LMNP

Introduction

 

La location meublée correspond à la location d’un logement garni d’un mobilier suffisant (literie, meubles...) pour permettre au locataire d’occuper celui-ci immédiatement.

A la différence des revenus issus des locations de logements nus, les revenus perçus dans le cadre d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, permettant un traitement fiscal particulièrement avantageux. En effet, il est possible de neutraliser tout ou partie de la fiscalisation de ces revenus locatifs grâce à l’utilisation des amortissements.

A ce titre, la location meublée apparait comme étant un support performant pour quiconque souhaite préparer sa retraite ou se constituer un complément de revenus.

Le statut de Loueur en Meublé permet ainsi de se constituer un patrimoine géré et à revenus garantis, fiscalement optimisés.

Le principe

 

La location meublée correspond à la mise à disposition d’un bien meublé.

La majorité des montages en location meublée fait l’objet d’un bail commercial entre le propriétaire investisseur et un exploitant professionnel.

C’est cet exploitant qui a en charge de louer et gérer l’ensemble de la résidence, et qui reversera ensuite au propriétaire un loyer régulier et prévu à l’origine dans le bail commercial (ce dernier régissant à l’avance les conditions juridiques et financières entre les deux parties).

La location meublée permet donc de percevoir des revenus et de déléguer la gestion quotidienne du bien à un gestionnaire, conférant ainsi à l’investisseur un important confort dans un cadre juridique défini.

Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC Non Professionnels et non des revenus fonciers (location nue).

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans, dans le cadre de l’article 39 C du Code Général des Impôts :

  • le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans

  • les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 12 et 55 ans (en fonction des éléments composants l’immeuble).

Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements sont alors différés sans aucune limitation de durée et seront utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.

Les avantages

 

Amortissements

Ce principe de différé de l’amortissement va permettre, en fonction des modalités de financement, au loueur en meublé non professionnel de neutraliser une partie importante voire toute la fiscalité sur les revenus issus de la location pendant la durée du prêt. Au remboursement de celui-ci, il pourra alors récupérer ses amortissements différés pour neutraliser fiscalement ses recettes locatives.

Récupération de la TVA

Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d’une résidence de tourisme classée ou d’une résidence para-hôtelière répondant aux conditions d’assujettissement des loyers à la TVA définies par l’article 261-D-4, l’application de la TVA à 5.5 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l’intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d’acquisition...).

Confort de gestion

Afin de vous offrir un confort de gestion, et notamment un gain de temps, le bien meublé en question sera intégré dans une résidence services et sa mise en location sera alors gérée par un professionnel (appelé aussi gestionnaire ou exploitant), dans le cadre d’un bail commercial.

Ce bail commercial est un contrat permettant de régir les conditions de la mise à disposition du logement. Il est contracté entre le bailleur (le propriétaire-investisseur) et le preneur (l’exploitant professionnel). Il est d’une durée minimum de 9 ans, renouvelable, et prévoit le montant du loyer, ses modalités de paiement et d’indexation ainsi que les pouvoirs et obligations de chacune des parties.

Le bail commercial permet au propriétaire de déléguer la gestion quotidienne du logement loué ainsi que son entretien. Il lui permet par ailleurs de percevoir des loyers tout en ayant une lisibilité sur le rendement et les charges inhérentes à son investissement.

Revente

Le statut de loueur en meublé s'appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles, à tout moment, d'être revendus à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier des avantages fiscaux du statut.

Dispositif Censi-Bouvard

 

Principe

Désormais, tout contribuable qui acquiert un ou plusieurs logements dans une résidence meublée peut prétendre à une réduction d’impôt de 11 % (selon la Loi de finances pour 2013) du montant de son ou de ses investissements (dans la limite d'un plafond annuel). Ce dispositif a été prorogé jusqu’en 2021.

Cette réduction, calculée sur le prix de revient du ou des logements, est étalée sur 9 ans.

Ce taux de 11 % de réduction d'impôt (contre 25 % en 2009 et 2010) est applicable pour les investissements réalisés depuis 2013.

Cette réduction d'impôt est accordée l'année de l'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Pour les logements rénovés, elle est accordée au titre de l'achèvement des travaux de rénovation. A noter, en cas de bénéfice de cette réduction d'impôt, l'imputation des amortissements est impossible à concurrence du prix de revient de l'immeuble ayant servi de base à la réduction d'impôt.

Les résidences éligibles à ce nouveau dispositif sont les suivantes :

  • des établissements sociaux et médico-sociaux (EHPAD par exemple);

  • des résidences avec services pour étudiants;

  • des résidences de tourisme classées;

  • des établissements de soins de longue durée;

  • des résidences seniors bénéficiant de l'agrément qualité.

Obligations

  • Les contribuables doivent s’engager à louer le bien meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de l’établissement.

  • La location doit prendre effet dans le mois d’acquisition ou d’achèvement des logements.

  • Les logements concernés sont les suivants :

    • Logements acquis neufs ou en VEFA

    • Logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation

    • Logements achevés depuis au moins 15 ans qui font l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation

Notes

En optant pour le dispositif Censi-Bouvard, le montant de la réduction d’impôt est à prendre en compte dans le plafonnement global des niches fiscales.

Des modalités de report sont également prévues : lorsque la fraction de réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde pourra être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes, jusqu'à la sixième année inclusivement.

Cependant, dans le cadre d’un investissement s’inscrivant dans une logique de constitution d’une rente, l’option pour les amortissements s’avérera dans la très grande majorité des cas beaucoup plus pertinente que la réduction d’impôt Censi-Bouvard.

La revente d'un investissement LMNP en pratique

 

La TVA

Dès lors que le bien est maintenu sous exploitation par bail commercial pendant au minimum 20 ans consécutifs (quel que soit le nombre de propriétaires successifs) alors il n’y a pas de restitution de la TVA récupérée par le 1er acquéreur.

A défaut, cette dernière fait l’objet d’une restitution à raison d’1/20ème par année restant à courir jusqu’au 20ème anniversaire.

Les amortissements

A chaque changement de propriétaire le compteur des amortissements est remis à zéro. Ainsi chaque nouvel acquéreur amortit 100 % du prix de revient de l’immobilier (hors terrain) et du mobilier.

Quel intérêt pour un investisseur d’acheter un bien meublé en exploitation ?

La motivation de l’acheteur est la même que celle du vendeur au moment de son investissement, à savoir : générer du revenu indexé non fiscalisé sur du très long terme, perceptible immédiatement et associé au confort du bail commercial, le tout en complément de revenus. Ceci explique le succès de la location meublée depuis plus de 60 ans.

LMNP : Points de vigilance

 

La cohérence économique :

Le loyer versé par l'exploitant en pourcentage du prix de vente doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps. Être vigilant aux loyers anormalement élevés en taux et en montant par chambre (souvent dû à des prix de vente très élevés) car le risque économique de voir le gestionnaire en incapacité de l'assumer est alors réel.

Les conditions du bail commercial :

Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. Conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l'opération.

LMNP : Questions fréquentes

 

La société