Nue-propriété

Investissement en nue-propriété


Ce dispositif, particulièrement adapté aux épargnants qui apprécient l’immobilier sans contrainte, présente de nombreux avantages qui permettent de faciliter la constitution d’un patrimoine varié et créateur de richesse.

L’investisseur achète la nue-propriété d’un bien immobilier pour 50 à 70 % de sa valeur actuelle. Pendant une période de 15 ans à 20 ans, il est déchargé du risque locatif, de l’entretien, des charges et de la fiscalité qui sont assumés par l’usufruitier.

La nue-propriété, permet entre autres avantages, de capter dès l’achat, sous forme de réduction du prix, l’équivalent de 15 années de loyers totalement défiscalisés, et de transformer ainsi une rentabilité locative aléatoire souvent grevée de frais et taxes, en une capitalisation sûre.

Principe de l’achat en nue-propriété


Le principe utilisé est celui du démembrement de propriété inscrit dans le Code civil de 1804, mis au service d’un partenariat public-privé. Des épargnants et des bailleurs institutionnels sont réunis et chacune des parties achète ce qui l’intéresse, pour une durée fixe (d’au minimum 15 ans), définie contractuellement pour chaque programme immobilier :

  • L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier ; il détient alors les murs et se constitue un patrimoine et des revenus à terme ;

  • L’usufruit est acquis simultanément pour par un bailleur social ou institutionnel qui assure la gestion locative et prend en charge l’entretien du bien, les travaux et les taxes.

Au terme du démembrement, l’épargnant nu-propriétaire devient plein propriétaire automatiquement et gratuitement. Cette dissociation du patrimoine et de l’usage permet de partager les coûts tout en préservant l’objectif principal de chaque acteur.

L’épargnant peut revendre à tout moment avant la fin du démembrement, aucune durée de détention n’est imposée. Les avantages fiscaux seront acquis, et le nouvel investisseur pourra également en bénéficier. Le marché secondaire est actif, de nombreux épargnants recherchant des durées d’investissement inférieures à 15 ans.

USUS, FRUCTUS, ABUSUS

Le droit romain décomposait la propriété en trois prérogatives :

  • L’usage du bien (usus), qui permet d’occuper un logement ;
  • La jouissance du bien (fructus), qui permet d’en recueillir les fruits, les loyers ;

  • La disposition du bien (abusus), qui permet de le revendre, de l’agrandir, etc

Les deux premières prérogatives sont réunies dans l’usufruit que le Code Civil définit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété (…) » (art. 578 du Code Civil).

Avantages de l’investissement en nue-propriété


Création de richesse immobilière

La capacité d’épargne ou d’emprunt va jouer à plein régime. En effet, par rapport à un investissement locatif classique en revenus fonciers, 3 éléments confiscatoires de richesse sont supprimés :

  1. Le risque de l’impayé de loyer n’existe plus, ces derniers étant perçus, dès l’acquisition, sous forme de réduction du prix de l’appartement.

  2. La fiscalité sur les revenus fonciers ne s’applique pas. La fiscalité sur les revenus fonciers étant devenue confiscatoire, il n’est désormais plus possible de rembourser un emprunt ni de se constituer un patrimoine immobilier traditionnel. Certes avec un investissement en nue-propriété vous ne percevez aucun revenu régulier (loyer), mais quel intérêt si celui-ci est surtaxé ? Il est plus judicieux de percevoir immédiatement ces loyers sous forme de réduction du prix.

  3. Les charges, dépenses d’entretien, travaux, sont payés par l’usufruitier. En tant que nu-propriétaire, vous ne supportez aucune dépense pendant toute la durée du démembrement

Rentabilité

  1. Bénéfice d’une première rentabilité mécanique Avec une décote de 40% sur un démembrement de 15 ans, à valorisation immobilière nulle, l’investissement immobilier en nue-propriété génère une rentabilité de base de 3.47% l’an net de charges et net de fiscalité, liée à la seule récupération automatique et gratuite de l’usufruit du bien au terme du démembrement.

