Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

POURQUOI INVESTIR DANS L’IMMOBILIER LOCATIF ?

 

Les possibilités actuellement disponibles pour préparer sa retraite sont multiples (placements boursiers, immobilier, actions, livrets d’épargne, assurance-vie, etc…) et si elles affichent des caractéristiques propres en termes de liquidité, de rendement ou de risque, l’investissement locatif apparaît particulièrement attractif dans le contexte actuel.

UNE DEMANDE FORTE		UNE FISCALITÉ AVANTAGEUSE
L’immobilier d’investissement bénéficie d’un environnement particulièrement attractif justifié par les besoins structurels de la société française, comme par exemple : Un manque de 500 000 logements destinés à l’habitation principale au niveau national Un besoin en EHPAD d’environ 10 000 nouvelles chambres par an pour répondre aux besoins spécifiques des personnes dépendantes Les dispositifs fiscaux mis en place permettent d’inciter les particuliers à intervenir comme relais, qu’il s’agisse du logement étudiant, de la prise en charge de la dépendance ou de la réduction du déficit en logements d’habitation principale.		Dans le cadre de l’achat direct d’un bien, on peut distinguer plusieurs types de fiscalité : – La LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) offre la possibilité de percevoir des revenus non fiscalisés. En résidences de services, sécurité, visibilité et tranquillité viennent s’ajouter à cette fiscalité avantageuse grâce à la prise à bail par un exploitant professionnel sur une durée minimale de 9 ans. – Le dispositif Pinel accorde, suite à l’achat d’un bien neuf et en contrepartie d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du prix d’acquisition. Couplé, en sortie de période de défiscalisation, à un passage en location meublée, l’investissement peut offrir un taux de rendement optimisé. – Le démembrement temporaire de propriété permet d’acquérir un bien neuf en nue-propriété avec une forte décote (de 30 à 45%) en étant totalement déchargé de la gestion du bien pendant 15 à 20 ans, l’usufruitier assumant l’ensemble des charges et la remise en état du bien au terme de la convention de démembrement.
L’EFFET DE LEVIER DU CRÉDIT		UN REMPART CONTRE L’INFLATION
Dans un contexte de taux bas, les épargnants sont les premiers touchés. Les taux d’intérêts négatifs sont une véritable spoliation pour les épargnants mais une opportunité pour les emprunteurs. L’un des avantages de l’immobilier est de pouvoir se constituer un patrimoine sans épuiser votre trésorerie. C’est en effet le seul placement qui permette de faire fructifier l’argent d’autrui. L’objectif est d’emprunter le maximum afin de faire porter à la banque la sortie de capital et de rembourser les mensualités à l’aide des loyers perçus, diminuant ainsi l’effort d’épargne.		L’inflation correspond à la perte du pouvoir d’achat de la monnaie. Cela se traduit par une augmentation générale, durable et auto-entretenue des prix des biens et des services. Avec une inflation annuelle de 2%, 1 000 € aujourd’hui auront une valeur équivalente à 667 € dans 20 ans. Or, les loyers perçus par l’investisseur évoluent en fonction des indices proches de l’inflation car ils y sont indexés. Un loyer indexé représente donc un rempart concret à l’inflation. Sur un capital de 100 000 €. Au bout de 20 ans et avec une inflation annuelle de 2 %, votre capital aura perdu le tiers de sa valeur et donc les revenus qu’il génère également. Ce qui est vrai s’agissant d’un capital de départ, l’est aussi au niveau du rendement d’un support. Soit 2 placements de 100 000 € offrant chacun un rendement de 3,3 % ; l’un sous forme d’intérêts, l’autre sous forme de loyers indexés sur l’inflation.

À QUELS OBJECTIFS VIENT RÉPONDRE IMMOBILIER LOCATIF ?

Lorsque l’on envisage d’investir, la définition des motivations est nécessaire afin d’opter pour un bien qui réponde le plus précisément aux attentes exprimées, comme :

• La recherche d’un patrimoine de qualité
• Obtenir un revenu complémentaire
• Un couple rendement/risque optimal
• Une optimisation fiscale, un gain fiscal

Parmi les motivations décrites ci-dessus, il apparaît indispensable d’effectuer un arbitrage en intégrant les contraintes spécifiques à chaque investisseur, selon sa situation patrimoniale ainsi que ses besoins immédiats et futurs.

