Les SCPI de bureaux et de commerces vont-elles réorienter leur stratégie ?  

Les premiers chiffres 2020 des SCPI sont là. Si les rendements restent plutôt bons pour cette année, il en résulte une baisse de rendement et/ou de valorisation de par la conjoncture de l’immobilier de bureaux/commerces.

Moins de collecte…la peur de l’illiquidité ?

La collecte a subi un premier revers important au 2^ème trimestre. Si la SCPI est encore perçue comme un placement avec un couple rendement/risque intéressant, elle n’a pas su captiver les investisseurs dans une période d’incertitudes.

Preuve en est, hormis les livrets traditionnels, tous les placements ont subi une décollecte. A partir de cette simple donnée, nous pouvons déduire 2 choses :

• L’incertitude de la Covid-19 pousse les épargnants à garder de la liquidité. La SCPI de bureaux et commerces par définition n’est pas liquide.

D’une part, les frais pratiqués par le marché à l’entrée supposent un horizon de placement sur 5 ans minimum (en moyenne 4% moins la fiscalité des revenus fonciers vous donne un rendement net de 2%).

D’autre part, en cas de retrait massif des épargnants, la société de gestion peut repousser le rachat des parts ou instaurer une liste d’attente.

• L’investisseur craint aujourd’hui le risque sur ses placements ce qui est en contradiction avec la recherche d’un rendement toujours plus important (voir en ce sens : https://www.wagram-patrimoine.com/blog/financier/pourquoi-faut-il-se-mefier-des-rendements-trop-beaux/ ) .

Avec un fonds euros au point mort, des fermetures de commerces et bureaux en confinement, une recrudescence du télétravail, les investisseurs préfèrent loger leur épargne sur des livrets, comptes épargne, quitte à se priver pendant quelques temps d’un rendement satisfaisant.

Ce phénomène pousse parfois les investisseurs à s’essayer à de nouvelles choses : valeurs thématiques en bourse, matières premières et cryptomonnaies. Mais n’oublions pas que ces placements, même s’ils permettent des coups d’opportunité, demeurent volatils et réservés à une clientèle (très) avertie.

Concernant les SCPI, cette peur de l’illiquidité pourrait les inciter à changer leur stratégie en accordant une plus grande liquidité : moins de frais à l’entrée et une plus grande poche de liquidités dans la société.

Mais a contrario, le rendement et/ou la valorisation des parts s’en verrait affaiblie. Un arbitrage doit s’opérer dans une logique raisonnable pour maintenir la valorisation et rassurer les nouveaux entrants.

Une internationalisation du placement ?

Certaines SCPI ont depuis quelques années adopté une stratégie de diversification sur l’Europe. La diversification géographique sur le territoire national ne semble plus rassurer les investisseurs.

Cela s’observe sur toutes les classes d’actifs : les actions américaines et émergentes sont plébiscitées, les contrats internationaux (assurance-vie luxembourgeoise notamment) prennent le pas dans le patrimoine de la clientèle privée, le bitcoin provient de l’étranger, …

C’est un des revers de la rupture qui s’est accentuée ces dernières années en France. Il y a une véritable perte de confiance des particuliers dans l’épargne française. Les incitations fiscales (PEA, FIP, FCPI, …) ne suffisent plus à réorienter l’épargne.

Pour les SCPI, l’augmentation constante de l’immobilier depuis des dizaines d’années et la volonté perpétuelle d’un rendement fort va les pousser soit à prendre plus de risques en France, soit rechercher du rendement à l’international.

La principale critique des SCPI provenait de leur opacité (malgré les communications régulières des sociétés de gestion). En investissant à l’international, cette opacité se renforcera au fur et à mesure, à tel point que le seul aspect immobilier de la SCPI sera son imposition aux revenus fonciers.

Petit avantage tout de même : les prélèvements sociaux sur les biens à l’étranger sont souvent moins importants…

La réorientation de l’épargne vers le résidentiel ?

