Loi Pinel

Le dispositif Pinel

Nouveau dispositif gouvernemental en faveur de l’investissement immobilier locatif, la loi Pinel permet de soutenir la construction de nouveaux logements. Le dispositif Pinel, qui succède à la Loi Duflot, offre une réduction d'impôt lors de l'achat d'un logement neuf, à condition qu’il soit mis en location pendant 6 ans au minimum avec possibilité de l'allonger de deux fois 3 ans, soit une durée maximum de 12 ans.

La loi Pinel est très proche de la loi Duflot dans son fonctionnement et dans ses conditions : plafonds de loyer Pinel, plafonds de ressources du locataire Pinel, plafond au m² et zones éligibles à la loi Pinel.

Le dispositif Pinel concerne les investissements immobiliers réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021.

Le dispositif Pinel a été complété au 1er janvier 2019 par le dispositif « Denormandie », destiné à soutenir l’investissement locatif dans l’ancien ».

Bénéficiaires du dispositif Pinel

  • Personnes physiques fiscalement domiciliées en France

  • Souscripteurs de parts dans des sociétés non soumises à l'Impôt sur les Sociétés (IS) (SCI de gestion, SCPI, société immobilière de copropriété ou toute autre société de personnes)

Biens éligibles

  • Logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement (VEFA)

  • Logements que vous faites construire

  • Logement ancien faisant l'objet de travaux pour être transformé en logement neuf,

  • Logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l'objet de travaux de réhabilitation,

  • Local affecté à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement.

Points Clés

La défiscalisation loi Pinel

Taux de réduction d’impôt :

  • 12 % du montant de l’investissement, étalée sur 6 ans (2 % par an)

  • 18 % du montant de l’investissement, étalée sur 9 ans (2 % par an)

  • 21 % du montant de l’investissement, étalée sur 12 ans (2 % les 9 premières années puis 1 % pendant 3 ans)

Wagram-Patrimoine_dispositif Pinel

Conditions :

  • Jusqu’à 6 000 € de réduction d’impôt par an

  • 2 acquisitions par année d’imposition ouvrent droit à une réduction d’impôt dans la limite de 300 000 € par contribuable

  • Plafond par m² de 5 500 € / m², quel que soit le lieu de l’investissement

  • Plafond s'appliquant à certains avantages fiscaux. (Plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € par an et par foyer)

Mise en location

  • Engagement de location nue pendant 6, 9 ou 12 ans

  • L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure

  • Le bien immobilier Pinel doit respecter une zone d’investissement éligible

  • Des plafonds de loyer et des plafonds de ressources sont applicables

  • La location est maintenant possible à un ascendant ou un descendant à condition qu'il soit hors du foyer fiscal de l'investisseur et dans le cas où les plafonds de loyers et de ressources sont respectés

Eco-condition

Le bien immobilier Pinel doit respecter un niveau de performance énergétique globale :

  • Neuf ou à construire : label BBC 2005 ou norme RT2012 (permis de construire déposé après le 1er janvier 2013)

Avantages fiscaux du dispositif Pinel

Investissement locatif Pinel

Base de calcul

Prix et frais d'acquisition (Honoraires de notaire, TVA, droits d'enregistrement...) + coût éventuel des travaux et frais accessoires (frais de délivrance des états et des attestations) (avec un maximum de 300 000 € par an, 2 logements par année d'imposition)

Taux de la réduction d'impôts

12 % étalée sur 6 ans (2 % par an) ou 18 % étalée sur 9 ans (2 % par an) ou 21 % étalée sur 12 ans (2 % par an pendant 9 ans puis 1 % pendant 3 ans)

Début de l'imputation de l'impôt

l'année de l'achèvement des travaux ou de l'acquisition si celle-ci est postérieure

Étalement des avantages fiscaux

6, 9 ou 12 ans

Récupération de la TVA

Non

Conditions particulières

- Engagement de location nue pendant 6 ans minimum - Mise en location : dans les 12 mois de l'achèvement des travaux ou de l'acquisition si celle-ci est postérieure, à une personne autre qu'un membre de votre foyer fiscal - Location possible à un ascendant ou à un descendant tout en conservant le bénéfice de l'avantage fiscal, à condition qu'il soit hors du foyer fiscal de l'investisseur - Plafonnement mensuel des loyers et des ressources - Plafond de 5 500 € par m2 pour le calcul de la réduction d'impôts - Norme RT2012 ou label BBC2015 à respecter pour les logements neufs ou à construire

Exemple loi Pinel pour un investissement de 150 000 €

Je réalise un investissement en loi Pinel via l’acquisition d’un logement de type T2 à Toulouse d’une valeur de 150 000 €.

Location pendant 6 ans :
  • 150 000 € x 12 % = 18 000 €

  • 18 000 € / 6 ans = 3 000 € * /an.

Je bénéficie d’une réduction d’impôt sur mes revenus de 3 000 € par an pendant 6 ans.

Location pendant 9 ans :
  • 150 000 x 18% = 27 000 €

  • 27 000 € / 9 ans = 3 000 € * /an.

Je bénéficie d’une réduction d’impôt sur mes revenus de 3 000 € par an pendant 9 ans.

Location pendant 12 ans :
  • 150 000 € x 21 % = 31 500 €

  • 31 500 € / 12 ans = 3 000 € * /an pendant 9 ans puis 1 500 € * / an pendant 3 ans.

Je bénéficie d’une réduction d’impôt sur mes revenus de 3 000 € par an pendant 9 ans puis de 1 500 € par an pendant 3 ans.

* Dans le cas où le prix du mètre carré d’acquisition est inférieur au plafond par mètre carré de surface habitable.

Plafonds loi Pinel

Plafonds de loyers en loi Pinel

Plafonds de loyers 2019 en loi Pinel exprimés par m2 variable en fonction de la surface du logement :

Le plafond de loyer est soumis à un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S (S étant la surface du logement).

Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.

Exemple loi Pinel

Je procède à l’acquisition d’un logement neuf de 90 m² situé en zone B1 : le plafond au m² sera de 9,37 € (détail du calcul : 10,28 x (0,7 + 19/90) = 9,37).

Pour un logement neuf de 35 m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 12,78 €.

Les plafonds de Ressources des locataires Loi Pinel 2019

Plafonds de revenus des locataires à respecter :

source : https://loipinel-gouv.org/conditions-loi-pinel/plafonds-ressource-pinel.php

Plafond par m2 de surface habitable en loi Pinel

Le montant de l’investissement ouvrant droit à une défiscalisation Pinel est plafonné. Le plafond de prix au m2 est fixé à 5 500 € par m2, quel que soit le lieu de l’investissement.

Exemple

Je procède à l’acquisition d’un bien immobilier d’une valeur de 300 000 €, d’une surface de 40 m2 (loi Carrez).

La base de calcul pour la réduction d’impôt n’est pas le prix d’achat mais 40 m2 x 5 500 € soit 220 000 €.

Le plafond du prix au m2 en loi Pinel a pour objectif de maîtriser de façon indirecte l’augmentation excessive du prix de l’immobilier dans le neuf. Cette mesure permet, sur le long terme, de sécuriser l’investissement en assurant une croissance progressive du marché de l’immobilier.