Quelle plus-value immobilière allez-vous payer en cas de vente ?

Quelle plus-value immobilière allez-vous payer en cas de vente ?

 

Le marché immobilier connait depuis quelques années une ascension fulgurante. La Covid-19 a poussé les épargnants à arbitrer leur patrimoine vers d’autres actifs : financiers, résidence secondaire, maisons, etc.

La plus-value immobilière est un élément à prendre en compte dans la somme que vous allez percevoir à la fin.

Dans cet article nous traiterons uniquement de la plus-value en direct par un particulier (pour une société le schéma est un peu plus technique).

 

La plus-value en bref : comment la calculer ?

 

La plus-value immobilière sera taxable en cas de vente, apport, échange ou partage. Cela exclut de facto les donations et successions (ce qui peut être une stratégie pour purger ses plus-values).

Dans certains cas, la plus-value immobilière ne sera pas imposable :

 

  • La résidence principale : l’administration fiscale vérifiera bien entendu qu’il s’agit bien de votre lieu de vie habituel, réception des courriers, centre d’intérêt, etc.

 

  • Pour un montant de cession inférieur à 15 000€, par exemple un garage ou parking.

 

  • Les non-résidents ayant la nationalité d’un pays de l’Union Européenne.

 

  • Les cessions réalisées pour réaliser un logement social (sous conditions).

 

  • Un cas assez peu connu et pourtant très fréquent : lorsque vous cédez un bien autre que votre résidence principale pour acheter la résidence principale dans les 24 mois. Cette exonération est pratique si votre premier achat était une résidence secondaire ou un investissement locatif.

 

D’autres exonérations existent : titulaire d’une pension de vieillesse, droit de surélévation, etc.

 

 

Pour une calculer la plus-value, la formule est assez simple sur le papier :

 

Prix de cession – Prix d’acquisition

 

 

La stratégie d’optimisation de la plus-value est de diminuer au maximum le prix de cession et augmenter au maximum le prix d’acquisition.

 

  • Le prix de cession correspond au prix auquel vous vendez le bien majoré des indemnités et charges perçues par le vendeur (clause d’indexation, indemnité d’éviction payée par l’acquéreur, etc.). Les frais payés par le vendeur doivent être déduits du prix : rémunération agent immobilier, diagnostics, honoraires architecte, mainlevée hypothèque, etc.

 

  • Le prix d’acquisition est le prix auquel le vendeur avait acheté le bien. Le prix est majoré des frais d’acquisition (hors intérêts d’emprunt), frais de Notaire, charges payées à l’acquisition travaux, … Si le bien a été perçu par donation ou succession, il faut prendre en compte le prix indiqué dans l’acte.

 

En lieu et place des travaux, il est possible d’appliquer un forfait de 15% si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans. A défaut, pour tous les travaux déduits, il faut justifier des dépenses effectuées et du bon paiement par le cédant.

Attention, les simples dépenses locatives et d’entretien ne sont pas à prendre en compte, puisque ce sont des charges locatives.  De la même manière, toutes les dépenses déjà déduites de votre impôt sur le revenu (par exemple déficit foncier) ne pourront pas majorer le prix d’acquisition.

 

Pour les frais d’acquisition, vous pouvez appliquer directement un forfait de 7,5% au lieu des frais de Notaire réellement payés.

 

Dans la pratique, le calcul entre les forfaits applicables et les frais réellement payés est à réaliser systématiquement.

 

Les abattements et le taux d’imposition à appliquer

 

La plus-value calculée va être imposée à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

A partir de 5 années de détention, un abattement pour durée de détention va s’appliquer :

 

  • Pour l’impôt sur le revenu : Entre la 6eme année (incluse) et la 21 ème (incluse), il faut appliquer 6% par an. La 22ème année, un abattement de 4% est appliqué. Au-delà de 22 années de détention, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu.
  • Pour les prélèvements sociaux : Entre 6 et 21 années (incluses), il faut appliquer 1,65% par an. La 22ème année, il faut appliquer 1,60%. Entre la 23ème année (incluse) et la 30ème, il faut appliquer 9% par an. Au-delà de 30 années de détention, les prélèvements sociaux ne s’appliquent plus sur la plus-value.

