Pourquoi acquérir en nue-propriété ?

POURQUOI INVESTIR EN NUE-PROPRIÉTÉ ?

Ce dispositif, particulièrement adapté aux épargnants qui apprécient l’immobilier sans contrainte, présente de nombreux avantages qui permettent de faciliter la constitution d’un patrimoine varié et créateur de richesse.

L’investisseur achète la nue-propriété d’un bien immobilier pour 50 à 70 % de sa valeur actuelle. Pendant une période de 15 ans à 20 ans, il est déchargé du risque locatif, de l’entretien, des charges et de la fiscalité qui sont assumés par l’usufruitier. La nue-propriété, permet entre autres avantages, de capter dès l’achat, sous forme de réduction du prix, l’équivalent de 15 années de loyers totalement défiscalisés, et de transformer ainsi une rentabilité locative aléatoire souvent grevée de frais et taxes, en une capitalisation sûre.

Principe de l’achat en nue-propriété

Le principe utilisé est celui du démembrement de propriété inscrit dans le Code civil de 1804, mis au service d’un partenariat public-privé. Des épargnants et des bailleurs institutionnels sont réunis et chacune des parties achète ce qui l’intéresse, pour une durée fixe (d’au minimum 15 ans), définie contractuellement pour chaque programme immobilier :

  • L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier ; il détient alors les murs et se constitue un patrimoine et des revenus à terme ;
  • L’usufruit est acquis simultanément par un bailleur social ou institutionnel qui assure la gestion locative et prend en charge l’entretien du bien, les travaux et les taxes.

Au terme du démembrement, l’épargnant nu-propriétaire devient plein propriétaire automatiquement et gratuitement. Cette dissociation du patrimoine et de l’usage permet de partager les coûts tout en préservant l’objectif principal de chaque acteur.

L’épargnant peut revendre à tout moment avant la fin du démembrement, aucune durée de détention n’est imposée. Les avantages fiscaux seront acquis, et le nouvel investisseur pourra également en bénéficier. Le marché secondaire est actif, de nombreux épargnants recherchant des durées d’investissement inférieures à 15 ans.

USUS, FRUCTUS, ABUSUS

Le droit romain décomposait la propriété en trois prérogatives :

  • L’usage du bien (usus), qui permet d’occuper un logement ;
  • La jouissance du bien (fructus), qui permet d’en recueillir les fruits, les loyers ;
  • La disposition du bien (abusus), qui permet de le revendre, de l’agrandir, etc

Les deux premières prérogatives sont réunies dans l’usufruit que le Code Civil définit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété (…) » (art. 578 du Code Civil).

Les avantages de l’investissement en nue-propriété

La création de richesse immobilière

La capacité d’épargne ou d’emprunt va jouer à plein régime. En effet, par rapport à un investissement locatif classique en revenus fonciers, 3 éléments confiscatoires de richesse sont supprimés :

  1. Le risque de l’impayé des loyers n’existe plus, ces derniers étant perçus, dès l’acquisition, sous forme de réduction du prix de l’appartement.
  2. La fiscalité sur les revenus fonciers ne s’applique pas. La fiscalité sur les revenus fonciers étant devenue confiscatoire, il n’est désormais plus possible de rembourser un emprunt ni de se constituer un patrimoine immobilier traditionnel. Certes avec un investissement en nue-propriété vous ne percevez aucun revenu régulier (loyer), mais quel intérêt si celui-ci est surtaxé ? Il est plus judicieux de percevoir immédiatement ces loyers sous forme de réduction du prix.
  3. Les charges, dépenses d’entretien, travaux, sont payés par l’usufruitier. En tant que nu-propriétaire, vous ne supportez aucune dépense pendant toute la durée du démembrement

La rentabilité

  1. Bénéfice d’une première rentabilité mécanique. Avec une décote de 40% sur un démembrement de 15 ans, à valorisation immobilière nulle, l’investissement immobilier en nue-propriété génère une rentabilité de base de 3.47% l’an net de charges et net de fiscalité, liée à la seule récupération automatique et gratuite de l’usufruit du bien au terme du démembrement.
  2. Ajout à cette rentabilité de
    • l’effet de levier du financement
    • l’effet de levier fiscal avec la défiscalisation des autres revenus fonciers.
    • la revalorisation éventuelle du bien immobilier dans sa totalité (usufruit + nue-propriété) sur toute la période alors que seule la nue-propriété a été payée.

La sérénité

En contrepartie de la perception de loyers par l’usufruitier, ce dernier gère et prend à sa charge :

  • Les aléas locatifs (gestion des locataires, impayés, vacances du bien)
  • Les charges (frais de gestion locative, honoraires de syndic, charges d’entretien, assurances)
  • Les travaux d’entretien (y compris les gros travaux : art. 605 et 606 du code Civil)
  • Les taxes y compris la taxe foncière

A l’issue de cette période, le bailleur garantit à l’épargnant propriétaire le bon état d’habitabilité des lieux. L’investisseur bénéficie d’un confort total pendant toute la durée du démembrement. La revente peut s’effectuer à tout moment, aucune durée de détention n’étant imposée.

La fiscalité du nu-Propriétaire

Dans tous les cas, OPTIMISATION DE LA SITUATION FISCALE :

  • Economie sur IR et prélèvements sociaux

En achetant seulement la nue-propriété d’un bien immobilier grevé d’un usufruit temporaire de 15 ans pour 60 % de sa valeur actuelle en pleine propriété, l’équivalent de 15 années de loyers totalement défiscalisés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux est capté dès l’achat, sous forme de réduction du prix

  • Economie sur les frais de notaire, qui ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété
  • Economie sur la taxe foncière qui, pendant toute la durée du démembrement, reste à la charge de l’usufruitier.