La transformation profonde des bureaux/commerces et des modes de consommation favoriserait-elle l’immobilier résidentiel ? C’est fortement probable.

De plus en plus de sociétés de gestion réhabilitent les bureaux en habitations. Le résidentiel haut-de-gamme et patrimonial prend le pas dans l’attente des investisseurs. Les grandes surfaces et maisons attirent de plus en plus.

Rien de plus normal après tout : les confinements ont conforté les particuliers dans la recherche de grands espaces, jardins, terrasses et un environnement de travail plus sain. Nombreux sont ceux qui désertent la capitale pour s’installer en province où le foncier est plus accessible.

Les SCPI auraient un coup à jouer sur le résidentiel qualitatif. Certaines ont déjà emboité le pas, mais le marché reste majoritairement orienté sur le bureau et commerce.

Cette transition ne peut s’effectuer d’un seul coup. Elle peut entraîner à court/moyen terme des variations à la baisse de la valorisation du parc locatif des SCPI.

De la même manière, les diverses renégociations de loyers, liées à la pandémie et aux difficultés économiques entraîne d’un côté une baisse du rendement à long terme lorsque la renégociation est acceptée et d’un autre côté un risque de fermeture du bureau/commerce lorsque l’entreprise ne peut plus faire face aux échéances.

Il y a donc un véritable risque qui pèse sur les investisseurs en possession de ces parts de SCPI. Risque qui augmente au fur et à mesure des années.

Comment calculer la vraie rentabilité d’un bien locatif ?

Qu’inclut-on dans le calcul d’une rentabilité ?

Une rentabilité ne se résume pas à calculer le loyer divisé par le prix d’achat.

Prenez en compte les éléments qui diminuent la rentabilité : taxes foncières, fiscalité, frais comptabilité, assurances, frais de gestion, frais de copropriété, etc.

Il n’est pas rare de se dire qu’on paye tel prix au m² ou que le prix total est trop élevé. La base de calcul doit inclure tous les frais annexes et travaux qui viennent grever le bien.

Lorsque l’on parle de 300 000€ pour un bien immobilier :

• Le mobilier est-il inclus ? Sinon, rajoutez un ticket de 10 000€.
• Les frais de Notaire sont-ils inclus ? 18 000€ de plus…
• Avez-vous bloqué plusieurs journées pour recevoir le mobilier, le monter, effectuer le suivi des chantiers ?
• Incluez-vous les travaux éventuels ? Il est facile de se dire que l’on fait un placement à 4% mais si l’investisseur réalise 26 000€ de travaux, le rendement baisse de près de 0,4%…

L’immobilier est quelque chose de simple à condition d’y consacrer un temps non négligeable… Faut-il payer une agence immobilière qui aura le staff nécessaire pour s’occuper de votre location ou s’arranger pour trouver soi-même un locataire avant de partir en vacances en plein mois d’août ? Si vous hésitez sur ce point, sachez que cela arrivera tôt ou tard sur un investissement locatif.

De la même manière, prenez-vous en compte le turn-over et les 7 jours pour remettre un locataire en place ? Dans les zones moins tendues où le rentabilité semble encore plus belle, il n’est pas rare qu’un mois se soit écoulé avant la relocation (le rendement est donc rogné d’un mois de loyer…).

Un rendement de marché aujourd’hui sur une ville importante oscille entre 3 et 5%. Cela peut paraître peu, mais lorsque vous payez un crédit moins de 1,5%, l’effet de levier est bien présent.

Arrêtons de comparer investissement rentable et cash-flow positif

Dans l’idée commune, pour qu’un investissement soit rentable, il doit dégager une rente complémentaire en plus de toutes les charges tous les mois.

Nous avions détaillé dans notre précédent article (à retrouver ici : https://www.wagram-patrimoine.com/blog/financier/pourquoi-faut-il-se-mefier-des-rendements-trop-beaux/) que pour avoir un cash-flow positif sur un studio parisien, il fallait le louer plus de 1030€… soit un prix de 300€ supérieur au plafond moyen prévu par l’encadrement des loyers.