 

Une fois le calcul effectué, il faut appliquer le taux d’imposition de 19% pour l’impôt sur le revenu et 17,2% pour les prélèvements sociaux (taux en vigueur en 2021).

 

Par ailleurs, si votre plus-value est supérieure à 50 000€, vous devez payer une surtaxe correspondant à un barème progressif (la plus-value est celle après abattement) :

 


De 50 001 à 60 000 €		 2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20
De 60 001 à 100 000 € 2 % PV
De 100 001 à 110 000 € 3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10
De 110 001 à 150 000 € 3 % PV
De 150 001 à 160 000 € 4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100
De 160 001 à 200 000 € 4 % PV
De 200 001 à 210 000 € 5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100
De 210 001 à 250 000 € 5 % PV
De 250 001 à 260 000 € 6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100
Supérieur à 260 000 € 6 % PV

Source : BOFIP

 

Un exemple ?

 

Un bien est acheté 300 000€ en 2012 et a nécessité 20 000€ de travaux qui n’ont pas été déduits de l’impôt sur le revenu. Les frais d’acquisition étaient de 30 000€.

Le bien est vendu en 2021 pour 650 000€ incluant 20 000€ de frais d’agence à la charge du vendeur.

 

 

Prix de cession

 

  

Prix d’acquisition
 

Prix de vente hors honoraires = 630 000€

 

Honoraires = 20 000€

 

 

  

Prix d’acquisition = 300 000€

 

Frais d’acquisition = 7,5% soit 22 500€ ou 30 000€ pour les frais réellement payés. Il vaut mieux retenir les frais réellement payés.

 

Travaux = 15% soit 45 000€ ou 20 000€ pour les travaux réellement payés. Le forfait est plus avantageux.

 

Le calcul le plus avantageux pour le vendeur est donc :

 

(650 000 – 20 000) – (300 000 + 30 000 + 45 000) = 255 000€

 

Le bien est détenu depuis plus de 9 années.

 

Pour l’impôt sur le revenu :

 

Application d’un abattement de 6% pour les années 6 à 9 soit 24%.

La plus-value imposable est de 255 000 – (255 000 x 24%) = 193 800€ imposés à 19%.

L’impôt dû est donc de 36 822€.

 

Pour les prélèvements sociaux :

Application d’un abattement de 1,65% pour les années 6 à 9 soit 6,6%.

La plus-value imposable est de 255 000 – (255 000 x 6,6%) = 238 170€ à 17,2%.

L’impôt dû est donc de 40 965€.

 

Pour la surtaxe (plus-value supérieure à 50 000€) :

 

La plus-value après abattement est de 193 800€.

D’après la formule donnée précédemment il faut appliquer 4% soit 7752€ .

 

 

Au total, la plus-value est imposée à hauteur de 85 539€.

Point Marchés – Juin 2021

Point Marchés – Juin 2021

Le marché continue sa marche en avant en mai, même si la dynamique semble s’essouffler. Les marchés sont tiraillés entre d’un côté la réouverture des économies, les bonnes nouvelles économiques et de l’autre côté une potentielle «surchauffe». Les banquiers centraux continuent d’adopter un discours rassurant en dépit de la montée de l’inflation. Cependant, des pics de volatilité durant le mois témoignent de la fébrilité des investisseurs.

 

 

 

 

  • Une reprise encore plus forteque prévu
  • Un discours toujours très accommodant de la BCE et de la FED
  • La campagne de vaccination s’accélère en Europe
  

 

  • La baisse du rythme de vaccination aux US et dans les pays émergents
  • L’inflation atteint 4,2% aux US
  • Une dégradation de la situation sanitaire dans certains pays émergents

 

 