Augmentation de la rentabilité de l’investissement

Financement au moyen d’un prêt immobilier :

En réalisant un investissement en nue-propriété au moyen d’un emprunt, les intérêts de ce dernier sont déductibles des autres revenus fonciers existants par ailleurs. Ceci permet donc de réduire le montant de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Points de vigilance

La pierre démembrée est devenue un matériau recherché, notamment du fait de la raréfaction des niches fiscales. Mais, comme pour tout succès, attention aux excès. Un investissement en nue-propriété doit donc en premier lieu respecter les fondamentaux de l’immobilier, à savoir un emplacement de premier plan et un prix de la pleine propriété cohérent avec celui du marché.

Nous pouvons vous guider pour faire un bon investissement, notamment quant au choix du bien et à l’analyse de son prix en pleine propriété.

Nue-propriété : questions fréquentes

Puis-je revendre la nue-propriété ? Quelle est la durée minimum de détention ?

Pendant la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire peut revendre son bien à tout moment sans durée minimum de détention. Il conserve tous les avantages fiscaux qu’il a pu cumuler. Les nouveaux acquéreurs bénéficient des mêmes avantages que les primo-investisseurs avec une durée d’usufruit réduite.

Qui s’occupe de l’entretien du bien ?

Le bailleur institutionnel/usufruitier s’engage à entretenir de manière permanente les parties privatives et communes de la résidence. Les travaux à effectuer sont à sa charge, quelle que soit la nature de ceux-ci : les petites et grosses réparations sont supportées par l’usufruitier (articles 605 et 606 du Code civil). La restitution des biens au nu-propriétaire devenu plein propriétaire, est effectuée après remise en état effectuée par l’usufruitier.

Tous ces engagements sont présents dans la promesse de vente et l’acte authentique.

Que paie le nu-propriétaire pendant la durée du démembrement ?

Toutes les charges, travaux, assurance, impôts, taxes et risques locatifs sont supportés par l’usufruitier «bailleur social».

L’unique charge que les nus-propriétaires ont à supporter concerne les immeubles entièrement démembrés (pas d’accession classique). Dans ce cas, les investisseurs auront la charge d’un syndic des nus-propriétaires qui aura pour mission de préserver leurs intérêts en veillant au bon entretien de la résidence. A cet effet, il constitue une Assemblée Générale tous les ans et émet des notices techniques à l’attention des investisseurs. Cette charge représente un coût d’environ 250 €/an et par appartement.

Que se passe-t-il à la fin du démembrement ? Comment le nu-propriétaire récupère-t-il la pleine propriété de son bien immobilier ? Quelles sont les formalités à accomplir ?

Au terme de la période de démembrement, l’usufruit s’éteint et la nue-propriété redevient pleine propriété au profit du nu-propriétaire, de manière gratuite et automatique.

La seule démarche qu’a à effectuer le nu-propriétaire à la fin de la durée du démembrement est d’indiquer au locataire en place son choix de reprendre l’appartement pour le vendre, l’occuper lui-même ou continuer à le louer. Dans la dernière hypothèse, il devra proposer un nouveau bail « classique » en priorité au locataire en place. Dans le cas où le locataire en place refuserait de payer des loyers libres, le bailleur social sera tenu de lui trouver une solution de relogement équivalente, et le nu-propriétaire pourra louer le bien de manière classique.

Quelle est l’assiette de l’impôt sur les plus-values immobilières en cas de revente ?

  • Cas n°1 : revente de la nue-propriété pendant la période de démembrement :

Assiette de la plus-value = prix de revente de la nue-propriété – prix d’acquisition de la nue-propriété.

  • Cas n° 2 : revente du bien après la période de démembrement (extinction de l’usufruit) :

Assiette de la plus-value = prix de la revente de la pleine propriété – valeur vénale du bien en pleine propriété (nue- propriété et usufruit) lors de la date d’acquisition de la nue-propriété.

Une fois l’assiette déterminée, l’abattement pour durée de détention s’applique (à partir de la date d’acquisition jusqu’à la date de cession), puis le taux d’imposition au titre des plus-values immobilières des particuliers (+ prélèvements sociaux).

Récapitulatif

Economie sur le prix d’achat : un investissement en nue-propriété permet de capter l’équivalent de 15 ans de loyers totalement défiscalisés (sous forme d’une réduction du prix de la pleine propriété) ;

  • Rentabilité : La seule récupération automatique de l’usufruit équivaut à un placement à 3.47 % net de charges et net de fiscalité, en considérant que l’immobilier ne s’est pas valorisé au terme ;
  • Défiscalisation : une rentabilité augmentée à plus de 5 % net avec une optimisation fiscale des revenus fonciers existants, voire de ne plus être assujetti à l’IFI dès lors que le patrimoine immobilier net à déclarer devient inférieur à 1,3m€ ;
  • Sécurité : tous les aléas locatifs, charges, entretien, travaux (petites et grosses réparations – articles 605 et 606 du Code civil)) sont payés par l’usufruitier ;
  • Confort : une restitution du bien après remise en bon état d’habitabilité ;
  • Flexibilité : une sortie possible à tout moment sans perte des avantages fiscaux acquis.

En quoi consiste la loi Pinel ?

En quoi consiste la loi Pinel ?

 

Un contribuable peut bénéficier de la réduction d’impôt prévue par la loi Pinel en investissant dans un logement neuf (achevé depuis moins de 5 ans), logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), logement ancien avec des travaux de rénovation représentant au moins 25% du coût de l’opération ou quelques autres spécificités (local transformé en logement d’habitation, travaux de réhabilitation, etc.). Les logements neufs doivent respecter un niveau de performance énergétique, déterminé par la réglementation RT 2012.

