SCPI

Introduction

 

Pourquoi et comment investir dans une SCPI ?

L'achat de parts de Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) constitue une alternative complémentaire originale et intéressante pour investir dans ce placement fétiche des épargnants et des investisseurs qu'est l'immobilier.

Qu'est ce qu'une SCPI?

Les SCPI sont une des formes de placement collectif dans l'immobilier, à l'instar de ce que proposent les Sicav et Fonds Communs de Placement dans le domaine des valeurs mobilières. Les SCPI acquièrent et gèrent un patrimoine immobilier, souvent d'entreprise, pour le compte des investisseurs qui en détiennent les parts sociales.

Les avantages de cette formule de placement sont nombreux : mutualisation des risques, revenus, meilleure liquidité, absence de souci de gestion, transparence d'informations... Ils expliquent le succès rencontré par les SCPI depuis plus de 30 ans, auprès de 500 000 Associés.

 

Ce succès a entraîné l'émergence d'une typologie des SCPI en fonction de leur spécialisation de gestion et/ou en réponse à l'objectif patrimonial des investisseurs. C'est ainsi que l'on distingue les SCPI dites "classiques", privilégiant le rendement, des SCPI spécialisées (de valorisation, fiscales...).

La société

 

Investir dans une SCPI, c'est investir dans l'immobilier. Il convient donc d'envisager ce placement à moyen et/ou à long terme. Les objectifs patrimoniaux poursuivis peuvent être de plusieurs natures : recherche de revenus, de valorisation du capital ou d'optimisation fiscale. Pour chacune de ces motivations, la SCPI apporte une réponse adaptée, souvent liée à sa typologie.

  • Les SCPI dites " classiques " ou " classiques diversifiées " privilégient le service d'un rendement tout en cherchant à offrir, dans la durée, une protection contre l'érosion monétaire.

  • Les SCPI dites " de plus-values " recherchent elles, à privilégier l'évolution du capital.

  • Les SCPI dites " fiscales " ont été créées dans la continuité des avantages fiscaux voulus par le législateur. Ces avantages fiscaux, baptisés du nom du ministre des finances les instituant (Malraux, Méhaignerie, Quilès, Périssol, Besson, Robien, Borloo, Scellier, Duflot et Pinel) ne sont généralement acquis qu'au primo-détenteur des parts de la SCPI concernée. L'obtention de l'avantage fiscal étant, par ailleurs, assortie de conditions de détention des parts ou de plafonnement des loyers et/ou ressources du locataire.

Sauf cas très particulier, nous déconseillons l’acquisition de parts de SCPI fiscales

L'acquisition à crédit, ainsi que l'achat de parts en démembrement, autorisent des montages patrimoniaux optimisant le cadre fiscal. Toutefois, il convient de garder présent à l'esprit qu'au-delà de l'objectif fiscal atteint, l'investissement a pour support un produit immobilier, par essence placement à moyen et/ou long terme et dont l'évolution du revenu comme de sa valeur reste étroitement liée à celle du marché immobilier..

Investir dans une SCPI présente de nombreux avantages. Nous vous les détaillons ci-dessous :

 

FISCALITE des SCPI

 

Régime fiscal des revenus

Les revenus sont constitués :

  • Des revenus fonciers provenant des loyers encaissés. Ils sont imposés après imputation des charges déductibles (frais réels de gérance, rémunération des concierges, travaux d'entretien et de grosses réparations, taxes foncières...).

  • Des revenus financiers provenant du placement de la trésorerie des SCPI (capitaux en attente d'investissement, dépôts de garantie, dividendes en instance de versement...). Ces revenus, générés principalement par le placement de la trésorerie en titres de créances négociables (TCN) ou en comptes à terme, sont soit soumis au prélèvement forfaitaire de 30% (Flat Tax) soit imposés à la tranche marginale d’imposition + prélèvement sociaux (TMI + 17,2% de PS). Exceptionnellement, une partie de la trésorerie peut être placée en Sicav monétaires ou FCP de trésorerie soumis au régime des plus-values sur valeurs mobilières de placement.

La vente des parts

1 - Associés personnes physiques

Les cessions et retraits de parts de SCPI sont soumis à la taxation des plus-values immobilières. En effet, leur cession est assimilée à une cession d’immeubles (et non de valeurs mobilières).

Depuis le 1er septembre 2013, les abattements suivants sont pratiqués sur le montant de la plus-value sur cession de parts de SCPI:

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème année

  • 4 % au terme de la 22ème année

soit une exonération d'impôt sur les plus-values au bout de 22 ans de détention.

Détermination de l’assiette imposable aux prélèvements sociaux :

  • 1.65 % d’abattement pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème année

  • 1.60 % pour la 22ème année

  • 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème année

soit une exonération totale des prélèvements sociaux au-delà de 30 ans de détention.