PRINCIPALES CLASSES D’ACTIFS PERFORMANCES DU MOIS VOLATILITE (3 ans)
Actions France Grandes Cap. 2,9% 23,2%
Actions Zone Euro Grandes Cap. 2,6% 23,1%
Actions Zone Euro Petites Cap. 2,0% 20,8%
Actions Zone Euro Moyennes Cap. 1,7% 22,2%
Actions Marchés Emergents 0,2% 18,0%
Obligations EUR Emprunts Privés – 0,2% 4,3%
Obligations Marchés Emergents – 0,2% 8,1%
Obligations EUR Long Terme – 0,2% 11,2%
Actions Etats-Unis Gdes Cap. Mixte – 0,9% 18,6%

 

Ces performances tiennent compte de l’effet de change (l’EUR/USD monte de +1.7% sur le mois)

 

L’ALLOCATION TACTIQUE

ACTIONS : le vent d’optimisme continue de souffler

Après une première quinzaine hésitante, les marchés finissent le mois sur une note positive. Les espoirs liés aux réouvertures l’emportent sur les incertitudes qui persistent autour de la nature conjoncturelle ou durable de l’inflation. Les actions européennes surperforment de +3.5% leurs homologues américaines (+2.6% vs -0.9%). La performance des places émergentes reste en demi-teinte (+0.2%).
En Europe, la rotation «value» (titres décotés, délaissés par le marché) versus «croissance» (sociétés dont la croissance des bénéfices est supérieure à celle du marché) se poursuit, ramenant l’écart de performance à +2% sur le mois (au profit du value). Outre-Atlantique, la tendance est freinée par la détente du 10 ans américain. A l’intérieur du «value», on constatera tout de même une inflexion vers les défensives (télécoms (+1.14%) alors que les cycliques subissent de légères prises de bénéfices (-0.61% sur les matériaux et +0.81% sur les industrielles). Néanmoins, ces dernières restent en tête de la course depuis le début de l’année. Renversement de tendance ? ou changement transitoire ? Enfin, après 4 mois de surperformance, les petites capitalisations européennes (+1.1%) semblent perdre du
terrain face aux grandes capitalisations (+1.64%).

 

OBLIGATIONS : Même discours … effets différents

Inflation, phénomène durable ou transitoire ? Le débat fait rage. La réponse n’est pas la même des deux côtés de l’Atlantique. En Europe, les taux souverains continuent de monter, malgré les discours rassurants des banquiers centraux et la contraction du PIB européen au 1er semestre. Le Bund Allemand s’était tendu à -0.1% (au plus haut de son territoire négatif) le 18 mai, avant de se stabiliser à -0.19% en fin de mois. En France, l’OAT 10 ans semble durablement installée en territoire positif et finit le mois à 0.159%. Les taux périphériques (dont l’Italie et le Portugal) finissent également en hausse. Outre Atlantique, le 10 ans américain fait écho aux chiffres économiques moins positifs que prévus, et recule de -0,016% pour s’établir à 1.58% en fin de mois. Sur les obligations d’entreprises, les spreads (prime liée au risque de crédit des entreprises) étant déjà à des plus bas historiques, il n’y a pas eu de mouvements notables. Seul un léger écartement des spreads (+6 bps) a été constaté sur le segment du «Haut Rendement» (sociétés dont le profil de crédit est de moindre qualité).

 

MATIERES PREMIERES : un mois en or

L’or dépasse le seuil symbolique des $1900 l’once et établit une performance très satisfaisante sur le mois (+8,06%). Les investisseurs favorisent le métal précieux comme valeur refuge au vu de la remontée de l’inflation. Bien que les marchés actions continuent sur leur lancée, le métal jaune reste un investissement attractif et profite d’une détente des taux réels à long terme. De la même manière, l’argent poursuit son rebond (+8,79%). Les prix du pétrole continuent de grimper, malgré un potentiel retour de l’offre iranienne qui devrait proposer un stock supplémentaire d’un million de barils par jour sur les marchés. Ce mois-ci, les cours ont été chahutés par la cyber-attaque du réseau oléoduc Colonial Pipeline aux US, qui a dû interrompre son activité. Le prix de l’or noir est finalement poussé par les annonces de l’OPEP, plus optimiste encore sur l’état de la demande dans la deuxième partie de l’année. Ainsi, le baril de brut américain (WTI) termine le mois à +5,48% et s’établit à 66,7$ le baril. Le Brent dépasse la barre des 70$ le baril (+3,99%). Enfin, les cours du cuivre et du nickel poursuivent leur ascension (respectivement +5,04% et +3,43%). Le zinc progresse de +5,20%.