Ce logement doit être loué nu (le meublé n’est pas possible durant l’engagement de location) et à un locataire qui en fait sa résidence principale. Aussi, le locataire ne doit pas dépasser certains plafonds de revenus déterminés selon le tableau suivant :

Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2018) en fonction de la zone géographique – Bail conclu en 2020 – Métropole
  Zone
Composition du foyer fiscal A bis A B1 B2 C
Personne seule 38 465 € 38 465 € 31 352 € 28 217 € 28 217 €
Couple 57 489 € 57 489 € 41 868 € 37 861 € 37 861 €
+ 1 personne à charge 75 361 € 69 105 € 50 349 € 45 314 € 45 314 €
+ 2 personnes à charge 89 439 € 82 776 € 60 783 € 54 705 € 54 705 €
+ 3 personnes à charge 107 053 € 97 991 € 71 504 € 64 354 € 64 354 €
+ 4 personnes à charge 120 463 € 110 271 € 80 584 € 72 526 € 72 526 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 13 421 € + 12 286 € + 8 990 € + 8 089 € + 8 089 €

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

Note : les plafonds ci-dessus concernent le revenu fiscal de référence de l’année N-2. Si les revenus de votre locataire ont augmenté entre temps, il n’y aura pas d’impact.

Quelle est la réduction possible ?

La réduction Pinel est calculée sur le montant de l’investissement auquel il faut ajouter les frais d’acquisition (dans la limite de 300 000 €).

La loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 2% par an les 9 premières années et de 1% les années 10 à 12 soit :

  • 12% sur 6 ans
  • 18% sur 9 ans
  • 21% sur 12 ans

A noter qu’il est possible de proroger l’engagement initial par période triennale au bout de 6 et 9 ans.

Notre conseil : un accompagnement initial sur le projet d’investissement est indispensable dans ce cas, puisque la prorogation peut avoir pour effet de décaler la réduction fiscale d’une année sous certaines conditions. 

Quels sont les plafonds de réduction ?

La réduction ne s’applique que dans la limite de 5 500 € au mètre carré.

Exemple : un investisseur acquiert un logement de 40m² pour 6 500 €/m² soit 260 000 €. Le plafond de prix au mètre carré étant dépassé, la réduction ne s’appliquera que sur 5 500 x 40 = 220 000 €.

La réduction d’impôt Pinel entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000€. Il faut donc tenir compte des autres réductions d’impôt : loi Duflot, salariés à domicile, garde d’enfants, etc. La base défiscalisable ne s’applique que sur un montant d’investissement maximum de 300 000 € par an, soit 6 000 € de réduction annuelle (cependant, si vous mettez en place un nouvel investissement l’année suivante, vous pouvez défiscaliser dans la limite de 10 000 €).

Existe-t-il des plafonds de loyer à respecter ?

Le plafond ne doit pas dépasser certaines limites de loyer au m² :

Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole
Zone 
Localisation du logement A bis  A B1 B2 (sur agrément)
Plafonds mensuels de loyer au m² 17,43 € 12,95 € 10,44 € 9,07 €

Pour calculer le loyer Pinel, vous devez procéder aux 4 étapes suivantes :

  1. Déterminer la zone dans laquelle se situe votre bien.
  2. Calculer la surface pondérée : il s’agit de la surface de votre bien à laquelle s’ajoute une partie de la surface annexe dans la limite de 8m² (terrasse, loggia, etc.). La surface annexe est pondérée en général à 50% dans les grandes villes.
  3. Multiplier le résultat précédent par le loyer/m².
  4.  Multiplier ce résultat par un coefficient de pondération : 0,7 + (19 / surface pondérée). Ce coefficient est de maximum 1,2.
Cas pratique : acquisition d’un bien de 42m² + 18m² de terrasse sur Bordeaux (zone B1) au prix de 260 000 €.
  1. Bordeaux étant situé dans la zone B1, le plafond de loyer au m² est de 10,28 €.
  2. La surface pondérée est de 42m² + 8m² (la surface annexe de 18m² est pondérée à 50% dans la limite de 8m²) soit 50m².
  3. Le loyer théorique est de 50 x 10,28 = 514 €.
  4. Il faut multiplier le loyer par le coefficient multiplicateur soit :  514 x (0,7 + 19/50) = 555,12. Le loyer applicable à votre bien est de 555,12 €.


Notre conseil : il est parfois plus intéressant de louer le garage dans un bail séparé pour avoir un loyer complémentaire (dans ce cas, le prix du garage sort de la base défiscalisable). 

 

Que se passe-t-il en cas de départ à l’étranger ?

Il s’agit d’une question que se pose systématiquement un investisseur ayant pour projet un éventuel départ à l’étranger. La loi a été assouplie pour les investissements réalisés à compter de 2019. Quelle que soit la situation, l’engagement de location doit être respecté jusqu’à son terme (à défaut, l’administration pourra reprendre tout ou partie de l’avantage fiscal).

  • Les investissements réalisés jusqu’au 31/12/2018 : le contribuable ne peut bénéficier de la réduction Pinel les années où son domicile fiscal est situé hors de France.

En cas de retour en France dans la période d’engagement, vous pouvez bénéficier des réductions d’impôt restantes. Celles qui n’ont pas été imputées du fait de l’expatriation sont cependant perdues.

  • Les investissements réalisés à partir du 01/01/2019 : il est possible pour le contribuable de bénéficier de la réduction d’impôt sur les revenus imposés en France. Le surplus éventuel ne donne pas lieu à remboursement.

Pour rappel, cela concerne les revenus de source française qui restent imposables en France. Dans les deux cas, l’administration fiscale précise que le transfert de son domicile fiscal hors de France ne remet pas en cause l’avantage fiscal obtenu jusqu’à l’expatriation. 

Note : la prorogation de l’engagement est possible uniquement si l’investisseur est domicilié fiscalement en France l’année où il exerce cette faculté.

Comment bien sélectionner son investissement Pinel ?

Avant tout investissement, il convient de s’assurer que les critères d’un bon placement immobilier sont respectés, à savoir :

  • Un emplacement de qualité
  • Un prix au m² cohérent
  • Une demande locative importante

Notre conseil : la réduction d’impôt ne doit pas être déterminante dans le choix de l’investissement. L’objectif premier de l’investissement immobilier doit être la constitution d’un patrimoine et la perception d’une rente complémentaire. La réduction Pinel est la « cerise sur le gâteau » pour votre investissement.

Dans le cadre d’un investissement locatif, l’investisseur ne sera pas l’occupant du logement. Néanmoins, il doit être exigent en matière de qualité de construction.