Vous voulez obtenir un revenu complémentaire ?

• Assurer ou compléter sa retraite
• Obtenir un rendement peu impacté fiscalement

Créer un patrimoine ?

• Revente à terme pour se constituer un capital
• Transmission d’un patrimoine à ses enfants

Optimiser votre fiscalité ?

Le gain fiscal, comme unique motivation d’investissement, est à proscrire.

• La défiscalisation doit être vue comme un bonus lors d’un investissement et non comme la source de motivation principale
• Même si la réduction d’impôt est conséquente, l’investissement immobilier suppose un effort d’épargne non-négligeable

L’actif choisi doit afficher des qualités intrinsèques déconnectées de toute considération fiscale.

IMMOBILIER NU OU IMMOBILIER GÉRÉ ?

L’arbitrage est une tâche complexe qui suppose de prendre en compte une multitude de critères afin de répondre au mieux aux besoins d’un investisseur. En effet, chacun se trouve dans une situation particulière qui lui impose une évaluation fine de ses objectifs.

Cet exercice implique par ailleurs de faire des choix : privilégier certaines options au détriment d’autres, trouver le meilleur équilibre, un même support ne pouvant regrouper l’intégralité des souhaits d’un client.

Le confort de gestion

Si en immobilier nu, il est possible d’avoir recours à une agence immobilière qui s’occupera de la mise en location du bien, en immobilier géré, nous pouvons parler d’un réel confort de gestion.

Le bail commercial contracté entre l’investisseur – propriétaire – et l’exploitant professionnel décrit les obligations et contreparties de chacun. L’exploitant s’occupera notamment du remplissage de la résidence et prendra à son compte les aléas locatifs.

Comparatif en termes de rendement

L’immobilier a la particularité de protéger le revenu de l’inflation grâce à une indexation des loyers. Ce phénomène est relativement similaire qu’il s’agisse d’immobilier nu ou d’immobilier géré.

En revanche, dès que l’on s’attache à comparer la performance sous le spectre du rendement, l’immobilier géré tire tout particulièrement son épingle du jeu. Le bail commercial permet de ne pas faire peser sur l’investisseur les risques locatifs. En effet, en immobilier géré, cette tâche incombe exclusivement à l’exploitant. En immobilier nu, l’absence de locataire viendra diminuer directement le rendement réel de l’opération.

Quel investissement privilégier d’un point de vue patrimonial ?

Les résidences médicalisées, actif dédié du fait d’équipements et de services importants, ne peuvent afficher un potentiel patrimonial similaire à l’immobilier nu. Il en va de même pour les résidences étudiantes et les résidences affaires qui proposent des typologies plus dédiées et donc moins propices pour séduire un propriétaire occupant. Les résidences de tourisme et résidences séniors se rapprochent sensiblement de l’immobilier nu avec des logements bénéficiant de localisations recherchées et d’une définition immobilière similaire au logement d’habitation.

COMMENT CHOISIR UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER GÉRÉ ?

Présentation de la location meublée

Investir dans un actif immobilier géré, c’est faire le choix d’un bien immobilier meublé afin de le mettre en location. Ce bien, intégré dans une résidence services sur un marché identifié (résidences tourismes, seniors, personnes âgées dépendantes…) vous offrira un confort de gestion puisque sa mise en location sera alors prise en charge par un professionnel dit « gestionnaire » ou « exploitant ».

 Approche Patrimoniale

La cible à la revente conditionne le potentiel patrimonial. Un actif dédié, difficilement transformable par une définition immobilière spécifique, séduira principalement un investisseur en cas de revente. Un actif peu dédié dispose d’atouts pour attirer un éventuel propriétaire occupant.

Approche Locative

Un investissement réalisé en immobilier géré n’a de pertinence que si une véritable cohérence économique préside à la mise en place du bail commercial. Il convient donc de maximiser le rendement réel dont l’analyse repose sur un faisceau de critères, notamment la qualité du gestionnaire et la cohérence du niveau de loyer.