Macro-économie

LES INDICATEURS AVANCÉS
Zone Mois en cours 3 mois Tendance Commentaires

                     Etats-Unis
 

 

Confiance des entreprises (PMI)

  

 

La confiance des entreprises est soutenue
principalement par la hausse de l’activité
commerciale et l’amélioration du marché de
l’emploi.
 

 

Confiance des consommateurs

  

Les craintes sur l’inflation et le marché de
l’emploi subsistent.

                     Europe
 

 

Confiance des entreprises (PMI)
 

 

Le secteur manufacturier atteint un nouveau
sommet. Le secteur des services profite d’une
hausse significative de la demande.
 

 

Confiance des consommateurs
 

En nette hausse et dépasse les niveaux précrise,
les consommateurs profitent du contexte
de réouverture.

               Pays émergents
 

 

Confiance des entreprises (PMI)
 

Les émergents sont fortement impactés par le
covid. Le Brésil voit son activité commerciale se
détériorer.

 

La reprise économique est plus forte qu’attendue. Aux US, les indicateurs avancés témoignent d’une amélioration significative du secteur manufacturier. Le rebond économique s’accompagne d’une augmentation de la production et d’une accélération encore plus importante des commandes d’entreprises. De la même manière, le secteur des services enregistre une hausse record de l’activité commerciale en mai. Ainsi, la reprise de la production a été la plus rapide jamais enregistrée. Elle s’accélère pour le cinquième mois consécutif. Les entreprises ont profité d’une réouverture progressive de l’économie, qui a permis de proposer une plus grande gamme de services aux clients. Enfin, les besoins croissants des entreprises ont favorisé le marché de l’emploi (les demandes d’allocations chômage ont décru). En Europe, l’indice manufacturier de la zone euro atteint un nouveau sommet en mai (au-dessus de la barre des 50, qui délimite la contraction de l’expansion, pour un 11ème mois consécutif). Malgré tout, les délais de livraison records sur le mois ont engendré un renforcement de la hausse des prix. L’Europe commence à connaître une réelle augmentation de la demande. Les pays émergents sont en recul sur le mois. La zone des émergents subit une nouvelle vague épidémique, tandis que les campagnes de vaccination stagnent. En Chine, les indicateurs témoignent d’un ralentissement global de l’activité, avec une baisse des ventes au détail après un fort rebond post crise.

 

Préconisations

 

 Général :

Positif : rebond macro-économique fort, taux à 0%, soutiens monétaires et budgétaires.

        Négatifs : consensus fort, valorisations très élevées, inquiétudes sur l’inflation et forte spéculation dans le marché. 

        CONCLUSION : prises de profits à la hausse mais resté globalement investi.
 

 

 Actions :  

 

 Obligations souveraines : 

  • Préférence pour l’Europe et l’Asie.

  • Diversification autour de :

  • Value/cycliques même si une pause est attendue à court terme.
  • Santé et digital pour se positionner sur les gagnants de demain.
  • Environnement (plans de relance).
  • Petites capitalisations.
  • Pays développés -> rester à l’écart.
  • Pays émergents : rendements attractifs mais le segment est plus fragile que celui des pays développés donc risqué en temps de crise.
 

 

Obligations entreprises : 

  

 

 Matières premières :

  • Les primes de crédit redeviennent trop faibles pour compenser le risque.
  • Tensions géopolitiques + Coronavirus + Taux de rendement réels négatifs = environnement favorable à l’or.
  • Les plans de relance massifs sont positifs pour l’or.
  • Globalement la reprise est positive pour l’ensemble des matières premières.

À SURVEILLER

Inflation
Faut-il s’inquiéter de la flambée du prix des matières premières ?

Vaccin
Un confinement est-il possible ? Cette possibilité n’est pas prise en compte par les marchés.