Enfin, avant de vous lancer dans un projet, il convient de se faire accompagner afin de veiller à l’adéquation du programme avec votre profil et vos objectifs.

Point sur les marchés financiers – août 2020

Les marchés financiers – août 2020

 

Le fameux adage « Sell in august and go away » n’aura pas porté ses fruits en 2020.

Contrairement aux années antérieures où le mois d’août est synonyme de chute des marchés. Pour rappel, ils avaient accusé une baisse de l’ordre de 4% entre le 01/08/2019 et le 07/08/2019. Cette année va étonnamment échapper à la règle : la bourse enregistre dès la première semaine une hausse d’environ 3%.

Il est clair que l’annonce de Donald Trump sur un plan de relance a largement favorisé la remontée en puissance des marchés américains. Le président américain a annoncé unilatéralement un plan de relance pour sauver les emplois américains. Restons tout de même prudents sur ces annonces puisque malgré un décret datant du 8 août, le Congrès reste seul décisionnaire du budget américain. Une baisse du montant ou une remise en cause du plan pourrait entrainer un fléchissement de la bourse.

Depuis le début de l’année, les espoirs de croissance sont surtout situés de l’autre côté de l’Atlantique. L’Europe quant à elle peine à sortir la tête de l’eau après le confinement. Au sein de nos allocations et pour la plupart des gérants, la performance générée vient principalement des valeurs du S&P 500.

Nous surveillons quelques thématiques comme la santé et la technologique, qui restent extrêmement stratégiques dans ce contexte sanitaire. Les GAFAM (Google Amazon Facebook Apple Microsoft) n’ont que très peu voire pas du tout subi la crise.

Plusieurs incertitudes nous poussent aujourd’hui à la modération sur l’exposition actions :

  • La pandémie du Coronavirus, loin d’être enterrée, repart à la hausse dans plusieurs pays dont les Etats-Unis. Certains ont même entamé un reconfinement local afin de stopper une propagation trop rapide. Ces mesures, loin d’être dramatiques à l’heure actuelle, pourraient pousser un ralentissement plus global de l’économie et mettre en danger les indices boursiers.
  • Les tensions sino-américaines s’accélèrent avec la « mise en demeure » de la Chine de vendre l’entreprise TikTok, très populaire auprès des jeunes américains, accusée d’espionnage par Donald Trump. Le président américain souhaite qu’une entreprise américaine rachète l’application. Quelques prétendants comme Microsoft ou Oracle ont été évoqués ces dernières semaines ;
  • L’appréhension des élections américaines en novembre. Si la bonne tenue des élections est encore incertaine, de récents sondages placent le démocrate Joe Biden légèrement en tête.
  • Le renfermement massif des Etats européens : la quarantaine imposée par le Royaume-Uni pour les arrivants français, le refus de l’Allemagne de soutenir la Grèce face au conflit géopolitique avec la Turquie.
  • La hausse récente des valeurs technologiques pourrait pousser à des prises de bénéfices prochaines des investisseurs et donc une revente importante.

Sur notre stratégie de gestion, nous nous retirons complètement de l’immobilier de bureaux type OPCI. Le risque de deuxième vague en France, une réorganisation des bureaux pour s’adapter au télétravail et les collectes massives réalisées ces dernières années sur cette classe d’actif nous poussent à rester prudent sur ce marché des SCPI/OPCI.

Nous pondérons à la baisse le marché obligataire et maintenons une pression sur les marchés américains (représentant aujourd’hui entre 20 et 25% de nos allocations). Lorsque cela est possible, nous pouvons réaliser des arbitrages « d’opportunité » afin de rechercher une plus-value à court-terme, sans toutefois accentuer le risque global (maintenir un niveau de risque compris entre 3 et 4 sur 7).

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

POURQUOI INVESTIR DANS L’IMMOBILIER LOCATIF ?

 

Les possibilités actuellement disponibles pour préparer sa retraite sont multiples (placements boursiers, immobilier, actions, livrets d’épargne, assurance-vie, etc…) et si elles affichent des caractéristiques propres en termes de liquidité, de rendement ou de risque, l’investissement locatif apparaît particulièrement attractif dans le contexte actuel.

UNE DEMANDE FORTE

 

UNE FISCALITÉ AVANTAGEUSE
L’immobilier d’investissement bénéficie d’un environnement particulièrement attractif justifié par les besoins structurels de la société française, comme par exemple :

Un manque de 500 000 logements destinés à l’habitation principale au niveau national

Un besoin en EHPAD d’environ 10 000 nouvelles chambres par an pour répondre aux besoins spécifiques des personnes dépendantes

Les dispositifs fiscaux mis en place permettent d’inciter les particuliers à intervenir comme relais, qu’il s’agisse du logement étudiant, de la prise en charge de la dépendance ou de la réduction du déficit en logements d’habitation principale.

 

 

 

 

 Dans le cadre de l’achat direct d’un bien, on peut distinguer plusieurs types de fiscalité :

– La LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) offre la possibilité de percevoir des revenus non fiscalisés. En résidences de services, sécurité, visibilité et tranquillité viennent s’ajouter à cette fiscalité avantageuse grâce à la prise à bail par un exploitant professionnel sur une durée minimale de 9 ans.

– Le dispositif Pinel accorde, suite à l’achat d’un bien neuf et en contrepartie d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du prix d’acquisition. Couplé, en sortie de période de défiscalisation, à un passage en location meublée, l’investissement peut offrir un taux de rendement optimisé.

– Le démembrement temporaire de propriété permet d’acquérir un bien neuf en nue-propriété avec une forte décote (de 30 à 45%) en étant totalement déchargé de la gestion du bien pendant 15 à 20 ans, l’usufruitier assumant l’ensemble des charges et la remise en état du bien au terme de la convention de démembrement.

 

L’EFFET DE LEVIER DU CRÉDIT

 

UN REMPART CONTRE L’INFLATION
Dans un contexte de taux bas, les épargnants sont les premiers touchés. Les taux d’intérêts négatifs sont une véritable spoliation pour les épargnants mais une opportunité pour les emprunteurs.

