage sort de la base défiscalisable). 

 

Que se passe-t-il en cas de départ à l’étranger ?

Il s’agit d’une question que se pose systématiquement un investisseur ayant pour projet un éventuel départ à l’étranger. La loi a été assouplie pour les investissements réalisés à compter de 2019. Quelle que soit la situation, l’engagement de location doit être respecté jusqu’à son terme (à défaut, l’administration pourra reprendre tout ou partie de l’avantage fiscal).

  • Les investissements réalisés jusqu’au 31/12/2018 : le contribuable ne peut bénéficier de la réduction Pinel les années où son domicile fiscal est situé hors de France.

En cas de retour en France dans la période d’engagement, vous pouvez bénéficier des réductions d’impôt restantes. Celles qui n’ont pas été imputées du fait de l’expatriation sont cependant perdues.

  • Les investissements réalisés à partir du 01/01/2019 : il est possible pour le contribuable de bénéficier de la réduction d’impôt sur les revenus imposés en France. Le surplus éventuel ne donne pas lieu à remboursement.

Pour rappel, cela concerne les revenus de source française qui restent imposables en France. Dans les deux cas, l’administration fiscale précise que le transfert de son domicile fiscal hors de France ne remet pas en cause l’avantage fiscal obtenu jusqu’à l’expatriation. 

Note : la prorogation de l’engagement est possible uniquement si l’investisseur est domicilié fiscalement en France l’année où il exerce cette faculté.

Comment bien sélectionner son investissement Pinel ?

Avant tout investissement, il convient de s’assurer que les critères d’un bon placement immobilier sont respectés, à savoir :

  • Un emplacement de qualité
  • Un prix au m² cohérent
  • Une demande locative importante

Notre conseil : la réduction d’impôt ne doit pas être déterminante dans le choix de l’investissement. L’objectif premier de l’investissement immobilier doit être la constitution d’un patrimoine et la perception d’une rente complémentaire. La réduction Pinel est la « cerise sur le gâteau » pour votre investissement.

Dans le cadre d’un investissement locatif, l’investisseur ne sera pas l’occupant du logement. Néanmoins, il doit être exigent en matière de qualité de construction.

Enfin, avant de vous lancer dans un projet, il convient de se faire accompagner afin de veiller à l’adéquation du programme avec votre profil et vos objectifs.