Pourquoi acquérir en nue-propriété ?

POURQUOI INVESTIR EN NUE-PROPRIÉTÉ ?

Ce dispositif, particulièrement adapté aux épargnants qui apprécient l’immobilier sans contrainte, présente de nombreux avantages qui permettent de faciliter la constitution d’un patrimoine varié et créateur de richesse.

L’investisseur achète la nue-propriété d’un bien immobilier pour 50 à 70 % de sa valeur actuelle. Pendant une période de 15 ans à 20 ans, il est déchargé du risque locatif, de l’entretien, des charges et de la fiscalité qui sont assumés par l’usufruitier. La nue-propriété, permet entre autres avantages, de capter dès l’achat, sous forme de réduction du prix, l’équivalent de 15 années de loyers totalement défiscalisés, et de transformer ainsi une rentabilité locative aléatoire souvent grevée de frais et taxes, en une capitalisation sûre.

Principe de l’achat en nue-propriété

Le principe utilisé est celui du démembrement de propriété inscrit dans le Code civil de 1804, mis au service d’un partenariat public-privé. Des épargnants et des bailleurs institutionnels sont réunis et chacune des parties achète ce qui l’intéresse, pour une durée fixe (d’au minimum 15 ans), définie contractuellement pour chaque programme immobilier :

  • L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier ; il détient alors les murs et se constitue un patrimoine et des revenus à terme ;
  • L’usufruit est acquis simultanément par un bailleur social ou institutionnel qui assure la gestion locative et prend en charge l’entretien du bien, les travaux et les taxes.

Au terme du démembrement, l’épargnant nu-propriétaire devient plein propriétaire automatiquement et gratuitement. Cette dissociation du patrimoine et de l’usage permet de partager les coûts tout en préservant l’objectif principal de chaque acteur.

L’épargnant peut revendre à tout moment avant la fin du démembrement, aucune durée de détention n’est imposée. Les avantages fiscaux seront acquis, et le nouvel investisseur pourra également en bénéficier. Le marché secondaire est actif, de nombreux épargnants recherchant des durées d’investissement inférieures à 15 ans.

USUS, FRUCTUS, ABUSUS

Le droit romain décomposait la propriété en trois prérogatives :

  • L’usage du bien (usus), qui permet d’occuper un logement ;
  • La jouissance du bien (fructus), qui permet d’en recueillir les fruits, les loyers ;
  • La disposition du bien (abusus), qui permet de le revendre, de l’agrandir, etc

Les deux premières prérogatives sont réunies dans l’usufruit que le Code Civil définit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété (…) » (art. 578 du Code Civil).

Les avantages de l’investissement en nue-propriété

La création de richesse immobilière

La capacité d’épargne ou d’emprunt va jouer à plein régime. En effet, par rapport à un investissement locatif classique en revenus fonciers, 3 éléments confiscatoires de richesse sont supprimés :

  1. Le risque de l’impayé des loyers n’existe plus, ces derniers étant perçus, dès l’acquisition, sous forme de réduction du prix de l’appartement.
  2. La fiscalité sur les revenus fonciers ne s’applique pas. La fiscalité sur les revenus fonciers étant devenue confiscatoire, il n’est désormais plus possible de rembourser un emprunt ni de se constituer un patrimoine immobilier traditionnel. Certes avec un investissement en nue-propriété vous ne percevez aucun revenu régulier (loyer), mais quel intérêt si celui-ci est surtaxé ? Il est plus judicieux de percevoir immédiatement ces loyers sous forme de réduction du prix.
  3. Les charges, dépenses d’entretien, travaux, sont payés par l’usufruitier. En tant que nu-propriétaire, vous ne supportez aucune dépense pendant toute la durée du démembrement

La rentabilité

  1. Bénéfice d’une première rentabilité mécanique. Avec une décote de 40% sur un démembrement de 15 ans, à valorisation immobilière nulle, l’investissement immobilier en nue-propriété génère une rentabilité de base de 3.47% l’an net de charges et net de fiscalité, liée à la seule récupération automatique et gratuite de l’usufruit du bien au terme du démembrement.
  2. Ajout à cette rentabilité de
    • l’effet de levier du financement
    • l’effet de levier fiscal avec la défiscalisation des autres revenus fonciers.
    • la revalorisation éventuelle du bien immobilier dans sa totalité (usufruit + nue-propriété) sur toute la période alors que seule la nue-propriété a été payée.

La sérénité

En contrepartie de la perception de loyers par l’usufruitier, ce dernier gère et prend à sa charge :

  • Les aléas locatifs (gestion des locataires, impayés, vacances du bien)
  • Les charges (frais de gestion locative, honoraires de syndic, charges d’entretien, assurances)
  • Les travaux d’entretien (y compris les gros travaux : art. 605 et 606 du code Civil)
  • Les taxes y compris la taxe foncière

A l’issue de cette période, le bailleur garantit à l’épargnant propriétaire le bon état d’habitabilité des lieux. L’investisseur bénéficie d’un confort total pendant toute la durée du démembrement. La revente peut s’effectuer à tout moment, aucune durée de détention n’étant imposée.

La fiscalité du nu-Propriétaire

Dans tous les cas, OPTIMISATION DE LA SITUATION FISCALE :

  • Economie sur IR et prélèvements sociaux

En achetant seulement la nue-propriété d’un bien immobilier grevé d’un usufruit temporaire de 15 ans pour 60 % de sa valeur actuelle en pleine propriété, l’équivalent de 15 années de loyers totalement défiscalisés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux est capté dès l’achat, sous forme de réduction du prix

  • Economie sur les frais de notaire, qui ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété
  • Economie sur la taxe foncière qui, pendant toute la durée du démembrement, reste à la charge de l’usufruitier.