L’un des avantages de l’immobilier est de pouvoir se constituer un patrimoine sans épuiser votre trésorerie. C’est en effet le seul placement qui permette de faire fructifier l’argent d’autrui. L’objectif est d’emprunter le maximum afin de faire porter à la banque la sortie de capital et de rembourser les mensualités à l’aide des loyers perçus, diminuant ainsi l’effort d’épargne.

 

 

 

 

 

 

 L’inflation correspond à la perte du pouvoir d’achat de la monnaie. Cela se traduit par une augmentation générale, durable et auto-entretenue des prix des biens et des services.

Avec une inflation annuelle de 2%, 1 000 € aujourd’hui auront une valeur équivalente à 667 € dans 20 ans.

Or, les loyers perçus par l’investisseur évoluent en fonction des indices proches de l’inflation car ils y sont indexés. Un loyer indexé représente donc un rempart concret à l’inflation.

Sur un capital de 100 000 €. Au bout de 20 ans et avec une inflation annuelle de 2 %, votre capital aura perdu le tiers de sa valeur et donc les revenus qu’il génère également.

Ce qui est vrai s’agissant d’un capital de départ, l’est aussi au niveau du rendement d’un support.

Soit 2 placements de 100 000 € offrant chacun un rendement de 3,3 % ; l’un sous forme d’intérêts, l’autre sous forme de loyers indexés sur l’inflation.

À QUELS OBJECTIFS VIENT RÉPONDRE IMMOBILIER LOCATIF ?

Lorsque l’on envisage d’investir, la définition des motivations est nécessaire afin d’opter pour un bien qui réponde le plus précisément aux attentes exprimées, comme :

  • La recherche d’un patrimoine de qualité
  • Obtenir un revenu complémentaire
  • Un couple rendement/risque optimal
  • Une optimisation fiscale, un gain fiscal

Parmi les motivations décrites ci-dessus, il apparaît indispensable d’effectuer un arbitrage en intégrant les contraintes spécifiques à chaque investisseur, selon sa situation patrimoniale ainsi que ses besoins immédiats et futurs.

Vous voulez obtenir un revenu complémentaire ?

  • Assurer ou compléter sa retraite
  • Obtenir un rendement peu impacté fiscalement

Créer un patrimoine ?

  • Revente à terme pour se constituer un capital
  • Transmission d’un patrimoine à ses enfants

Optimiser votre fiscalité ?

Le gain fiscal, comme unique motivation d’investissement, est à proscrire.

  • La défiscalisation doit être vue comme un bonus lors d’un investissement et non comme la source de motivation principale
  • Même si la réduction d’impôt est conséquente, l’investissement immobilier suppose un effort d’épargne non-négligeable

L’actif choisi doit afficher des qualités intrinsèques déconnectées de toute considération fiscale.

IMMOBILIER NU OU IMMOBILIER GÉRÉ ?

L’arbitrage est une tâche complexe qui suppose de prendre en compte une multitude de critères afin de répondre au mieux aux besoins d’un investisseur. En effet, chacun se trouve dans une situation particulière qui lui impose une évaluation fine de ses objectifs.

Cet exercice implique par ailleurs de faire des choix : privilégier certaines options au détriment d’autres, trouver le meilleur équilibre, un même support ne pouvant regrouper l’intégralité des souhaits d’un client.

Le confort de gestion

Si en immobilier nu, il est possible d’avoir recours à une agence immobilière qui s’occupera de la mise en location du bien, en immobilier géré, nous pouvons parler d’un réel confort de gestion.

Le bail commercial contracté entre l’investisseur – propriétaire – et l’exploitant professionnel décrit les obligations et contreparties de chacun. L’exploitant s’occupera notamment du remplissage de la résidence et prendra à son compte les aléas locatifs.

Comparatif en termes de rendement

L’immobilier a la particularité de protéger le revenu de l’inflation grâce à une indexation des loyers. Ce phénomène est relativement similaire qu’il s’agisse d’immobilier nu ou d’immobilier géré.

En revanche, dès que l’on s’attache à comparer la performance sous le spectre du rendement, l’immobilier géré tire tout particulièrement son épingle du jeu. Le bail commercial permet de ne pas faire peser sur l’investisseur les risques locatifs. En effet, en immobilier géré, cette tâche incombe exclusivement à l’exploitant. En immobilier nu, l’absence de locataire viendra diminuer directement le rendement réel de l’opération.

Quel investissement privilégier d’un point de vue patrimonial ?

Les résidences médicalisées, actif dédié du fait d’équipements et de services importants, ne peuvent afficher un potentiel patrimonial similaire à l’immobilier nu. Il en va de même pour les résidences étudiantes et les résidences affaires qui proposent des typologies plus dédiées et donc moins propices pour séduire un propriétaire occupant. Les résidences de tourisme et résidences séniors se rapprochent sensiblement de l’immobilier nu avec des logements bénéficiant de localisations recherchées et d’une définition immobilière similaire au logement d’habitation.

COMMENT CHOISIR UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER GÉRÉ ?

Présentation de la location meublée

Investir dans un actif immobilier géré, c’est faire le choix d’un bien immobilier meublé afin de le mettre en location. Ce bien, intégré dans une résidence services sur un marché identifié (résidences tourismes, seniors, personnes âgées dépendantes…) vous offrira un confort de gestion puisque sa mise en location sera alors prise en charge par un professionnel dit « gestionnaire » ou « exploitant ».

 Approche Patrimoniale

La cible à la revente conditionne le potentiel patrimonial. Un actif dédié, difficilement transformable par une définition immobilière spécifique, séduira principalement un investisseur en cas de revente. Un actif peu dédié dispose d’atouts pour attirer un éventuel propriétaire occupant.