Valorisation des marchés
Toutes les métriques traditionnelles soulignent une valorisation très élevée des marchés. Est-ce tenable ?

Ce document est exclusivement réservé à la clientèle de Wagram Patrimoine. Il ne constitue en aucun cas un conseil d’achat ou de vente. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Il n’existe pas d’actif garanti.

Comment optimiser son taux d’endettement face au resserrage des crédits ?

L’octroi de crédits immobiliers est devenu plus difficile depuis début 2020 après les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Il était de plus en plus difficile de déroger au fameux taux d’endettement de 33% sauf de rares exceptions.

De la même manière, le HCSF a préconisé une durée maximale de 25 ans pour les crédits contre 30 ans auparavant, ce qui a de facto exclu de nombreux ménages.

Le Ministre de l’Economie Bruno Le Maire a demandé en décembre 2020 un assouplissement pour relancer l’activité immobilière en passant notamment le taux d’endettement à 35%, en allongeant la durée à 27 ans lorsqu’il y a un différé et en augmentant le pourcentage de dérogations accordées.

Le HCSF s’est cependant prononcé le 15 juin sur la suite à donner à ces directives, qui vont entraîner un potentiel durcissement des conditions d’octroi de crédit.

Pour les épargnants, il va être nécessaire d’adapter son taux d’endettement pour poursuivre son achat immobilier.

 

Rappel sur le calcul de votre taux d’endettement

 

Pour le calcul de votre taux d’endettement il faut appliquer la formule suivante :

 

Total des revenus du ménage / Total des charges

 

Voici en bref la liste de ce qui est pris en compte (liste non exhaustive) :

 

REVENUS

 

  

CHARGES

 
 

 

Salaires

 

Rémunération du dirigeant d’entreprise (en général la banque demandera 3 années de recul)

 

Primes si récurrentes sur 3 ans

 

Loyers des biens locatifs : attention la banque va très souvent les pondérer entre 60 et 80%

 

Toute autre source de revenus récurrente qui n’a pas de caractère exceptionnel

 

  

 

Loyers si locataire

 

Crédits en cours

 

Pensions alimentaires versées

 

Pour le moment, l’impôt sur le revenu n’est pas encore pris en compte

 

Si vous financez un nouveau bien, il faut intégrer dans le taux d’endettement les crédits et revenus de ce nouveau bien.

Notons que les banques n’appliquent plus la technique dite du différentiel c’est-à-dire pour un bien locatif d’inscrire uniquement la différence entre les charges et revenus.

Concrètement : Pour un bien qui génère 500€ de loyers par mois et 600€ de mensualités de crédit.

 

 

Sans différentiel

  

Avec différentiel 

 
 

Vous déclarez 500€ x 70% = 350€ en revenus et 600€ en mensualités.

 

 

  

Vous déclarez 500€ x 70% – 600€ = 250€ en charges

 

 

Cette méthode a permis pendant des années de diminuer le taux d’endettement de manière importante.

Certaines banques l’appliquent encore mais dès septembre, il y a fort à parier que le différentiel disparaisse définitivement.

 

Le non-respect des conditions d’octroi va devenir sanctionnable

 

Le HCSF va inscrire les normes de conditions d’octroi des crédits comme juridiquement contraignantes. La portée peut sembler faible mais pour les banques, cela signifie des sanctions possibles si ces normes de sont pas respectées.

A l’heure actuelle, les recommandations du HCSF ne s’imposent juridiquement pas mais les banques commencent à les suivre de plus près.

Les conditions « en vigueur » à aujourd’hui sont les suivantes :

 

  • Pas plus de 35% d’endettement ;
  • Durée d’emprunt maximale : 25 ans (27 ans possible sur les ventes dans le neuf en incluant le différé) ;
  • Possibilité de déroger pour la banque jusqu’à 20% des dossiers.

 

Si les conditions définitives ne sont pas encore confirmées, il serait étonnant de voir le HCSF changer totalement sa feuille de route.

 

Mais alors comment optimiser son taux d’endettement pour l’adapter à ces contraintes ?