COMMENT CHOISIR UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER NU ?

Approche Patrimoniale

Le patrimoine détenu par un investisseur est amené à évoluer avec le temps.

L’approche patrimoniale consiste à appréhender et à évaluer différents critères afin de favoriser un potentiel de valorisation attractif.

Une approche patrimoniale réussie repose sur une analyse plurifactorielle experte incluant les éléments suivants : le prix, la qualité intrinsèque du bien, l’emplacement et l’environnement.

Trouver les meilleures opportunités implique souvent de sortir des sentiers battus et d’analyser des marchés en développement où de véritables perspectives de valorisation apparaissent.

Villes et quartiers établis

Une grande ville et un quartier apprécié sont synonymes d’un prix élevé pour les biens anciens et neufs. En revanche, achetés au bon prix, ces logements représentent des opportunités patrimoniales de qualité.

Points de vigilance :

• Du fait d’une offre limitée et d’une demande importante, les biens neufs affichent souvent des prix très supérieurs à ceux de l’ancien
• Un décalage trop important entre les prix du neuf et de l’ancien peut réduire le potentiel de plus-value

Villes et quartiers en devenir

Couplés à des projets urbains, ces quartiers apparaissent aujourd’hui comme des ressources foncières affichant un potentiel de valorisation élevé.

• Ces quartiers se révèlent très intéressants s’ils sont déconnectés, de manière significative, des marchés matures
• Un marché immobilier en devenir affiche un potentiel de plus-value élevé.

Ce potentiel est étroitement lié au dynamisme économique et aux projets d’urbanisation de la ville et du quartier considéré.

Approche Locative

Une approche locative réussie repose sur une notion clef : la maximisation du rendement réel.

Pour un investissement immobilier locatif nu, il faut tenir compte des périodes d’absence de locataire qui viennent diminuer de fait le rendement réel.

Un loyer inférieur à la moyenne constatée sur un marché local permet de minimiser les pertes et de maximiser le rendement réel.

Minimiser le risque de vacance locative

Pour réduire ce risque, il convient de proposer à la location un bien disposant d’une localisation attractive et affichant un niveau de loyer cohérent.

Minimiser le délai de relocation

Pour que le rendement réel de l’opération soit optimisé, il faut impérativement qu’un locataire soit présent dans le logement. A ce titre, la fréquence de relocation, c’est-à-dire le nombre de changement de locataire, et le délai de relocation sont déterminants.

Optimiser le niveau des loyers

Pour réussir à maximiser le rendement, il faut minimiser les risques de vacance et réduire la rotation ainsi que la période d’absence de locataire. Pour réussir ceci, le bien doit généralement disposer de différents atouts :

• Une localisation recherchée (proximité des commerces, des transports et des commodités)
• Proposer une définition immobilière de qualité et des équipements (cuisine et salle de bain aménagées)
• Afficher un loyer modéré pour attirer dès la première location et pour des périodes longues

IMMOBILIER LOCATIF : LA REVENTE

La cible à la revente

Avant d’envisager la revente, il faut chercher à connaitre la cible. S’agit-il d’investisseurs ? de propriétaires occupants ?

L’immobilier nu pourra séduire plus facilement une cible de propriétaires occupants, notamment pour les 2 pièces et plus.

Les produits immobiliers gérés seront plus attractifs pour une cible d’investisseurs. Le bail commercial réduit de fait la possibilité d’occuper le bien, mais accentue également l’attrait de cet actif pour un investisseur, grâce à la lisibilité et le cadre rassurant.

Quid de l’avantage fiscal ?

Attention, en cas de non-respect des engagements de détention ou de mise en location, les avantages fiscaux pourront être remis en cause par l’administration fiscale.

• Dispositif Pinel
• Dispositif Censi-Bouvard

En Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) « classique », à chaque changement de propriétaire, le compteur des amortissements est remis à zéro. Ainsi chaque nouvel acquéreur amortit 100 % du prix de revient de l’immobilier (hors terrain) et du mobilier.