  2. Ajout à cette rentabilité

    • De l’effet de levier du financement

    • De l’effet de levier fiscal avec la défiscalisation des autres revenus fonciers et/ou de l’ISF

    • De la revalorisation éventuelle du bien immobilier dans sa totalité (usufruit + nue-propriété) sur toute la période alors que seule la nue-propriété a été payée.

Sérénité

En contrepartie de la perception de loyers par l’usufruitier, ce dernier gère et prend à sa charge :

  • Les aléas locatifs (gestion des locataires, impayés, vacances du bien)

  • Les charges (frais de gestion locative, honoraires de syndic, charges d’entretien, assurances)

  • Les travaux d’entretien (y compris les gros travaux : art. 605 et 606 du code Civil)

  • Les taxes y compris la taxe foncière

A l’issue de cette période, le bailleur garantit à l’épargnant propriétaire le bon état d’habitabilité des lieux. L’investisseur bénéficie d’un confort total pendant toute la durée du démembrement. La revente peut s’effectuer à tout moment, aucune durée de détention n’étant imposée.

Fiscalité du nu-Propriétaire


Dans tous les cas, OPTIMISATION DE LA SITUATION FISCALE :

  • Economie sur IR et prélèvements sociaux

    En achetant seulement la nue-propriété d’un bien immobilier grevé d’un usufruit temporaire de 15 ans pour 60 % de sa valeur actuelle en pleine propriété, l’équivalent de 15 années de loyers totalement défiscalisés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux est capté dès l’achat, sous forme de réduction du prix

  • Economie sur les frais de notaire, qui ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété

  • Economie sur la taxe foncière qui, pendant toute la durée du démembrement, reste à la charge de l’usufruitier.

Augmentation de la rentabilité de l'investissement

Financement au moyen d’un prêt immobilier : Défiscalisation des revenus fonciers

En réalisant un investissement en nue-propriété au moyen d’un emprunt, les intérêts de ce dernier sont déductibles des autres revenus fonciers existants par ailleurs. Ceci permet donc de réduire le montant de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Financement avec des liquidités ou par arbitrage du patrimoine : Défiscalisation de l’ISF

L’investissement en nue-propriété ne rentrant pas dans la base taxable à l’ISF, les fonds ayant servi à une telle acquisition viennent diminuer l’assiette taxable, et la facture fiscale s’en trouve réduite. Il est ainsi possible de passer dans une tranche fiscale inférieure, voire de ne plus être assujetti à l’ISF dès lors que le patrimoine net à déclarer devient inférieur à 1.3M€

Points de vigilance


La pierre démembrée est devenue un matériau recherché, notamment du fait de la raréfaction des niches fiscales. Mais, comme pour tout succès, attention aux excès.

Un investissement en nue-propriété doit donc en premier lieu respecter les fondamentaux de l’immobilier, à savoir un emplacement de premier plan et un prix de la pleine propriété cohérent avec celui du marché.

Nous vous guiderons pour faire un bon investissement, notamment quant au choix du bien et à l’analyse de son prix en pleine propriété.

Nue-propriété : questions fréquentes


Récapitulatif


Economie sur le prix d’achat : un investissement en nue-propriété permet de capter l’équivalent de 15 ans de loyers totalement défiscalisés (sous forme d’une réduction du prix de la pleine propriété) ;

  • Rentabilité : La seule récupération automatique de l’usufruit équivaut à un placement à 3.47 % net de charges et net de fiscalité, en considérant que l’immobilier ne s’est pas valorisé au terme ;

  • Défiscalisation : une rentabilité augmentée à plus de 5 % net avec une optimisation fiscale des revenus fonciers existants, ou défiscalisation de l’ISF par une baisse de son assiette, toujours en imaginant aucune valorisation immobilière au terme ;

  • Sécurité : tous les aléas locatifs, charges, entretien, travaux (petites et grosses réparations – articles 605 et 606 du Code civil)) sont payés par l’usufruitier ;

  • Confort : une restitution du bien après remise en bon état d’habitabilité ;

  • Flexibilité : une sortie possible à tout moment sans perte des avantages fiscaux acquis.