Approche Locative

Un investissement réalisé en immobilier géré n’a de pertinence que si une véritable cohérence économique préside à la mise en place du bail commercial. Il convient donc de maximiser le rendement réel dont l’analyse repose sur un faisceau de critères, notamment la qualité du gestionnaire et la cohérence du niveau de loyer.

COMMENT CHOISIR UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER NU ?

Approche Patrimoniale

Le patrimoine détenu par un investisseur est amené à évoluer avec le temps.

L’approche patrimoniale consiste à appréhender et à évaluer différents critères afin de favoriser un potentiel de valorisation attractif.

Une approche patrimoniale réussie repose sur une analyse plurifactorielle experte incluant les éléments suivants : le prix, la qualité intrinsèque du bien, l’emplacement et l’environnement.

Trouver les meilleures opportunités implique souvent de sortir des sentiers battus et d’analyser des marchés en développement où de véritables perspectives de valorisation apparaissent.

Villes et quartiers établis

Une grande ville et un quartier apprécié sont synonymes d’un prix élevé pour les biens anciens et neufs. En revanche, achetés au bon prix, ces logements représentent des opportunités patrimoniales de qualité.

Points de vigilance :

  • Du fait d’une offre limitée et d’une demande importante, les biens neufs affichent souvent des prix très supérieurs à ceux de l’ancien
  • Un décalage trop important entre les prix du neuf et de l’ancien peut réduire le potentiel de plus-value
Villes et quartiers en devenir

Couplés à des projets urbains, ces quartiers apparaissent aujourd’hui comme des ressources foncières affichant un potentiel de valorisation élevé.

  • Ces quartiers se révèlent très intéressants s’ils sont déconnectés, de manière significative, des marchés matures
  • Un marché immobilier en devenir affiche un potentiel de plus-value élevé.

Ce potentiel est étroitement lié au dynamisme économique et aux projets d’urbanisation de la ville et du quartier considéré.

Approche Locative

Une approche locative réussie repose sur une notion clef : la maximisation du rendement réel.

Pour un investissement immobilier locatif nu, il faut tenir compte des périodes d’absence de locataire qui viennent diminuer de fait le rendement réel.

Un loyer inférieur à la moyenne constatée sur un marché local permet de minimiser les pertes et de maximiser le rendement réel.

Minimiser le risque de vacance locative

Pour réduire ce risque, il convient de proposer à la location un bien disposant d’une localisation attractive et affichant un niveau de loyer cohérent.

Minimiser le délai de relocation

Pour que le rendement réel de l’opération soit optimisé, il faut impérativement qu’un locataire soit présent dans le logement. A ce titre, la fréquence de relocation, c’est-à-dire le nombre de changement de locataire, et le délai de relocation sont déterminants.

Optimiser le niveau des loyers

Pour réussir à maximiser le rendement, il faut minimiser les risques de vacance et réduire la rotation ainsi que la période d’absence de locataire. Pour réussir ceci, le bien doit généralement disposer de différents atouts :

  • Une localisation recherchée (proximité des commerces, des transports et des commodités)
  • Proposer une définition immobilière de qualité et des équipements (cuisine et salle de bain aménagées)
  • Afficher un loyer modéré pour attirer dès la première location et pour des périodes longues

IMMOBILIER LOCATIF : LA REVENTE

La cible à la revente

Avant d’envisager la revente, il faut chercher à connaitre la cible. S’agit-il d’investisseurs ? de propriétaires occupants ?

L’immobilier nu pourra séduire plus facilement une cible de propriétaires occupants, notamment pour les 2 pièces et plus.

Les produits immobiliers gérés seront plus attractifs pour une cible d’investisseurs. Le bail commercial réduit de fait la possibilité d’occuper le bien, mais accentue également l’attrait de cet actif pour un investisseur, grâce à la lisibilité et le cadre rassurant.

Quid de l’avantage fiscal ?

Attention, en cas de non-respect des engagements de détention ou de mise en location, les avantages fiscaux pourront être remis en cause par l’administration fiscale.

En Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) « classique », à chaque changement de propriétaire, le compteur des amortissements est remis à zéro. Ainsi chaque nouvel acquéreur amortit 100 % du prix de revient de l’immobilier (hors terrain) et du mobilier.

Pourquoi ouvrir une assurance-vie ?

POURQUOI OUVRIR UNE ASSURANCE VIE ?

L’assurance-vie représente aujourd’hui plus de 1700 milliards euros d’investissement en France. Il s’agit d’un placement qui, malgré la baisse de rendement des fonds euros observée depuis plusieurs années, reste plébiscité par les épargnants.

UNE ASSURANCE-VIE, QU’EST-CE QUE C’EST ?

L’assurance vie est un contrat par lequel l’assureur s’engage en contrepartie du paiement d’une ou plusieurs primes par le souscripteur, à verser un capital ou une rente à un bénéficiaire déterminé, dès la réalisation du risque. Le souscripteur, qui dans la plupart des cas est également l’assuré, peut bénéficier de son capital à tout moment, partiellement ou totalement.

L’assurance vie est un produit d’épargne très flexible, qui peut servir de nombreux objectifs :

COMMENT ÇA FONCTIONNE ?

Le souscripteur ouvre un contrat et verse des primes ou cotisations de façon régulière ou libre.

Ces versements sont placés, selon son choix, l’horizon de son placement et son profil de risque, sur des fonds plus ou moins dynamiques. Ils forment un capital qui fructifie au fil du temps.

Le souscripteur reste libre à tout moment de faire un rachat, c’est-à-dire de retirer une partie ou la totalité des sommes investies en bénéficiant d’une fiscalité favorable.

A la souscription, le souscripteur désigne un ou plusieurs bénéficiaires de son contrat. Ces derniers, en cas de décès de l’assuré, bénéficieront d’une fiscalité privilégiée. Le choix des bénéficiaires peut évoluer pendant la vie du contrat et la rédaction de la « clause bénéficiaire » revêt une importance capitale, selon le souhait du souscripteur.

À l’échéance du contrat d’assurance vie, le capital constitué, augmenté des intérêts générés, est versé :

  • au souscripteur lui-même, s’il est en vie ;
  • au(x) bénéficiaire(s) désigné(s) par le souscripteur, si ce dernier est décédé.