 

  • Etendre la durée de crédit lorsque cela est possible :

 

Compte tenu des taux d’intérêt qui restent très bas, la différence de coût entre 20 et 25 ans est aujourd’hui quasi anecdotique. Cela réduira drastiquement la mensualité de crédit pour vous donner plus de souplesse pour un nouvel emprunt.

 

Par ailleurs, vous pourrez toujours rembourser par anticipation votre crédit (les indemnités étant aujourd’hui très faibles), moduler à la hausse vos mensualités et diminuer la durée de crédit. Les offres de prêt prévoient facilement ces conditions à l’heure actuelle.

 

 

  • Rembourser par anticipation les crédits les plus contraignants :

 

Si vous devez rembourser par anticipation certains crédits, privilégiez les crédits personnels, souvent souscrits sur de courtes périodes et avec des conditions financières moins attractives.

 

Par ailleurs, si vous hésitez entre le remboursement par anticipation de la résidence principale et un bien locatif, le premier choix est celui du crédit de votre habitation, puisque vous ne pouvez déduire aucune charge.

 

  • Maximiser l’apport sur les frais annexes :

 

Le financement à 110% peut-il disparaître totalement ? Il est en tout cas beaucoup moins pratiqué qu’en 2018-2019. De nombreuses banques demandent aujourd’hui a minima les frais de Notaire et frais annexes (frais de crédit logement, courtage, etc.).

 

Comptez un apport de 10% environ, mais certains établissements demandent un complément.

Par ailleurs, assurez-vous de conserver une épargne liquide après l’opération, ce qui sera vérifié dans l’octroi de votre dossier.

 

 

  • Pour vos biens locatifs, demandez plusieurs évaluations :

 

Il n’est pas rare que votre loyer ne soit pas à sa juste valeur. N’hésitez pas à mettre en avant une étude locative pour votre bien afin de justifier du loyer perçu et diminuer le taux d’endettement.

 

  • Présenter un dossier de crédit synthétique et complet :

 

« La forme c’est le fonds qui remonte à la surface », Victor Hugo.

Pour que votre dossier rassure votre établissement bancaire, présentez une synthèse claire et détaillée de votre patrimoine, revenus, charges, reste à vivre, apport, etc.

Joignez des justificatifs récents pour chaque flux récurrent de votre compte. Une mensualité de crédit revolving qui apparaît sera à justifier par exemple.

Comment votre assurance-vie doit-elle s’adapter à 2021 ?

Comment votre assurance-vie doit-elle s’adapter à 2021 ?

 

Comment investir ses liquidités alors que l’épargne sans risque est perdante ? Que se passe-t-il si les marchés dévissent ? Est-ce que l’assurance-vie est encore intéressante ?
Ce sont régulièrement des questions qui reviennent pour les investisseurs.
Si de nombreux assureurs annoncent des performances passées flatteuses et s’ils ont pris le virage du digital et modernisé leur offre, les épargnants deviennent de plus en plus exigeants sur la gestion de leurs contrats.

L’assurance-vie doit se moderniser pour répondre aux attentes de l’épargnant 2021.

 

La fin du contrat dormant en fonds euros 

Les contrats ont été gérés pendant des années sur des modèles intégrant une proportion des fonds Euros plus ou moins importante selon les profils (jusqu’à 100 % pour des profils prudents !). Il n’est pas rare de voir encore des contrats à 100% fonds euros. Quand celui-ci dégageait 3% de rendement net ou plus, il n’était pas nécessaire de diversifier son épargne pour un profil prudent.

Ce n’est plus le cas à présent. Avec une moyenne de 1,2% en 2020, certains fonds ayant même rapporté moins de 0,80%, le fonds euros ne semble être qu’une réserve de trésorerie pour adapter son portefeuille.