Saviez-vous qu’un cash-flow négatif vous permettait de valoriser votre patrimoine uniquement par l’effet des taux d’intérêt et de l’effet de levier ? Nous pouvons l’illustrer simplement par l’exemple suivant.

J’épargne 700€ par mois et souhaite valoriser mon patrimoine. Pour cela, je peux soit affecter cette épargne sur une épargne régulière type PEL (1% de rémunération hors flat tax pour les PEL souscrits aujourd’hui) soit sur un bien immobilier patrimonial avec un effort d’épargne de 700€.

Voici les caractéristiques d’un bien patrimonial qui peut rentrer dans ce critère :

• Achat 230 000€.
• Frais de Notaire 17825€.
• Travaux 53 000€.
• Mobilier 11800€.
• Frais d’ingénierie 24 668€.

• Loyer mensuel 1080€ charges comprises.
• Frais de copropriété 1416€.
• Taxe Foncière 600€.
• Assurances + CFE 680€.
• Location meublée non professionnelle.
• Rendement sur achat + travaux + frais ingénierie = 4,22%.
• Rendement sur investissement total (mobilier + frais de notaire inclus) = 3,85%.

Le tableau de flux est donc le suivant :

L’investissement au premier abord ne paraîtrait pas rentable. Et pourtant…

Admettons que vous le revendiez dans 15 ans au prix bien + travaux + frais d’ingénierie.

Sur une épargne type PEL sécurisé, le gain total est de 10 196€ après impôt… soit une épargne totale de 167 996€.

Et si nous revenions aux standards logiques d’un investissement ?

Comment nous l’avons vu, l’investissement immobilier est donc rentable sans même parler de plus-value… Alors certes, vous pouvez rechercher un bien moins qualitatif avec un cash-flow plus proche de 0€ voir une rente complémentaire.

Mais quelle est la qualité du bien ? Est-il adapté aux normes actuelles ? Avez-vous inclus dans votre plan les travaux éventuels de rénovation ?

Par exemple, un propriétaire va devoir effectuer les travaux de transition énergétique pour que son bien soit louable à horizon 2023.

De la même manière, pour les locations saisonnières, avez-vous pris en compte les aléas liés aux évènements extérieurs : pandémie, grèves, baisse du tourisme dans certaines zones, etc. ?

Les évolutions règlementaires telles que la limitation des locations de courte durée dans les grandes villes et le plafonnement de loyer régulièrement présent rendent la vie des chasseurs de rentabilité compliquée.

Avec les dernières années, l’investissement doit revenir à des standards traditionnels : qualité, notion de risque, prise en compte d’aléas et d’imprévus, revenus complémentaires.

Déléguer la recherche d’un bien locatif avec un mandat de recherche ?

L’immobilier locatif ancien a le vent en poupe depuis plusieurs années. Si les régimes fiscaux types Pinel, Malraux, etc. restent présents dans le patrimoine français, la location meublée traditionnelle peut sortir son épingle du jeu.

Cependant, dans un marché tendu notamment sur les petites surfaces, la recherche d’un bien peut être compliquée. Un mandat de recherche immobilier peut être une solution pour trouver un bien locatif avec l’accompagnement d’un professionnel.

Comment fonctionne un mandat de recherche ?

Le mandat de recherche est un contrat par lequel le mandant (l’investisseur) confie à un mandataire titulaire de la carte de transaction immobilière (appelée « carte T ») le soin de trouver un bien qui corresponde à son projet.

Le mandataire est en général payé au succès, c’est-à-dire lorsque vous avez trouvé le bien qui correspond à vos recherches.

Les missions du mandataire peuvent être multiples :

• Sourcing de biens.

• Optimisation du plan (l’intervention d’un architecte d’intérieur a un coût pour le mandataire).

• Analyse des documents du bien : PV d’assemblées générales, entretien copropriété, charges, etc.