 

À QUI S’ADRESSE L’ASSURANCE-VIE ?

A peu près tout le monde peut trouver un intérêt à ouvrir un contrat d’assurance-vie, quels que soient son âge et sa stratégie patrimoniale.

Ce produit s’adresse à tous les foyers : célibataires, familles recomposées, couples avec ou sans enfant, « pacsés » … Ce produit d’épargne souple, qui bénéficie d’avantages fiscaux importants, est accessible aujourd’hui à toutes les bourses.

Le plus tôt pour ouvrir une assurance vie est toujours le mieux, puisque pour déterminer la fiscalité applicable aux retraits, ce n’est pas la date de vos versements qui sera prise en compte, mais celle de l’ouverture du contrat. L’important est donc cette date d’ouverture, peu importe que vous n’alimentiez que très peu votre contrat d’assurance-vie dans les premiers temps.

LA FISCALITÉ DE L’ASSURANCE-VIE

L’assurance vie bénéficie d’une fiscalité attractive. La fiscalité appliquée dépend du type de sortie effectuée : rachat total ou partiel, sortie en rente ou capital décès.

Fiscalité sur les rachats

On entend très souvent que l’assurance-vie est « bloquée pendant 8 ans ». Non ! L’assurance-vie n’est pas bloquée 8 ans. Mais elle bénéficie d’une fiscalité avantageuse à cette date.

L’assurance-vie est une enveloppe fiscale, c’est-à-dire que les gains ne sont imposés que lorsqu’ils sont retirés.

 

La fiscalité appliquée sur le retrait dépend de la date d’ouverture du contrat. Il s’agit bien de la date d’ouverture et non pas du dernier versement.

Pour un rachat effectué sur un contrat ouvert il y a moins de 8 ans :

Prélèvement forfaitaire unique (PFU), appelé aussi « Flat Tax » de 30 % de la plus-value.

Pour un rachat effectué sur contrat ouvert il y a plus de 8 ans :

Un abattement sur la plus-value s’applique (4 600 €/an pour une personne, 9 200 €/an pour un couple)
Puis une fiscalité de 24,7% sur les plus-values provenant 150 000 premiers euros (300 000 € pour un couple) tous contrats d’assurance-vie confondus
Au delà, le PFU de 30% s’applique sur les plus-values.

Fiscalité de sortie de rente

Le capital acquis sur le contrat peut être transformé en rente viagère (jusqu’à la fin de sa vie). L’imposition de la rente dépend de l’âge du rentier à la mise en place de la rente :

  • jusqu’à 49 ans : vous déclarez 70 % de votre rente sur votre déclaration de revenus,
  • entre 50 et 59 ans : vous déclarez 50 % de votre rente sur votre déclaration de revenus,
  • entre 60 et 69 ans : vous déclarez 40 % de votre rente sur votre déclaration de revenus,
  • à partir de 70 ans : vous déclarez 30 % de votre rente sur votre déclaration de revenus.

Il n’y a pas de prélèvements sociaux pour la transformation du capital acquis en rente. Par contre, il y a des prélèvements sociaux spécifiques sur le paiement de la rente.

Fiscalité en cas de décès

Il est possible de transmettre votre contrat aux personnes de votre choix (sans nécessairement désigner vos héritiers). L’important est de bien rédiger la clause bénéficiaire de votre contrat. Celle-ci est changeable à tout moment.

Pour les versements effectués avant 70 ans, chaque bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie bénéficie d’un abattement de 152 500€ sur les capitaux décès. L’abattement s’applique tous établissements confondus.

Au-delà de cet abattement, une taxation de 20% s’applique jusqu’à 700 000€ et 31,25% au-delà.

Exemple : un bénéficiaire reçoit 100 000€ d’une assurance-vie dont les capitaux ont été versés avant 70 ans sur le contrat. Le bénéficiaire ne paye aucune fiscalité sur ce contrat.

QUELQUES POINTS DE VIGILANCE

  • Diversifier les contrats dans plusieurs établissements peut avoir un intérêt pour le souscripteur.
  • N’oubliez pas de regarder l’offre financière du contrat. Votre contrat bénéficie-t-il d’une architecture ouverte ? Avez-vous accès à une offre assez large pour pouvoir diversifier votre contrat ?
  • Avant toute souscription, demandez précisément à votre conseiller les frais et les modalités de sa rémunération. Fréquemment, seuls les droits d’entrée (ou l’absence de droits d’entrée) sont mis en avant. Cependant un contrat d’assurance-vie possède également des frais de gestion, des frais d’arbitrage, etc… Il n’existe aucun contrat 100% gratuit (comment pourrait se rémunérer l’établissement dans un tel cas ?).
  • En cas d’encours importants en assurance-vie, vous pouvez envisager de vous diversifier sur des contrats d’assurance-vie luxembourgeois.

Quels sont les intérêts à favoriser la location meublée non professionelle ?

QUELS SONT LES INTÉRÊTS A FAVORISER LA LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE ?

La location meublée correspond à la location d’un logement garni d’un mobilier suffisant (literie, meubles…) pour permettre au locataire d’occuper celui-ci immédiatement. A la différence des revenus issus des locations de logements nus, les revenus perçus dans le cadre d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, permettant un traitement fiscal particulièrement avantageux. En effet, il est possible de neutraliser tout ou partie de la fiscalisation de ces revenus locatifs grâce à l’utilisation des amortissements. A ce titre, la location meublée apparaît comme étant un support performant pour quiconque souhaite préparer sa retraite ou se constituer un complément de revenus. Le statut de Loueur en Meublé permet ainsi de se constituer un patrimoine géré et à revenus garantis, fiscalement optimisés.

Le principe

La location meublée correspond à la mise à disposition d’un bien meublé.