Aujourd’hui, près de 40% des versements sont réalisés en unités de compte en moyenne en France. Ce chiffre était proche des 10% il y a une dizaine d’années. Les épargnants n’aiment plus cet actif qui présente maintenant plus d’inconvénients que d’avantages : loi Sapin 2, risque assureur, rémunération en baisse, …

Les assureurs tentent tant bien que mal de sortir progressivement de ce fonds, en proposant par exemple des boosts de rémunération si vous investissez en UC, en supprimant ou limitant purement et simplement les entrées sur le fonds euros, ou encore en proposant des fonds euros dits « dynamiques » c’est-à-dire garantis à 96% par exemple.
Ces diverses techniques de diversification, intensifiées depuis quelques années n’ont en réalité qu’un seul objectif : rediriger l’épargne vers des unités de compte. Il ne serait pas étonnant de voir de plus en plus de nouveaux contrats sans fonds euros.

 

Payer encore 3% de droits d’entrée ? Un critère rédhibitoire

Une épargne prudente atteint aujourd’hui difficilement les 2-3% de rendement nets de frais de gestion. Et pourtant, il n’est pas rare de voir des droits d’entrée dépassant largement les 1%. Nous voyons encore des droits à plus de 3-4%.

Il est bien plus intéressant de payer pour une gestion annuelle et active dans le temps que payer des droits d’entrée importants avec la promesse d’un suivi qui ne se réalisera pas.

N’oublions pas que les frais de gestion rémunèrent un conseiller sur le long terme, alors que les droits d’entrée le rémunèrent uniquement pour la vente du produit.

Par ailleurs, attention aux gestions dites « pilotées » très souvent mises en avant par les assureurs avec des frais entre 0,2% et 1%. Cette gestion reste « collective » et ne peut s’adapter aux objectifs individuels de l’épargnant.

 

Fuir les offres financières restreintes ?

Au début des années 2000, les contrats d’assurances-vie étaient structurés principalement avec une offre financière restreinte de 30-40 fonds.
Progressivement, ils se sont adaptés pour faire rentrer des fonds de grandes maisons de gestion (DNCA, Rothschild, Carmignac, etc.). Cependant les contrats restent encore majoritairement « fermés » en terme d’offre financière.
Pour s’adapter à 2021, dans ce contexte de marché cher, privilégiez une offre financière importante. Votre contrat doit comporter un nombre d’OPCVM suffisant pour s’inscrire dans une stratégie de gestion d’épargne. Plusieurs centaines d’unités de compte est le strict minimum.

Mais votre contrat doit également s’adapter aux nouvelles recherches des investisseurs :

  • La gestion passive via des trackers : en regardant les OPCVM de plus près, on se rend compte que sur la France par exemple, très rares sont les fonds qui surperforment le CAC 40 sur le long terme. N’est-il pas plus pertinent d’investir directement sur un tracker indexé directement sur l’indice français ?
  • La gestion socialement responsable : véritable phénomène de société depuis la crise sanitaire, le monde veut consommer beaucoup plus « vert ». Selon une étude Amundi, 49% des épargnants souhaitent donner du sens à leur épargne. La règlementation française commence à évoluer avec la loi Pacte puisque les contrats d’assurance-vie devront proposer un minimum d’UC vertes dans les prochaines années.
  • L’option titres vifs est-elle à terme inévitable ? Pour le moment réservée aux contrats avec un ticket d’entrée plus important, investir en titres vifs peut être une solution pour conserver des valeurs solides sur le long terme. Les assurances-vie ouvrent de plus en plus cette possibilité, en restreignant toutefois la liste des valeurs éligibles.

 

Faut-il regarder son contrat tous les jours ?

Le critère le plus important de votre allocation en 2021 est le temps. Espérer obtenir en quelques semaines ou quelques mois des performances intéressantes n’est pas raisonnable.
Une bonne gestion d’épargne se traduit aujourd’hui par de la diversification d’actifs, une approche en adéquation avec les horizons de placement de l’épargnant et un suivi régulier de sa stratégie. Quand on parle stratégie, on ne parle pas du résultat en lui-même, mais des possibilités pour l’atteindre.
Par exemple, les obligations ont été plébiscitées pendant des années pour leur faible volatilité et un rendement avoisinant les 2-3%. Mais stratégiquement, leur choix n’est plus aussi évident en 2021 avec la crainte de l’inflation et une remontée des taux d’intérêt.