• Commande, réception et montage du mobilier, surtout si cela est fait dans différents établissements.

• Devis d’aménagement et suivi des travaux.

• Mise en place de la meilleure stratégie pour louer le bien : sélection locataires, agence immobilière, etc.

• Accompagnement sur le montage du dossier : statut fiscal, déclaration comptable, suivi crédit, …

Le plus souvent, le mandat implique à votre charge le fait que vous ne prospectiez pas en direct le bien que vous a proposé le mandataire. En dehors de ce cas-là, rien ne vous empêche de signer un mandat, voir ce qui est proposé par le mandataire et prendre votre décision lorsque le mandataire vous propose plusieurs biens.

Les points d’attention pour signer un mandat

Qu’englobe la prestation du mandataire ?

Avant toute chose, vérifiez les prestations comprises dans le mandat. Il n’est pas rare de voir des prestations avec un tarif très attractif mais pour un travail peu qualitatif.

Le mandataire se rémunère au titre de l’accompagnement dans votre projet. Ainsi un package global rémunéré 2 ou 3% peut cacher une insuffisance au niveau du suivi.

Trouver le bon bien au bon prix et réaliser toutes ces démarches prend beaucoup de temps. Tout travail nécessite une rémunération. Si un élément vous semble peu cher, c’est qu’il y a une raison !

Attention aux fausses promesses de rendement !

Nous l’avions développé dans un précédent article: Une trop belle rentabilité implique obligatoirement un risque à un moment ou à un autre.

Préférez-vous un rendement pérenne de 3-4% sur un investissement qualitatif ou un rendement de 7%-8% sur le papier soumis à des aléas : travaux imprévus, turnover, valeur patrimoniale discutable ?

Si les très petites surfaces étaient privilégiées par les investisseurs, les confinements de 2020 ont montré qu’un T2 ou T3 sera moins déserté qu’un studio sur une année.

N’oubliez pas également qu’un plafond de loyers s’applique dans certaines villes (Paris par exemple…). Ainsi lorsque nous voyons des rendements de 5-6% dans la capitale, cela peut apparaître excessif surtout quand le taux moyen de rendement oscille entre 3 et 3,5%…

L’immobilier patrimonial a aujourd’hui une capacité à résister aux crises économiques et sanitaires. L’immobilier qui génère du rendement important ou l’immobilier de courte durée a subi de plein fouet la pandémie de la Covid-19. Est-ce réellement le moment de s’y aventurer à nouveau ?

Précisez toujours votre recherche et raisonnez en effort d’épargne !

« Je souhaite un bien de X€ dans telle ville » est beaucoup trop imprécis pour une recherche. Il convient de bien déterminer les critères qui vous semblent rédhibitoires, la zone de localisation de votre futur investissement, les quartiers que vous souhaitez.

De la même manière, définissez précisément votre budget : incluez-vous les frais de Notaire dans votre enveloppe ? les frais de mobilier ? Lorsque vous exprimez une rentabilité, englobe t-elle bien la valeur totale de l’investissement ? Sur le bien + travaux ? Sur l’assiette totale d’investissement ?

Un effort d’épargne précis est ce qu’il y a de plus efficace, puisque cela va délimiter le budget de manière ferme. Êtes-vous à l’aise avec 500€ d’effort d’épargne mensuel (toutes charges incluses : foncière, copropriété, fiscalité, etc.) ? 1000 € ? 2000 € ?

Pourquoi un mandat de recherche ?

Cette prestation ne conviendra pas à tout le monde mais s’adresse principalement aux investisseurs qui n’ont le temps ni l’envie de passer des heures sur la recherche d’un bien locatif patrimonial. Cette prestation s’intègre parfaitement dans une stratégie de revenus complémentaires à la retraite puisque l’objectif d’un épargnant est de maintenir son train de vie.

Il est parfois préférable de réduire légèrement le rendement pour avoir une qualité patrimoniale optimale.

Plus un bien est de qualité et a un rendement de marché, moins fort sera le risque de vacance locative.