La majorité des montages en location meublée fait l’objet d’un bail commercial entre le propriétaire investisseur et un exploitant professionnel. C’est cet exploitant qui a en charge de louer et gérer l’ensemble de la résidence. Il reversera ensuite au propriétaire un loyer régulier et prévu à l’origine dans le bail commercial (ce dernier régissant à l’avance les conditions juridiques et financières entre les deux parties).

La location meublée permet donc de percevoir des revenus et de déléguer la gestion quotidienne du bien à un gestionnaire, conférant ainsi à l’investisseur un important confort dans un cadre juridique défini.

Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC Non Professionnels et non des revenus fonciers (location nue).

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans, dans le cadre de l’article 39 C du Code Général des Impôts :

  • le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans
  • les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 12 et 55 ans (en fonction des éléments composants l’immeuble).

Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements sont alors différés sans aucune limitation de durée et seront utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.

Les avantages

Amortissements

Ce principe de différé de l’amortissement va permettre, en fonction des modalités de financement, au loueur en meublé non professionnel de neutraliser une partie importante voire toute la fiscalité sur les revenus issus de la location pendant la durée du prêt. Au remboursement de celui-ci, il pourra alors récupérer ses amortissements différés pour neutraliser fiscalement ses recettes locatives.

Récupération de la TVA

Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d’une résidence de tourisme classée ou d’une résidence para-hôtelière répondant aux conditions d’assujettissement des loyers à la TVA définies par l’article 261-D-4, l’application de la TVA à 5.5 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l’intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d’acquisition…).

Confort de gestion

Afin de vous offrir un confort de gestion, et notamment un gain de temps, le bien meublé en question sera intégré dans une résidence services et sa mise en location sera alors gérée par un professionnel (appelé aussi gestionnaire ou exploitant), dans le cadre d’un bail commercial.

Ce bail commercial est un contrat permettant de régir les conditions de la mise à disposition du logement. Il est contracté entre le bailleur (le propriétaire-investisseur) et le preneur (l’exploitant professionnel). Il est d’une durée minimum de 9 ans, renouvelable, et prévoit le montant du loyer, ses modalités de paiement et d’indexation ainsi que les pouvoirs et obligations de chacune des parties.

Le bail commercial permet au propriétaire de déléguer la gestion quotidienne du logement loué ainsi que son entretien. Il lui permet par ailleurs de percevoir des loyers tout en ayant une lisibilité sur le rendement et les charges inhérentes à son investissement.

Revente

Le statut de loueur en meublé s’appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles, à tout moment, d’être revendus à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier des avantages fiscaux du statut.

Dispositif Censi-Bouvard

Principe

Désormais, tout contribuable qui acquiert un ou plusieurs logements dans une résidence meublée peut prétendre à une réduction d’impôt de 11 % (selon la Loi de finances pour 2013) du montant de son ou de ses investissements (dans la limite d’un plafond annuel). Ce dispositif a été prorogé jusqu’en 2021.

Cette réduction, calculée sur le prix de revient du ou des logements, est étalée sur 9 ans.

Ce taux de 11 % de réduction d’impôt (contre 25 % en 2009 et 2010) est applicable pour les investissements réalisés depuis 2013.

Cette réduction d’impôt est accordée l’année de l’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Pour les logements rénovés, elle est accordée au titre de l’achèvement des travaux de rénovation. A noter, en cas de bénéfice de cette réduction d’impôt, l’imputation des amortissements est impossible à concurrence du prix de revient de l’immeuble ayant servi de base à la réduction d’impôt.

Les résidences éligibles à ce nouveau dispositif sont les suivantes :

  • établissements sociaux et médico-sociaux (EHPAD par exemple);
  • logements avec services pour étudiants;
  • résidences de tourisme classées;
  • centres de soins de longue durée;
  • résidences seniors bénéficiant de l’agrément qualité.

Obligations

  • Les contribuables doivent s’engager à louer le bien meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de l’établissement.
  • La location doit prendre effet dans le mois d’acquisition ou d’achèvement des logements.
  • Les logements concernés sont les suivants :
    • Ceux acquis neufs ou en VEFA
    • Ceux achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation
    • Et ceux achevés depuis au moins 15 ans qui font actuellement l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation

Notes

En optant pour le dispositif Censi-Bouvard, le montant de la réduction d’impôt est à prendre en compte dans le plafonnement global des niches fiscales.

Des modalités de report sont également prévues :

Lorsque la fraction de réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde pourra être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement.

Cependant, dans le cadre d’un investissement s’inscrivant dans une logique de constitution d’une rente, l’option pour les amortissements s’avérera dans la très grande majorité des cas beaucoup plus pertinente que la réduction d’impôt Censi-Bouvard.

La revente d’un investissement LMNP en pratique

La TVA

Dès lors que le bien est maintenu sous exploitation par bail commercial pendant au minimum 20 ans consécutifs (quel que soit le nombre de propriétaires successifs) alors il n’y a pas de restitution de la TVA récupérée par le 1er acquéreur.

A défaut, cette dernière fait l’objet d’une restitution à raison d’1/20ème par année restant à courir jusqu’au 20ème anniversaire.

Les amortissements

A chaque changement de propriétaire le compteur des amortissements est remis à zéro. Ainsi chaque nouvel acquéreur amortit 100 % du prix de revient de l’immobilier (hors terrain) et du mobilier.

Quel intérêt pour un investisseur d’acheter un bien meublé en exploitation ?

La motivation de l’acheteur est la même que celle du vendeur au moment de son investissement. A savoir : générer du revenu indexé non fiscalisé sur du très long terme, perceptible immédiatement et associé au confort du bail commercial, le tout en complément de revenus. Ceci explique le succès de la location meublée depuis plus de 60 ans.

LMNP : Points de vigilance

La cohérence économique :

Le loyer versé par l’exploitant doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps. Il faut être vigilant aux loyers anormalement élevés en taux et en montant par chambre. Ils sont souvent dus à des prix de vente très élevés. De plus, le risque économique est de voir le gestionnaire en incapacité de l’assumer.

Les conditions du bail commercial :

Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. Conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l’opération.