Girardin IS

Introduction


A l’heure où la tendance est à la diminution des niches fiscales, il en est une qui n’a pas été concernée par les coups de rabots successifs : la Girardin IS. Étonnamment méconnue des chefs d’entreprises, elle représente aujourd’hui un excellent outil pour accroître la trésorerie d’une société, avec une défiscalisation de l’IS sans aucun plafonnement.

Grâce au dispositif Girardin à l'IS, codifié à l’article 217 undecies du Code Général des Impôts, les entreprises peuvent bénéficier d'une réduction de leur impôt sur les sociétés au titre de l'acquisition ou de la construction de logements sociaux neufs dans les DOM-TOM.

Principe de la Girardin IS


L’article 217 undecies du Code Général des Impôts permet aux entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés de déduire de leur bénéfice imposable le prix de revient d’investissements réalisés Outre-mer.

L’avantage fiscal est alors majoritairement constitué de l’économie d’impôt (au taux d’IS en vigueur) générée par la déduction du montant de l’assiette éligible du résultat fiscal, de l’investisseur, et dans une moindre mesure d’économies d’impôts complémentaires du fait de la remontée des déficits fiscaux de la SCI dont l’investisseur est associé.

En matière immobilière, les investissements concernés sont ceux qui portent sur l’acquisition de logements neufs, destinés à être loués nus durant 6 ans minimum à des locataires s’engageant à en faire leur résidence principale. Les logements ainsi acquis et mis en location doivent respecter certains critères, tant au niveau du plafond de ressources que du loyer maximal au m².

Girardin IS : Le contexte


Amortissements

La situation du logement en Outre-mer est critique, touchant particulièrement le logement social, dont les besoins sont considérables.

En 2020, la Martinique devrait compter près de 15 000 ménages supplémentaires et plus de 30 000 à l’horizon 2040. Plus de 2 200 logements seront à construire par an d’ici à 2040 (source Insee) et l’objectif de la Direction de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement est de favoriser le développement d’un parc de logements à loyer intermédiaire et social, destiné à la forte proportion de ménages à faibles ressources.

En 2013, les trois principaux organismes HLM de la Martinique enregistraient 11 500 demandes. Avec en moyenne un logement disponible pour 12 demandeurs, la pression sur le parc locatif social est donc considérable.

Sociétés éligibles à la Girardin IS


Toute société soumise à l’impôt sur les sociétés, quelle que soit la nature de son activité (commerciale, artisanale, industrielle, libérale).

Avantage de la Loi Girardin IS Défiscalisation à l'impôt sur les sociétés


Le dispositif Girardin à l'IS au titre du financement de programmes en logement social Outre-mer confère à l'investisseur un avantage purement fiscal au travers d'une réduction d'impôt sur les sociétés.

S’agissant d’une opération de portage au titre de laquelle l’investisseur ne perçoit ni revenus, ni remboursement de son apport initial, ni plus-value éventuelle, la rentabilité de l’opération pour l’investisseur s’analyse en comparant le montant de la souscription initiale et la somme des économies d’impôt réalisées.

Suppression de tout ou partie de l’impôt sur les sociétés :

L’avantage fiscal est constitué de l’économie d’impôt (au taux d’IS en vigueur) générée par la déduction du montant de l’investissement éligible, du résultat fiscal de l’investisseur.

Le gain net pour l’investisseur est supérieur à 25% des sommes souscrites sans que l’avantage fiscal ne soit plafonné. Cette défiscalisation de l’IS est indépendante du plafond des niches fiscales.

Avantage fiscal immédiat :

En souscrivant cette année, l'entreprise peut diminuer ses versements d'IS dès 2018, le retour sur investissement est donc immédiat.

Contrairement aux autres dispositifs immobiliers, l'investisseur ne subit aucun aléa lié au prix de revente du bien au terme de l'opération, le prix de rachat du programme étant fixé dès le départ.

La qualité des entreprises exploitant les logements sociaux assure la sécurité de l'opération puisqu'il s'agit en général d'entités semi- publiques (office d'HLM, SEM).

Economies d’IS supplémentaires et récurrentes :

Selon la localisation et la nature des opérations, d’économies d’impôt complémentaires du fait de la remontée des déficits fiscaux de la société dont l’investisseur est associé.

et ainsi augmentation de la capacité de distribution de dividendes de l’entreprise,

en participant au financement de logements sociaux Outre-mer.

Exemple chiffré d’un investissement Girardin IS


La TVA

Pour effacer 300 030 € de bénéfice imposable (soit 100 000 € d’IS à payer au taux de 33.33%), une entreprise souscrit au capital d’une SCI, dont l’objet sera de financer un programme immobilier, et de le donner en location à un organisme HLM qui sous-louera les logements à des personnes physiques pour 6 ans, en respectant les plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Montant

Apport

80 000€

Déficit fiscal 2015

300 000€

Economie d'IS (33.33%)

100 000€

Gain de l'opération

20 000€

soit une réduction d’IS de 20 % et une performance de + 25 % sur les sommes investies la première année.

Cette entreprise pourra par ailleurs bénéficier d’économies d’IS complémentaires les années futures, par la remontée de déficits fiscaux ultérieurs.

Girardin IS : Les obligations


La cohérence économique :

Le dispositif Girardin IS permet aux entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés de déduire de leur résultat imposable le prix de revient des investissements qu'elles réalisent dans les Départements d'Outre-mer. La déduction est opérée sur le résultat de l'exercice au cours duquel l'investissement est réalisé et les fondations sont achevées, le déficit éventuel de l'exercice étant reporté.

Les acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif situés dans les départements d'Outre-mer ne peuvent ouvrir droit à une réduction d’impôt sur les sociétés que si les conditions suivantes sont réunies :

  • L'entreprise s'engage à louer l'immeuble nu dans les six mois de son achèvement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et pendant six ans au moins à des personnes qui en font leur résidence principale ;

  • Le loyer et les ressources du locataire n'excèdent pas des plafonds fixés par décret ;

  • Les investissements et les souscriptions au capital dont le montant total par programme et par exercice est supérieur à 1 000 000 euros ne peuvent ouvrir droit à déduction que s'ils ont reçu un agrément préalable du ministre chargé du budget ;

  • Respecter ses obligations fiscales et sociales et l’obligation de dépôt des comptes annuels.

Girardin IS : Les garanties


Agrément fiscal :

Toutes les opérations que nous présentons sont soumises à un agrément préalable du Ministère du Budget

  • L’agrément confirme l’intérêt économique du programme et la volonté de l’Etat de le soutenir.

  • Il valide le schéma juridique et financier.

  • Et définit l’assiette éligible sur laquelle est assise la réduction d’impôt.

Une opération d’optimisation fiscale non patrimoniale

  • La rentabilité constatée par l’investisseur est décorrélée de l’exploitation des biens et de leur valeur vénale à l’échéance, ces risques étant supportés en totalité par l’exploitant.

  • L’investisseur connaît à l’origine le montant de la déduction de son résultat fiscal et donc de l’économie d’impôt qu’il va réaliser.

Garantie de sortie de l’opération

  • Dès l’origine, une promesse d’achat des parts souscrites est signée.

  • L'investisseur ne subit ici aucun aléa lié au prix de revente du bien au terme de l'opération, qui est donc défini dès la mise en place de l’opération.

Les garanties de suivi et de gestion

Notre partenaire, en charge du montage de l’opération, demeurera l’interlocuteur unique des parties tout au long de la gestion de l’opération et jusqu’à la sortie des investisseurs.