Augmentation de la rentabilité de l’investissement

Financement au moyen d’un prêt immobilier :

En réalisant un investissement en nue-propriété au moyen d’un emprunt, les intérêts de ce dernier sont déductibles des autres revenus fonciers existants par ailleurs. Ceci permet donc de réduire le montant de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Points de vigilance

La pierre démembrée est devenue un matériau recherché, notamment du fait de la raréfaction des niches fiscales. Mais, comme pour tout succès, attention aux excès. Un investissement en nue-propriété doit donc en premier lieu respecter les fondamentaux de l’immobilier, à savoir un emplacement de premier plan et un prix de la pleine propriété cohérent avec celui du marché.

Nous pouvons vous guider pour faire un bon investissement, notamment quant au choix du bien et à l’analyse de son prix en pleine propriété.

Nue-propriété : questions fréquentes

Puis-je revendre la nue-propriété ? Quelle est la durée minimum de détention ?

Pendant la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire peut revendre son bien à tout moment sans durée minimum de détention. Il conserve tous les avantages fiscaux qu’il a pu cumuler. Les nouveaux acquéreurs bénéficient des mêmes avantages que les primo-investisseurs avec une durée d’usufruit réduite.

Qui s’occupe de l’entretien du bien ?

Le bailleur institutionnel/usufruitier s’engage à entretenir de manière permanente les parties privatives et communes de la résidence. Les travaux à effectuer sont à sa charge, quelle que soit la nature de ceux-ci : les petites et grosses réparations sont supportées par l’usufruitier (articles 605 et 606 du Code civil). La restitution des biens au nu-propriétaire devenu plein propriétaire, est effectuée après remise en état effectuée par l’usufruitier.

Tous ces engagements sont présents dans la promesse de vente et l’acte authentique.

Que paie le nu-propriétaire pendant la durée du démembrement ?

Toutes les charges, travaux, assurance, impôts, taxes et risques locatifs sont supportés par l’usufruitier «bailleur social».

L’unique charge que les nus-propriétaires ont à supporter concerne les immeubles entièrement démembrés (pas d’accession classique). Dans ce cas, les investisseurs auront la charge d’un syndic des nus-propriétaires qui aura pour mission de préserver leurs intérêts en veillant au bon entretien de la résidence. A cet effet, il constitue une Assemblée Générale tous les ans et émet des notices techniques à l’attention des investisseurs. Cette charge représente un coût d’environ 250 €/an et par appartement.

Que se passe-t-il à la fin du démembrement ? Comment le nu-propriétaire récupère-t-il la pleine propriété de son bien immobilier ? Quelles sont les formalités à accomplir ?

Au terme de la période de démembrement, l’usufruit s’éteint et la nue-propriété redevient pleine propriété au profit du nu-propriétaire, de manière gratuite et automatique.

La seule démarche qu’a à effectuer le nu-propriétaire à la fin de la durée du démembrement est d’indiquer au locataire en place son choix de reprendre l’appartement pour le vendre, l’occuper lui-même ou continuer à le louer. Dans la dernière hypothèse, il devra proposer un nouveau bail « classique » en priorité au locataire en place. Dans le cas où le locataire en place refuserait de payer des loyers libres, le bailleur social sera tenu de lui trouver une solution de relogement équivalente, et le nu-propriétaire pourra louer le bien de manière classique.

Quelle est l’assiette de l’impôt sur les plus-values immobilières en cas de revente ?

  • Cas n°1 : revente de la nue-propriété pendant la période de démembrement :

Assiette de la plus-value = prix de revente de la nue-propriété – prix d’acquisition de la nue-propriété.

  • Cas n° 2 : revente du bien après la période de démembrement (extinction de l’usufruit) :

Assiette de la plus-value = prix de la revente de la pleine propriété – valeur vénale du bien en pleine propriété (nue- propriété et usufruit) lors de la date d’acquisition de la nue-propriété.

Une fois l’assiette déterminée, l’abattement pour durée de détention s’applique (à partir de la date d’acquisition jusqu’à la date de cession), puis le taux d’imposition au titre des plus-values immobilières des particuliers (+ prélèvements sociaux).

Récapitulatif

Economie sur le prix d’achat : un investissement en nue-propriété permet de capter l’équivalent de 15 ans de loyers totalement défiscalisés (sous forme d’une réduction du prix de la pleine propriété) ;

  • Rentabilité : La seule récupération automatique de l’usufruit équivaut à un placement à 3.47 % net de charges et net de fiscalité, en considérant que l’immobilier ne s’est pas valorisé au terme ;
  • Défiscalisation : une rentabilité augmentée à plus de 5 % net avec une optimisation fiscale des revenus fonciers existants, voire de ne plus être assujetti à l’IFI dès lors que le patrimoine immobilier net à déclarer devient inférieur à 1,3m€ ;
  • Sécurité : tous les aléas locatifs, charges, entretien, travaux (petites et grosses réparations – articles 605 et 606 du Code civil)) sont payés par l’usufruitier ;
  • Confort : une restitution du bien après remise en bon état d’habitabilité ;
  • Flexibilité : une sortie possible à tout moment sans perte des avantages fiscaux acquis.