La plus-value ainsi déterminée est taxée au taux de 19% auxquels s'ajoutent les contributions sociales de 17,2 % (CSG, CRDS, prélèvement social et contributions additionnelles au prélèvement social), soit un taux global d'imposition de 36,2%.

Depuis 2013, une taxe supplémentaire est applicable si la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Le taux de la taxe s’échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Ce régime est également applicable lors de la cession d’un immeuble issu du patrimoine de la SCPI et bénéficie en outre d’une exonération pour des cessions dont le prix unitaire est inférieur ou égal à 15 000 €. Pour les associés soumis à l’impôt sur le revenu des particuliers, l’impôt afférent à leurs quotes-parts est prélevé lors de la transaction et payé par la SCPI pour leur compte auprès du notaire chargé de l’enregistrement des actes.

2 - Associés soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles ou des bénéfices non commerciaux ou à l'impôt sur les sociétés :

Les plus-values réalisées lors de la cession des parts sont imposables selon le régime des plus-values professionnelles dans les conditions de droit commun.

Modes d’acquisition d’une SCPI

 

SCPI : au comptant

Les conditions à remplir: avoir besoin de revenus immédiats, disposer de peu de revenus locatifs et être peu imposé. En effet, les revenus des SCPI sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers (barème de l’impôt sur le revenu) à laquelle s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Sous le seuil de 15.000 euros de revenus locatifs vous bénéficiez du régime du micro foncier. Au-delà vous passez au régime du réel. Dès lors, un achat à crédit est à privilégier puisque vous pouvez déduire les intérêts d’emprunts de vos revenus fonciers.

SCPI : à crédit

Celui-ci vous permet de vous constituer un patrimoine sans apport préalable. Les seules charges déductibles des revenus fonciers générés par la SCPI étant les intérêts d’emprunt, ce mode d’acquisition est à privilégier. La limite est que les banques privilégient le financement de leurs SCPI « maison ». Elles ne donnent donc pas une vision très large du marché. Néanmoins, certains de nos partenaires bancaires financent dans d’excellentes conditions les parts des SCPI que nous avons sélectionnées.

SCPI : l’achat en nue-propriété

Si vous êtes imposé à l’IFI et que vous pouvez vous passer de revenus locatifs pendant 5 ou 10 ans, l’acquisition en nue-propriété peut s’avérer particulièrement pertinente. En optant pour un démembrement temporaire de la propriété des parts, les parts acquises en nue-propriété ne sont pas soumises à l'IFI.

Le nu-propriétaire détient la propriété des parts, achetées avec une décote de 20 à 40 % du prix (selon la durée du démembrement). L'usufruitier perçoit momentanément les revenus des parts du nu-propriétaire. A l'issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts (100 % de leur valeur).

SCPI : avec un contrat d’assurance vie

Les SCPI sont parfois intégrées à certains portefeuilles d’assurance-vie. Cela permet d’échapper à la fiscalité des revenus fonciers tout en conservant la nature immobilière de son investissement. Passé 8 ans de détention du contrat, les plus-values sont soumises au taux forfaitaire de 7.5 % et aux prélèvements sociaux (17,2%), au-delà de 4 600 euros de plus-value annuelles retirées (9 200 euros pour un couple).

Déclarations fiscales

 

En mars, la société de gestion adresse à chaque associé son bordereau récapitulatif de revenus déclarables, accompagné d'une notice explicative détaillant les modalités pratiques de leur déclaration.

En avril, les bulletins trimestriels d'information indiquent les valeurs par part pouvant être retenues au titre de la déclaration IFI. L’associé peut également recevoir sur demande un état détaillé de son portefeuille de parts au 1er janvier mentionnant lesdites valeurs.

Facteurs de risque d’une SCPI

 

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification patrimoniale. La durée de placement minimale recommandée par la Société de gestion est de 9 ans. Comme tout investissement, l’immobilier physique (bureaux, locaux d’activités, entrepôts, commerces) présente des risques : absence de rentabilité potentielle ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténuées par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI ; cet objectif n’étant pas garanti.

  • La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution à la hausse comme à la baisse du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.

La rentabilité d’un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction :

  • des dividendes potentiels ou éventuels qui vous seront versés. Ceux-ci dépendent des conditions de location des immeubles, et peuvent évoluer de manière aléatoire en fonction de la conjoncture économique et immobilière (taux d’occupation, niveau de loyers) sur la durée totale du placement,

  • du montant de capital que vous percevrez, soit lors de la revente de vos parts ou le cas échéant de la liquidation de la SCPI. Ce montant n’est pas garanti et dépendra de l’évolution du marché de l’immobilier sur la durée totale du placement.

La SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti. L’attention des investisseurs est attirée sur le fait que la SCPI peut recourir à l’endettement à hauteur de 15% maximum de sa capitalisation appréciée au 31 décembre de l’année qui précède.

Vous trouverez ci-dessous les réponses aux questions les plus fréquemment posées. Pour toute autre question, n'hésitez pas à nous interroger.